1 *花園項目 一、 項目背景 1、項目名稱： *花園 居住小區(qū)（現(xiàn)名） 2、可行性研究報告的編制依據(jù)： （ 1）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 （ 2） A 市城市拆遷管理條例 （ 3）城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定 （ 4）住宅設計規(guī)范 （ 5）住宅建筑設計標準 （ 6）建筑工程交通設計及停車場設置標準 （ 7）城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范 （ 8）高層民用建筑設計防火規(guī)范 3、項目概況 1 ）地塊位置： *花園基地東起虹橋路，南至前進路，西至鹿 城路、北至香榭水岸項目南側，圍合區(qū)內土地面積約 55212平方米，該地塊屬昆山市 A 類地段，規(guī)劃分三期開發(fā)建設，以地塊東西中軸以西地塊開發(fā)建設的一期總面積 88000，已于 2013年 8 月交房。 二期總面積49114 ，已于 2014 年 9 月開工，現(xiàn)正在建造中。 2 2 ）建設規(guī)模與目標 *花園三期： 土地面積： （ 方米） 容積率： 發(fā)周期： 2015 年 11 月至 2017年 10月 土地價格： （昆山市國有土地使用權掛牌出讓起 價） 建筑面積： 33690 3 ）周圍環(huán)境與設施 （ 1） *花園擁有昆山城西最核心的優(yōu)質配套資源，是城西中環(huán)內唯一既能享受生態(tài)，又享有繁華商業(yè)的區(qū)域。目前周邊 3鐘路程內擁有世界 500 強的歐尚購物中心、超華商貿城、明鑫凱迪城、華東海鮮城等繁華商業(yè)配套。此外，項目距家樂福超市、百盛百貨以及沃爾瑪?shù)却笮唾徫飶V場也只要 6鐘的車程，生活配套極為便利。 （ 2） *的交通配套立體完善， *南側的前進路是昆山東西城市是昆山第一市政大道，連接的是市政 府和玉山鎮(zhèn)政府；同時，前進路是昆山第一金融大道，匯集著各大銀行總行分行以及保險、證券公司等相關金融機構；前進路也是昆山第一行政生活大道，擁有大型購物中心，五星級酒店、市級醫(yī)院、城市公園以及眾多行政辦公窗口前進路是昆山名副其實的中軸線，它串聯(lián)著城東、城中、城西三大版塊，沿著前進西路，正在進行一場造城運動，所有的生活配套都隨著前進西路的發(fā)展搬到了城西，城西擁有最好的基礎路網和軌道交通、最好的 3 生活配套、最好的教育醫(yī)療配套。因此， *作為前進路第一排的住宅，便意味著可以輕松享有最完善的配套。 *西側緊鄰昆山中 環(huán)線城西出入口，昆山中環(huán)線預計投資 120億，預計 2014 年底建成通車，昆山由此邁入立體快速交通時代。 中環(huán)快速化改造工程的落成將形成昆山中心城區(qū)對外輻射的快速路網體系，奠定昆山城市發(fā)展框架。對于緩解昆山城區(qū)交通壓力，完善城市綜合交通體系，實現(xiàn)城市各組團間的快速聯(lián)系，推動中心城區(qū)空間合理布局和優(yōu)化發(fā)展，具有十分重要的意義。 屆時，中環(huán)高架將成為連接昆山市區(qū)與東、西、南、北各區(qū)的交通大動脈，便捷的交通讓“工作在別處，居住在城西”不再是夢想，可以預見，對城西自然、生態(tài)居住環(huán)境向往的其他區(qū)域的客戶，將因為交通的便利而更 多地選擇到城西居住，對 *而言，與中環(huán)線入口僅 1 分鐘車程，可以享受快速便捷的交通，也因此將成為置業(yè)城西的首選。 此外，規(guī)劃中的昆山 軌道交通 1 號線 也是 *備受矚目的重要交通配套。規(guī)劃中的昆山 軌道交通 1 號線 ， 沿前進路東西貫穿核心區(qū)，在核心區(qū)內共設置 6個站點，由西向東分別為江浦路站、白馬涇路站、玉山廣場站、珠江路站、長江路站、青陽中路站。 預計工程投資 240億，未來將連接蘇州 3 號線和上海 11 號線，將實現(xiàn) 滬蘇輕軌無縫對接 ，而 *臨近規(guī)劃中的江浦路站，既可享受地鐵帶來的便利性，又避免了站點周邊人潮的干擾，還享受比其他樓 盤更大的增值空間。 （ 2） *花園所屬的城西板塊是昆山生態(tài)、文化居住區(qū)，因為 *周邊公園配套及文化、體育配套豐富： 4 距離項目只有 6150 畝華東最大的城市森林公園。 昆山市政府本著 “ 以人為本，先創(chuàng)環(huán)境，后建城市 ” 的原則，根據(jù) 昆山市 城市總 體規(guī)劃 ，為了早日將昆山建設成為現(xiàn)代化的 中等城市 ，進一步加快昆山西部開發(fā)，興建的城市生態(tài)森林公園。昆山森林公園內精心布置了跑馬場、原生態(tài)森林、珍禽觀賞區(qū)、鹿苑、情侶灘、 百花園 、高級休閑會所等十多處情趣各異的公園景點，并在園內建造了 50 萬平方米的 中心湖泊，栽種了 100 多種花草樹木，移植了 250 萬多株珍貴樹木，整個生態(tài)森林公園宛如一個巨大的天然氧吧。森林公園以城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃為依據(jù)，充分尊重公園的功能和市民活動的需要，結合氣候、土壤、地形等特點，以生態(tài)為原則，以生物的多樣性為特點進行構思。 還原自然的壯麗美景及休閑設施配套，在提供芬多精的同時，為人們提供了假日休閑的好去處。 此外，占地面積 850 畝的亭林公園也緊鄰 *花園， 亭林園是昆山文化傳承和創(chuàng)新發(fā)展的見證 ，步行可達的距離，使得 *花園的業(yè)主可以隨時至亭林公園休憩，在郁郁蔥蔥中，體悟昆山文化的歷史氣息 。 文體，讓城市更美好。在文化體育配套方面， *花園距昆山市體育中心僅 5 分鐘車程，昆山市體育中心由昆山市政府重點打造，并由上 海建筑設計研究院設計，形成似 “ 水中瓊花 ” ，體育場似“ 天上彩虹 ” 的總體布局。整個體育中心地塊規(guī)劃與城市設計由海南雅克設計機構精心設計，充分體現(xiàn)了 昆山 市 “ 兩個率先 ” 的發(fā)展態(tài)勢，形態(tài)富有時代氣息，充分體現(xiàn) “ 體育公園 ” 式的國際化標準理念。其中昆山新體育館占地近百畝，總建筑面積 27680 ，建筑 5 高度 38m，內場設一個 40m70m 的比賽大廳和一個 20m80m 的訓練館，可容納觀眾近 6000 人， 為多功能、綜合性、節(jié)能型、現(xiàn)代化室內館，除可舉辦國際國內單項體育比賽外，還能開展大型綜合文藝演出、群眾性集會、文化娛樂、全民健身和商貿展覽等活動。未來昆山體育中心將建成集休閑、健身中心、高尚生活領地于一體的體育公園。 同時與之相鄰的昆山文 化藝術中心 也是 由中國建筑設計研究所國內著名建筑大師 崔愷 擔綱設計，地上 4 層、底下 3層，整個建筑選取 昆曲 和 并蒂蓮 作為母體，沿水體曲線布置具有水鄉(xiāng)的 “ 神韻 ” 。整體建筑包含大劇院和會議中心、影視中心、配套車庫，是集文化交流、會議、展覽、休閑、娛樂等多功能為一體的綜合性文化 建 筑。 昆山大劇院為昆山文化藝術中心主體建筑之一，內部設有大劇場、多功能廳、高檔貴賓廳、會議廳、新聞發(fā)布廳。同時配有妝間、普通化妝間、排練廳、貴賓接待室等多項服務設施，可滿足國內外大型文藝演出、音樂會、會議等各種文化需求。大劇場觀眾席共設有軟席座椅，保證觀眾寬松舒適的欣賞空間及良好的視聽效果。能充分滿足音樂劇、芭蕾舞劇、歌劇、話劇、交響樂、戲曲及綜藝匯演等演出需求 ， 此外也可滿足企業(yè)新 聞發(fā)布會、各類活動秀等需求。 2013年 1 月，由 北京市保利劇院管理有限公司接洽管理 的昆山文化藝術中心正式開業(yè)， 為昆山和周邊地區(qū)居民提供理想的文化精神家園。 精彩紛呈、提升文化品位的歌舞劇表演、鋼琴表演等等，讓人身在昆山也能欣賞到國際水準的藝術演出，如此呈現(xiàn)高雅藝術的殿堂，成為 *良好的文化配套。 6 （ 3） *花園周邊配置優(yōu)秀的教育資源。在幼兒園方面， *花園北側緊鄰的昆山鹿城幼兒園成為 *最便利的教育配套，步行 3 分鐘可達到，成為名符其實的家門口的學校； *小學屬于昆山培本實驗學校西校區(qū)。昆山培本實驗學校 創(chuàng)辦 于清光緒三十一（ 1905）年，至今已有一百多年的歷史 ， 從九十年代起學校先后被評為 “ 全國體育傳統(tǒng)項目先進學校 ” 、 “ 全國群眾體育先進學校 ” 、 “ 全國體育衛(wèi)生先進單位 ” 、 “ 江蘇省實施素質教育先進學校 ” 、 “ 蘇州市文明單位 ” 和 “ 蘇州市德育先進學校 ” 等 。 