1、按揭貸款的錢從哪里來？,銀行，是依法成立的經營貨幣信貸業務的金融機構，按類型分為：中央銀行，商業銀 行，投資銀行，政策性銀行，世界銀行 它們的職責各不相同。 中央銀行：“中國人民銀行”是我國的中央銀行。 商業銀行：就是所謂我們常指的銀行是屬于商業銀行，有工商銀行，農業銀行 建設銀行，中國銀行，交通銀行，招商銀行，郵儲銀行，興業銀行等等。 投資銀行：簡稱投行，比如國際實力較大有：高盛集團 摩根斯坦利 摩根大通 法國興業銀行等等 。 政策性銀行：中國進出口銀行、中國農業發展銀行、國家開發銀行。 世界銀行：資助國家克服窮困，各機構在減輕貧困和提高生活水平的使命中發 揮獨特的作用,那，銀行的錢又來自哪

2、里？,銀行，你的錢從哪里來呢？ 1、自有資本金 2、資本市場上發行債券（如國開行）和發行股票（上市銀行）融資 3、儲蓄 4、中間業務、結算業務等中有一部份的沉淀資金,銀行，為什么要貸款給我們呢？,銀行，主要的盈利模式 1、利差 2、手續費和服務費 3、優良貸款和不良資產,銀行：開發貸、存款、資金監管、工資代發、客戶、市場占有率、其它業務 發展商：資金、回款、銷售量 消費者：信用杠桿、投資、安全感、緩解家庭矛盾,貸款：是銀行或其他金融機構按一定利率和必須歸還等條件出借貨幣資金的 一種信用活動形式； 按揭：指以房地產等實物資產或有價證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并 依合同分期付清本息，貸款還清后

3、銀行歸還抵押物。 住房按揭： 貸款是住房擔保貸款的一種，是指購房者以所購住房作抵押并由其所購買住 房的房地產開發企業提供擔保的個人住房貸款。,那，利息是什么? 利率又是什么？,本金：即貸款、存款或投資在計算利息之前的原始金額； 利息：是貨幣所有者因為發出貨幣資金而從借款者手中獲得的報酬；從另一方 面看，它是借貸者使用貨幣資金必須支付的代價； 利息=本金利率時間x100% 利率：利率表示一定時期內利息量與本金的比率，是調節貨幣政策的重要工具， 亦用以控制例如投資、通貨膨脹，繼而影響經濟增長，通俗一點講叫做，資金 的時間價值 利率= 利息量/ 本金x時間100% 還款方式：借款方和貸款方約定的償還

4、本息的方式。常見的有按季結息法、一 次還本付息法、等額本息法、等額本金法、寬限期還款法、等比累進還款法、 等額累進還款法等方式。,等額本息還款公式：最重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉為本金比例大、利息比例小，其計算公式為： 每月還本付息金額 = 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 / (1+月利率)還款月數 - 1 每月利息 = 剩余本金x貸款月利率 還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1

5、+月利率）還款月數 - 1】-貸款額 還款總額=還款月數*貸款額*月利率*（1+月利率）貸款月數/【（1+月利率）還款月數 - 1】 注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。,等額本金還款公式：每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少，計算公式為： 每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)月利率 每月本金=總本金/還款月數 每月

6、利息=(本金-累計已還本金)月利率 還款總利息=（還款月數+1）*貸款額*月利率/2 還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額 注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。,利息,本金,本金,利息,等額本息還款方式：是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息),等額本金還款方式：是將本金每月等額償還，然后根據剩余本金計算利息。,汪先生(化名),倪先生(化名),VS,【比較方式】 既然題主假設沒有還款壓力，那么設計這樣一種方式來比較： 這位購房者每月都有9625元的資金（相當于等額本金的首月還款額）用于還貸和投

7、資，投資收益按月計算。 等額本息： 每個月都有9625-7485.2=2139.2元可用于投資，持續20年。 等額本金： 第1個月所有錢用于還款，沒有資金投資； 第2個月有22.74元用于投資，期限為239個月； 第3個月有45.49元用于投資，期限為238個月； . 第239個月有5412.85元用于投資，期限為1個月； 第240個月有5435.39元，不再投資。,【結論】 1.對購房者來說，等額本息還款法使手中的可支配資金具有更高的時間價值。但是在投資收益率達不到貸款利率的時候，這部分多出的時間價值不足以彌補比等額本金還款多支付的利息。從支出絕對金額的角度看，此時等額本金還款法更好。 2.

8、當投資收益率等于貸款利率的時候，二者支出的金額相當；當收益率大于貸款利率時，等額本息還款法更優。 3.除了數額大小方面，貸款時還應多結合自身的情況考慮，等額本息還款法：支出利息多，但是在同等收入條件下，可比等額本金還款申請的貸款額度更多，在有投資渠道收益率比貸款利率更高時，可采用此方法。等額本金還款法：支出利息少，但前期還款壓力大，另外在提前還款和利率上升（浮動利率）時還款比等額本息有優勢。,所以哪種更劃得來？,特點：月還款額固定，月還本金遞增，月還利息遞減； 優點：月還款額固定明了，操作簡單，容易安排還款計劃； 缺點：前期利息比重較大，提前還款不劃算 ； 適宜人群：收入穩定，經濟條件不允許前期投入過大，如公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體。,特點：月還本金固定，月還利息遞減； 優點：利息較低，越往后還貸壓力越小； 缺點：前期還貸壓力較大，提前還款不劃算 ； 適宜人群：有一定經濟基礎，能承擔前期較大還貸壓力，或者預期收入降低的人群。,等額本息還款方式：是在還款期內，每月償還同等數額的