摘要自從財務報表出現以來，盈利能力確實是財務分析的重點。盈利能力分析結果是企業獲取投資的重要信息。投資者非常重視上市公司的盈利能力分析。萬科地產作為中國房地產行業的龍頭企業，其盈利能力分析在很大程度上阻礙了管理者的決策。萬科地產自上市以來，盈利能力基本穩定，增長能力在一定程度上不穩定。本文先對盈利能力的相關概念進行了解，再結合新常態下房地產市場的發展現狀，通過指標分析法、杜邦分析法以及對比分析法等對萬科房地產公司的盈利能力進行分析，得出影響萬科房地產公司健康發展的因素，并對此提出相應的解決對策，為其他同行企業在新經濟環境下健康發展提供有效的參考，同時也為利益相關者、投資者作出正確決策提供有效的參考資料。關鍵詞：新常態；萬科房地產公司；盈利能力分析；杜邦分析法

引言近年來，全國經濟逐漸步入新常態化，全國經濟增長速度由原來的高速增長轉化為中高速增長。在新常態的經濟環境下，房地產行業作為拉動我國經濟增長的主力軍，其經濟增長能力也隨之放緩，盈利能力也隨之下降。國家政府對此高度重視，先后出臺一系列的相關政策，一方面是為了讓企業運營更加合理有效，另一方面是為了發現企業存在的相關問題，以便于調控我國經濟健康發展。本文對萬科的房地產的盈利能力進行分析，對其他房地產企業的發展具有一定的借鑒和警示作用，它的盈利能力對于管理者的決策起到了一定的決定性的作用。新常態下房地產的發展牽動著許多相關行業的發展，因此，對于萬科房地產公司盈利能力的研究，也有利于我國在新常態經濟環境下拉動多個行業的發展，對推動我國國民經濟穩態發展具有積極作用。一、盈利能力分析概述（一）企業盈利能力內涵盈利能力確實是企業的資本增值能力。它通常反映在企業收入的規模和水平上。盈利能力分析包括運營盈利能力分析、資產盈利能力分析、資本盈利能力分析和收入質量分析。業務能力分析的關鍵指標是營業毛利率、營業利潤率、營業凈利潤率和成本利潤率。資產盈利能力的重要指標是總資產利潤率、總資產報酬率和總資產凈利率。資本盈利能力分析的重要指標是凈資產收益率、資本收益率、每股收益和市盈率。進度能力分析的關鍵指標是利潤增長能力分析、資產增長能力分析、資本增長能力分析和技術投資增長能力分析。（二）盈利能力分析指標1.資產利潤率資產利潤率是公司稅前利潤總額與平均總資產的比率。雖然規模較小，但可以評估公司的資產剩余能力，并能反映公司管理者的資產配置能力。2.成本費用利潤率成本費用利潤率是公司總利潤與總成本費用的比率。它可以評估公司的盈利能力，以及公司操縱成本和費用的能力和管理水平。目標越高，公司為追求利潤而支付的成本越小，公司的盈利能力也越強。3.股東權益酬勞率股東權益酬勞率反映了公司股東對出資的補償水平。利率越高，盈利能力越強。4.銷售毛利率銷售毛利率反映了公司運營成本和運營收入之間的比例關系。毛利率越高，運營成本在凈運營收入中的比例越小，公司通過銷售獲取利潤的能力越強。二、對萬科房地產公司盈利能力的分析（一）萬科企業股份有限公司簡介萬科企業股份有限公司成立于1984年，經過三十余年的發展，已成為國內領先的城鄉建設與生活服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2016年公司首次躋身《財富》“世界500強”，位列榜單第356位，2017年、2018、2019年、2020年和2021年接連上榜，分別位列榜單第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。萬科始終堅持為普通人提供好產品、好服務，通過自身努力，為滿足人民對美好生活的各方面需求，做出力所能及的貢獻。目前，公司所搭建的生態體系已初具規模：在住房領域，公司始終堅持住房的居住屬性，堅持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”，在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，業務已延伸至商業、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假、教育等領域，為更好地服務人民美好生活需要、實現可持續發展奠定了良好基礎。（二）萬科房地產公司盈利能力的一般分析1.萬科房地產公司盈利能力的穩定性分析盈利能力的穩定性分析主要研究的是在某一特定的時期內某一經濟業務所獲得利潤的占比，下面表格中，選取了近年來營業所獲取的利潤數額，通過計算分析對盈利能力的是否趨于穩定作出評價。