2011 年，培本實驗小學在高新區(qū)西部再安一個 “ 家 ” 西校區(qū)。學校設計規(guī)模為 12 軌 72 班，目前，第一期工程 6 軌 36 班（占地面積 38038 平方米、建筑面積 23620 平方米，教育設施均按省一類標準配備，投資資金約 1 億元）已完成。兩校區(qū)實行教師統(tǒng)一調配，教學統(tǒng)一進度，管理統(tǒng) 一要求，教育資源一體化共享，教育責任一體化共擔，實現(xiàn)了優(yōu)質資源的無縫對接。西校區(qū)的開辦，可以讓更多人享受到優(yōu)質的教育，將優(yōu)質 “ 品牌 ” 教育資源 培本實小向西輻射，帶動玉山鎮(zhèn)西部地區(qū)的教育發(fā)展 ，也讓 *的業(yè)主子女得以享受優(yōu)質的教育。 *中學學區(qū)歸屬為婁江實驗學校，學校創(chuàng)建于 2010 年 9 月，以昆山母親河命名，是一所全新的九年制公辦學校，緊鄰昆山市體育中心，占地 多平方米，總建筑面積為 多平方米，元，是目前昆山市為數(shù)不多的江蘇省重點示范學校。婁江實驗學校以優(yōu)秀師資為辦學依托，以精細 化管理為辦學支撐，以現(xiàn)代化教學設施為辦學保障，致力于筑就昆山軟硬件設施最好的學校。校園 7 設計布局合理，建筑風格獨特新穎，既承接江南園林的典雅，又具備現(xiàn)代建筑風格，無處不滲透濃郁的文化氣息。從舉辦法制安全教育到全面承擔昆山市音樂學科培訓活動，再到成為“昆曲回故鄉(xiāng)”高雅藝術進學校的第一站，婁江實驗學校除在傳道授業(yè)方面有突出表現(xiàn)之外，致力于下一代人文素養(yǎng)的全方位培育。 此外， *東面近鄰昆山市玉峰實驗小學，西南靠近昆山市第一中學。昆山市玉峰實驗學校，全國首家新教育實驗掛牌學校，坐落于“百里平疇，一峰獨秀”的玉峰山下 ，校園環(huán)境優(yōu)美，布局合理，設施先進，創(chuàng)建于 2001 年， 2011 年 1 月轉制為公辦學校， 2013年 7 月轉成教育局直屬公辦小學。學校先后獲得全國新教育實驗先進學校、江蘇省綠化達標先進單位等稱號。昆山市第一中學 培養(yǎng)了許多聞名于海內外的專家、學者，如世界著名電腦科學家 王安 博士，國際著名音樂家丁善德 教授，聯(lián)合國副秘書長 金永健 先生等 。 早在 1926 年就建立了中共昆山獨立支部，在各個革命歷史時期造就了一大批革命骨干學校占地 180 多畝。 2000 年辦學規(guī)模：教職員工共 168 名，高中部辦班25 個，初中部辦班 13 個，在職教師 126 名，其中大學本科 87 名，占 69%；專科 35%。 目前已經獲得 昆山市文明單位、昆山市教育系統(tǒng)先進基層黨組織、江蘇省德育先 進學校、全國中學文學社團先進單位等 稱號 。 環(huán)繞社區(qū)的諸多教育配套，賦予了區(qū)域更多的人文氣息，也凸顯了 *周邊區(qū)域內的人文價值。 自 2011 年 *花園一、二期開盤銷售至今，城西的商業(yè)發(fā)展可謂日新月異，尤其是城市中環(huán)線兩側，商業(yè)配套的發(fā)展尤為迅速。 2013 8 年， 位于 昆山 市朝陽西路以南、江浦路（ 339省道）以西，昆山糧油市場對面 ，總建筑面積達 21 萬的昆山市重點服務業(yè)項目 萬家匯商 貿城盛大開幕；位于前進路南側、江浦路東側交匯處、由 一醉集團投資 興建 的 集大型會展、住宿、餐飲、娛樂、休閑為一體的五星級國際酒店 昆山皇冠國際會展酒店開業(yè)；備受市場期待的華潤國際社區(qū)所配套約 20萬商業(yè)啟動在即。 此外，規(guī)劃中位于 馬鞍山路北側、江浦路東側 ，總建筑面積 22萬、計劃總投資 的 昆山西部醫(yī)療中心 也為城西的配套帶來全方位的提升，極大地提升了 *的居住價值。 昆山萬家匯商貿城 萬家匯商貿城占地 8 萬方，總建筑面積 21 萬方，坐擁朝陽西路商圈主軸，傳承朝陽西路天賦商脈，客源核心。項目位于朝 陽西路以南、江浦路以西，毗鄰糧油市場、柏廬市場，萬家匯商貿城與兩市場相輔相成、融為一體。 