1、 四川理工學院課程設計工程經濟學課程設計學 生： 學 號：專 業： 班 級： 指導教師： 四川理工學院建筑工程學院 二O一二年六月目 錄一、項目概況2二、項目實施進度3三設項目法人項目財務評價9四敏感性分析10五財務評價結論10六、社會評價101項目對社會影響分析2項目對所在地的互適性分析3社會評價結論七、風險分析121敏感性分析2定性分析3投資風險的控制八、研究結論與建議151推薦方案的總體描述2推薦方案的優缺點描述九、附圖、附表18十、結論與建議231.結論2.建議一.項目概況：房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調

2、整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展?，F今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發現代花園。（1）擬建地點擬建于關東科技工業園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。（2）建設規模與目標自有資金為3870萬元，現代花園項目規劃總用地10 萬平方米，建筑面積12.9 萬平方米，其中住宅11.6 萬平方米，公建1.3 萬平方米。總居住戶數996戶，規劃總居住人口31

3、87 人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。（3）項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金3870萬元，貸款6453.3669萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金19128。9843 萬元。（4）主要技術經濟指標技 術 經 濟 指 標項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶128.84平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層6.53地下車庫面積平方米4820

4、停車位個240二、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2003 年7 月開工，至2005 年6 月竣工，總工期2 年。為了節約投資，決定分區分階段開發。據市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發建設進度計劃安排，如下表所示2003.42005.6 項目實施進度計劃表2003.42005.6 項目實施進度計劃表時 間任 務2003 年 4 月至 12 月2004 年 1 月至 12 月2005 年 1 月至 6 月2 季度3 季度4 季度1 季度2 季

5、度3 季度4 季度1 季度2 季度456789101112123456789101112123456可行性項目審規劃設計主體工程主體工程綠化工程3、投資估算1 、根據擬訂項目的開發方案，確定各開發項目的工程數量本建設項目總占地面積約10 萬平方米，總建筑面積接近13 萬平方米（其中公建面積約1.3 萬平方米），總戶數996 戶，地下停車場0.7 萬平方米，綠化面積近4.5 萬平方米，容積率1.3。小區內部規劃“一中心四組團”，中心區天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區內有托兒所、小商場、銀行等。該土地的地塊開發成本（包括安置費和土地批租費）為：（1）拆遷安置費：項目用地范圍內

6、建筑物的拆遷安置費主要分為：a. 居民安置費：200 戶居民每戶16.77萬元計算b. 房屋拆除費：以每平方米258 元計算，共拆除房屋面積2800 平方米c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計516 萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在鼓風小區東側有現狀DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：武黃路大街現有現狀DN2100 毫米的雨水管線和DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。供電

7、：擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條10 千伏電纜，接入小區內配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區內送氣。本項目住宅區前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發公司統一開發，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。電信：本項目預計需裝機容量為820 門的程控交換機，擬由洪山區電話局從831 開設下屬分局解決。路網布置：道路為小區主干道和組團內部道路兩極。主干道把

8、小區中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。小區內綠化及景點建設：計劃小區綠化覆蓋率45%。區內修建一個面積約1000 平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。2、根據概算定額指標，確定單位工程造價根據開發項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發費5266.50242建筑工程費6916.5933安裝工程費2652.85924其他投資費2671.40945項目管理費160.2186不可遇見費240.33997建設期利息1221.06248總投資19128.9843開發項目固定資產投資估算表序號項目費用名稱金額（萬元）1土

9、地開發費5266.50242建設工程費9569.4522建筑工程費6916.593安裝工程費2652.85923其他投資費2671.40944項目管理費160.2185不可預見費240.33996建設期利息121.06247項目投資總額19128.98434、融資方案的資金與方式a) 籌措和利用自有資金 3870 萬元b) 用銀行貸款 6453.3669 萬元，利率 7%c) 房屋預售，俗稱“賣樓花”，預計房屋預售金可達 7584.555 萬元。序號項目建設期2003200420052006小計1投資1.1分年計劃35%35%30%100%1.2建設投資6267.77466267.774653

10、72.372717907.92191.3建設期利息137.6301342.5853370.4235370.42351221.0624小計19128.98432資金籌措2.1自有資金387038702.2貸款2397.77463570.539448505296453.36692.3銷售款收入2697.23524887.31987584.5555、收入估算戶 型 分 配 表樓型戶型格式面積（）數量（套）A3 室 2 廳 2 衛 1 廚 1 陽臺128.5264B3 室 2 廳 2 衛 1 廚 2 陽臺131.2264C2 室 2 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺90.0880D3 室 2 廳 2 衛

11、1 廚 3 陽臺168.4480E4 室 2 廳 3 衛 1 廚 2 陽臺 1 書房181.2690F3 室 2 廳 3 衛 1 廚 2 陽臺 1 書房165.8290G3 室 1 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺90.79264H2 室 1 廳 1 衛 1 廚 1 陽臺81.44264戶型：A 單價按 26 萬元（套）算，B 單價按 27 萬元（套）算，C 單價按 18 萬元（套）算D 單價按 34 萬元（套）算，E 單價按 39 萬元（套）算，F 單價按 35 萬元（套）算，G 按 16.5 萬元（套）算，H 單價按 15 萬元（套）算。地下車庫停車位 240 個，每個按 10 萬元計算。三設

