第一章

房地產法概述第二章房地產法律關系第三章土地征收法律制度第四章土地使用權出讓法律制度第五章國有土地上房屋征收與補償法律制度第六章房地產開發法律制度第七章房地產轉讓法律制度第八章房屋租賃法律制度第九章房地產抵押法律制度第十章房地產登記法律制度第十一章物業管理法律制度第十二章廉租住房保障法律制度第十三章經濟適用住房管理和公有住房出售法律制度第十四章房地產市場管理法律制度第一章房地產法概述第一節房地產法的定義和調整對象第二節房地產立法回顧第三節房地產法的地位第四節房地產法的體系第一節房地產法的定義和調整對象一、房地產

的定義（一）我國法學理論界對“房地產”的不同定義1.房地產是指房產和地產的總稱，是房產和地產的結合體。2.房地產有廣義和狹義之分3.房地產是房產和地產的合稱4.房地產是土地、房屋財產的總稱。（二）本書對“房地產”的定義廣義：土地以及地上建筑物和其他定著物狹義：土地與建筑物在空間上合為一體的財產形態二、房地產業是從事房地產開發、經營、管理和服務的產業，是具有生產、經營和服務職能的獨立行業運行過程：生產、流通、消費三、房地產法的定義及調整對象（一）我國法學理論界對房地產法的定義和調整對象的不同認識1.“房地產經濟關系說”。2.“房地產關系說”。（二）本書對房地產法的定義及調整對象的具體范圍的表述定義：調整房地產開發、交易及管理過程中發生的社會關系的法律規范的總稱房地產法調整的社會關系

（一）房地產開發關系（二）房地產交易關系（三）物業管理關系（四）房地產管理關系第二節房地產立法回顧一、改革開放以前的中國房地產立法（一）建立新型的房地產權屬關系時期1.確立土地國家所有制和公民個人所有權。2.從農民私有制向集體所有制過渡。3.建立農民集體土地所有制。

（二）私房改造和穩定集體土地所有權時期1.私房社會主義改造方面的立法。2.穩定農村集體土地所有制方面的立法。二、改革開放以后的中國房地產立法

（一）建立和健全城市私房管理法律制度時期（二）建立和完善房地產業管理和交易法律制度時期第三節房地產法的地位一、房地產法的性質

本書認為，房地產法具有經濟法的屬性二、房地產法與民法、土地法

（一）房地產法與民法聯系：民法的基本原則如平等、自愿、有償原則，對房地產交易也同樣適用

區別：調整對象；任意性規范與強制性規范（二）房地產法與土地法聯系：房地產法與土地法有相交叉之處區別：偏重不同；規范的土地范圍不同

第四節房地產法的體系一、房地產法的淵源體系憲法房地產法律國務院發布的房地產法規、決議和命令最高人民法院的文件國務院各部、委發布的命令、指示和規章地方政權機關發布的房地產管理法規二、房地產法的內容體系1.總則2.房地產開發3.房地產交易4.物業管理5.房地產市場管理6.房地產法律責任7.其他內容三、房地產法的法理體系1.房地產法律規范的總體性規定2.房地產法律事實3.房地產法律關系4.房地產法律責任四、房地產法學的理論體系房地產法基礎理論房地產開發法房地產交易法物業管理法政府對房地產市場的調控法第二章房地產法律關系第一節房地產法律關系的定義和特征第二節房地產法律關系的構成第三節房地產法律事實第一節房地產法律關系的定義和特征一、房地產法律關系的定義指房地產法律規范在調整房地產開發、交易及管理關系過程中發生在房地產主體之間的權利義務關系（一）以法律性質為標準的分類：1.房地產民事法律關系2.房地產行政法律關系3.房地產經濟法律關系（二）以房地產法律規范調整對象為標準的分類：1.房地產開發法律關系2.房地產交易法律關系3.物業管理法律關系4.房地產管理法律關系二、房地產法律關系的特征