作為 昆山市重點服務業(yè)項目 ， 萬家匯商貿城 由政府強力主導 ， 整合蘇南小商品市場，陸楊市場，朝陽路機電五金一條街等 ， 徹底擯棄老市場的臟亂差現(xiàn)狀，打造全新的商業(yè)模式，集超市、商場、市場三位于一體，構筑一個高檔商場業(yè)態(tài)、批發(fā)市場的經營模式、超市功能服務的黃金市場，業(yè)態(tài)涵蓋小商品、副食品、五金機電、餐飲娛樂等，融合吃、喝、玩、樂、購五大主流業(yè)態(tài)為一體，攜多重業(yè)態(tài)之精華，構筑昆山城西商業(yè)新旗艦 。 昆山市皇冠會展酒店 9 由一醉集團投資興 建，國際知名品牌設計公司設計，是一家集大型會展、住宿、餐飲、娛樂、休閑為一體的五星級國際酒店，是昆山市各類大中型會議、大型展覽、商務辦公的接待中心。酒店位于昆山前進西路與江浦路交叉口，交通十分便利，是一座綜合性酒店建筑群，酒店由 29 層的主樓和 19層的副樓兩棟構成，主樓高 119米，總建筑面積 平方米。 酒店 8 至 29層擁有充滿現(xiàn)代氣息的客房共 700間（套）； 1 至 7樓擁有 3600平米的會展中心，可容納 3000 人的大型會議， 6 個600米不同規(guī)格的宴會廳；擁有大小會議室 40 間，可滿足20不同的會議需求和高檔宴會；擁有 80 間風格迥異的豪華中餐包廂、 110 間頂級豪華 型健身中心、室內游泳池、網球中心、酒吧、 店設有商務秘書服務、代客訂票、會展服務、婚禮服務等專業(yè)服務。 一醉酒店將提升片區(qū)的商業(yè)高檔屬性，為 *提供了高端的配套。 昆山西部醫(yī)療中心 昆山西部醫(yī)療中心 規(guī)劃 位于馬鞍山路北側、江浦路東側，占地面積約 200畝。總投資 元，建設大型綜合醫(yī)院，項目占地面積 131418 平方米，總建筑面積 220273 平方米，建設內容有 4F 的門診、急診樓 1棟； 5F 的醫(yī)技樓 1 棟； 2F 的會議中心 1棟； 2 棟； 13 層的科研綜合樓 1 棟（遠東置業(yè)大廈改建）； 10F 的住院部大樓 1 棟； 7棟。 據(jù)了解，昆山西部醫(yī)療中心的設計理念為中央公園式體驗的醫(yī) 藥 在感官體驗上，詮釋公園般的情景，自然，生態(tài)。在 10 長遠意義上，體現(xiàn)紐約中央公園般的意義，帶動周邊共同發(fā)展，實現(xiàn)土地價值最大化利用。設計中柔化醫(yī)院和商業(yè)兩個不同功能區(qū)域之間的界限，在心理上消除人對醫(yī)院的恐懼、隔閡感；自然的過渡使不同功能區(qū)塊間產生互動，相互帶動、共同發(fā)展。 三 級甲等醫(yī)院（簡稱 “ 三甲醫(yī) 院 ” ），在中國是國家特殊醫(yī)院以外的最高等級的醫(yī)院。是中國內地對醫(yī)院實行 “ 三級六等 ” 的劃分等級中最高的一級。三級醫(yī)院：（病床數(shù)在 501 張以上）是向幾個地區(qū)提供高水平專科性醫(yī)療衛(wèi)生服務和執(zhí)行高等教育、科研任務的區(qū)域性以上的醫(yī)院。 目前昆山知名的 昆山市第一人民醫(yī)院 ，到 2011 年 12月才被 確認為三級乙等綜合醫(yī)院 ， 醫(yī)院 的 一院三區(qū)，總占地面積 120 畝，建筑面積 平方米，設置床位 1500 張。本部院區(qū)位于市中心，占地面積 50畝，建筑面積 平方米 。 未來的西部醫(yī)療中心，相當于 4 個人民醫(yī)院本部，將成為昆山最大的醫(yī)療 中心，極大地提升了城西的醫(yī)療配套。 4、項目 析 優(yōu)勢及機會 (1) 本項目地處昆山市最具發(fā)展?jié)摿Α⑸钍孢m性最佳的地段，區(qū)域內新建的公共配套設施優(yōu)質、齊全，與市民健康和時尚高端的生態(tài)系統(tǒng)相互搭配，已成為最佳的居住區(qū)域。 (2) 隨著近幾年來昆山經濟的高速發(fā)展，對于城西片區(qū)的經濟外向型拓展，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。 (3) 項目所在的區(qū)域價值被市場所認可，從之前的北側香榭水岸項目、魚尾獅、阿里山的成功開發(fā)，到如今 *花園、華潤昆玉九 11 里、長順濱江皇冠等高檔住宅的 開工建設、推廣及銷售，城西已經成為昆山高端客戶心目中理想的居住地，區(qū)域的房地產定位得到了極大的提升。 (4) 周邊日趨成熟的居住配套及城西中心商業(yè)氛圍的逐步形成，在提供完善生活配套的同時，也為本項目后續(xù)的商鋪價格奠定了一定的基礎。 (5) 新昆山人的剛需、首次改善，以及及具有昆山本地戶口居民的改善型購房需求提升，區(qū)域內的購買力相對較高，對本項目的資金流壓力有一定的緩解作用。 (6) 本項目以毛地出讓，起價 180 萬元 /畝，使得取得本項目地塊的前期資金較少。 (7)項目規(guī)劃定位為昆山市城 西標志性高層住宅小區(qū)，與周邊的高端項目為臨，共同打造中環(huán)區(qū)域生態(tài)富人區(qū)，同時我公司在多市開發(fā)高層住宅的數(shù)十年經驗可以為之借鑒。 (8) 我公司與昆山市的政府及建設主管部門有著良好的聯(lián)系，協(xié)助本項目地塊在一期建設時完成拆遷，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。 (9) 蘇州易亞物業(yè)管理公司列在昆山市物業(yè)行業(yè)先列，且該項目一期已交房，易亞物業(yè)已進駐提供服務，良好的物業(yè)管理對項目也起到了一定的優(yōu)勢互補。 劣勢及威脅 (10) 市政配套設施標準不斷提升，標準的不確定性，使得成本的測算具有一定的不 確定性。 12 (11) 規(guī)劃中設計定位，隨著時間政策加強，規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。 (12) 高層高檔居住小區(qū)，地下停車面積不斷增大，電梯的運行和室內外裝飾裝修、景觀綠化維護等，使得標準物業(yè)管理費難以承受，將給今后售后服務帶來一定的負面影響。 (13) 一路之隔的華潤國際社區(qū)，作為央企華潤集團旗下的綜合體項目，其強大的品牌號召力及覆蓋性的廣告推廣對本項目后續(xù)的銷售產生一定的影響。 二、 市場分析 1 昆山市概況 昆山 地處長江三角洲經濟核心圈 ，位于 江蘇省 東南部，處 上海 與蘇州 市區(qū) 之間；北至東北與常熟、太倉兩市相連，東與上海嘉定、青浦兩區(qū)交界，西與蘇州工業(yè)園區(qū)及吳中區(qū)接壤，南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn) 周莊 與浙江 相通。目前是江蘇省 3個試點 省直管縣 （市）之一， 行政區(qū)劃 仍屬 蘇州 ，干部管理、統(tǒng)計口徑等仍由 蘇州市 統(tǒng)籌。東西最大直線距離33 公里，南北 48 公里，總面積 方公里， 常住人口 ，其中戶籍人口 71萬，有 1 個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)、 1 個國家級綜合保稅區(qū)、 1 個國家級高新區(qū)、 2 個省級開發(fā)區(qū)和 10個鎮(zhèn)。 昆山歷史悠久，人文薈萃。這里是聯(lián)合國 “ 人類口述與非物質遺產代表作 ” 、擁有 “ 百戲之祖 ” 之稱的昆曲發(fā)源地，千年古鎮(zhèn)周莊被譽為 “ 中國第一水鄉(xiāng) ” ，陽澄湖大閘蟹享譽海內外。古代數(shù)學家祖沖 13 之曾在此擔任過縣令，大思想家顧炎武、文學家歸有光、教育家朱柏廬、電腦大王王安，以及航天英雄費 俊龍等也都是昆山人。 在傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代文明的融合中，昆山充滿著生機和活力。先后榮獲最佳中國魅力城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、國家園林城市、國家生態(tài)市和 “ 聯(lián)合國人居獎 ” 。改革開放 30多年來，昆山 均增長 財政收入年均增長 綜合實力連續(xù)多年位居全國百強縣市首位，成為全國改革開放 18個典型地區(qū)之一。昆山，以全國萬分之一的土地，萬分之五的人口，集聚了占全國千分之十六的到賬外資，實現(xiàn)了占全國千分之二十八的進出口，創(chuàng)造了占全國千分之五的 2012 年，昆山全市地區(qū)生產總值達到 現(xiàn)價計算，比上年增長 產業(yè)結構不斷優(yōu)化，二、三產業(yè)共同推動經濟增長的格局進一步鞏固。