表1萬科房地產公司主營業務利潤與利潤總額的比值情況對比表項目年份2016年2017年2018年2019年2020年營業利潤（萬元）33122783902378508129267498617661314利潤總額（萬元）33802623925361511419567460207653929營業利潤占比97.99%99.41%99.36%100.05%100.09%數據來源：2016年-2020年萬科房地產公司財務報表整理所得通過表1的數據，我們可以觀察到萬科房地產公司2016年-2020年營業利潤占比均大于97%，這樣的數據顯示足以說明萬科房地產公司是以營業利潤作為最主要的收入來源，并且它的盈利能力具有一定的穩定性。其中在2019年、2020年利潤占比高達100.05%、100.09%，營業利潤均大于利潤總額，企業的獲利水平提升?？偟膩碚f，新常態下萬科房地產公司的盈利能力是趨于穩定的。2.萬科房地產公司盈利能力的持續性分析盈利能力的持久性分析主要是對企業利潤總額增長的持久性進行分析，以下選取2016-2020年萬科集團的利潤總額進行做圖評價分析。圖1萬科房地產公司利潤總額對比圖由圖1趨勢圖我們可以得知，萬科房地產公司的利潤總額一直呈上升趨勢，從2016年的3380262萬元每年不斷增長到2020年的7653929萬元。由此，我們可以推斷出在新常態的經濟環境下萬科房地產公司的盈利能力具有持久性。3.萬科房地產公司盈利能力主要指標分析通過對數據進行整理計算對萬科房地產公司的盈利能力進行分析，下面選取萬科2016年-2020年的數據進行相應的指標計算對比分析；表2萬科房地產公司盈利能力的主要指標對比表項目年份2016年2017年2018年2019年2020年凈資產收益率（%）20.58%19.03%21.36%23.34%21.78%總資產收益率（%）4.64%3.93%3.73%3.66%3.38%主營業務利潤率（%）20.16%20.27%25.98%29.70%27.30%銷售凈利率（%）13.27%11.79%15.32%16.55%14.99%銷售毛利率（%）29.35%29.41%34.10%37.48%36.25%數據來源：2016年-2020年萬科房地產公司財務報表整理所得（1）凈資產收益率，由表2可知，2016年-2017年萬科房地產公司的凈資產收益率下降，在此期間該企業的營業外收入減少，2017年至2019年不斷上升，這說明企業在這三年中獲利能力不斷增強。2020年較2019下降了百分之一點五左右，這是由于在新常態的經濟環境下，行業競爭壓力加劇，萬科房地產公司凈利潤增速下降，盈利能力下降。（2）總資產收益率，通過對以上表2的數值進行對比分析，我們可以得知，新常態下萬科房地產公司的總資產收益率一直保持在一個較高的水平，均大于3%。說明企業制定的經營策略符合自身的現狀。但同時我們也可以發現，企業的總資產收益率總體呈一個下降的趨勢，結合當前企業以及市場的發展現狀來看，這是由于萬科房地產公司為適應不斷變化的新常態的市場環境進行戰略調整的結果。（3）主營業務利潤率。通過對表2中主營業務利潤率的數值觀察得知，萬科房地產公司2016年至2019年數值呈直線上升的趨勢，說明該企業主營業務所帶來的利潤逐年增加，具有較好的經營獲利能力。2020年主營業務利潤率同比下降2.4%，結合新常態的市場狀況來看，是由于萬科房地產公司市場降溫而導致的，盈利能力下降。（4）銷售凈利率。通過觀察表2我們得知，萬科房地產公司2017年銷售凈利率較2016年回落了1.48%，結合當時市場狀況來看，是由于炒房現象日益嚴重，房價虛高，為此國頒布相關政策抑制房價的上漲，雖然銷售凈利率稍有回落，但是對于想要長期發展的企業來說，為今后的穩健經營提供了廣大的發展空間。2018年、2019年銷售凈利率持續回升，具有較好的盈利能力，2020年銷售凈利率有所回落，下降1.56%，結合新常態的市場環境來看，萬科房地產公司盈利能力有所下降。（5）銷售毛益率，觀察表2銷售毛利率的數值我們得知，2016年至2019年的銷售毛益率呈直線上升的趨勢，市場競爭力逐漸加強，2018年在遵循“房子是用來住的而不是用來炒”的前提下，大力培育住房租賃市場，銷售毛益率同比增長4.69%。增速達到頂峰。