（一）性質的多重性（二）主體的廣泛性（三）客體的特殊性（四）產生、變更、消滅具有嚴格的程序性第二節房地產法律關系的構成一、房地產法律關系的主體

1.房地產管理主體2.房地產開發主體3.房地產交易主體4.房地產服務主體二、房地產法律關系的內容

1.房地產管理職權、職責2.房地產民事權利3.房地產法律義務三、房地產法律關系的客體

房地產經濟行為房地產第三節房地產法律事實一、房地產法律事實的定義指能夠引起房地產法律關系產生、變更或消滅的法定客觀情況二、房地產法律事實的種類

（一）行為1.房地產法律行為（申請、合同）2.房地產管理行為3.違法房地產行為（二）事件第三章土地征收法律制度第一節土地征收法概述第二節土地征收程序第三節土地征收審批權限第四節土地征收補償及安置第一節土地征收法概述一、土地征收的定義

指國家或政府為了公共目的依法強制取得他人土地所有權并給予補償的一種行為二、土地征收的法律特征

（一）征收主體的唯一性（二）征收土地標的特殊性（三）征收土地行為的強制性（四）征收土地條件的補償性三、我國土地征收、征用法律制度的歷史沿革

第二節土地征收程序一、土地征收一般程序（一）申請（二）審查（三）批準（四）公告二、臨時用地批準程序1.建筑施工的臨時用地。2.地下或地上管線用地及地質勘探用地。3.選擇勘探用地。4.搶險及緊急軍事用地。第三節土地征收審批權限一、我國土地征收、征用審批權限的歷史演變

分級限額審批制度歷史演變：1953年12月5日公布施行的《國家建設征用土地辦法》1982年5月4日，國務院公布實施了《國家建設征用土地條例》1986年《土地管理法》及《土地管理法實施條例》二、現行土地管理法關于土地征收權限的規定

國務院批準的征收土地范圍基本農田基本農田以外的耕地超過35公頃的其他土地超過70公頃的省級人民政府批準的征收土地范圍國務院批準權限以外的土地報國務院備案第四節土地征收補償及安置一、土地征收補償標準（一）土地補償費：被征收前3年平均年產值的6~10倍（二）地上附著物和青苗補償費（三）新菜地開發建設資金二、安置補助費的標準

安置補助費：國家對被征地單位支付的為安置因征地所造成的多余農業人口而支付的補助金額標準以耕地年產值為基礎，按人口補助三、完善我國土地征收、征用法律制度的設想

（一）采取“列舉式”立法模式，明確公共利益的范圍（二）擴大征地補償的范圍，提高征地補償標準（三）國家對征收的土地進行補償時，應維護土地承包人的利益第四章土地使用權出讓

法律制度第一節土地使用權出讓概述第二節土地使用權出讓的程序和方式第三節土地使用權出讓合同第一節土地使用權出讓概述一、土地使用權出讓的定義

指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為二、土地使用權出讓的法律特征

1.財產性2.平等性3.期限性4.出讓人的單一性和受讓人的廣泛性三、土地使用權出讓與轉讓的關系

（一）出讓與轉讓的聯系共性：一方將其擁有的土地使用權依法有償、有期限地讓渡于另一方當事人；且均不影響國家對出讓、轉讓的土地的所有權轉讓以出讓為前提條件，而轉讓又可以促進出讓市場的發展和繁榮（二）出讓與轉讓的區別1.行為的性質不同2.法律關系的主體不同3.出讓金與轉讓費的構成及反映的關系不同第二節土地使用權出讓的

程序和方式一、土地使用權出讓的程序

（一）擬定出讓方案（二）審批（三）組織實施二、土地使用權出讓的方式

（一）協議出讓的定義、特點及程序

1.定義：指土地使用權的有意受讓人直接向土地所有者提出有償使用土地的愿望，由土地所有者即出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協商達成出讓土地使用權一致意見的一種方式。2.特點：一般適用于市政工程、公益事業、非盈利單位或項目用地，以及因實施產業政策政府需要給予扶持、優惠的項目用地。3.程序

（1）申請

（2）協商

（3）簽約

（4）登記（二）招標出讓的定義、特點及出讓程序1.定義：指在規定的期限內，由符合招標條件的單位或個人，以書面投標形式競投某宗地塊的土地使用權，由招標人擇優確定土地使用者的出讓方式。2.特點：適用于開發性用地或有較高技術性要求的建設用地。3.程序

（1）招標

（2）投標

（3）開標、評標和中標

（4）簽約

（5）登記（三）拍賣出讓的定義、特點及出讓程序1.定義：土地使用權出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的土地使用權公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權受讓人的一種方式。2.特點：適用于商業用地或娛樂用地。3.程序：

