-目 錄1總論11.1項(xiàng)目背景11.2研究?jī)?nèi)容21.3主要研究結(jié)論32社會(huì)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析102.1建設(shè)現(xiàn)狀與進(jìn)展102.2發(fā)展規(guī)劃112.3發(fā)展有利條件分析122.4土地銷(xiāo)售前景及價(jià)格預(yù)測(cè)143技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)模173.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的論證173.2建設(shè)內(nèi)容173.3建設(shè)規(guī)模184建設(shè)條件與方案設(shè)計(jì)194.1場(chǎng)址現(xiàn)狀194.2場(chǎng)址建設(shè)條件194.3道路方案設(shè)計(jì)224.4給水工程274.5排水工程284.6照明工程314.7交通工程314.9消防工程315項(xiàng)目的運(yùn)作與管理335.1管理模式335.2對(duì)外招商與經(jīng)營(yíng)335.3組織機(jī)構(gòu)336項(xiàng)目實(shí)施方案及進(jìn)度安排356.1項(xiàng)目實(shí)施方案356.2施工措施376.3建設(shè)工期安排與實(shí)施計(jì)劃377投資估算與資金籌措397.1投資估算397.2資金籌措及還貸418財(cái)務(wù)分析428.1編制依據(jù)428.2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)428.3營(yíng)業(yè)收入及稅金估算428.4總成本費(fèi)用438.5利潤(rùn)438.6財(cái)務(wù)盈利能力分析438.7財(cái)務(wù)生存能力分析448.8清償能力分析448.9不確定性分析458.10財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論459環(huán)境保護(hù)479.1編制依據(jù)479.2環(huán)境現(xiàn)狀479.3環(huán)境影響479.4綜合治理及措施4710節(jié)能評(píng)價(jià)4910.1道路運(yùn)輸節(jié)能評(píng)價(jià)概述4910.2道路燃油消耗影響因素4910.3燃油節(jié)約5010.4節(jié)能分析5011風(fēng)險(xiǎn)分析5111.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別5111.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估5111.3降低風(fēng)險(xiǎn)的主要措施5312問(wèn)題與建議5412.1關(guān)于資金籌措與使用5412.2關(guān)于環(huán)境保護(hù)5412.3關(guān)于項(xiàng)目實(shí)施措施5412.4關(guān)于防洪54-401總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位簡(jiǎn)況湖南城陵磯臨港新區(qū)開(kāi)發(fā)投資有限公司是經(jīng)云溪區(qū)政府授權(quán)的項(xiàng)目投資主體，是岳陽(yáng)市、云溪區(qū)兩級(jí)人民政府于2009年1月出資組建的具有獨(dú)立法人資格的國(guó)有公司。注冊(cè)資本17000萬(wàn)元。該公司經(jīng)市、區(qū)人民政府授權(quán)，代表政府負(fù)責(zé)港區(qū)的投融資工作和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。公司依照公司法運(yùn)作，實(shí)行獨(dú)立經(jīng)營(yíng)核算。湖南城陵磯臨港新區(qū)開(kāi)發(fā)投資有限公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)綜合辦公室、工程管理部、財(cái)務(wù)管理部、規(guī)劃建設(shè)部、招商部五個(gè)科室，運(yùn)作機(jī)制完善。公司現(xiàn)有員工30人，其中專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員22人，員工全部具有大專(zhuān)以上的文化學(xué)歷。1.1.3項(xiàng)目簡(jiǎn)介本項(xiàng)目為新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要包括湖南城陵磯新區(qū)的2435畝土地開(kāi)發(fā)及黃泥溝路建設(shè)，黃泥溝路作為湖南城陵磯新區(qū)“三縱三橫一環(huán)”的道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)中的“一橫”，是該區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)中極其重要的組成部分，規(guī)劃西起沿江路，東至107國(guó)道，道路長(zhǎng)度8000m；路幅寬度為30m。1.1.4項(xiàng)目背景及編制依據(jù)1.1.4.1 項(xiàng)目背景湖南城陵磯新區(qū)位于岳陽(yáng)市云溪區(qū)境內(nèi)，是岳陽(yáng)市推進(jìn)工業(yè)化和新型城市化的核心區(qū)域，總規(guī)劃用地面積23.6平方公里，擁有全國(guó)28個(gè)內(nèi)河主樞紐港之一的城陵磯港，是國(guó)家對(duì)外貿(mào)易一類(lèi)開(kāi)放港口，湖南省長(zhǎng)江干線(xiàn)上唯一口岸，長(zhǎng)江航運(yùn)和湘江航運(yùn)重要的中轉(zhuǎn)站，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)明顯。為加快地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展，充分利用好區(qū)域優(yōu)勢(shì)資源，建設(shè)特色岳陽(yáng)，根據(jù)省委書(shū)記張春賢提出的“優(yōu)勢(shì)優(yōu)先、優(yōu)先發(fā)展”的要求，充分發(fā)揮岳陽(yáng)通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，岳陽(yáng)市委、市政府提出并實(shí)施了湖南城陵磯新區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。港區(qū)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)實(shí)施以來(lái)，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。城陵磯新港有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新港公司）總投資16億元，建設(shè)年通過(guò)能力88萬(wàn)標(biāo)箱的國(guó)際集裝箱碼頭，目前，投資6億元的一期工程于2009年6月建成開(kāi)港，年吞吐量30萬(wàn)標(biāo)箱；三期建成后，散貨、件雜貨將達(dá)到1000萬(wàn)噸。同時(shí)，已有中遠(yuǎn)化工、華新水泥、中天石化、泰格林紙、恒陽(yáng)化工儲(chǔ)運(yùn)等一批投資過(guò)億元的現(xiàn)代工業(yè)和物流儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)落戶(hù)。為加大港區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，適應(yīng)港區(qū)招商形勢(shì)的需要，優(yōu)先發(fā)展土地開(kāi)發(fā)及道路交通設(shè)施和城市配套設(shè)施成為當(dāng)務(wù)之急。根據(jù)湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃與分步開(kāi)發(fā)建設(shè)實(shí)施計(jì)劃，云溪區(qū)政府?dāng)M加速港區(qū)土地開(kāi)發(fā)及道路建設(shè)進(jìn)程，在城陵磯新區(qū)內(nèi)建設(shè)36條區(qū)內(nèi)道路及附近的土地開(kāi)發(fā)。1.1.4.2 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)岳府閱20088號(hào)關(guān)于岳陽(yáng)城陵磯新區(qū)建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要；岳政發(fā)(2009)5號(hào)岳陽(yáng)市人民政府關(guān)于加快湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)的若干意見(jiàn)；岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃（20082030）；岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要；湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃(2008-2020)；國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；其他有關(guān)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；建設(shè)單位提供的其他各項(xiàng)基礎(chǔ)資料。