房地產企業經營管理中的問題及對策摘要：房地產的經營管理是整個房地產企業運營的核心環節，房地產企業的經營管理直接影響房地產企業的效益，關系著我國建筑行業上的整體氛圍。因此對房地產企業經營中存在的問題應采取措施積極解決。本文從房地產企業經營管理的特殊性入手，分別就房地產企業經營中的營銷管理、財務管理等方面的問題作出分析，從而對問題提出相應的解決措施。希望對房地產企業經營管理中產生一定的借鑒意義。前言：房地產企業在我國經濟的發展中扮演著十分重要的角色，房地產的發展關系著我國金融市場的穩定。隨著房地產企業之間的競爭越發激烈，由于經營管理上的失誤導致房地產企業經營虧損現象屢見不鮮。如何解決房地產企業經營管理中存在的問題是企業經營管理者必須重視、思考的問題。一、房地產企業經營中的特殊性（一）受地理位置影響大由于土地資源位置固定不變，無法移動。這使得土地資源具有一定的稀缺性，是一種特殊商品。房屋與土地在很大程度上具有一定的相似點，譬如在不可移動方面，房屋是一種特殊的固定資產，無法復制1。因此，房地產企業的地域性很強。在不同的地區，房地產在投資方面也有所不同。房地產在市場上的房屋售價、房屋類型也會隨著地區的不同而存在差異。因此，房地產經營存在一定的地理位置特殊性。（二）受國家政策影響大房地產行業對經濟發展有著很強的推動作用，與居民的生活水平息息相關。如果房價過高，百姓負擔不起，會造成房地產銷售停滯不前。相反地如果房價過低，則房地產企業利潤大幅度減少，一定程度上造成全社會經濟的萎縮。因此，政府會通過經濟、法律等手段對房地產行業進行引導、干預，常用的調控手段有稅收、利率、土地政策等，對房地產的經營造成一定的影響。（三）與其他行業密切相關房地產行業的綜合性強，與其他上下游產業，譬如建筑、鋼材、水泥、家裝、家電等行業有著較強的關聯性、帶動性。同時房地產行業還催生了一系列服務行業的產生，譬如二手房交易，房屋中介等。由于房地產在資金上的需求量過大，因此與銀行、信貸等金融行業也有著密切的關聯性。（四）資金占用量大且運轉周期長房地產企業利潤空間大，同時對資金的需求量也十分巨大。在房地產開發的前期，房地產企業幾乎沒有任何的收入來源，還需要支付土地出讓金，會發生諸如聘用設計師、規劃師，繳納各方面的前期費用等一系列的開支2。當房地產進入到開發階段，所需求的資金更是巨大。只有在完工時，房屋進入銷售環節才可以看到經濟效益，因此房地產企業資金的運轉周期長。二、房地產經營管理中的問題（一）房地產經營管理中的營銷管理問題1、經營理念落后，品牌意識不強房地產企業的經營理念主要是以市場營銷觀念為主，其次才是品牌觀念。這就說明在房地產的經營管理中缺乏市場認識，以及對企業自身及顧客的要求。片面地追求利益，無法提升消費者的滿意程度，經營理念相對落后。在房地產品牌認識上，房地產經營中缺乏樹立品牌的觀念。因此要求經營管理者必須將營銷理念加以更新，不能僅僅停留在“市場營銷即推銷”的認識階段。要樹立品牌觀念，打造房地產品牌關系，最大限度地提高消費者的滿意程度。2、誠信度差，廣告虛假成分過多百姓對房地產企業的管理形象普遍不認可，說明在房地產的營銷理念中多數只考慮自身的利益，而對顧客利益置之不理。在施工過程中存在偷工減料，對顧客的承諾不兌現等一系列不誠信行為。這就要求經營管理者在營銷過程中把誠信作為重頭戲來抓。