房地產市場調查報告,房地產市場調查：房地產企業自身或委托第三者，針對整個房地產市場或某個區域、某個特定的開發項目、特定的主題所進行的系統地、全面的、客觀的、廣泛的、持續的搜集房地產項目相關資料，并加以記錄、分析和評估，提供相關分析結論、建議供房地產企業進行決策參考的過程,房地產市場調查的作用,1有助于企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向 2有利于房地產企業適時開發新產品，搶占新市場 3.有助于房地產企業制定正確的營銷策略 4有助于房地產企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提高經濟效益 5避免盲目經營，改善企業經管理水平，不斷提高經濟效益。,房地產市場調研的內容,作為項目決策的依據，項目調研涉及項目活動的全過程，具有豐富的內容，常見的項目調研內容包括：市場研究、產品研究、市場銷售環境研究、消費者購買行為研究、廣告及促銷研究、銷售研究、競爭者研究等。,1、房地產市場環境調查 （PEST分析） （1） 政治法律環境調查 國家、省、市有關房地產開發經營的方針政策。土地政策、稅收政策、金融政策、人口政策、產業政策、優惠政策等。 有關房地產開發經營的法律法規，如房地產開發經營管理條例、中華人民共和國房地產管理法、中華人民共和國土地管理法。,（2）經濟環境調查 主要調研國家金融政策和金融制度對房地產開發的影響。 國家、地區或城市的經濟特征，經濟發展的規模、趨勢、速度、經濟效益等。 項目所在區域的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施、地區內重點開發區域、同類競爭物業的供給情況 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率,國民經濟產業結構和主導產業 居民收入水平、消費結構和消費水平 項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況 財政收支 對于不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查,（3）區域市場調查 區域市場調研是針對于已經有投資意向、目標地塊的開發公司而言，主要考察項目所在區域、地段的市場狀況，調查更具有針對性，內容更詳細和實用。如：區域經濟發展程度、文化氛圍、人文素質、交通程度、教育狀況、自然環境等；區域的公共設施狀況、道路狀況、城市發展規劃、區域功能等方面的內容。,2房地產市場需求和消費行為調查 針對不同的產品分析其供給和需求狀況 消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢 房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。,需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等 購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。,3房地產產品調查 為開發商尋找市場空白點，增加項目營銷的賣點，為項目定位、差異性的塑造提供技術支持 調查區域內現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期； 現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其有房地產產品上應用情況。 本企業產品的銷售潛力及市場占有率 建筑設計及施工企業的有關情況,4 房地產價格調查 影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響 房地產市場供求情況的變化趨勢 開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響 國際、國內相關房地產市場的價格 開發個案所在城市及街區房地產市場價格 價格變動后消費者和開發商的反應,5營銷推廣手段調查 不同的項目有不同的定位，如何順利實現產品的銷售，找到需要的目標客戶，傳達出項目的特質，需要有不同的推廣手段。 營銷推廣手段的調查主要指項目的銷售價格、定價方式、廣告宣傳方式、媒體取舍、公關活動的跟蹤、監控、廣告組合方式、廣告策略、廣告費用估算、促銷手段、銷售周期、銷售率、入市時機、獨特賣點、項目形象包裝、倡導的生活方式等方面的全面的調查。,6.房地產市場競爭情況調查 市場競爭對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。,7重點項目調查 對項目周邊的同類產品，不同類型但銷售率高、有影響力的項目進行調查。主要是調查這些項目進行開發之前的定位考慮，開發公司的實力、開發理念、產品的特點、配套設施、營銷的特點、市場的反饋、項目優劣勢等。,房地產市場調察的方法,1詢問調查法 是指將所擬調查的事項，采用面對面、電話或書面的形式，向被調查者提出詢問并獲得所需資料的過程?？梢杂糜谑聦?、意見和動機的詢問。,2觀察調查法 是指由調查人員在調查現場從旁邊觀察消費者的動作，而以該動作的聚集作為調查結果。因此在實施調查時，被調查人可能沒有感覺到調查正在進行，這樣可以避免被調查人的主觀意見對調查結果產生影響。