1.2研究?jī)?nèi)容通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、交通運(yùn)輸、自然條件等內(nèi)容的詳細(xì)調(diào)查、研究、分析，依據(jù)項(xiàng)目影響區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，重點(diǎn)研究項(xiàng)目建設(shè)的必要性；同時(shí)，結(jié)合現(xiàn)狀路網(wǎng)和規(guī)劃路網(wǎng)研究論證路線(xiàn)走向、工程方案、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、投資估算、資金來(lái)源和經(jīng)濟(jì)效益等，編制成新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可行性研究報(bào)告。本報(bào)告主要研究?jī)?nèi)容有：(1)項(xiàng)目建設(shè)的必要性；(2)項(xiàng)目影響區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀分析與發(fā)展預(yù)測(cè)；(3)建設(shè)方案與標(biāo)準(zhǔn)；(4)建設(shè)條件與方案比選；(5)投資估算及資金籌措；(6)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；(7)工程環(huán)境影響分析；(8) 節(jié)能評(píng)價(jià)；(9) 問(wèn)題與建議。1.3主要研究結(jié)論1.3.1項(xiàng)目建設(shè)的必要性是推動(dòng)“兩型社會(huì)”建設(shè)的需要資源環(huán)境約束和經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的矛盾,已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。建立資源節(jié)約型和環(huán)境友好型區(qū)域經(jīng)濟(jì),對(duì)于貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì),推進(jìn)新型工業(yè)化、新型城市化都有著重要的意義。湖南城陵磯新區(qū)，已納入經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)配套改革試驗(yàn)區(qū)的濱湖示范區(qū)范疇，作為湖南省長(zhǎng)江干線(xiàn)上唯一口岸，該區(qū)建設(shè)對(duì)推動(dòng)長(zhǎng)株潭示范區(qū)的整體建設(shè)和發(fā)展起著非常重要的作用。按產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，新區(qū)今后將是長(zhǎng)株潭城市群物流、航運(yùn)、加工制造基地和原材料供應(yīng)基地。因而快速搞好新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，建好新區(qū)并發(fā)揮相應(yīng)功能，對(duì)長(zhǎng)株潭城市群“兩型社會(huì)”建設(shè)具有很大的推動(dòng)作用。是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要岳陽(yáng)市人民政府關(guān)于加快湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)的若干意見(jiàn)岳政發(fā)20095號(hào)指出：湖南城陵磯新區(qū)要按照“產(chǎn)業(yè)高地、試驗(yàn)新區(qū)、臨港新城”的定位，把新區(qū)建設(shè)成為長(zhǎng)江中游區(qū)域性航運(yùn)物流中心，中南地區(qū)重要的石化產(chǎn)業(yè)基地、電力能源工業(yè)基地、出口加工基地和先進(jìn)制造業(yè)基地，湖南省對(duì)外開(kāi)放的重要門(mén)戶(hù)，岳陽(yáng)市科學(xué)跨越、和諧崛起的先導(dǎo)區(qū)。要想把湖南城陵磯新區(qū)發(fā)展成為產(chǎn)業(yè)高地、試驗(yàn)新區(qū)、臨港新城，就必須把新區(qū)的土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放在第一步，新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是新區(qū)“提質(zhì)擴(kuò)容”的重要載體，它不僅為新區(qū)的發(fā)展、人民的生產(chǎn)、生活提供重要的基礎(chǔ)設(shè)施，同時(shí)，也是引導(dǎo)城市用地布局健康合理發(fā)展的重大舉措。該項(xiàng)目的建設(shè)不僅可加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)各片區(qū)之間的交通聯(lián)系，有效的改善企業(yè)的投資環(huán)境，也將可以促進(jìn)工業(yè)區(qū)土地升值,加快城市的提質(zhì)擴(kuò)容步伐,使得新區(qū)人流、物流暢通無(wú)阻，吸引更多的投資商來(lái)該區(qū)投資興業(yè)，促進(jìn)湖南城陵磯新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。是完善云溪區(qū)用地狀況和交通體系的需要云溪區(qū)內(nèi)的土地大部分為丘崗地，此次結(jié)合土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)城區(qū)內(nèi)的黃泥溝路沿線(xiàn)兩廂土地進(jìn)行平整，土地平整后將有利于城區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)和緊張的用地需求。根據(jù)規(guī)劃，云溪區(qū)城區(qū)面積為23.68平方公里，規(guī)劃城市道路總長(zhǎng)度約110km。目前云溪區(qū)城市交通主要以道路為主，本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)僅有107國(guó)道、s201線(xiàn)和長(zhǎng)江路，負(fù)擔(dān)該區(qū)域的全部對(duì)外交通和過(guò)境交通。區(qū)內(nèi)交通和過(guò)境交通相互混雜，特別是s201線(xiàn)，是目前唯一的南北向交通道路，也是舊城區(qū)與新城區(qū)的交通咽喉，交通流量大，交通十分擁擠、混亂，經(jīng)常發(fā)生交通堵塞。正所謂“城鎮(zhèn)要發(fā)展，交通要先行”，岳陽(yáng)市的建設(shè)離不開(kāi)交通的發(fā)展，湖南城陵磯新區(qū)是岳陽(yáng)市“十一五”發(fā)展規(guī)劃中的重要區(qū)域，是岳陽(yáng)“工業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略的主要實(shí)施載體。而黃泥溝路是湖南城陵磯新區(qū)公共配套服務(wù)區(qū)及港口航運(yùn)物流區(qū)東西向的交通動(dòng)脈之一，它的建成將極大改善岳陽(yáng)市的招商引資環(huán)境和沿途人民生產(chǎn)條件，必將帶動(dòng)沿線(xiàn)兩側(cè)土地的開(kāi)發(fā)升值，使發(fā)展規(guī)劃成為可能。是岳陽(yáng)市城市建設(shè)用地的客觀需要岳陽(yáng)市優(yōu)越的地理位置和區(qū)域交通條件、雄厚的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)、豐富的自然資源和人文資源，使岳陽(yáng)具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α５牵壳霸狸?yáng)城區(qū)規(guī)模仍然很小，城市化水平較低，在一定程度上已經(jīng)跟不上甚至制約了岳陽(yáng)市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這一地區(qū)工程地質(zhì)及地形地貌也較為簡(jiǎn)單,可為擴(kuò)大岳陽(yáng)城區(qū)規(guī)模提供完整的發(fā)展用地，同時(shí)有利于疏解舊城區(qū)中心壓力，改善城區(qū)中心交通狀況和居民生活環(huán)境，為岳陽(yáng)市的未來(lái)發(fā)展提供廣闊的空間。是優(yōu)化投資環(huán)境的需要招商引資作為引進(jìn)外來(lái)資金，加大投入，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的一條重要途徑，優(yōu)質(zhì)服務(wù)、優(yōu)美環(huán)境和優(yōu)惠政策是招商成功的三大法寶。