行業會計實務房地產開發企業會計——確認房地產項目的運作流程Contents目錄1前期準備階段2建設施工階段3銷售或自持階段前期準備階段PARTONE前期準備房地產項目前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規劃審批、設計施工、市場規劃、土地出讓或轉讓等。前期準備階段是項目運作的首要環節，也是決定項目成敗的關鍵因素。前期準備階段前期準備階段土地取得形式目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。開發產品在建設前須經政府審批要通過政府的立項審批和規劃審批。用地審批要對企業產品的規模、種類進行審批取得用地規劃許可證、建設工程規劃許可證及施工許可證。建設施工階段PARTTOW建設施工在建設施工階段，房地產開發企業要根據已經確定的規劃和設計方案，通過自建、委托代建、發包等方式完成開發產品的建設過程，并使其達到驗收標準。該階段是房地產項目運作的中心環節。建設施工階段開發過程中受到政府相關部門的控制。開發產品只有通過政府的驗收才可交付購買者。建設施工階段市政部門的產品和服務是開發產品的重要組成部分。對產品的設計要委托專業的規劃設計和建筑設計機構來完成。建設周期長，投資大。銷售或自持階段PARTTHREE銷售分為預售和現房銷售兩個階段01商品房預售實行許可證制度02產品交付應以開發產品通過政府審批（竣工驗收）后才得以實現。03銷售或自持階段對于銷售物業模式，是指房地產開發企業通過出售房地產，回籠資金、實現利潤。銷售或自持階段對于自持物業模式，是指房地產開發企業通過招商、招租、開辦企業等方式，取得租金或經營收入。一般情況下，房地產開發企業長期持有的物業僅包括經營性物業，而不包括住宅物業。經營性物業，就是指經營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經營性物業具有長期收益的特點。銷售或自持階段為了規避經營性物業分割銷售帶來的經營風險，一般情況下，房地產開發企業持有的經營性物業規模較大。房地產開發企業對持有的經營性物業，存在兩種經營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。自持階段特點持有物業一般具有增值的特性。房地產開發企業一般是長期持有經營性物業，而不是短期持有。持有物業在開發建設完成時，因不具備商業氛圍，一般價值較低，但經過較長的培育期后，持有物業將產生很大幅度的增值。持有物業可以產生并為房地產開發企業提供充足的現金流。行業會計實務房地產開發企業會計——房地產開發企業成本費用的構成Contents目錄1成本費用的主要內容2開發成本3開發費用成本費用的主要內容PARTONE成本費用房地產開發項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發期間的稅費等全部投資。投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。成本費用的主要內容開發成本PARTTOW開發成本是指開發現場發生的各項耗費，包括土地出讓金、按照費用消耗其包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施建設費、公共配套設施費及為進行現場管理發生的各項開發間接費用等。開發成本開發成本土地使用權出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。土地征用及拆遷補償費①土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。②拆遷安置補償費。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。前期工程費是指房地產開發企業在開發項目前期準備階段所發生的各項費用，包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設場地）等支出。04建安工程費是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。05基礎設施費又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環衛等工程費用。06公共配套設施費它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的各項費用，包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設施的支出。開發成本開發間接費用指的是房地產開發公司內部核算的在開發的現場需要用到的各類費用。開發間接費用屬于直接為房地產開發使用的費用，但是因為不能確定其對應的開發產品的負擔，因此劃分進開發間接費用中。開發間接費用的核算項目包括了：福利費、工資、拆舊費、修理費、辦公費、水電費、利息支出、周轉房攤銷、勞動保護費以及其他費用。開發成本開發成本按照房地產開發的具體項目，又可分為土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本、待建工程開發成本等。開發成本開發費用PARTTHREE開發費用開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。銷售費用02它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括：廣告宣傳費、業務代理費等。財務費用03它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。管理費用01指房地產開發企業的行政管理部門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費等。行業會計實務房地產開發企業會計——開發成本（土地開發）核算Contents目錄1234土地開發成本核算對象的確定土地開發成本核算賬戶設置土地開發成本項目的設置土地開發成本的歸集與結轉土地開發成本核算對象的確定PARTONE土地開發土地開發也稱建設場地開發，是指對原有土地進行改造使之具備一定的建設條件。一般的土地開發，應以每一獨立的開發項目作為成本核算對象。但對于開發面積較大、工期較長、分區域開發的土地，可以以一定的區域作為成本核算對象。土地開發成本核算對象的確定土地開發成本核算賬戶設置PARTTOW“開發成本”“開發成本”總賬（一級）科目。該科目借方登記房地產開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發產品完工后結轉到“開發產品”賬戶的開發產品的實際成本。期末借方余額反映的是正在開發，尚未完工的各開發項目已發生的實際成本。該賬戶應按開發產品的不同內容設置開發成本二級賬，在二級賬內，設置“土地開發”、“房屋開發”等二級賬戶進行分類核算。如：

