開店選址有用手冊

第一章城市評估

1、城市基本狀況數(shù)據(jù)采集

1.1城市地理、人口狀況

城市總人口（單位：萬人），其中市區(qū)人口（單位：萬人），人口結構、數(shù)量、比例,

分以下三段：16—24歲，25—35歲，36—60歲。市區(qū)有多少戶家庭，戶均人數(shù)。適齡青

年去年結婚數(shù)量。城市從業(yè)人員數(shù)量，私營企業(yè)人員從業(yè)數(shù)量?？偯娣e（單位：平方公

里），其中市區(qū)面積（單位：平方公里）市區(qū)人口密度（人/平方公里）。以上數(shù)據(jù)采集是

為了剝離出我們的消費主體，算出市區(qū)人口密度及我們的將來店面需要掩蓋的面積。數(shù)

據(jù)來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網查均可）。（填表格6）

1.2區(qū)縣地理、人口狀況

與以上城市指標等同。數(shù)據(jù)來源是統(tǒng)計局、規(guī)劃局、民政局（親自去或上網查均可）。

（填表格6）

1.3城市將來進展規(guī)劃

篤定市區(qū)擴容是以“攤大餅”形式還是以新建“衛(wèi)星城”形式進展。擴容規(guī)劃是否

實施，若實施已到何種程度。城市擴容速度快，對舊有銷售格局的沖擊就大，進軍該市

場機會多同時難度相對低，成功的機會大。市區(qū)若以“攤大餅”形式擴容，環(huán)路成為店

址的首選。市區(qū)若以“衛(wèi)星城”形式擴容，舊城與新城的銜接干道成為店址的首選。數(shù)

據(jù)來源是規(guī)劃局并實地驗證（親自去或上網查均可）。

1.4公共交通狀況

※市區(qū)公共汽車有多少條線路，它們總里程。近三年的載客數(shù)及將來幾年的進展規(guī)

戈U。每條線路的票價及月票的價格。

※自行車的現(xiàn)有數(shù)量及前兩年的數(shù)量※有軌交通是否有，若有，有幾條線路票價及

月票價。※出租車擁有量及每公里價格。

※機動車狀況，私車比例及近三年變化狀況，小客車與貨車比例。以上是為了解該

城市百姓的基本出行方式。數(shù)據(jù)來源是交通局、公安局、公汽公司、出租車管理局及統(tǒng)

計局（親自去或上網查均可）。（填表格7）

1.5房地產狀況

※商品房開工及在建項目數(shù)量，總建筑面積，房屋空置率，每個項目銷售均價及規(guī)

模（建筑面積）。住宅項目的戶型結構及比例。以上是為了計算該城市電器消費將來一年

的增長趨勢，數(shù)據(jù)來源是規(guī)劃局（親自去或上網查均可）、各項目實地走訪。（填表格8）

1.6各商圈房屋租金狀況

首先把全市的商業(yè)街劃分為四種類型，A類主商圈最好，B類次商圈，C類有潛力，D

類暫無價值。采集每一類的市場報價※大型底商※綜合樓※商品市立版權全部翻版必究

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字樓※住宅樓。以上是對該市租金整體狀況進行摸底。數(shù)據(jù)來源是各中介公司及市場調