2020年，銷售毛利率下降1.23%，房地產市場降溫，新常態下企業進行經濟戰略轉型，成本增加，盈利能力下降。（三）萬科房地產公司與保利房地產對比分析1.保利房地產的概況保利房地產成立于1992年，公司總部位于廣州，是由中國保利集團控股的大型國有房地產企業。保利地產具有國家一級房地產開發資質，是我國房地產行業的四大天王之一。2.保利房地產與萬科房地產公司的對比分析（1）凈資產收益率對比分析。下面將保利地產與萬科地產的凈資產收益率進行對比：圖2萬科房地產公司與保利房地產凈資產收益率對比圖觀察圖2我們可以發現，萬科房地產公司的凈資產收益率均大于保利房地產，萬科房地產公司總體呈現出先上升后下降的趨勢，保利地產總體是先下降后上升的趨勢2019年，二者差距達到最大，二者相差10.15%，2020年萬科房地產公司的凈資產收益率下降2.1%，保利房地產凈資產收益率上升4.41%，二者差距縮小，僅相差3.61%。這說明萬科房地產公司盈利能力下降，市場競爭力減弱，保利房地產盈利能力上升，市場競爭力提高，從側面反映出新常態下房地產市場的行業競爭力加劇。（2）銷售凈利率的對比分析。下面將保利地產與萬科地產的銷售凈利率進行對比：圖3萬科房地產公司與保利房地產銷售凈利率對比圖表3營業成本、費用占營業收入比重表公司名稱2016年2017年2018年2019年2020年營業成本占比（%）萬科70.65%70.59%65.90%62.52%63.75%保利66.80%71.00%68.95%67.52%65.04%銷售費用占比（%）萬科2.12%2.15%2.58%2.64%2.46%保利2.21%2.29%2.64%3.04%2.83%管理費用占比（%）萬科2.43%2.83%3.65%3.47%2.99%保利1.52%1.46%1.94%1.80%1.79%財務費用占比（%）萬科0.24%0.66%0.85%2.02%1.56%保利1.89%1.44%1.63%1.33%1.09%三項費用占比（%）萬科4.79%5.64%7.08%8.13%7.01%保利5.61%5.20%6.22%6.17%5.72%資料來源：2016年-2020年萬科、保利房地產財務報表數據整理所得觀察圖3，我們可以發現萬科房地產公司和保利房地產銷售凈利率的走勢圖大體上趨于相同，2016年，保利房地產的指標略大于萬科房地產公司，2017-2019年，萬科房地產公司的指標數值領先于保利房地產，但在2020年保利房地產的銷售凈利率反超萬科房地產公司，這說明2020年保利房地產通過銷售收入獲取利潤的能力較萬科強，在未來保利房地產的市場競爭力有超過萬科房地產公司的趨勢。通過表3，我們可以感受到二者營業成本所占的比重都很大，雖然在2020年保利房地產營業成本占比超過萬科房地產公司，但是較2019年來說，萬科集團的營業成本占比呈上升的趨勢，保利集團成本占比呈下降的趨勢。（3）總資產周轉率的對比分析。2016年-2020年萬科房地產公司、保利房地產總資產收益率對比分析圖如下：圖4萬科房地產公司與保利房地產總資產周轉率對比圖通過觀察圖4，我們可以發現2017年-2020年，萬科房地產公司的總資產周轉率均小于保利房地產，而且萬科集團的總資產周轉率一年低于一年，在2020年稍有回升，但跟在總體中還是處于比較不理想的狀態。通過對兩家的存貨周轉率、應收賬款周轉率進行計算以及資產負債表結合分析，我們發現保利集團的存貨周轉率、應收賬款周轉率比值皆小于萬科房地產公司，之所以總資產周轉率大于萬科房地產公司，那是因為企業的非流動資產比重較小而導致的。（4）權益乘數的對比分析。2016年-2020年萬產保利房地產權益乘數對比分析圖如產保利房地產權益乘數對比分析圖如下：圖5萬科房地產公司和保利房地產權益乘數對比圖通過觀察圖5，我們可以看到萬科房地產公司的權益乘數遠高于保利房地產，我們知道權益乘數與資產負債率成正相關。因此，權益乘數越高，風險越大，萬科房地產公司的長期償債能力低于保利地產，萬科地產的權益乘數總體上趨于上升的趨勢，資產負債率不斷增加，企業應調整融資結構，減少高負債帶來的風險。三、萬科房地產公司盈利能力存在的問題及原因分析（一）企業營業成本和期間費用效率低下通過計算分析，我們知道萬科房地產公司營業成本占營業收入的比重最大，當營業成本占比逐漸減少時，企業凈資產收益率增速越快，企業盈利能力越好。反之，亦然。