實(shí)踐證明，優(yōu)美的城市，便捷的交通，是投資商優(yōu)先考慮的投資條件，即將建設(shè)的隨岳高速以及已有的g107、長(zhǎng)江路、s201、s301，將會(huì)加強(qiáng)臨港新區(qū)與外部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系，本項(xiàng)目的建設(shè)，將進(jìn)一步優(yōu)化岳陽(yáng)市投資環(huán)境，吸引投資商投資，帶動(dòng)岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。1.3.2技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)模技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及主要技術(shù)條件根據(jù)本項(xiàng)目在新區(qū)中的地位和作用，結(jié)合該區(qū)交通量預(yù)測(cè)和道路通行能力分析，考慮沿線(xiàn)地形、地貌，依據(jù)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj3790）初擬本項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。黃泥溝路按城市級(jí)主干道標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，計(jì)算行車(chē)速度50km/h，路幅寬30m詳見(jiàn)表1-1。表1-1 黃泥溝路主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)表 序號(hào)項(xiàng) 目單位標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)1道路等級(jí)城市級(jí)主干道2道路長(zhǎng)度m80003設(shè)計(jì)速度km/h504路幅寬度m305平曲線(xiàn)最小半徑設(shè)超高最小半徑m200不設(shè)超高最小半徑m4006最大縱坡%5.57最小坡長(zhǎng)m1408豎曲線(xiàn)一般最小半徑凸型m1350凹型m10509車(chē)輛荷載等級(jí)構(gòu)造物城a級(jí)路面bzz100kn10橋梁設(shè)計(jì)洪水頻率1/100建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容主要是2435畝土地開(kāi)發(fā)和黃泥溝路及配套設(shè)施建設(shè)。黃泥溝路全長(zhǎng)為8km,路幅寬30m，其中，路基土石方127.68萬(wàn)m3；瀝青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，給水管道8000m，平面交叉4處。總征用土地2795畝；具體見(jiàn)表1-2。表1-2 擬建建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目單位數(shù)量土地開(kāi)發(fā)工程畝2435基礎(chǔ)設(shè)施工程一、路線(xiàn)1、道路長(zhǎng)度km82、占地畝360二、路基路面1、路幅寬度m302、路基土石方萬(wàn)m3127.683、主線(xiàn)路面結(jié)構(gòu)類(lèi)型瀝青砼4、路面工程數(shù)量4.1 行車(chē)道面積千m21844.2 人行道面積千m256三、橋梁、涵洞1、大橋m/座2、中橋m/座2、涵洞道3四、路線(xiàn)交叉1、互通式立交處2、分離式立交處3、平面交叉處4五、沿線(xiàn)設(shè)施1、排水管道m(xù)160002、給水管m80001.3.3投資估算及資金籌措投資估算本項(xiàng)目總投資估算為59996.55萬(wàn)元；其中土地開(kāi)發(fā)工程投資29220萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施工程投資24836.55萬(wàn)元，建設(shè)期利息5940萬(wàn)元。土地開(kāi)發(fā)工程共有2435畝，其中工業(yè)用地1770畝，綜合用地665畝；基礎(chǔ)設(shè)施工程主要是黃泥溝路及配套設(shè)施建設(shè)，黃泥溝路全長(zhǎng)8km，寬幅30m，平均每公里造價(jià)3104.57萬(wàn)元。資金籌措及安排本項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源為銀行貸款和建設(shè)單位自籌兩部分，具體如下：自籌資金19996.55萬(wàn)元。申請(qǐng)銀行貸款40000萬(wàn)元。1.3.4投資計(jì)劃方案投資計(jì)劃安排見(jiàn)表1-3。表1-3 推薦方案投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 年份項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期第一年第二年第三年1總投資59996.55 41908.0310775.827312.71.1自有資金19996.551908.0310775.827312.71.2銀行貸款40000400001.3.5工期安排建設(shè)工期安排本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，計(jì)劃用3年(2009.72012.6)完成。實(shí)施計(jì)劃工程進(jìn)度概略及投資年度分配方案見(jiàn)表1-4。表1-4 擬建項(xiàng)目工程進(jìn)度安排表年份2009年2010年2011年2012年季度一二三四一二三四一二三四一二三四前期工作征地拆遷三通一平材料及現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備路基工程橋涵及交叉工程路面及沿線(xiàn)設(shè)施竣工驗(yàn)收1.3.6經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳表中表明，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為5.96%(稅后)，投資回收期為7.35年(靜態(tài)稅后)，總投資收益率為5.69%，從項(xiàng)目的敏感性分析計(jì)算結(jié)果可以看出，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，能產(chǎn)生一定的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。1.3.7節(jié)能評(píng)價(jià)道路建設(shè)項(xiàng)目的節(jié)能主要體現(xiàn)在營(yíng)運(yùn)車(chē)輛燃油消耗的節(jié)約上。本項(xiàng)目道路部分為新建道路，擬建項(xiàng)目的節(jié)能效益主要是道路等級(jí)提高而使燃油消耗量降低所產(chǎn)生的燃油節(jié)約效益。此項(xiàng)效益是指擬建項(xiàng)目建成前后，擬建項(xiàng)目與老路之間行車(chē)速度及油耗的變化情況，每車(chē)百公里平均油耗為12.8公升（標(biāo)準(zhǔn)小客車(chē)），建成后平均每車(chē)百公里實(shí)際耗油11.5公升，每車(chē)百公里平均可節(jié)約用油1.3公升；在目前能源問(wèn)題日益突出、政府號(hào)召建立節(jié)能型社會(huì)的形勢(shì)下，具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1.3.8綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)是必要的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，技術(shù)上是可行的，并具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目推薦實(shí)施。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-5。表1-5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序 號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單 位指 標(biāo)備 注1總用地面積畝27951.1道路占地面積畝3601.2土地開(kāi)發(fā)面積畝24352新建道路長(zhǎng)度km83建設(shè)期年3含前期工作4總投資萬(wàn)元59996.555資金籌措5.1銀行貸款萬(wàn)元400005.2自籌萬(wàn)元19996.556財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)6.1項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元60994.88計(jì)算期內(nèi)6.2總成本費(fèi)用 萬(wàn)元51042.55計(jì)算期內(nèi)6.3利潤(rùn)總額萬(wàn)元9952.33計(jì)算期內(nèi)6.4所得稅萬(wàn)元2488.08計(jì)算期內(nèi)6.5凈利潤(rùn)萬(wàn)元7464.25計(jì)算期內(nèi)6.6項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期(稅后)年7.35含建設(shè)期6.7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)%5.966.8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅后)萬(wàn)元5139.332社會(huì)經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析2.1建設(shè)現(xiàn)狀與進(jìn)展云溪區(qū)成立于1984年，總面積402平方公里，人口16.48萬(wàn)人，2008年，全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值38.18億元，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)70家，比2007年新增12家，完成規(guī)模工業(yè)增加值15.4億元，財(cái)政收入3.47億元。