研。（填表格9）

1.7經濟進展狀況

※國內生產總值及近兩年增長率※人均GDP

派社會商品零售總額※家用電器零售總額

※戶均家用電器消費額

※人均收入

※電器銷售從業(yè)人員人均收入，主要崗位人均收入：店經理、部門經理、一般員工、

會計、出納、收銀員、防損員、物業(yè)水、暖、電工等。數(shù)據(jù)來源是市統(tǒng)計局及市場走訪

調研。（填表格10）

1.8將來競爭對手狀況

※市區(qū)家用電器零售商有多少家，每家營業(yè)額※市區(qū)有多少電器賣場，每個面積有

多少，※市區(qū)家用電器總經營面積，※全市電器賣場每平米年平均營業(yè)額?！闶凵屉?/p>

器經營門類集中度調查，依我公司主要門類劃分為：彩電、空調、冰洗、手機、音響、

電腦。專賣店數(shù)量調查。數(shù)據(jù)來源是國家信息中心、市統(tǒng)計局、各供貨商、稅務局及市

場走訪調研。（填表格11）

1.9媒體狀況

※平面媒體有多少家，每家發(fā)行量、發(fā)行對象、發(fā)行方式，每年廣告分類收入，廣

告報價

※廣播媒體有幾家，收聽掩蓋率對比，受歡迎欄目時段收聽率對比，報價

※電視媒體收費報價

※平面廣告公司報價采集※DM廣告發(fā)行報價采集※戶外廣告報價采集。（填表格12）

1.10辦公用品及消耗品報價采集

1.11各政府職能部門辦公流程、各項優(yōu)待政策采集

2、評估報告的編寫

2.1體例

以說明文為主列舉數(shù)據(jù)進行說明，并附以事例及現(xiàn)場圖片

2.2方法

依據(jù)各種相關數(shù)據(jù)進行論證。分析該城市的經濟進展速度，城市規(guī)模，是否適合開連

鎖店。分析進入該城市的投入產出比，需要開多少家店才能基本掩蓋，第一年的營業(yè)額料想

及各項費用支出預算。依據(jù)房地產狀況分析該市整體電器市場其次年的龍版權全部翻版必究

我們其次年的增長趨勢。分析客流規(guī)律及消費潛力。分析交通地理條件。分析競爭激烈度。

7I，口心皿’BE丁川

分析人力成本。分析廣告宣揚成本。分析人文狀況。分析其他影響經營的因素，如政府的工

作效率等。

2.3所需各類表格（附后）

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其次章店址選擇版權全部翻版必究

1、選擇店址的原則

店址的選擇，是一項關系著店面將來的經濟效益和進展前景的重要工作。

經過我們對該城市調查分析、尋覓一年內能產生利潤并有明顯增加趨勢的店址。有可

能的話還要料想所選店址的銷售額、毛利、成本和利潤及將來的增長潛力。

2、選址的基本要素

2.1目標店方圓3公里區(qū)域內（10萬人一30萬人），居民聚居、人口集中的地方是適合設置店

面的地方。

2.2交通便利，旅客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的四周，可以在顧客步行

不到20分鐘的路內的街道開店。

2.3店面臨主干道，門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很抱負的，它位于兩條街道的

交叉處，是人流的停滯點，可以產生“拐角效應”

2.4有充足的停車位（30—100）o

2.5所處位置在當?shù)赜休^高知名度。

2.6篤定目標店時，應爭取更多的戶外廣告位置。

2.7篤定目標店時，應考慮適當面積的庫房，一般可占用200-30（W。

2.8參考店租價格：以天津為例

中環(huán)線以外約為：0.7?1.5元/m??天，

中環(huán)線至內環(huán)線之間約為1.8-2.6元/m??天。

條件好的店址，價格可適當放寬20%-35%.

3、選擇開店的商圈

3.1最佳目標店：大型超市、家具廣場、高級住宅區(qū)、新建成的居民住宅區(qū)、人口素養(yǎng)較高

的居住區(qū)、有較多居住人口和活動人口的地方、大型車站四周、同行密集的地方或沒有

一個競爭對手的大街。

3.2最差目標店：偏僻的小街小巷、人口稀有的居民區(qū)、機關單位集中的辦公區(qū)、居民人口

老化的地方.繁盛的市中心、步行街等不宜考慮。

3.3裝修定位：店內的地面、墻面、天花板均應有相應的裝修、要力求有新的創(chuàng)意，體現(xiàn)出

與眾不同的風格、店內環(huán)境必定要保持清潔。（詳見有關章節(jié)）

4、選擇開店的方位開店選址有用手冊

4.1選擇現(xiàn)在被商家看好的店址，不如選擇不久的將來會由冷變熱，而目版權全部翻版必究

址。這樣的門店位置費用低，潛在的商業(yè)價值大。因此，應特殊留心城市建設的進展帶來

的變化。

4.2選擇靠攏大公司、大店鋪的街道一邊。這一側出入者可以成為我們的顧客，另一方面是

由于來過的顧客便于向別人推舉，比較精煉指引他人光顧。

4.3選擇靠攏人口會增加的地方。住宅區(qū)的進展，新機構的設立，會給門店增加顧客，使今

后的進展更具潛力。

4.4選擇經營方向相輔相成的門市作鄰居如:超市四周、家居商場四周。

4.5選擇門店位置時，還應重視門店所在建筑供應的設施是否符合經營要求。

4.6在同一條街道兩側選擇門市位置，以客流量多、能見度高、交通不易梗塞的位置為佳。

5、料想銷售額的因素和方法

5.1因素

①市場容量及競爭狀況

②交通

③3公里內人口數(shù)量及人口基本素養(yǎng)