2019年-2020年，萬科房地產公司營業成本所占比重回升，企業利潤減少，從而影響銷售凈利率下降，導致凈資產收益率下降，企業盈利能力下降，因此萬科房地產公司的盈利能力呈下降的趨勢，因此新常態下企業要加強對營業成本的管理，提高企業獲取利潤的能力。（二）存貨周轉率下降通過分析，我們可以得知，企業存貨周轉率下降會引起企業總資產周轉率下降，最終導致盈利能力下降。2016-2019年，萬科房地產公司的存貨周轉率直線下降，雖然在2020年稍有回升，但總體呈下降趨勢。存貨周轉率下降，會造成存貨囤積，資產難以變現，總資產周轉次數減少，企業資產流動出現問題，企業利潤減少，企業盈利能力減弱。（三）企業財務風險高，償債能力減弱通過對權益乘數進行計算分析，我們可以知道企業的負債率逐年提升，流動比率逐年下降，財務風險不斷增加，償債能力不斷減弱，2020年萬科房地產公司資產負債率高達84.36%，在新常態的背景下，較高的負債率會導致股東的投資收益得不到應有的保障，財務風險處于較高的水平，萬科房地產公司在融資過程中難以獲得多元化投資者的支持，不利于企業長遠的發展。（四）應收賬款的管理力度不夠對于企業來說，應收賬款周轉率下降意味著企業資金的流動性會隨之下降，企業發展過程中所面臨的財務風險也會隨之增多。而之所以出現這一問題，很大一部分原因都來自于宏觀政策的變化以及企業自身財務管理水平的限制。就萬科公司來說，應收賬款的周轉率在三年的時間內呈現出了持續下降的趨勢，具體原因就是已售房地產項目按揭款的回款周期加長，在這一加長期內，企業提供的產品會對消費者保持強烈的吸引力，但與此同時也會長時間出現資金被占用的現象，久而久之甚至會演變為壞賬風險。四、提升萬科房地產公司盈利能力的對策（一）加強企業對成本、費用的控制力在新常態的經濟環境下，首先，要對企業的成本管理體制進行修改和完善，使得該體制能夠有效的對企業的成本進行管控，有必要時可對其進行抽查，發現問題，及時改善。其次，成本和費用要清晰透明詳細的記錄，使得進行抽查、盤點分析是有據可尋。最后，提高企業管理人員的管控水平，制定相應的規章制度，加強監管，減少不必要的費用，提高盈利水平。對于萬科來說，在未來發展過程中，有必要開辟精益化程度更高的生產線，目的就是形成更具規?；陌l展體系，全面提升生產效率的同時，也能夠最大程度地減少成本消耗，確保企業的利潤空間不受影響。另外，該公司在成本管理上有必要制定出相關成本控制制度，但需要注意的是，成本控制并不意味著一味地克扣成本，而是要在產品質量過關的前提下盡可能地減少多余的成本消耗。成本制度的制定要符合公司發展，且由于公司發展的各個環節都會涉及到成本，因此相關措施要落實到企業發展的各個環節，以便從整體上控制成本。最后就是要全面提升員工的工作積極性與效率，做好員工培訓與教育工作，促使員工能夠與企業形成利益共同體，做好每一環節的工作，為企業創造更多價值。（二）合理控制存貨的存量在新常態的經濟環境下，萬科房地產公司要注重存貨的囤積量，一方面可以通過加快存貨的周轉次數來控制，在淡季可采用“促銷”“打折”來促進存貨的周轉，也可以通過與其他開發商進行合作，博取消費者的眼球，促進企業存貨運轉，另一方面，企業要對市場進行精確的預測，合理進行開發投資，避免大量存貨囤積，促進企業資本流動，提高變現能力，提高企業獲利能力。（三）合理利用財務杠桿作用新常態下萬科房地產公司要結合企業自身的發展情況以及市場的現狀進行適當的負債經營，降低資產負債率，合理利用財務杠桿作用進行負債經營，降低企業財務風險，吸引多元化投資者，推動企業的長遠發展，提高企業的盈利水平。（四）加強企業對應收賬款的管理首先，要進一步強化與債務人之間的聯系，與其保持密切聯系，并依據市場變化以及實際情況對回收政策做出適當的調整與優化，如若長期使用單一緊湊的收款策略，那么應收賬款的資金占用率就會不斷下降，出現壞賬的可能性也會更小，但與此同時付出的收款成本就會隨之增多，相比之下得不償失。但如若收款策略過于松弛，那么賬款回收的可能性就會被削弱。因此，要依據實際情況對收款措施做出靈活調整。其次，要對壞賬這一現象做好前期預判與準備，尤其是在使用了賒銷策略之后，出現壞賬的可能性更大。因此，萬科在面對這一問題時首先要始終堅持謹慎性的原則，在前期做好充分的壞賬準備，為壞賬的出現制定解決方案，及時發現問題解決問題，盡可能地減少壞賬的影響范圍以及經濟損失。

結束語本文利用影響盈利能力的主要指標、杜邦分析體系等對新常