元，增長 第二產業(yè)增加值 元，增長 第三產業(yè)增加值 長 服務業(yè)增加值占地區(qū)生產總值比重達到 比上年提高 百分點。按常住人口計算的人均地區(qū)生產總值達 元（按現(xiàn)行匯率折 財政收入總量增長質量提升， 2012 年全年實現(xiàn)全口徑財政收入 中公共財政預算收入 上年增長 稅收占比達 11個區(qū)鎮(zhèn)中 8 個區(qū)鎮(zhèn)公共財政預算收入超 10億元。全市財政收入總量、增量、質量在全省縣級市中繼續(xù)位居前列。連續(xù)四年在福布斯中國大陸最佳縣級城市排名中位列第一，連續(xù)八年獲得中國中小城市綜合實力百強縣市第一。 昆山投資環(huán)境良好。昆山東面毗鄰上海，經濟極其發(fā)達，在吸引 14 外資、臺資方面取得了令人矚目的成果，尤其以吸引臺資為主。 自1990 年 10 月昆山首家臺資企業(yè)順昌紡織有限公司成立以來，截至2013 年 4 月底， 4264 家臺資企業(yè)先后落地昆山。大部分臺資企業(yè)在二次投 資地的選擇中仍首選昆山，紛紛在原投資基礎上進行了增資。截至 2012 年底，昆山累計增資項目達 2012 個 ， 業(yè)已吸引 500 多億美元臺資 。良好的投資環(huán)境，使得昆山實現(xiàn)臺灣電電公會“大陸綜合實力極力推薦城市”四連冠。 隨著經濟的不斷增漲，外來移民也逐年遞增，已成為名符其實的新移民城市，長駐昆山經商、工作的臺灣人眾多，故當?shù)赜小靶?臺北 ”的外號。大量臺資的涌入也帶動了周邊產業(yè)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計， 常駐昆山的臺籍人士已超過 10萬人，臺商及其家屬構成了一個超出平均水準的高消費人群，直接帶動了昆山的消費水平和房地產的購買力。商業(yè)的發(fā)展和城市化進程的加快也帶動了昆山房地產市場的發(fā)展，萬科、華潤、世茂、綠地、綠城、中航等大型房產開發(fā)公司紛紛涌入。2012年，全年商品房銷售面積 中住宅銷售 別比上年增長 商品房銷售額 中住宅銷售 元，分別增長 （摘自 2012 年昆山市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 ） 城市經濟的發(fā)展帶動了城市空間的拓展和人口分布的變化。由于經濟的快速發(fā)展，原有的人民路和亭林路商圈已無法滿足商業(yè)發(fā)展的需要， 大潤發(fā)、卜蜂蓮花、樂購、 沃爾瑪、歐尚、易買得、 家樂福、百盛、 麥德隆、農工商、 紅星美凱隆、好家居等大超市紛紛進駐，逐步形成了多個新興商圈。同時原有的商業(yè)中心也繼續(xù)發(fā)展成為集購 15 物、休閑、娛樂為一體的綜合性中心商業(yè)區(qū)。 昆山生態(tài)環(huán)境優(yōu)良 。全市耕地 畝，園地 畝，畝，全市綠地覆蓋率達 56；全境河流總長 里，其中主要干支河流 62條，長 里；湖泊 41個，水面 10 余萬畝，座有著名的陽澄湖水禽濕地保護區(qū)。 交通通信便捷。航空：距蘇南碩放國際機場 40 公里，約 40分鐘車程，距上海虹橋國際機場 42公里，約 50分鐘車程； 港口：距蘇州港太倉港 區(qū) 25 公里、距上海港 60 公里，貨物經區(qū)內水道運達以上各港口可直接出口； 鐵路： 京滬線在昆山設有一等客貨運輸綜合站，寧城際高速鐵路在昆山境內設有昆山南站、陽澄潮站、花橋站； 京滬高速鐵路也設站于昆山南區(qū)； 公路：滬寧高速、蘇州繞城高速、蘇滬高速、蘇昆太高速、常昆高速、 312 國道等穿過境內；城區(qū)內高架環(huán)線快速路已全面建成； 水運：據(jù)上海港 60公里、太滄港 20 公里，區(qū)內支流可直達該港口； 通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。 2 昆山市房地產住宅市場分析 昆山市房地產 業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段： 1988 年至 1993 年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為 主 ，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。 