云溪區(qū)作為全市的工業(yè)區(qū)，長(zhǎng)嶺煉化、巴陵石化、華能電廠(chǎng)、泰格林紙等中央、省屬大型企業(yè)境內(nèi)駐有，經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，該區(qū)已發(fā)展成為中南地區(qū)最大的石油化工基地和重要的能源、造紙基地。特別是石油產(chǎn)業(yè)鏈已發(fā)展到煉油、化工、有機(jī)合成、精細(xì)化工等共20多個(gè)行業(yè)，200多種石油化工產(chǎn)品，總資產(chǎn)200億元，年產(chǎn)值達(dá)1000億元以上。2007年，為落實(shí)省委張春賢書(shū)記“優(yōu)勢(shì)優(yōu)先、優(yōu)先發(fā)展”的指示精神，進(jìn)一步發(fā)揮岳陽(yáng)通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，岳陽(yáng)市委、市政府啟動(dòng)了湖南城陵磯新區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)臨港新區(qū)）開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。兩年來(lái)，在省市區(qū)三級(jí)政府的直接推動(dòng)下，臨港新區(qū)各項(xiàng)工作超常推進(jìn)，取得了明顯成效。一是加快了臨港新區(qū)總體規(guī)劃編制步伐。湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃是在省市兩級(jí)政府審時(shí)度勢(shì)、搶抓機(jī)遇，打造長(zhǎng)江中游航運(yùn)物流一類(lèi)口岸，啟動(dòng)松陽(yáng)湖港口建設(shè)的背景下展開(kāi)的。為高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)制定湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃，在黃蘭香市長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，從2008年3月開(kāi)始，按照將港區(qū)建設(shè)成為區(qū)域性航運(yùn)物流中心、重要的石化工業(yè)基地、電力能源基地、出口加工貿(mào)易基地和湖南省對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)的規(guī)劃理念和規(guī)劃定位，通過(guò)采取外地學(xué)習(xí)考察、征求專(zhuān)家意見(jiàn)、聽(tīng)取基層建議等多種形式，對(duì)港區(qū)規(guī)劃進(jìn)行了反復(fù)修改完善。編制工作得到了各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界的幫助指導(dǎo)，岳陽(yáng)市、云溪區(qū)“四大家”領(lǐng)導(dǎo)班子十分重視規(guī)劃編制工作，多次深入現(xiàn)場(chǎng)，參與討論，指導(dǎo)工作；市直、區(qū)直各行政職能和技術(shù)服務(wù)部門(mén)全力配合，協(xié)同作戰(zhàn)，提供支持，以上工作為規(guī)劃編制奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。規(guī)劃幾易其稿，不斷深化完善，目前規(guī)劃正在不斷完善修訂過(guò)程中。同時(shí)，港區(qū)核心區(qū)控制性詳規(guī)編制工作正在抓緊進(jìn)行。現(xiàn)階段，臨港新區(qū)已進(jìn)入我市城市規(guī)劃范疇和新一輪城市及土地利用總體規(guī)劃，臨港新區(qū)的土地已全部調(diào)整為建設(shè)用地。二是明確了港區(qū)管理體制和運(yùn)行機(jī)制。為加強(qiáng)湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)工作的領(lǐng)導(dǎo)，省委、省政府成立了由省委常委、常務(wù)副省長(zhǎng)于來(lái)山為組長(zhǎng)，省長(zhǎng)助理袁建堯?yàn)楦苯M長(zhǎng)的湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，并明確了云溪區(qū)為臨港新區(qū)的建設(shè)責(zé)任主體，確定了“政府主導(dǎo)、區(qū)政合一、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式。三是逐步完善了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前，港區(qū)水、電、路、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施全面啟動(dòng)建設(shè)。總投資6個(gè)多億，設(shè)計(jì)年吞吐量達(dá)30萬(wàn)標(biāo)箱的城陵磯國(guó)際集裝箱碼頭已建成開(kāi)港；投資約3億元的進(jìn)港大道和通港路一南一北通向港區(qū)，打通了港區(qū)對(duì)外的陸路大通道；同時(shí)，港區(qū)循環(huán)鐵路進(jìn)入了荊岳鐵路規(guī)劃，即將開(kāi)工建設(shè)。另外，1個(gè)11萬(wàn)伏變電站已竣工使用，首期投資4000萬(wàn)的移民安置小區(qū)已交付使用，年供水600萬(wàn)噸的供水工程上半年將實(shí)現(xiàn)供水。四是加大了招商引資工作力度。港區(qū)自籌建以來(lái)，因獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和良好的工業(yè)基礎(chǔ)，吸引了眾多投資者的目光，已有中遠(yuǎn)化工、華新水泥、中天石化等一批投資過(guò)億元的企業(yè)落戶(hù)投產(chǎn)。同時(shí)，泰格林紙集團(tuán)、江陰恒陽(yáng)化工碼頭兩個(gè)投資5億元以上的重大項(xiàng)目正在抓緊建設(shè)。特別是投資5億元的恒陽(yáng)公共化工碼頭將進(jìn)一步完善城陵磯港的港口功能和資源配置作用，極大地提升我市石油化工產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2.2發(fā)展規(guī)劃湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“五區(qū)”：一是港口航運(yùn)物流區(qū)：規(guī)劃面積6.4平方公里，共有長(zhǎng)江岸線(xiàn)6670米，除1600米為已有貨主碼頭（華能、華新水泥），其他岸線(xiàn)一律規(guī)劃為公共碼頭。目前，新港公司國(guó)際集裝箱碼頭（一、二、三期）共用岸線(xiàn)2100米，其余2970米為預(yù)留集裝箱碼頭及部分生活岸線(xiàn)。在長(zhǎng)江路以西，興業(yè)路以南、華松路以北的沿岸及腹地陸域縱深約400米，用地面積2.6平方公里規(guī)劃為物流用地，沿長(zhǎng)江岸線(xiàn)布局公共碼頭，建設(shè)綜合性的物流園區(qū)、專(zhuān)業(yè)化工產(chǎn)品物流園區(qū)和第三方物流園區(qū)，形成以港口為樞紐的現(xiàn)代物流基地。二是港口配套加工區(qū)：本區(qū)規(guī)劃面積6.8平方公里，位于長(zhǎng)江路以東、松陽(yáng)湖路以西、興業(yè)路以南、芭蕉湖北面山體以北的地段，主要布局與港口關(guān)聯(lián)度大的進(jìn)出口加工、能源、精密機(jī)械等制造加工業(yè)。三是建材化工產(chǎn)業(yè)區(qū)：規(guī)劃面積2.8平方公里，位于沿長(zhǎng)江路兩側(cè)、在興業(yè)路以北地域，該區(qū)西臨長(zhǎng)江港口岸線(xiàn)，北靠東接松陽(yáng)湖濱水景觀帶，是承接省內(nèi)外轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，發(fā)展大運(yùn)量、大耗水、低污染的港口型重化產(chǎn)業(yè)的主要承接地。四是精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)區(qū)：規(guī)劃面積2.5平方公里，位于隨岳高速道路以西、興業(yè)路以南、公共中心以東地域，主要依托長(zhǎng)煉、岳化等中央石化企業(yè)，對(duì)接現(xiàn)有湖南云溪精細(xì)化工產(chǎn)業(yè)基地，延伸石油化工產(chǎn)業(yè)鏈。