開發成本—土地開發

開發成本—房屋開發開發成本—配套設施開發開發成本—代建工程開發房地產開發成本核算賬戶設置“開發成本”為了具體核算每一項土地開發的成本情況，在該二級賬下要設置多欄式“土地開發成本明細賬”（三級賬）進行明細核算。如：

開發成本—土地開發—A土地

開發成本—土地開發—B土地房地產開發成本核算賬戶設置“開發間接費用”

為了核算企業開發現場發生的各項間接費用，房地產開發企業應設置“開發間接費用”總賬賬戶。“開發間接費用”賬戶，是用來核算房地產開發企業在開發現場發生的為直接組織和管理開發項目而發生的各項間接費用，如現場管理人員的薪酬；現場房屋設備的折舊費、現場辦公費、水電費、勞動保護費、工程借款利息支出和周轉房攤銷等。該賬戶借方登記開發現場發生的各項間接費用，貸方登記期末分配轉入“開發成本”賬戶的開發間接費用。月末結轉后，該賬戶應無余額。

房地產開發成本核算賬戶設置“開發間接費用”該賬戶應按企業不同的開發現場設置明細賬，進行明細核算。如：

開發間接費用—甲開發現場—乙開發現場開發間接費用明細賬應采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費用項目。房地產開發成本核算賬戶設置土地開發成本項目的設置PARTTHREE土地征用及拆遷補償費前期工程費土地開發成本項目的設置基礎設施費公共配套設施費開發間接費用在明細賬（三級賬）各賬戶內要按照不同的成本項目設置專欄。如；

開發成本—土地開發—A土地——土地征用及拆遷補償費開發成本—土地開發—A土地——前期工程費成本項目設置也可以理解為第四級賬戶。房地產開發成本項目的設置土地開發成本的歸集與結轉PARTFORE土地開發成本的歸集與結轉開發商品為了銷售或者轉讓而開發的商品性建設場地，它是房地產開發企業的商品產品，需要單獨核算土地開發成本。自用建設場地為了建設商品房、周轉房或出租房而開發的自用建設場地，它是企業的中間產品，其發生的土地開發成本最終計入商品房、周轉房、出租房等開發產品成本。在此處輸入內容土地開發成本的歸集與分配企業開發了土地直接為了出售或出租，（即商品性土地開發）那么，所發生的土地開發費用，要直接計入“開發成本—土地開發”賬戶。例如：某房地產開發企業對A土地作為商品性土地開發，為取得A土地開發發生土地征用及拆遷補償費20000000元.

借：開發成本—土地開發—A土地—土地征用及拆遷補償費20000000貸：銀行存款20000000企業是為了自建房屋而開發的土地，而且所建房屋只是一個成本核算對象，那么可不單獨核算土地開發成本，所發生的土地開發費用可直接計入房屋開發成本。例如：某房地產開發企業對B土地開發是為了自建1#房屋，共發生開發成本20000000元.

借：開發成本—房屋開發—1#—土地20000000貸：銀行存款（等）20000000土地開發成本的歸集與分配但如果企業開發完土地后，所建的房屋是兩個或兩個以上成本核算對象，則需要單獨核算土地的開發成本，再將土地開發成本分配計入各個不同的房屋開發成本。

例如：某房地產開發企業對C土地開發完工后供建設商品房1號樓和2號樓使用，1號樓與2號樓標準和規格不同，按各樓實際占地面積進行分配，需要單獨核算成本。為取得A土地發生土地征用及拆遷補償費20000000元、前期工程費2000000元、基礎設施費1500000元.