④店面狀況

⑤將來城市規(guī)劃

5.2因素分析方法

①家電市場容量及競爭狀況

調查大商場家電部門及電器專賣店基本狀況（企業(yè)性質、員工數(shù)、年銷售額），估量年家

電銷售額，將調查狀況列表。（見表一）

②交通

第一步：購買城市地圖，計算主要交通道路，如環(huán)線加放射路線結構地交通，可計算該

城市共有幾條環(huán)線、幾條放射線，環(huán)線和放射線交叉口是較好地店面位置，將交通狀況整理

列表。（見表二）

其次步：按交通狀況表，對每一條道路和路口經過步行

觀看客流狀況，對周邊無住戶路段排解，篤定重點調查路口和路段，調查客流量和公交線路

狀況，依客流量大小進行排列。（見表三）

第三步：篤定主商圈。如：北京是三環(huán)路、天津為中環(huán)路。

③目標店方圓3公里內居民調查

依據(jù)主商圈尋覓可出租的店址，主要有新建底商，不景氣商場、超市等開店選址有用手冊

責人面談，面積在3000-5000平米，作為目標店址，對目標店址應課版權全部翻版必究

顧客群（（見表四、表五）。

④店面狀況（見表六）

6、應當留意的問題

6.1留意租賃房屋

租賃之前，應先了解房屋的基本條件及價格，查看房屋的產權狀況，實地考查，看是

否適合我們經營，房屋有無破損，樓面的受力以及水電等狀況，了解房租狀況.

6.2留意城鎮(zhèn)的進展規(guī)劃

有些城鎮(zhèn)人口稠密區(qū)的商業(yè)繁盛區(qū)都在不斷增多和擴大，都擠在城市某一塊地方是不

行能的，務必四周擴張，但擴張不是相等平齊的，而是有條件和有先有后的，選擇場地就要

留意到這一點，用長遠的、進展的眼光對待這一問題。

6.3加緊時機

要選擇的場地只要基礎好，有進展前途，看準了下決心定下來，環(huán)境和條件差一點，可

以邊經營邊建設，逐步改善環(huán)境，制造好的條件。假如猶遲疑豫，當決不決，就會錯過商機。

7、租金計算

7.1計算原則

先精確調研出該城市的年社會消費品零售總額St,推算出家用電器的年零售總額Sh。以

該市家用電器年零售額的40%為目標占有率乘以7%的綜合毛利率Pt計算出或許的年毛利額

Pyo以年毛利額的20%作為這個城市的總租金額，分2到3年實施，第一年用總租金額40%

的額度為宜，其次年依經營狀況推動。

7.2計算公式

第一年租金=ShX40%X7%X20%X40%

8、城市進展部調研員工作內容

1、城市基本狀況調查

1）本市全年常住人口數(shù)

2）本市轄區(qū)人口數(shù)