1994年至 1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開 16 發(fā)逐漸興起。 1999 年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造及多條交通疏紐建成，各類商業(yè)、住宅配套設施完善；城東夏家灣改造，世茂東一號的成片開發(fā)，城西前進路拓寬改造及兩側眾多如中茵世貿廣場、超華等大型商業(yè)，住宅樓盤興建，掀起了城市建設新一輪高潮。 隨著城市基礎設施建設步伐加快，城 市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產進入有序發(fā)展時期。到目前為止，昆山市房地產業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。 二 0 一二年，昆山市房地產業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面： 表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產開發(fā)投資完成 47 億元，投資增幅達 占全市建設系統(tǒng)投資 45%，占全市固定資產投資 表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。全年建成量為 45700 套，全年成交量達到 41300 套，同比 2011 年漲幅達 到了 51%，成為近三年來的最高峰。 表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲 12%，凈增 600元 /左右。 表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。而從區(qū)域上看，城西 2012 年總成交量 6242 套，同比增長了 137%；城南總成交量 6212 套，同比增長97%；城北總成交量 6054 套，同比增長 57%；花橋總成交 6237 套，同比增長 61%。此外，延續(xù) 2011 年態(tài)勢，城東區(qū)域以 7236套的成績再次奪得區(qū)域榜成交量冠軍。 17 表現(xiàn)之五：拉動 經濟效果顯著。房地產業(yè)增加值占全市 加值 帶動相關產業(yè)產值 動社會商品銷售 地產營業(yè)稅收達 4051億元。 對今后市場的預測： 從宏觀經濟來看 世界整體經濟還在緩慢復蘇中，美國、日本、歐洲、巴西、土耳其等國家都采取一種貨幣貶值的態(tài)度，這種全球量化寬松的貨幣政策使得熱線不斷地涌入到國內，逐步推升國內房地產投資。 從國家政策來看 持續(xù)數(shù)年的房地產調控政策已經見底，近期閉幕的十八屆三中全會并沒有加大對房地產的調控力度，而是出臺了一系列的長效機制，將房 地產的問題交由市場來解決，房地產的健康發(fā)展將改變客戶的觀望心態(tài)，使市場逐步釋放出購買力。 新一屆政府強力推行的新型城鎮(zhèn)化將帶來新一輪的農民進城，城鎮(zhèn)化需要巨量的資金作為支撐，這些資金將被用于城市基礎設施、保障房建設，以及醫(yī)療、教育、養(yǎng)老等公共服務支出，面對城鎮(zhèn)化新增的巨量公共投入，地方政府的可用財力增長能力卻相對有限，導致地方政府不得不依賴土地出讓金，土地財政短期內不可能改變。 從購房能力看 伴隨著昆山經濟的快速增長，昆山城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多。 2012 年，受工資水平穩(wěn)步提高、政府大幅上調企業(yè)離 退休人員 18 基本養(yǎng)老金、最低生活保障金標準等拉動，居民收入水平再上新臺階。全市在崗職工平均工資 53461 元，比上年增長 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 39740元，增長 其中中位數(shù)為 34047元；農村居民人均純收入 23186 元，增長 中位數(shù)為 20495元。