借：開發成本—土地開發—C土地—土地征用及拆遷補償費20000000

—前期工程費2000000

—基礎設施費1500000貸：銀行存款/應付賬款（等）23500000C土地共23500平米，其中1號樓與2號樓分別占地面積為13500平米和10000平米。土地開發完成后，其成本進行分配計入各個不同的房屋開發成本。借：開發成本—房屋開發—1號樓—土地13500000

—2號樓—土地10000000貸：開發成本—土地開發—C土地23500000行業會計實務房地產開發企業會計——開發產品的核算Contents目錄1開發產品核算的內容2開發產品的業務核算開發產品核算的內容PARTONE開發產品是指房地產開發企業已經完成全部開發工程，并合乎設計標準已驗收合格，可以按照合同規定的條件移交購買單位，或者可以作為商品對外銷售的產品。開發產品核算的內容指房地產開發企業為有償轉讓而開發的商品性建設場地。企業為建房而開發的建設場地，可將其土地開發成本直接轉入房屋開發成本，而不作為開發產品核算。但建設土地近期不使用，應將其列入開發產品進行核算。開發產品核算的內容1.作為開發產品的土地開發產品核算的內容2.作為開發產品的房屋指房地產開發企業開發完成準備銷售的商品房以及受其他單位委托而開發的房屋等。為安置被拆遷居民而建設的周轉房，在作為周轉房使用前，也列為開發產品，待開始周轉使用后，要從開發產品轉出，作為“周轉房”單獨核算。企業開發的已出租的房地產應作為投資性房地產單獨進行核算。開發產品核算的內容3.作為開發產品的配套設施指屬于城市建設規劃中的大型配套設施。①開發項目外為居民服務的給排水、供電、供暖、供氣的增容、增壓及交通道路。②開發項目內的營業性公共配套設施，如銀行、商店、郵局等。③開發項目內非營業性公共配套設施，如中小學、醫院等。已出租的配套設施作為投資性房地產進行核算。開發產品核算的內容4.作為開發產品的代建工程是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的各項工程，包括建設場地、房屋及其他工程等。開發產品的業務核算PARTTOW賬戶設置開發產品的業務核算開發產品竣工驗收開發產品的實際成本已結轉的對外轉讓、銷售和結算開發產品的實際成本尚未轉讓、銷售和結算的開發產品的實際成本開發產品——土地開發產品——房屋開發產品——配套設施開發產品——代建工程開發產品的業務核算房地產開發企業的開發產品完成驗收，是指其土地開發項目、房屋建設項目、配套設施建設項目幾代建工程項目完全建設完成，并驗收合格。即，開發的項目從開發成本轉變成開發產品。借：開發產品—土地/房屋/配套設施/代建工程貸：開發成本—土地開發/房屋開發/配套設施/代建工程業務核算—完成驗收開發產品的業務核算房地產開發企業的開發產品結轉，主要指通過銷售結轉其銷售成本；通過轉變用途，如開發完成轉為經營自用或是對外出租等。結轉銷售成本：借：主營業務成本—土地/房屋（等）貸：開發產品—土地開發/房屋開發（等）業務核算—產品結轉開發產品的業務核算自用的開發產品，按其實際成本轉入固定資產核算：借：固定資產—土地/房屋（等）貸：開發產品—土地開發/房屋開發（等）業務核算—產品結轉開發產品的業務處理成本模式借：投資性房地產貸：開發產品公允價值模式借：投資性房地產（成本）貸：開發產品按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”或借記“公允價值變動損益”。出租開發產品行業會計實務房地產開發企業會計——營業收入的核算Contents目錄1營業收入的內容2營業收入的確認3營業收入的具體業務核算營業收入的內容PARTONE營業收入收入是房地產開發企業對外銷售開發產品、材料、提供勞務、代建房屋及代建工程、出租房地產及其它多種經營活動所形成的經濟利益的總流入，一般包括主營業務收入和其他業務收入兩部分。營業收入的內容主營業務收入房地產開發企業的主營業務收入一般包括：土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入和投資性房地產的租金收入等。其他業務收入一般包括:商品房售后服務收入、材料銷售收入、固定資產(設備等）出租收入等。營業收入的確認PARTTOW營業收入的確認房屋竣工并驗收合格，說明商品是合格的。完成竣工結算，說明成本能夠可靠地計量營業收入的確認簽訂售房合同及收取房款說明房款收入已能可靠計量且已經或能夠流入企業。房屋辦理了移交手續交付業主使用，說明與房屋所有權相聯系的風險和報酬及房屋的管理權和控制權均全部轉移。一般情況下，竣工結算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以房地產開