五是公共配套服務(wù)區(qū)：規(guī)劃面積5.1平方公里,主要圍繞黃泥溝水系及通港路南側(cè)布局金融、保險(xiǎn)、信息網(wǎng)絡(luò)、中介服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展，完善行政辦公、教育、衛(wèi)生、文化等市政公共設(shè)施建設(shè)，形成以港口為對(duì)象的現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)體系。2.3發(fā)展有利條件分析2.3.1具備實(shí)施臨港開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的區(qū)位、交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)以城陵磯港為核心的新區(qū)位于湖南省岳陽(yáng)市城區(qū)北部，地理位置十分優(yōu)越，交通樞紐已成網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)業(yè)支撐興旺發(fā)達(dá)，是一塊投資興業(yè)的理想之地。經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。岳陽(yáng)是沿江開(kāi)放城市、城陵磯港是國(guó)家一類(lèi)外貿(mào)口岸、首批對(duì)臺(tái)直航港口。該區(qū)位于長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶和京廣鐵路經(jīng)濟(jì)帶的交匯中心，又處于武漢城市圈與長(zhǎng)株潭兩個(gè)改革試驗(yàn)區(qū)之間，是未來(lái)岳陽(yáng)市沿江產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域和城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)，還是國(guó)家確定的中部地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要承載地。 交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。新區(qū)距岳陽(yáng)城區(qū)僅3公里，北距武漢180km，南距省會(huì)長(zhǎng)沙162km，具有現(xiàn)代化的綜合交通運(yùn)輸體系，其快速、便捷、安全的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，為推進(jìn)對(duì)外開(kāi)放、發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。港口方面：沿江臨港是該區(qū)的核心戰(zhàn)略資源，城陵磯港作為湖南省長(zhǎng)江干線(xiàn)上唯一國(guó)家對(duì)外貿(mào)易一類(lèi)開(kāi)放口岸，是連接長(zhǎng)江航運(yùn)和省內(nèi)湘資沅醴內(nèi)河航運(yùn)重要中轉(zhuǎn)站和唯一出海口，在枯水期間5000噸級(jí)船舶也可進(jìn)港作業(yè)。道路方面：隨著隨岳高速、杭瑞高速、京珠高速?gòu)?fù)線(xiàn)的相繼建設(shè)，與京珠高速、107國(guó)道、s201、s301等道路伴區(qū)或穿境而過(guò)，共同構(gòu)成了港區(qū)國(guó)、省干道互通的道路網(wǎng)絡(luò)。鐵路方面：距京廣鐵路和武廣鐵路岳陽(yáng)站在5公里左右，隨著武廣客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、荊岳鐵路的建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)的荊岳鐵路進(jìn)入臨港新區(qū)的鐵路專(zhuān)用線(xiàn)向北延伸至道仁磯、陸城和長(zhǎng)煉，并最終與路口車(chē)站形成疏港環(huán)線(xiàn)貨運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)，依托京廣鐵路線(xiàn)，將形成四通八達(dá)的鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)體系。航空港方面：在距臨港新區(qū)15公里的岳陽(yáng)縣筻口鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)岳陽(yáng)航空港站區(qū)，技術(shù)等級(jí)為2級(jí)，行政等級(jí)為不定期航班的支線(xiàn)機(jī)場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)雄厚湖南省“十大標(biāo)志性工業(yè)企業(yè)”中的長(zhǎng)嶺煉化公司、巴陵石化公司、華能岳陽(yáng)發(fā)電有限公司和泰格林紙集團(tuán)等四家大型企業(yè)集團(tuán)都駐在區(qū)內(nèi)。現(xiàn)有的石油化工、電力能源、水泥建材都是我省的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，尤其是石油化工產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)30多年發(fā)展，已成為中南地區(qū)重要的石化工業(yè)基地，形成了1000億元的產(chǎn)值規(guī)模。新區(qū)正式籌建以來(lái)，一些大運(yùn)量的新型建材、機(jī)械裝備制造項(xiàng)目紛紛進(jìn)駐，已有中遠(yuǎn)化工、華新水泥、中天石化、泰格林紙集團(tuán)、中交集團(tuán)新港公司、恒陽(yáng)化工儲(chǔ)運(yùn)等一批投資過(guò)億元的現(xiàn)代工業(yè)和物流儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)落戶(hù)，逐步形成以港口物流、化工儲(chǔ)運(yùn)為核心的新興物流產(chǎn)業(yè)和以造紙、建材為重點(diǎn)的重化產(chǎn)業(yè)。2.3.2創(chuàng)造了港區(qū)開(kāi)發(fā)的良好招商環(huán)境港區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略得到了省、市政府的高度重視和大力支持。湖南省委書(shū)記張春賢高度重視城陵磯港的門(mén)戶(hù)作用，強(qiáng)調(diào)岳陽(yáng)要“優(yōu)勢(shì)優(yōu)先、優(yōu)先發(fā)展、樹(shù)立門(mén)戶(hù)城市概念”。在省委、省政府的直接推動(dòng)下，港區(qū)龍頭工程-總投資6億元的城陵磯國(guó)際集裝箱碼頭一期工程已竣工投入運(yùn)營(yíng)，其30萬(wàn)標(biāo)箱年、散雜件100萬(wàn)噸年的吞吐量，能保證全省“十一五”期間社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要。2008年9月，湖南城陵磯新區(qū)納入了國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的長(zhǎng)株潭“兩型社會(huì)”建設(shè)配套改革試驗(yàn)區(qū)總體規(guī)劃濱湖示范區(qū)范疇，將會(huì)享受中央和省政府在土地、信貸和財(cái)稅等方面各種扶持政策支持。為加快新區(qū)發(fā)展，岳陽(yáng)市委、市政府多次召開(kāi)港區(qū)會(huì)議，專(zhuān)題研究有關(guān)港區(qū)規(guī)劃、管理體制和運(yùn)行機(jī)制等重大工作，省委、省政府成立了由省委常委、常務(wù)副省長(zhǎng)于來(lái)山為組長(zhǎng)，省長(zhǎng)助理袁建堯?yàn)楦苯M長(zhǎng)的湖南城陵磯新區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，云溪區(qū)也成立了專(zhuān)門(mén)工作機(jī)構(gòu)-新區(qū)臨時(shí)管理委員會(huì)，負(fù)責(zé)港區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的具體工作。在省市兩級(jí)黨委、政府的高度重視和大力支持下，城陵磯新區(qū)正朝著打造區(qū)域性物流中心的戰(zhàn)略目標(biāo)邁進(jìn)。建立和完善了功能齊全的綜合性港口碼頭和基礎(chǔ)設(shè)施。現(xiàn)在，城陵磯港不但擁有煤炭、糧食、石油等專(zhuān)用碼頭和木材、沙石、鋼材等各類(lèi)散貨碼頭，而且具有國(guó)內(nèi)一流水平的現(xiàn)代化國(guó)際集裝箱碼頭已投入使用，投資約5億元的恒陽(yáng)公共化工碼頭即將開(kāi)工建設(shè)；屆時(shí)，湖南城陵磯港將成為一個(gè)功能配套、設(shè)施齊全具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合性港口群，其年吞吐量2000萬(wàn)噸的運(yùn)輸規(guī)模，將極大地帶動(dòng)和促進(jìn)全市乃至全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)特別是外向型經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。