12、項目法人項目財務評價1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表2）2.損益和利潤分配表（見附表3）3.財務指標1）財務凈現值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）根據項目現金流量表，可計算出財務凈現值和財務內部收益率財務凈現值（FNPV）=7355.2317萬元財務內部收益率(FIRR)=27.50%經過表中計算可知，項目財務凈現值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）10%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期項目總投資額為19128.9843萬元，

13、總銷售收入為19909.8368萬元，總銷售利潤額為9171.5388萬元（見損益和利潤分配表）投資利潤率平均利潤總額/總投資額10047.95銷售利潤率平均利潤總額/銷售收入10030.66投資回收期4.27年（根據現金流量表） 3）流動資金流動資金估算表（見附表1）四敏感性分析編制敏感性分析表（見附表5）繪制敏感性分析圖（見附圖1）五財務評價結論本房地產投資開發方案在財務方面是完全可行的。六、社會評價1項目對社會影響分析隨著國民經濟的發展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平

14、的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的環境（包括室內環境和室內環境），本小區的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環境。本小區的建設不但可以為大量武漢居民提供高質量的住房，解決人們對優質住房的需求，還給該地區的人文、自然環境帶來了巨大的改善：本小區的將綠化面積達到45%，由于本小區地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業機會。小區的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監理單位等提供許多機會。小區建好以后，要想維護小區良好的室外環境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業公司提供了機會。

15、可見，本項目的建設將會給社會提供大量的就業機會。2項目對所在地的互適性分析該項目開發完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區地處大學城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環境應大體滿足需求。對于居民子女的上學問題也是人們比較關心的問題。該地區的教學環境還是相當不錯，在小區附近有關山中學，華中理工附屬中學，華中科技大學等。居民子女在這兒能享受很好的學習環境。3社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響項目市場

16、價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區的居住人員。提高人們的住房質量，提高了小區人民的生活水平對居民就業的影響對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監理單位物業管理公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納無業居民就業對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區、文化、教育、衛生的影響文化、教育、衛生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業、形成健康衛生環境持續發展對地區基礎設施、社會服務質

17、量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續發展對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無七、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對現代花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。1敏感性分析敏感性分析表（見附表5）敏感性分析圖（見附圖1）2定性分析.自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風

18、險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。.政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。.經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險

19、、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。.技術風險房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。.社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。.內部決策和管

20、理風險內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。3投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：.通過加快進度來回避風險開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行

21、、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金 的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。.通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。.通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，

22、可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。八、研究結論與建議1推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區域的經濟發展趨勢, 調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發經營房地產的投資方式。2推薦方案的優缺點描述.優點1）項目擁有較好的投資環境與機遇國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入，政府對公司開發本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。2）項目在經濟上具有

23、較強的可行性 * 項目總建筑面積: 12.9萬平方米 * 項目總投資: 19128.9843萬元 * 項目財務凈現值:7355.2317萬元 * 項目財務內部收益率:27.50% 上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。3）項目具有突出優勢* 在附近區域與現代花園的競爭對手較少* 現代花園小區的定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業，且需求量較大* 公司的資金具有優勢* 項目擁有較好的周邊環境（包括自然、人文、交通等環境）* 項目所處地塊的發展前景較好4）項目開發經營風險較小 本項目屬于大面積、大規模開發，在項目開發過程中可享受政府提供的諸多優惠政策，因此，只要在實施中輔

24、以全過程科學決策控制，應能穩獲預期投資收益。2.存在問題 1）項目規模較大，時間較緊，開發過程中各方面工作協調難度大。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。 3）房地產行業競爭激烈，公司需要建立一支高素質的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。3.主要爭論與意見分歧通過調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區域的經濟發展趨勢。房地產投資機構就該商品住宅項目的開發提出了兩個方案。方案（1）為大面積開發，方案（2）為小面積開發。兩方案的建設經營期都為5年。大面積開發的貸款多于小面積開發。根據該地對住宅需求的預測，

25、前兩年需求量較高的概率為0.7 ,需求量較低的概率為0.3 ,后三年需求量較高的概率為0.9 ,需求量較底的概率為0.1 在這種情況下用決策樹分析計算知：大面積開發期望值：NPV（1）=7355.2317萬元小面積開發期望值：NPV（2）=3285.3204萬元由于NPV（1）大于NPV（2）。故選擇大面積開發方案為收益最大方案。九、附圖、附表附圖1 敏感性分析圖附表1建筑工程費用估算表附表2 流動資金估算表附表3 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表附表4 損益和利潤分配表附表5 項目財務現金流量表附表6 敏感性分析表附圖1敏感性分析圖附表1建筑工程費用估算表序號建、構筑物名稱單位工程量單