（1）拍賣公告

（2）交驗有關證件，領取入場證

（3）拍賣

（4）簽約

（5）登記第三節土地使用權出讓合同一、土地使用權出讓合同的定義指土地使用權出讓人與土地使用權受讓人之間就土地使用權出讓有關事項所達成的、明確相互間權利義務關系的協議注意兩點：

1.土地使用權出讓合同是一種民事合同2.土地使用權出讓合同標的的特殊性二、土地使用權出讓合同訂立的原則和程序

（一）訂立的原則1.遵守國家法律、法規和政策的原則2.符合土地利用總體規劃和城市規劃要求的原則3.堅持平等、自愿、有償的原則（二）訂立的程序三、土地使用權出讓合同的主要條款

1.雙方當事人的名稱、住所2.所出讓土地的位置、四鄰界至、面積等自然狀況3.出讓期限4.出讓金的數額及給付方式5.土地使用規則6.合同的擔保方式7.違約責任8.雙方認為應約定的其他條款9.糾紛的解決方式10.合同訂立的地點、日期等四、土地使用權出讓合同雙方當事人的權利和義務

（一）出讓人的主要權利和義務1.主要權利：收取土地使用權出讓金土地使用權期限屆滿收回土地使用權違約行為發生后的救濟權，包括解除合同權、違約賠償請求權和請求行政處分權2.主要義務：依照出讓合同規定，交付土地使用權提供有關資料和文件保證土地使用權人取得的權利不被第三人追索（二）土地使用者的權利與義務

1.土地使用者的權力對所受讓的土地享有開發、利用和經營的權利有依法轉讓和出租的權利有權在取得的土地使用權上設置抵押權解除出讓合同的權利要求違約賠償的權利2.土地使用者的義務：繳納土地使用權出讓金依照使用權出讓合同的規定和城市規劃的要求使用土地變更土地用途時，必須征得出讓方同意，并經有關部門批準土地使用期限屆滿，返還土地使用權五、土地使用權出讓合同的變更和解除1.社會公共利益的需要2.雙方協商并經有關部門批準3.一方違約，致使出讓合同沒有必要履行的第五章國有土地上房屋征收與補償法律制度第一節國有土地上房屋征收與補償概述第二節國有土地上房屋征收決定的作出與

執行第三節國有土地上房屋征收的補償第一節國有土地上房屋征收與補償概述一、國有土地上房屋征收與補償法律制度的含義（一）國有土地上房屋征收與補償的含義相關公法主體依法定條件和程序征收國有土地上的房屋，并依法定標準和內容對被征收房屋的所有權人進行合理補償的公法行為。（二）國有土地上房屋征收與補償法律制度的含義調整相關公法主體因征收國有土地上的房屋，并對被征收房屋的所有權人進行補償過程中所產生的社會關系的法律規范的總稱。二、國有土地上房屋征收與補償的基本原則（一）公共利益與私人利益相協調原則（二）公平補償原則（三）決策民主、程序正當、結果公開的原則三、國有土地上房屋征收與補償的公法參與主體（一）房屋征收與補償主體（二）房屋征收與補償的實施主體（三）房屋征收與補償的委托主體（四）房屋征收與補償的監督、指導與監察主體第二節國有土地上房屋征收

決定的作出與執行一、征收決定作出的前提條件（一）公益性（二）必要性（三）合規劃性二、征收決定作出前的特別要求

社會穩定風險的評估

征收補償費用的足額到位、專戶存儲、專款專用。三、征收決定的作出（一）市縣政府的公告、宣傳與解釋義務（二）征收決定作出的法律后果1.被征收人的法律救濟權。2.相關不當行為的禁止。四、征收決定的強制執行（一）強制執行的情形（二）強制執行的主體第三節國有土地上房屋征收的補償一、補償范圍與補償標準（一）范圍1.因實物滅失而生的各種直接與間接性補償①被征收房屋價值的補償②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償③因征收房屋造成的停產停業損失的補償2.補助與獎勵3.住房保障的優先給予（二）補償標準1.被征收房屋的補償標準不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格；規定被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。2.停產停業損失的補償標準補償標準根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。3.搬遷與臨時安置的補償標準未見明確的授權性規定二、被征收人的補償方式選擇權（一）滿足調換要求并結算差價的義務（二）提供改建地段或者就近地段房屋的義務（三）支付臨時安置費或者提供周轉用房的義務三、征收補償協議與征收補償決定（一）征收補償協議（二）征收補償決定第六章房地產開發法律制度第一節房地產開發概述第二節房地產開發企業第三節政府對房地產開發的宏觀管理第一節房地產開發概述一、房地產開發的定義