同時(shí)，為完善港區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，港區(qū)管委會(huì)加大了投入力度，總投資3億元的進(jìn)港大道和通港路一南一北通向港區(qū)，并分別與隨岳高速和107國(guó)道聯(lián)通，打通了港區(qū)對(duì)外的陸路大通道；電力供應(yīng)能力充裕，港區(qū)供水工程已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。臨港新區(qū)整體開(kāi)發(fā)條件已基本具備。出臺(tái)了支持港區(qū)發(fā)展的一系列優(yōu)惠政策和措施。為充分發(fā)揮港區(qū)優(yōu)勢(shì)，加快港區(qū)發(fā)展實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展，港區(qū)管委會(huì)出臺(tái)了一系列更加科學(xué)、更具吸引力的港區(qū)招商引資優(yōu)惠政策，支持、鼓勵(lì)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、投資強(qiáng)度大、科技含量高、附加值高、稅收高的拉動(dòng)型、環(huán)保型、節(jié)約型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入港區(qū)。獨(dú)特的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，良好的投資經(jīng)商環(huán)境，雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)支撐，使得新區(qū)成為湖南對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶(hù)，成為招商引資和對(duì)接沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的黃金寶地， “福布斯”雜志將岳陽(yáng)評(píng)為中國(guó)20個(gè)最適宜投資的城市之一。2.4土地銷(xiāo)售前景及價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目以城陵磯新區(qū)土地運(yùn)營(yíng)為主要收入來(lái)源，其發(fā)展在宏觀上取決于臨港新區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，在微觀上取決于現(xiàn)有企業(yè)擴(kuò)能增產(chǎn)和城陵磯新區(qū)對(duì)外招商引資時(shí)對(duì)土地需求的增長(zhǎng)。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景預(yù)期良好條件下，項(xiàng)目招商引資規(guī)模和速度將對(duì)本項(xiàng)目土地銷(xiāo)售前景產(chǎn)生重大影響。2.4.1招商引資前景分析城陵磯新區(qū)經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)越，交通條件優(yōu)勢(shì)明顯、產(chǎn)業(yè)支撐基礎(chǔ)雄厚、招商環(huán)境良好，是未來(lái)岳陽(yáng)市沿江產(chǎn)業(yè)帶的核心區(qū)域和城市建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)，還是國(guó)家確定的中部地區(qū)加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的重要承載地。從未來(lái)資本轉(zhuǎn)移發(fā)展態(tài)勢(shì)及發(fā)達(dá)地區(qū)和歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變階段判斷，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)達(dá)地區(qū)資本輸出正處于一個(gè)上升初始階段，這意味著，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，大量的沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和發(fā)達(dá)國(guó)家資本將繼續(xù)向岳陽(yáng)市轉(zhuǎn)移。其基本理由是：一是沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)仍處于調(diào)整時(shí)期，尤其是香港、上海等地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有很大的調(diào)整空間，這意味著將有大量的產(chǎn)業(yè)資本進(jìn)行轉(zhuǎn)移。 二是岳陽(yáng)市既具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，又具有明顯的綜合成本優(yōu)勢(shì)，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的理想基地。三是入園企業(yè)可享受?chē)?guó)務(wù)院、省、市政府給予的優(yōu)惠政策，實(shí)行“封閉式管理、開(kāi)放式運(yùn)行、社會(huì)化服務(wù)”，企業(yè)辦事實(shí)行“一個(gè)窗口受理，一站式審批，一條龍服務(wù)”。園區(qū)各類(lèi)中介機(jī)構(gòu)健全，投融資服務(wù)完善。2.4.2土地銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)土地價(jià)格的變化受多個(gè)因素影響，包括供需關(guān)系、區(qū)位、用地性質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件等。近兩年岳陽(yáng)市城陵磯新區(qū)綜合用地的交易價(jià)格情況如表2-1。表2-1 近兩年城陵磯新區(qū)周邊地區(qū)用地交易價(jià)格 用地性質(zhì)價(jià) 格（萬(wàn)元/畝）最高價(jià)平均價(jià)最低價(jià)工業(yè)用地1715.714.4綜合用地（含住宅及商業(yè)用地）29.6027.9626.32考慮到國(guó)家對(duì)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策及金融危機(jī)影響，以及根據(jù)近幾年城陵磯新區(qū)周邊地區(qū)地產(chǎn)價(jià)格的平均增長(zhǎng)率為10%，保守起見(jiàn)，本項(xiàng)目綜合用地的土地預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率取8%，增長(zhǎng)基數(shù)為表2-1土地交易價(jià)格的平均值；工業(yè)用地第一年按近2年平均價(jià)格15.7萬(wàn)元/畝不變，以后每年價(jià)格增加1萬(wàn)元/畝。表2-2 城陵磯新區(qū)未來(lái)10年土地增長(zhǎng)價(jià)格表年 份工業(yè)用地價(jià)格綜合用地價(jià)格200815.727.96200915.730.2201015.732.6201115.735.2201215.738201316.741.1201417.744.4201518.747.9201619.751.8201720.755.9201821.760.4201922.765.22可以預(yù)計(jì)，隨著新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建成和完善，其土地升值速度將大于本可研預(yù)測(cè)值。3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與建設(shè)規(guī)模3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的論證根據(jù)岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃并參照城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范，本項(xiàng)目中的黃泥溝路按城市級(jí)主干道標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)行車(chē)速度均為50km/h。主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表3-1。表3-1 路線(xiàn)主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)表 序號(hào)項(xiàng) 目單位標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)1道路等級(jí)城市級(jí)主干道2道路長(zhǎng)度m80003設(shè)計(jì)速度km/h504路幅寬度m305平曲線(xiàn)最小半徑設(shè)超高最小半徑m200不設(shè)超高最小半徑m4006最大縱坡%5.57最小坡長(zhǎng)m1408豎曲線(xiàn)一般最小半徑凸型m1350凹型m10509車(chē)輛荷載等級(jí)構(gòu)造物城a級(jí)路面bzz100kn10橋梁設(shè)計(jì)洪水頻率1/1003.2建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目為新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容包括征地拆遷、道路工程、給水工程、排水工程、亮化工程、交通設(shè)施等。