26、價（萬元）費用合計（萬元）1號樓型棟4252.11868811008.4747532號樓型棟4313.66810681254.6724273號樓型棟15126.33598161895.0397244號樓型棟22125.38231022758.4095345入口商店門面400按800元/計326集貿市場1000按500元/計507總計7022.377728附表2流動資金估算表單位：萬元序號項目最低周轉天數周轉次數計算期20032004200520061流動資產1444.49042697.23524887.319819898.6371.1應收賬款01618.34372443.65997959.48

27、061.2存貨809.170561466.20111989.9637705.34621.2.1 原材料352.6731566.41965987.3691193.92081.2.2 在產品211.6028680.917056146.62011198.986371.2.3 產成品141.06924161.83437293.23893596.96041.3現金739.1442269.72352977.463969949.34432流動負債191.823477.4677990.91354345.41662.1應付賬款191.823477.4677990.91354345.41663流動資金（1-2）1

28、252.66742219.76753896.406315,553,272附表3銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表單位：萬元項 目合 計計 算 期20032004200520062007銷售（營業）收入29909.4033602697.23524887.319819898.252426.59836A房型銷售收入2218.27111034.52841183.7427單價（含稅）135.6164133.1581634.4842834.8158133.15816銷售量（套）82.5638.743.86B房型銷售收入2264.87881056.27781208.601單價（含稅）3385580.61

29、133.8547635.2092635.547243385476銷售量（套）72.5628.743.86C房型銷售收入1899.86041667.454232.4064單價（含稅）94.1235623.2406423.8211423.8211423.24064銷售量（套）103.290.312.9D房型銷售收入3628.61523194.04434.5752單價（含稅）177.7413643.4575245.1964445.6298843.45752銷售量（套）71.762545258.862545212.9E房型銷售收入3701.7453100.78771028.82662572.131單價

30、（含稅）201.9120950.3938551.4413351.4413348.63558銷售量（套）116.125.825.864.5F房型銷售收入4192.5516898.4076941.1842352.96單價（含稅）183.5321744.9203847.059247.059244.49339銷售量（套）116.125.825.864.5G房型銷售收入5701.42332416.9538435.68463921.213927.57192單價（含稅）85.4973320.8476921.7842321.7842321.08118銷售量（套）314.7625,.825.8232.256.7

31、6H房型銷售收入5114.17404373.9968390.81843517.314832.04484單價（含稅）57.7816818.6998419.5409219.5409218。91011銷售量（套）340.5625.825.8232.256.76入口商店門面113.52113.52單價（含稅）0.28380.2838銷售量（）516516集貿市場167.7167.7單價（含稅）0.16770.1677銷售量（）12901290銷售稅金及附加1609.330083146.99937266.35921065.9786129.992913營業稅1495.495968134.86176244.

32、36599994.9383121.329918消費稅（不考慮）0城市維護建設稅258.63580759.4403232171.0565869.645818.49309426教育費附加7.09094972.9723524.88731981.3929420.16986204附表4 損益和利潤分配表 單位 ：萬元項目合計建設期2003200420052006 1 銷售收入32103.69502697.23276887.317124519.145 2銷售稅金及附加1605.190134.86268244.365851225.9615 3總成本費用19128.986405.41636610.358557

33、42.7863370.41878 4補貼收入 5利潤總和-6405.416-3913.126-855.469324148.727 6彌補以前年度虧損00011174.011 7應納稅所得額-6405.416-3913.126-855.469312974.715 8所得稅3147.65240003147.6524 9凈利潤-6405.416-3913.126-855.46939827.0627 10提取法定盈余公積金（10）0009827.0627 11可供分分配利潤8844.35548844.3554 12應付利潤 13未分配利潤0008844.3554 14累計未分配利潤8844.3554附

34、表5 項目財務現金流量表 單位 萬元序號項目計算期200320042005200620071現金流入6478.3197927773.0666778477468818583.84581.1銷售（營業）收入02787.8395810044.3812520567.119792508.11251.2回收固定資產余值1.3回收流動資金1294.746882294.3333334027.29166716075.73331.4其它現金流入6476.3197923690.48021501.3468752現金流出7915.3222348907.5325410238.3061424230

35、.52704134.359562.1建設投資（不含建設利息）6478.326478.325552.842.2流動資金1294.7466672294.33333402.29333316075.733332.3經營成本2.4銷售稅金及附加 01519.3728275.30638671101.780619134.359562.5其他現金流出142.255568354.08912275.30638675510.1664733凈現金流量-1437.00223-1505.613-2391.13281363.886296318449.48574累計凈現金流量-1437.00223-2942.6153-533

36、3.74811-4969.861811349.62396計算指標：項目財務內部收益率27.5039259%（按時間價值計算）47.39811982%（按無時間價值計算）項目財務凈現值（ic=10%） 7355.26527萬元投資回收期 4.269376712附表6 敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）內部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數基本方案27.50392591產品價格10%5628.49607412.84960741-10%-8-35.50392593.550392592建設投資10%8-19.5039259-1.95039259-10%3810.4960741-1.04960741十、結論與建議1.結論從經濟效益來說：由于公司在項目開發建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客