指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的行為二、房地產開發的類型1.以經營為目的的房地產開發和以自用為目的的房地產開發2.基礎設施建設和房屋建設3.新城區的開發和舊城區的拆遷改造三、房地產開發的特點1.房地產開發是多部門協作活動2.房地產開發投資大3.房地產開發周期較長四、房地產開發的原則（一）符合城市規劃的原則（二）堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統

一的原則（三）鼓勵和扶植建設居民住宅的原則第二節房地產開發企業一、房地產開發企業的定義

指以營利為目的從事房地產開發和經營的企業二、房地產開發企業設立的條件

1.有自己的名稱和組織機構2.有固定的經營場所3.有符合規定的注冊資本4.有足夠的專業技術人員5.法律、行政法規規定的其他條件三、房地產開發企業設立的程序營業執照房地產開發企業資質等級證書四、房地產開發企業資質管理一級資質：國務院建設行政主管部門審批二級資質三級資質四級資質第三節政府對房地產開發的

宏觀管理一、規劃與計劃管理

（一）土地利用總體規劃1.土地利用總體規劃的定義及特點定義：指各級人民政府根據國民經濟和社會發展的情況，對土地的開發、利用、整治和保護在時間和空間上所作的戰略構思和設計方案特點：綜合性、長期性、指導性

2.土地利用總體規劃的內容（1）土地利用總體規劃的必備內容（2）省級土地利用總體規劃的重點內容（3）市級土地利用總體規劃的重點內容（4）縣級土地利用總體規劃的重點內容（5）鄉（鎮）土地利用總體規劃的重點內容3.土地利用總體規劃的編制與審批（二）城市規劃（三）土地利用計劃1.定義：指國家運用計劃手段，對土地的開發、利用、整治和保護進行統籌安排，把土地的“開源”和“節流”納入國家計劃管理體系的一種土地利用管理制度。2.特征：廣泛性、連續性、統一性3.制定土地利用計劃的基本原則（1）遵循客觀經濟規律的原則（2）綜合平衡原則（3）統一性和靈活性相結合的原則4.土地利用計劃的編制和實施二、房地產開發項目管理

（一）開發項目的立項管理（二）開發項目的施工管理（三）開發項目的竣工驗收第七章房地產轉讓法律制度第一節房地產轉讓概述第二節房地產轉讓合同第三節房地產轉讓中的有關法律問題第一節房地產轉讓概述一、房地產轉讓的定義

指房地產權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為二、房地產轉讓的原則（一）出讓方地位不變原則（二）房地產一致原則（三）效益不可損原則三、房地產轉讓的條件（一）以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓條件（二）以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓條件（三）房地產轉讓的限制性規定四、房地產轉讓的程序

第二節房地產轉讓合同一、房地產轉讓合同的定義

指房地產轉讓人與受讓人之間訂立的轉讓房地產的協議。二、房地產轉讓合同與土地使用權出讓合同的關系1.房地產轉讓合同以出讓合同的存在為有效的前提條件。2.出讓合同中規定的受讓人的權利義務、土地使用規則、其他建設條件等條款仍然適用于轉讓合同，且必須成為轉讓合同的一部分內容。3.房地產轉讓合同約定的土地使用權使用年限受出讓合同約定的年限的限制。三、房地產轉讓合同的主要條款四、房地產轉讓合同訂立的程序1.協商2.簽約3.公證4.登記五、房地產轉讓合同履行、變更和解除履行：轉讓合同的受讓人在受讓房地產的同時，也接受了出讓合同。

變更和解除：（1）土地滅失

（2）國家強制收回土地使用權

（3）國家提前收回土地使用權

（4）土地使用權期限屆滿六、商品房買賣合同的若干法律規制（一）商品房銷售廣告視為要約的法律規制（二）商品房買賣預約和本約認定的法律規制（三）對惡意違約與欺詐行為的法律規制第三節房地產轉讓中的有關