3.3建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目為新區(qū)土地開(kāi)發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容主要是2435畝土地開(kāi)發(fā)和黃泥溝路及配套設(shè)施建設(shè)。黃泥溝路全長(zhǎng)為8km,路幅寬30m，其中，路基土石方127.68萬(wàn)m3；瀝青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，給水管道8000m，平面交叉4處。總征用土地2795畝；具體見(jiàn)表3-2。表3-2 擬建建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目單位數(shù)量土地開(kāi)發(fā)工程畝2435基礎(chǔ)設(shè)施工程一、路線(xiàn)1、道路長(zhǎng)度km82、占地畝360二、路基路面1、路幅寬度m302、路基土石方萬(wàn)m3127.683、主線(xiàn)路面結(jié)構(gòu)類(lèi)型瀝青砼4、路面工程數(shù)量4.1 行車(chē)道面積千m21844.2 人行道面積千m256三、橋梁、涵洞1、大橋m/座2、中橋m/座2、涵洞道3四、路線(xiàn)交叉1、互通式立交處2、分離式立交處3、平面交叉處4五、沿線(xiàn)設(shè)施1、排水管道m(xù)160002、給水管m80004建設(shè)條件與方案設(shè)計(jì)4.1場(chǎng)址現(xiàn)狀4.1.1地理位置項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市云溪區(qū)內(nèi)，位于東經(jīng)1130848至1132330、北緯292356至293822之間，云溪區(qū)位于岳陽(yáng)市城區(qū)東北部、長(zhǎng)江中游南岸，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西北與湖北省監(jiān)利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽(yáng)樓區(qū)和岳陽(yáng)縣毗鄰。區(qū)域內(nèi)107國(guó)道和京廣鐵路縱橫南北，京珠高速道路在東邊擦肩而過(guò)，長(zhǎng)江黃金水道環(huán)繞西北。沿鐵路南距長(zhǎng)沙162公里，北離武漢245公里；沿京珠高速道路距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)和武漢天河機(jī)場(chǎng)均不到2小時(shí)車(chē)程；沿水路東距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重慶490公里。4.1.2土地利用現(xiàn)狀本區(qū)域內(nèi)土地現(xiàn)狀多為荒地和田地，農(nóng)居和水域也占有一定比例，而建設(shè)用地的比例較大，用地構(gòu)成屬于典型的未開(kāi)發(fā)農(nóng)用地場(chǎng)址，地勢(shì)較平坦，主要用地已全部納入城陵磯新區(qū)建設(shè)用地范圍。該區(qū)域?qū)儆谠狸?yáng)市城區(qū)邊緣，湖南省“十大標(biāo)志性工業(yè)企業(yè)”中的長(zhǎng)嶺煉化公司、巴陵石化公司、華能岳陽(yáng)發(fā)電有限公司和泰格林紙集團(tuán)公司等四家大型企業(yè)集團(tuán)都駐在區(qū)內(nèi)或周邊。4.2場(chǎng)址建設(shè)條件4.2.1地形、地貌、地震情況項(xiàng)目地屬幕阜山脈向江漢平原過(guò)渡地帶，地貌多樣、交相穿插，整個(gè)地勢(shì)由東南向西北傾斜。境內(nèi)最高海拔點(diǎn)為云溪鄉(xiāng)上清溪村之小木嶺，海拔497.6米；最低海拔點(diǎn)為永濟(jì)鄉(xiāng)之臣子湖，海拔21.4米。一般海拔在4060米之間。地震：根據(jù)中華人民共和國(guó)地震參數(shù)區(qū)劃圖（gb183062001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度g=0.10，特征周期為0.35s，根據(jù)云溪抗震設(shè)防基本烈度為度，規(guī)劃按度標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)防。4.2.2地質(zhì)和水文地表組成物質(zhì)65%為變質(zhì)巖，其余為沙質(zhì)巖，土壤組成以第四紀(jì)紅色粘土和第四紀(jì)全新河、湖沉積物為主。第四紀(jì)紅色粘土主要分布在境內(nèi)東南邊，適合林、果、茶等作物開(kāi)發(fā)。第四紀(jì)全新河、湖沉積物主要分布在西北長(zhǎng)江沿線(xiàn)，適合水稻、瓜菜等作物種植。松陽(yáng)湖水域湖面積：豐水期6000-8000畝左右；枯水期5000-6000畝左右；水位：最深水位5-6米左右；平均水位3-4米左右蓄水量：豐水期21萬(wàn)立方米左右；枯水期12萬(wàn)立方米左右；長(zhǎng)江岳陽(yáng)段松陽(yáng)湖水域北瀕臨并匯入長(zhǎng)江。長(zhǎng)江螺山段水文特征對(duì)其影響很大，根據(jù)長(zhǎng)江螺山段水文站水文數(shù)據(jù)，長(zhǎng)江在該段主要水文參數(shù)如下：流 量：多年平均流量20300立方米/秒；歷年最大流量61200立方米/秒；歷年最小流量4190立方米/秒；流 速：多年平均流速1.45米/秒；歷年最大流速2.00米/秒；歷年最小流速0.98米/秒；含砂量: 多年平均值0.683公斤/立方米；歷年最大含砂量5.66公斤/立方米；歷年最小含砂量0.11公斤/立方米；輸砂量: 多年平均輸砂量15.7噸/秒；歷年最大輸砂量177噸/秒;歷年最小輸砂量0.59噸/秒;水 位：多年平均水位23.19米(吳淞高程);歷年最高水位33.14米; 歷年最低水位15.99米;4.2.3氣候條件項(xiàng)目區(qū)域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候，氣候溫和，四季分明，熱量充足，雨水集中，無(wú)霜期長(zhǎng)。年日照17221816小時(shí)，年太陽(yáng)輻射總量為113.7千卡/cm2；一月平均氣溫約4.3，七月平均氣溫約29.2；年平均氣溫16.616.8，無(wú)霜期258278天；年降雨日141157天，降水量1469mm。4.2.4城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會(huì)環(huán)境條件本項(xiàng)目符合岳陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要、岳陽(yáng)市城市總體規(guī)劃 (20082030)、岳陽(yáng)港總體規(guī)劃 (20062020)、岳陽(yáng)市2008-2012產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要、湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃等相關(guān)要求。新區(qū)是一個(gè)以港口（城陵磯港）為依托，以物流倉(cāng)儲(chǔ)、加工貿(mào)易、現(xiàn)代裝備制造、新型建材及精細(xì)化工等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的港口經(jīng)濟(jì)帶。4.2.5交通運(yùn)輸條件項(xiàng)目區(qū)域107國(guó)道和京廣鐵路南北縱橫，京珠高速道路擦肩而過(guò)，長(zhǎng)江黃金水道環(huán)繞西北。沿鐵路南距長(zhǎng)沙162公里，北離武漢180公里；沿京珠高速道路距長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)和武漢天河機(jī)場(chǎng)均不到2小時(shí)車(chē)程；沿水路東距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重慶490公里。境內(nèi)有廠(chǎng)礦鐵路專(zhuān)用線(xiàn)4條，全長(zhǎng)29公里；有火車(chē)站2個(gè)。4.2.6公用設(shè)施條件水源：新區(qū)工業(yè)生產(chǎn)用水由接自附近的中心城區(qū)市政給水管網(wǎng)供給，大耗水工業(yè)用水可新建水廠(chǎng)從長(zhǎng)江取水供給；生活用水由岳陽(yáng)鐵山水庫(kù)供給。排水：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)現(xiàn)無(wú)市政排水系統(tǒng)，現(xiàn)狀雨水基本上都是自然排放，雨水系統(tǒng)主要由水庫(kù)、水塘、溪渠組成，大部分雨水沿自然山體、水庫(kù)（水塘）、小溪（水渠）排入長(zhǎng)江。本項(xiàng)目擬根據(jù)本區(qū)域的性質(zhì)特點(diǎn)，排水采用雨污分流制，按照道路及地形特點(diǎn)，重力流和機(jī)械提升相結(jié)合的原則，規(guī)劃5年內(nèi)新建污水處理廠(chǎng)。供電：目前項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃變電站兩座，分別為110kv永濟(jì)變電站和110kv松陽(yáng)湖變電站，主變?nèi)萘拷?50mva、遠(yuǎn)期350mva，占地面積10000m2，型式為戶(hù)外式。