3）城市總面積

4）人口密度（人口密度=總人口數(shù)+總面積）

5）全市年人均收入（以公布資料為主，詳見附表一并請注明以上數(shù)據(jù)開店選址有用手冊

2、零售市場基本狀況調查版權全部翻版必究

1）全市大型超市狀況（詳見附表二）

2）全市大型百貨商場狀況（詳見附表三并請注明以上數(shù)據(jù)來源）

3、電器市場基本狀況調查

1）大型連鎖企業(yè)基本狀況

地理位置、場地面積、租金狀況、硬件環(huán)境、外觀照片

經營內容、服務特色、客流狀況、經營額度

廣告內容、宣揚特色

運輸狀況、倉儲狀況

辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明

每個公司建立一份檔案，按門店分類，將店面詳盡狀況歸檔。

（詳見附表四）

2）其它業(yè)態(tài)電器經營基本狀況（百貨商場、超市等）

地理位置、場地面積、硬件環(huán)境、外觀照片、

經營內容、服務特色、客流狀況、經營額度

廣告內容、宣揚特色、

運輸狀況、倉儲狀況、

辦公狀況、人員總數(shù)及其它說明

每個商場建立一份檔案，將商場或專營店詳盡狀況歸檔。

（詳見附表四）

4、預選店址

店面選址原則：

1）目標店半徑3公里區(qū)域內約40萬居民、人口集中的地方是適合設置店面的地方。

2）交通便利，乘客上車、下車最多的車站，或者在幾個主要車站的四周，可以在顧客

步行不到20分鐘的路內的街道開店。

3）店面臨主干道，門店設在三叉路的正面，拐角的位置也是很抱負的。

4）有充足的停車位，30至100輛。

5）所處位置在當?shù)赜休^高知名度。

6）篤定目標店時，應爭取更多的戶外廣告位置。

7）篤定目標店時，應考慮適當面積的庫房，一般以200-300m2為宜。

（詳見附表五，另附照片一套，目標店所處位置地形圖一套.）

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注：版權全部翻版必究

1、調研員嚴謹填寫各項數(shù)據(jù)后上報該城市進展部主管。

2、上文中所提各類表單。

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附表1:各城市評分對比表

調查人：調查日期：_____年_____月_____日

商品房電器業(yè)態(tài)狀況綜合

序

消費品市區(qū)市區(qū)評價

號城市GDP人均收入在建

零售額人口人口密度以而

名稱增長率（兀）均價數(shù)量總面積

（億兀$（萬人）（人/平方公里）面積面積（兀）總數(shù)量

（萬平米）（萬平米）（家）（個）（平米）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標準

序號項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注

1消費品零售額100億元3分7商品房均價1000元2分

2市區(qū)人口1000萬20分8連鎖競爭對手數(shù)量家-3分

3市區(qū)人口密度1萬人/平方公里3分9單體競爭對手數(shù)量家-0.5分

4人均收入5000元3分10賣場數(shù)量3個-0.5分

5商品房銷售面積100萬平米2分11賣場總面積1萬平米-0.5分

6商品房在建面積100萬平米2分

北京舉例:

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附表2：城市各行政區(qū)指標對比表

城市名稱：調查人：調查日期:_-_______年_____月_____日

政

小商品府

序消費品零售商場超市綜合

關

區(qū)人口區(qū)人口密度人均收入市場加企業(yè)學校

號

數(shù)

數(shù)

面

面

數(shù)

行政區(qū)名稱額面評價

量

（萬人）（人/平方公里）（元）數(shù)數(shù)量數(shù)量

量

量

量

積

積

（億元）積（分）

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標準

序號項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注

1消費品零售額10億元3分8超市營業(yè)面積1萬平米2分

2區(qū)人口100萬20分9小商品市場數(shù)量個2分

3區(qū)人口密度1萬人/平方公里3分10小商品市場營業(yè)面積1萬平米2分

4人均收入5000元3分11市級政府機關數(shù)量個1分

5商場數(shù)量家2分12企業(yè)數(shù)量個1分

6商場營業(yè)面積1萬平米2分13學校數(shù)量所1分

7超市數(shù)量個2分

附表3：城市主要道路指標對比表

城市名稱:調查人:調查日期:年_____月-一日一

專

合

綜

機

序商場超市

路寬公交十字賣

價

評

關

號長度立交橋餐企

店

道路名稱起始點走向（米車道數(shù)線路路口力

（公里）（座）飲業(yè)⑸

）（條）（個）數(shù)量面積數(shù)量面積

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標準

序

項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注

號

1走向8商場數(shù)量

2長度9超市數(shù)量

3道路總寬10餐飲數(shù)量

4上下行車道數(shù)11企業(yè)數(shù)量

5沿線5站以上公交線路12機關數(shù)量

6十字路口數(shù)量13專賣店數(shù)量

7立交橋數(shù)量合計什盾選址有用手冊

附表4-1：城市主要路口指標對比表

城市名稱：調查人：調查日期：___-______年______月_____日

路口日

交

專

次

公

主路口自行路口四角日客寫

機

序機動車商場超市綜合

點

賣

路

站

交匯道路車流流（人）字餐企

關

號路口名稱流評價

量

店

寬

數(shù)

寬樓

數(shù)

路名稱數(shù)飲業(yè)