（二）房地產經營管理中財務管理的問題1、資金管理制度不完善，盲目投資由于房地產經營管理中對于資金管理的忽視，導致在房地產經營中沒有建立資金預算體系，企業缺少在項目投資、經營等各個環節的資金管理上的控制。房地產企業經管管理中的資金管理部分，未能對國家的宏觀調控，經濟環境作出充分估計3。對市場上的消費者購買能力、市場消費趨勢、以及市場供應情況也缺少細致地分析。從而造成建筑進度與銷售進度不能接軌，在投資項目上盲目選擇，如此下去，會讓房地產企業的資金陷入窘迫的境地。雖然有些房地產企業經營管理者設置了資金管理中的資金預算體制，但是在資金管理中卻沒有起到任何作用，形同虛設，預算與資金實際使用情況無法接軌，同樣影響企業資金的運轉與利用。2、經營管理者財務管理意識淡薄大多數房地產企業中，普遍對施工部門和銷售部門最為重視，將財務管理部門及人事管理部門視作二線部門。企業經營管理者對財務管理的意識十分淡薄，對財務管理不重視。在招標投標、合同簽訂等重要事項的協商以及決定上，缺少財務人員的參與。認為財務管理人員無非就是進行簡單的賬目管理，無視了其在財務上的管理功能。三、房地產經營管理問題解決對策（一）房地產經營管理中的營銷問題解決對策1、提高房地產營銷能力，樹立房地產品牌品牌效應是開拓市場、參與市場競爭的重要手段之一，品牌是產品質量、企業文化、服務質量等多種內容的集中體現。品牌可以有效地提升房地產企業的內涵，樹立房地產企業的形象，提升房地產品牌的知名度和信譽度，對提升產品競爭力起到積極的作用4。房地產經營管理環節中可以通過確立、推廣、深化等環節加強營銷管理對于品牌的樹立的影響，讓營銷者樹立品牌意識，思考創新方法，積極擴大品牌影響力，提升房地產企業的形象。2、樹立誠信營銷的理念房地產企業在媒體宣傳的選擇上應該視具體情況而定。采取對當地最為有影響力的媒體對產品進行宣傳。譬如在報紙、電視臺上作銷售廣告，借助當地的展會對產品進行推銷。推銷的同時營銷者應該具有誠信意識。不能對樓盤進行夸張的宣傳，應該更為實際地向消費者進行宣傳并讓其接受產品。廣告中的承諾在實際中都應該有所體現。因此，在營銷人員的聘用上，應該聘用一些素質高、職業素養好的營銷者。（二）房地產經營管理中財務管理問題解決措施2、強化企業管理者以及企業內部人員的資金管理意識企業經營管理者必須切實地認識到資金管理在企業發展中的重要作用，將資金管理部門提升到一線部門的行列中來，要強化全體企業人員的成本管理意識。加強企業內部資金的管理優化，減少閑置資金的擱置，在充分估計風險的前提下，將閑置資金投資到收益較高的項目中去。完善企業內部對資金的占用額度，建立完善的核算機制，準確核算資金的占有量和占有期，最大可能地降低企業資金的占用成本。結語：隨著我國經濟的增長，房地產企業越發向多元化發展，房地產企業的市場競爭越來越激烈，這就對房地產企業的經營管理水平的要求日漸提升。我國的房地產競爭走向越發向著品質競爭的角度發展，要求房地產企業的經營管理者必須提高企業經營管理水平。為了今后在房地產市場上的更好地存在與發展，同時實現企業利潤的最大化，就要不斷地從企業內部進行革新，積極解決經營管理方面存在的問題，提高企業核心競爭力，讓我們的企業在嚴酷的市場競爭中立于不敗之地。參考文獻：1盈芳.企業經營管理的成功之道連鎖經營j.現代企業，2015，11（02）：9-10.2鐘秀橙.淺談房地產企業的內部控制j.財經界（學術版），2015，06（04）：131.3于淼.房地產企業財