,3 統計分析法 依據公司內外的現成資料，利用統計理論，分析市場及銷售變化情況，提供調查資料的方法。其主要的研究對象有：銷售額的增減變化及未來趨勢、整體市場變化趨勢、影響變化的因素等問題?？梢宰鲒厔莘治龊拖嚓P分析。,以上幾種調查方法實施起來各有利弊，調查結果也不盡相同，調查實施的過程不易控制，調查的實用性和針對性不強。 實際上房地產市場調研更多的使用以上調查方法的組合來實現最終的調查。,房地產市場調查的程序,一、準備階段 1 、 確定調查目的 調察目標應從企業實際情況出發，或是解決企業當前急需解決的問題，或是為企業重大經營決策提供背景資料,2、初步情況分析 正式調察前應根據房地產企業內部及外部有關情報資料，進行初步分析。,3、制定調察計劃 調察計劃是一種行動綱領，對一些問題應有較詳細的安排，如：調察方法，調察進度，收集那些信息及統計資料，做出調察經費預算，確定調察所屬人員及培訓計劃等。,4、調查設計 一項房地產市場調查工作至少應設計以下四種調查表格 （1）當地房地產資源統計表，包括房地產分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發程度、居住密度、交易狀況和規模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發展遠景、其他具體情況和調查日期等項目。,（2）房地產出租市場統計表，包括出租房地產名稱、所在地區、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內設備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛設備）、環境條件（庭房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產出租公司的資料和調查日期等項目。,（3）房地產出售統計表，包括已售和待售房地產的名稱、地區、開發商、數量、結構類型、成交期、成交條件（預付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調查日期等項目。,（4）房地產個案調察分析表，包括案名、區位、投資公司、產品規劃、推出日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調查日期等項目。,房地產市場調查中普通采用抽樣調查，即從被調查總體中選擇部分樣本進行調查，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調查前，調查人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確下來，參加實施的調查人員必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調查質量。,5、非正式調察 又叫試探性調察，是指調察人員根據初步情況分析，在小范圍內作一些試探性的調查，如訪問專家、中間商、消費者，認真聽取他們的意見。,二調察實施階段 1、確定市場資料來源 市場資料來源包括原始資料和次級資料。原始資料是指調查人員通過對現場實地調研所搜集的資料。次級資料是指由他人收集并經過整理的資料。,2、確定收集資料方法 收集原始資料的方法主要有訪談法、觀察法、試驗法或三種方法交叉使用。次級資料的收集方法有交換、購買、索取或委托情報網收集,3、調查表及問卷設計 收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或口答各種調查表格或問卷。調查表及問卷是整個調研工作的核心，其設計的好壞將直接影響到調察結果的質量。,4、抽樣設計 我們知道，市場調察不可能覆蓋到每一個目標對象，只能采取抽樣調查的方法，即從被調查總體中選擇部分樣本進行調查，并用樣本特性推斷總體特性。在實地調查前，應設計抽查的對象、方法和樣本的大小。一旦明確，必須嚴格按照抽樣設計的要求進行工作，以保證調查質量。,5、現場實際調察 即通過各種方式到調查現場獲取資料。現場調察工作的好壞直接影響到調察結果的正確性。,三結果處理階段 1、資料整理分析 首先將調查收集到的資料進行編輯管理，將零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統性、完整性和可靠性。 其次要進行分類編號，即用數字符號把調查資料編入適當的類別，以便于查找、歸檔和使用。,再次進行統計，將已經分類的資料進行統計計算，有系統地編制成各種計算表、統計表、統計圖。 最后進行分析，對各項資料中的數據和事實進行分析比較，得出一些統計上的數字，如平均數、頻數、相互關系等，直到得出必要的結論。,2、撰寫和提交調查報告 撰寫和提交調查報告是房地產市場調查工作的最后一環。調查報告反映了調查工作的最終成果。要十分重視調查報告的撰寫，并按時提交調查報告。 調研報告一般有兩種形式，一是專門報告，內容詳細明確；二是一般報告，內容簡單明了。,撰寫調查報告應做到： （1）客觀、真實、準確地反映調查成果； （2）報告內容簡明扼要，重點突出； （3）文字精練，用語中肯； （4）結論和建議應表達清晰，可歸納為要點； （5）報告后應附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （6）報告完整，印刷