年末城鄉(xiāng)居民按戶籍人口計算人均儲蓄余額（本外幣） 元，比上年末增長 （摘自 2012年昆山市國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報） 持續(xù)增長的收入水平，使得人們有能力進行住宅的改善升級。 從投資角度看 由于股市長 期低迷，盡管銀行多次上調貸款政策，中央及地方政府也相繼出臺政策對房地產進行調控，但鑒于房地產業(yè)的保值、增值功能顯著及投資渠道的缺乏，房地產投資需求依然強勁。加上消費能力提升，改善型住房需加大，新昆山人購房刺激了市場的需求。 從消費結構看 隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。 據(jù)調查， 65%以上購房戶均為子女婚房，房改房。 從 需求關系看 根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由 30 平方公里，城市人口由 76 萬人增加到 200 萬人。在不考慮 19 有效購買力的情況下，單從住房需求分析，昆山市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。 3、主要競爭項目分析 住宅小區(qū)詳細情況如表： 項目 套數(shù) 建筑面積（萬） 平均單價（元 /） 位置 昆玉九里 537 28 15000 虹橋路 /冠軍路 中大未來城 491 500 前進路 /體育場路 順城濱江皇冠 496 1000 虹橋路 /前進路 伯爵大地 431 600 馬鞍山路 /體育場路 華潤國際社區(qū) 1234 500 前進路 /鹿城路 玉荷春天 96 500 馬鞍山路 /凌家路 同進君望 212 11000 登云路 /葦城路 部分商業(yè)網點詳細情況 ： 項目 總面積 單價萬元 / 位置 時代中央社區(qū) 28000 進西路 /思常路 凱迪城 37000 進西路 /虹橋路 中茵世茂廣場 100000 進西路 /中山路 20 超華世紀廣場 24000 進西路 /白馬涇路 香榭水岸 16000 橋路 /馬鞍山路 三、 項目財務分析 （一）拆遷成本分析 本項目用地在 2006年底已經拍買取得的毛地，無拆遷內容，并在 2007 年完成圍圈及平整，一期已開發(fā)完成，拆遷成本忽略不計。 （二）建筑成本分析 本案宗地塊三面臨市政主通道，總占地 ，容積率 地價： 15618 萬元。建設規(guī)劃方案為圍合式高層建筑組成的高檔住宅小區(qū)，一期為地 塊東西中軸西側、沿前進西路、鹿城路的5#、 6#、 7#、 10#及北側的 9#樓，共計 已建成交房；二期為地塊東西中軸以東，沿前進西路 3#、 4#樓、北側的 8#樓及一期人防地下車庫，總建筑面積 在建造中。 本次申報的三期立項范圍為： 東西中軸以西，沿虹橋路 1#、 2#樓，總建筑面積 33690， 其中：地面建筑：地上建筑面積 21340 （其中住宅建筑面積 17170，商鋪建筑面積 3800 ，其他建筑面積 370），地下建筑面積 12350。 21 各建筑體數(shù)據(jù) 名稱 層數(shù) 建筑面積 戶數(shù) 1#樓： （ 25 17170 14（底商） 207 2#樓： （ 3 1300 9（底商） 人防地下室 175 265 占地面積： 7542 ， 高層均設計地下室，總戶數(shù) 23（底商）十 207戶。 建設成本估算 （一）工程前期費： 1、城市基礎設施配套費： 33690 *200 元 / = 6738000元 2、人防基金：配套建地下室 4000元 / *6175/ =24700000元 3、規(guī)劃技術服務費： 21340 * / +12350 *=57046 元 4、墻改： 33690 *8 元 / =269520元 5、散裝水泥： 33690 *2 元 / =67380元 6、白蟻防治費： 33690 *2元 / =67380 元 7、質量監(jiān)督費： 33690 *2元 / =67380 元 8、施工圖審查： 33680 *1元 / =33690 元 9、防雷審查： 33690 *1 元 / =33690元 22 10、消防審查： 3