房地產供給側改革現狀分析綜述（一）改革前房地產行業狀況房地產也是一大支柱行業，是中國國家的基礎性產業，對經濟、金融、就業等影響重大。2000年至2010年時，是中國地產行業發展的最高峰，但隨著中國城市化進程的加速，我國房地產市場出現了大量的社會需求，房地產市場火爆出人意料：房價飛漲，地價飛漲，房地產企業也飛漲。2012年后，需求減弱，倉庫過剩，甚至出現了實際供需矛盾。許多開發商因庫存過多而降價，整個房地產行業停滯不前，損失慘重。2012年以來房地產利潤下滑是一系列現實問題的結果。資金流緊張或者有債務風險不再是個別公司的問題，而是大多數房地產公司或行業的問題。一方面，中國城鎮化進程的逐步推進，使房地產需求疲軟，房地產行業供需不平衡；另一方面，企業和金融資本在獲取高額利潤的同時，也在迅速擴張。房地產行業帶起了“炒房”的不良風氣。（二）房地產供給側改革由于大規模總人口往首都圈城市群與地區中心城市群的大量流入，利用“人地掛鉤”與市場資金的穩定性達到了供需均衡，房價調整是市場供求關系的必然結果，從而促進了地產業持續穩定健康的發展，這也是中國房地產業供需側結構化變革的核心要義。實施地產業供需側結構化變革，治本之策要以地區中國城市群發展策略、人地相關、資金穩定性和地產稅為核心內容，加速建立地產業有效管理機制，促進供需均衡和發展。嚴格遵守總人口往首都圈城市群區域轉移的基礎發展規則，以常駐總人口增長為核心內容改造工程建設土地供應區位格局，利用“人地掛鉤”與市場資金穩定性達到供需均衡。過去二十多年的樓市調整政策重遏制需求而輕擴大供應、重政府措施而輕市場措施，短期內調整并不能緩解市場長時間供求不均衡的根本矛盾，而當前的限購、限貸、限售等政策沒有跳出過去使用政府措施遏制市場供求的基本框架。過去數十年，在中國國土規劃與空間規劃之間長期存在著二大派爭。長期以來，在限制大城市人數、發展中小城市和小鄉鎮、地區均衡的新小鎮學派思維誤導下，中國大量人口向首都圈城市群和區域副中心城市集聚，但同時土地供給也向三四線大中城市傾斜，與人數城市化和用地城鎮化方向明顯背離。這也是中國一二線城市高房價、三四線城市庫存高的主要成因。所以房地產行業是改革的先行者，在我國實施了供給側結構性改革政策后。2015年，中央提出解決房地產行業面臨的主要問題：庫存積壓。以此房市“去庫存”成為2016年經濟五項重點工作之一。到2020年，經歷了四年的“去庫存”政策。表3-12015-2020年全國商品房銷售情況年份商品房銷售面積（億平方米）商品房銷售金額（萬億元）商品房待售面積（億平方米）201512.858.737.19201615.711.86.95201716.9413.375.89201817.215.05.2201917.1615.975.0202017.6117.365.0數據來源：據保利地產2015-2020年年報整理得出圖3-12015-2020年全國商品房銷售情況2016年全國商品房銷售面積達到15.7億平方米，同比增長22.5%，全國商品房銷售金額為11.8萬億，同比增長35%，年末商品房庫存為6.95億平方米，較2015年下降3.2%，是近幾年庫存首次下降，“去庫存”起到了積極的作用；2017年，在“因城施策、分類調控”的總體思路指導下，市場持續上升趨勢，全國商品房銷售金額13.37萬億元，同比增長13.7%，商品房銷售面積16.94億平方米，同比增長7.7%，年末商品房待售面積下降至5.89億平方米，同比下降15.3%。2018年，全國商品房銷售金額15.0萬億元，同比增長12.2%，增速降低1.5%，商品房銷售面積17.2億平方米，同比增長1.3%，增速降低6.4%，商品房待售面積5.2億平方米，較2017年降低11%。2019年，銷售金額15.97萬億元，同比增長6.5%，商品房銷售面積17.16億平方米，同比減少0.1%，商品房待售面積5.0億平方米，較2018年下降4.9%，庫存下降趨勢減緩；2020年，新冠肺炎疫情對中國經濟及房地產行業造成一定的沖擊，行業政策、流動性等經歷了從寬松扶持到定向收緊的轉換，全年市場總體表現出較強的韌性2020年銷售金額17.36萬億元，同比增長8.7%，增速較2019年同期增長2.2%；商品房銷售面積17.61億平方米，同比增長2.6%，增速較2019年同期增長2.7%，商品房待售面積5.0億平方米，較2019年微增0.1%。在“去庫存”措施的實施下，2016-2020年全國商品房銷售面積和金額大幅度增長，2017年庫存下降的影響尤為強烈，降幅最大。2018年以后的降幅減小，到2020年微增0.1%，銷售面積的下降趨勢或多或少可見。房地產行業是高杠桿、資本密集型行業。城市化導致房地產需求旺盛，反過來又需要更多的資金，這意味著更多的開發商借款，增加房地產公司的債務。在推進供給側改革的過程中，2017年房地產行業“去杠桿”啟動。2018年，政府繼續強調不要“炒房”，收緊信托貸款融資、銀行貸款等，以及對發行債券融資的公司監管更嚴格。對于房地產行業來說，近年來的快速擴張，加上房地產企業的增多，造成了庫存積壓。由于近年來新房銷售數據普遍大幅下滑，三、四線城市的供應明顯高于需求，導致這些城市的產能過剩。房地產開發是服務業，生產力體現在人數和企業數量上。因此，房地產行業的“去產能”主要體現在從業人員減少、大中房地產公司減少子公司、而中小公司退出等方面。并且隨著深入推進供給側改革，低效資金能力被淘汰，產品質量提升，產業集中度加大。房地產公司成本高、風險大，土地和建筑材料的價格、勞動力成本和稅收都有所上漲。這導致了房地產行業的運營成本上升、利潤下降和遇到發展瓶頸。政府近年來還通過調控地價、升級基礎設施、重組各類稅費等手段，緩解房地產企業開發費用的上升趨勢。房地產行業的“降成本”主要基于兩個因素：穩定的地價和較低的稅收。房地產企業也通過內部成本管理和“降成本”政策加強了開發成本的控制。2016-2020年，地價上漲速度放緩，地價趨于穩定。圖3-2全國土地市場成交情況數據來源：據保利地產2020年年報整理得出房地產行業的“補短板”重點關注三個方面：第一，提高房子質量和注重創新。房地產企業認為不僅可以通過使用創新原材料和住宅結構來創新，還可以通過適度合理控制消費的創新商業模