（分）

量

ABCD量

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

備注：打分標準

序號項目取分單位分數(shù)備注序號項目取分單位分數(shù)備注

1交匯道路條59500米商場數(shù)量家2

2主路寬雙向每車道510500米商場面積萬平米2

3次路寬雙向每車道311500米超市數(shù)量家1

4公交站點50米內每個212500米超市面積萬平米1

5路口機動車流日200輛313200米內寫字樓面積1000平米1

6路口自行車流日400輛514飯館數(shù)量10家1

7路口客流0500人715200米內機關數(shù)量個1

8200米內公司數(shù)量10個116200米內專賣店數(shù)量10個1

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附表4-2道路截點流量登記表

道路名稱：地點:調查人:時間：年—月—日

機動車流量（輛）自行車流量（輛）人流量（人）

時段備注

上行下行上行下行上行下行

7—8

8—9

9—10

10—11

11—12

12—13

13—14

14—15

15—16

16—17

17—18

18—19

19—20

合計

版權全部翻版必究

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附表4-3主要路段客流調查表

調查人：調查時間：

、項目

節(jié)假日平時

備注

名稱\

方向機動車自行車行人方向機動車自行車行人

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

東一西東一西

西一東西一東

南一北南一北

北一南北一南

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附表5：目標店評分項目及標準版權全部翻版必究

序分評序分評

項目評分單位項目評分單位

號數(shù)分號數(shù)分

1區(qū)消費品零售額10億元1029賣場層數(shù)單層50

2所在區(qū)人口100萬人30二層40

3所在區(qū)人口密度1萬人/kn?15三層30

4所在區(qū)人均收入5000元10四層20

以下為三公里范圍內目標店環(huán)境比較五層10

5三公里內人口5萬人5030機動車停車位門前每10個5

6三公里內人口密度萬人/km230樓后每10個4

7三公里內人均收入5000元30地下每10個3

8商品房銷售面積（萬米）131自行車存放每10個2

9商品房在建面積（萬米）132戶外廣告廣告牌每10m23

10商場數(shù)量個5燈箱每10m22

11商場面積（萬米）5櫥窗每10m21

12超市數(shù)量個233賣場層高3m30

13超市面積（萬米）3>3m每10cm加1分

14商品市場數(shù)量個5<3m每10cm減5分

15商品市場面積（萬米）534門前公交線路50m以內有站每條5

16市政府機關數(shù)量個150-100m以內有站每條3

17獨立辦公企業(yè)數(shù)量個135電梯自動扶梯雙向每部8

18寫字摟企業(yè)數(shù)量個1自動扶梯單向每部5

19高校同學數(shù)量1000人3客梯1噸/部3

20連鎖競爭對手數(shù)量每家10貨梯1.5噸/部6

21單體競爭對手數(shù)量每家536空調中央空調30

22競爭對手營業(yè)面積1000m23分體柜機每10匹3

以下為三公旬目標店硬件設施比較37消防煙感系統(tǒng)5

23門前馬路上下三車道30噴淋系統(tǒng)5

上下二車道20消防栓每個2

上下一車道10滅火器每10個1

單行線038電力容量100KW30

24面積使用率85%2039產權性質自建或購買20

>85%每1%加2分租賃10

<85%每1%減3分40正門寬度林建5

25建筑高度6m3040目標店沿街長度10m5

>6m每米加5分4110m5

<6m每米減10分

26門前機動車流量8-20時雙向200輛5

27門前自行車流量8-20時雙向400輛10

28門前人流量8-20時雙向500人10

合合

計計

開店選fi卜有用手冊

版權全部翻版必究

附表6-1：城市基本狀況數(shù)據(jù)匯總表

城市名稱：調查人：調查日期：_____年—月—日

一

一

序

序

號

號調查項目單位數(shù)量調查項目單位數(shù)量

..

1總人口萬人25市區(qū)家庭戶數(shù)戶

2市區(qū)人口萬人26戶均人數(shù)人

316—24歲萬人27去年結婚數(shù)量對

萬平方公

425—35歲萬人28城市總面積

里

萬平方公

536—60歲萬人29市區(qū)面積

里

人/平方公

6城鎮(zhèn)從業(yè)人員萬人30市區(qū)人口密度

里

7私營企業(yè)從業(yè)人員萬人31家用電器零售總額億元

8國內生產總值億元32市區(qū)家用電器零售商家

9固定資產投資總額億元33電器賣場數(shù)量個

10消費品零售額億元34市區(qū)電器賣場總面積萬平米

11GDP增長率%35每平米年產出萬元

12人均GDP元36空調專賣店數(shù)量家

13人均收入元37手機專賣店數(shù)量家

14商品房在建面積萬平米38電腦專賣店數(shù)量家

15商品房均價元39音響專賣店數(shù)量家

16公交線路條40A類商圈底商租金平米/天

17公交線路運行總里程公里41B類商圈底商租金平米/天

18年運載量人42C類商圈底商租金平米/天

19出租車保有量輛43地方報紙家

20機動車保有量輛