法律問題一、商品房預售及再轉讓商品房預售，是指房地產開發經營企業將正在建設中的房屋預先售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。（一）商品房預售的條件土地使用權證書建設工程規劃許可證按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設全部投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期商品房預售許可證（二）商品房預售管理規定1.商品房預售實行許可制度2.商品房預售合同實行登記備案制度3.商品房預售所得款項的專款專用制度二、房地產再轉讓的條件受讓人隨時可以再轉讓應受轉讓人的權利能力和出讓合同的約束三、房地產轉讓方式的法律思考

（一）贈與、調撥、繼承不是房地產轉讓的形式（二）以土地使用權作價入股，合資、合作開發土地不是房地產轉讓的特殊方式

第八章房屋租賃法律制度第一節房屋租賃概述第二節房屋租賃合同第三節房屋租賃中的有關法律問題第一節房屋租賃概述一、房屋租賃的定義指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為二、房屋租賃的種類居住用房租賃和非居住用房租賃三、房屋租賃的條件出租房屋所占的土地是以出讓方式取得的有合法的房屋所有證書房屋能正常使用，符合安全條件第二節房屋租賃合同一、房屋租賃合同的定義

和特征定義：出租人與承租人簽訂的在一定期限內把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協議。特征：雙務性、有償性、期限性以及租賃物的占有權、使用權在租賃期內的轉移性等二、房屋租賃合同的主要條款

1.租賃期限2.租賃用途3.租賃價格4.修繕責任三、當事人的權利義務

（一）出租人的權利義務（二）承租人的權利義務四、房屋租賃合同登記備案制度第三節房屋租賃中的有關

法律問題一、房屋轉租二、買賣不破租賃三、承租人死亡后房屋租賃合同存續的特別

規定第九章房地產抵押法律制度第一節房地產抵押概述第二節房地產抵押的范圍第三節房地產抵押的設定和抵押權的效力第四節房地產抵押權的實現第一節房地產抵押概述一、抵押的定義和特點

抵押是一種擔保債權實現的法律關系抵押物是由債務人或第三人提供的法律允許抵押的財產不轉移對抵押物的占有二、抵押的種類

不動產抵押、動產抵押、權利抵押、財團抵押單獨抵押和共同抵押普通抵押和最高限額抵押三、房地產抵押的定義

指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為，債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償四、房地產抵押的原則1.合法原則2.同一原則3.特定原則第二節房地產抵押的范圍一、房地產抵押權所擔保的債權范圍

主債權、利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用二、房地產抵押權標的物的范圍

（一）用于抵押的土地使用權范圍1.土地所有權不得用于抵押。2.集體所有的土地使用權抵押僅限于抵押人通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權和鄉(鎮)村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權。3.必須是權屬明確的土地使用權。（二）抵押的房地產的價值與其所擔保債權數額的關系1.抵押的房地產的價值應大于或等于它所擔保的債權數額2.房地產抵押后，其價值大于所擔保債權的金額部分，在余額限度內可以再抵押（三）房地產抵押中土地使用權與地上建筑物的同一關系（四）房地產抵押與地上新增建筑物的關系土地上新增的房屋不屬于抵押物對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償第三節房地產抵押的設定和

抵押權的效力一、房地產抵押的設定（一）房地產抵押合同1.房地產抵押合同的內容2.房地產抵押合同的形式3.房地產抵押合同與主合同的關系4.房地產抵押合同無效的法律后果（二）土地使用權抵押設定登記1.房地產抵押登記的機關。2.房地產抵押設定登記的程序。3.房地產抵押設定登記的效力。二、房地產抵押權的效力（一）房地產抵押權的內部效力1.優先受償效力2.債權范圍效力3.作為抵押物的房地產范圍效力（二）房地產抵押權對外效力1.抵押權對房地產出租法律關系的影響2.抵押權對房地產轉讓法律關系的影響3.抵押權對房地產再抵押的影響4.房地產抵押權對外處分效力第四節房地產抵押權的實現一、房地產抵押權實現的定義

指債務履行期間屆滿，債務人不履行債務時，抵押權人依照法律規定的程序直接處分抵押房地產，以抵押的房地產拍賣價款使其債權優先受償。二、實現房地產抵押權的條件

債務履行期限屆滿，抵押權人的債權未受清償三、實現房地產抵押權的方式

只能采取拍賣方式四、房地產抵押權實現的程序