永濟(jì)變電站110kv電源采用架空線(xiàn)近期引自現(xiàn)狀110kv云溪變電站、遠(yuǎn)期引自規(guī)劃220kv路北變電站。電訊：項(xiàng)目區(qū)內(nèi)只有零星的一些架空電信線(xiàn)路，供目前企業(yè)及村民通信需要，未形成一個(gè)完善的通信網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，也沒(méi)有設(shè)置局、點(diǎn)。區(qū)內(nèi)沒(méi)有任何郵政設(shè)施。4.2.7施工條件物料供應(yīng)：項(xiàng)目建設(shè)所需的鋼材、木材、砂、石、水泥等各種材料均可在市內(nèi)采購(gòu)供應(yīng)。場(chǎng)地條件：本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)開(kāi)闊，工程地質(zhì)條件較好。項(xiàng)目所在地的氣候條件較好，自然條件對(duì)整個(gè)工程的影響不大，工程應(yīng)注意盡可能避免在雨季進(jìn)行施工，以避免施工過(guò)程中不必要的麻煩。4.2.8征地、移民、安置條件本項(xiàng)目需征地2795畝，其拆遷、安置應(yīng)根據(jù)岳陽(yáng)市征地補(bǔ)償實(shí)施辦法以及市國(guó)土資源局核定的指標(biāo)進(jìn)行。移民安置方式為貨幣安置。4.3道路方案設(shè)計(jì)4.3.1采用的規(guī)范(1)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj37-90）；(2)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城市建設(shè)部分）；(3)道路路基設(shè)計(jì)規(guī)范（jtg d30-2004）；(4)道路水泥混凝土路面設(shè)計(jì)規(guī)范（jtg d20-2003）；(5)城市道路和建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范（gjg50-2001）。4.3.2主要設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)岳陽(yáng)市規(guī)劃管理局下達(dá)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，本項(xiàng)目黃泥溝路部分按城市級(jí)主干路標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，計(jì)算行車(chē)速度v=50km/h，道路紅線(xiàn)控制寬度為30m，路幅寬30米，設(shè)計(jì)荷載為構(gòu)造物：城市a級(jí)，人群4kn/m2；路面：bzz-100kn。路面為水泥砼路面，大中橋設(shè)計(jì)洪水頻率為1/100，小橋、涵洞和路基為1/50。4.3.3方案選擇的原則安全第一的原則把安全放在首位，采取一切有效方法和措施，保證車(chē)輛和行人的安全，為道路使用者提供安全保障和人性化服務(wù)。保護(hù)環(huán)境的原則應(yīng)避免大改大調(diào)、高填深挖，注重與沿線(xiàn)地形、環(huán)境和景觀相協(xié)調(diào)，保護(hù)好自然生態(tài)環(huán)境和文物古跡。樹(shù)立“不破壞就是最大的保護(hù)”的理念，堅(jiān)持最大限度地保護(hù)、最小程度地破壞、最強(qiáng)力度的恢復(fù)，以追求自然、樸實(shí)為向?qū)В瑢?shí)現(xiàn)環(huán)境與道路建設(shè)并舉、道路發(fā)展與自然環(huán)境相和諧。節(jié)約資源的原則我國(guó)人多地少，耕地緊缺，道路建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)珍惜土地資源、合理利用土地。路線(xiàn)方案應(yīng)盡可能地減少所占用土地的價(jià)值，方式主要有：采用合理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；采取各種工程措施減少土地占用面積；盡量利用老路用地；減少優(yōu)質(zhì)土地占用面積的比例等等。少拆房屋、少動(dòng)遷公用事業(yè)管線(xiàn)。堅(jiān)持靈活運(yùn)用技術(shù)指標(biāo)，減少道路建設(shè)對(duì)社會(huì)資源的消耗、減少運(yùn)營(yíng)期間的管理、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，最大限度地提高投資效益。服務(wù)社會(huì)的原則充分考慮區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，考慮與農(nóng)林、水利、城鎮(zhèn)等規(guī)劃建設(shè)相配合。對(duì)街道化不明顯、影響車(chē)輛通行不嚴(yán)重或經(jīng)必要的治理、規(guī)范管理和改建后能夠滿(mǎn)足通行要求的，予以有效利用。道路選線(xiàn)時(shí)盡量避免阻隔影響居民往來(lái)、農(nóng)耕和水資源利用，盡量避免大規(guī)模的拆遷安置，并要充分體現(xiàn)國(guó)家安置補(bǔ)助政策。農(nóng)用通道要保證排水暢通、使用方便。4.3.4平面設(shè)計(jì)為保持道路的順暢、美觀及交叉路口的銜接平順，該路平面走向基本按照湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃確定線(xiàn)路走向、交叉口布置及路幅寬度控制。根據(jù)道路上線(xiàn)圖定平面走向，黃泥溝路平面走向基本為東西走向，規(guī)劃紅線(xiàn)寬30米。規(guī)劃西起沿江路，東至107國(guó)道，道路長(zhǎng)度8000m；全線(xiàn)按規(guī)劃30m設(shè)計(jì)。根據(jù)規(guī)劃，黃泥溝路自西向東依次與沿江路、長(zhǎng)江路、白楊路、107國(guó)道等4條道路相交，與隨岳高速立交；除與沿江路和107國(guó)道為“t”字型平交外，其余均為“十”字型平交。4.3.5縱斷面設(shè)計(jì)道路豎向設(shè)計(jì)充分考慮與現(xiàn)狀道路的銜接，以雨水就近排入為原則，并考慮整個(gè)園區(qū)地塊的土石方平衡，同時(shí)考慮到道路的行車(chē)要求。在滿(mǎn)足道路的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、排水及地下管線(xiàn)敷設(shè)的要求下，為了與規(guī)劃保持一致，各控制點(diǎn)高程按規(guī)劃確定基本未作調(diào)整。縱斷面的設(shè)計(jì)原則為：根據(jù)規(guī)劃的豎向控制，參照規(guī)劃所定的標(biāo)高作為控制點(diǎn)，結(jié)合道路兩廂的實(shí)際情況進(jìn)行拉坡。為了便于交叉口的豎向設(shè)計(jì)，將變坡點(diǎn)盡量不設(shè)置在交叉口范圍內(nèi)，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)。全線(xiàn)最大縱坡為0.112%，最小縱坡0.331%，豎曲線(xiàn)最大半徑30000米，豎曲線(xiàn)最小半徑15000米。4.3.6橫斷面設(shè)計(jì)黃泥溝路按機(jī)動(dòng)車(chē)雙向六車(chē)道，道路規(guī)劃路幅寬30m，結(jié)合道路本身實(shí)際情況及所處位置設(shè)計(jì)橫斷面布置方案為：3.5m(人行道)+ 23.0m(機(jī)、非動(dòng)車(chē)道)+3.5m(人行道)=30m該方案采用三塊板斷面。考慮到本道路為臨港新區(qū)內(nèi)的主干路，交通量中拖掛車(chē)及大型貨運(yùn)車(chē)比例較大，本方案路幅布置能大大有利于大型車(chē)的轉(zhuǎn)彎，對(duì)行車(chē)十分有利。4.3.7路基工程一般路基設(shè)計(jì)原則及依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù)路基設(shè)計(jì)根據(jù)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范（cjj37-90），同時(shí)參考了道路路基設(shè)計(jì)規(guī)范（jtjd30-2004）的要求進(jìn)行。一般路基設(shè)計(jì)原則路基設(shè)計(jì)根據(jù)沿線(xiàn)地形、地質(zhì)、氣象、水文等自然條件及環(huán)境保護(hù)的要求因地制宜，采取必要的排水防護(hù)工程和經(jīng)濟(jì)有效的病害防治措施，防止各種不利的因素對(duì)路基的危害，以保證路基有足夠的強(qiáng)度和穩(wěn)定性。道路設(shè)計(jì)標(biāo)高為中間標(biāo)線(xiàn)區(qū)的路面標(biāo)高，路基施工標(biāo)高為設(shè)計(jì)標(biāo)高減去路面結(jié)構(gòu)的厚度。本設(shè)計(jì)路線(xiàn)縱斷面圖和路基橫斷面圖均按道路設(shè)計(jì)標(biāo)高繪制，土石方數(shù)量計(jì)算按路基設(shè)計(jì)標(biāo)高控制。沿河及受水浸淹的路基設(shè)計(jì)標(biāo)高均按1/100洪水位加壅水高、波浪侵襲高和0.5m安全高控制。經(jīng)過(guò)稻田區(qū)