萬科房地產開發有限公司管理制度

目錄

一、萬科房地產開發有限公司組織結構

1、垂直化管理組織結構圖

2、項目前期部組織結構與責權

3、設計管理部組織結構與責權

4、商務部組織結構與責權

5、工程管理部組織結構與責權

6、銷售部組織結構與責權

7、辦公室部組織結構與責權

二、萬科房地產開發有限公司職位說明書

1.高層管理類

(1)總經理職位說明書

(2)副總經理(分管經營)職位說明書

(3)副總經理(分管營銷)職位說明書

(4)總工程師職位說明書

2.項目前期部

(1)項目前期部經理職位說明書

(2)投資發展主管職位說明書

(3)項目開發主管職位說明書

(4)項目規劃主管職位說明書

3.設計管理部

(1)設計管理部經理職位說明書

(2)結構設計師職位說明書

(3)圖紙審核員職位說明書

(4)資料管理員職位說明書

4.商務部

(1)商務部經理職位說明書

(2)造價工程師職位說明書

(3)合同主管職位說明書

5.工程管理部

(1)工程管理部經理職位說明書

(2)土建工程師職位說明書

(3)水電工程師職位說明書

(4)市政工程師職位說明書

6.銷售部

銷售部經理職位說明書

7.辦公室

(1)辦公室主任職位說明書

(2)人力資源主管職位說明書

(3)行政主管職位說明書

(4)檔案主管職位說明書

三、萬科房地產開發有限公司投資與開發管理

1、項目投資與開發管理制度設計

(1)企業項目投資管理制度

(2)企業經營支配管理制度

2、項目投資與開發管理操作工具

(1)項目階段投資回收分析表

(2)企業年度總體經營支配書

(3)投資項目競爭分析調研表

(4)項目開發成本費用估算

3、項目投資與開發管理管理工作流程

(1)企業經營決策管理流程

(2)年度經營支配編制流程

8.項目投資與開發管理方案設計

(1)年度經營支配方案

(2)項目投資分析方案

(3)項目拆遷安置方案

四.萬科房地產開發有限公司設計管理

1.設計管理制度設計

(1)工程設計管理制度

(2)設計圖紙自審制度

2.設計管理操作工具

(1)工程項目設計任務單

(2)設計任務修改審批表

(3)設計任務修改審批表

(4)設計跟蹤檢查記錄單

(5)設計輸出文件審查表

3.設計管理工作流程

(1)圖紙設計管理工作流程

(2)設計變更管理工作流程

4.設計管理方案設計

(1)工程設計合同書編制方案

(2)工程計任務書編制方案

五、萬科房地產開發有限公司造價管理

1.造價管理制度設計

(1)工程預結算管理細則

(2)工程計量計價管理方法

2.造價管理操作工具

(1)工程預算作業進度表

(2)單項工程計量一覽表

(3)分項工程計價內控表

(4)單項工程概、^算表

3.造價管理工作流程

(1)工程預算編制流程

(2)工程竣工結算流程

4.造價管理方案設計

(1)工程水電預結算方法

(2)竣工結算社會審價方案

(3)項目付款審核審批方法

六、萬科房地產開發有限公司工程施工管理

1.工程施工管理制度設計

(1)項目經理部管理制度

(2)項目招投標管理制度

(3)工程承包商管理制度

(4)工程監理管理制度

(5)技術交底管理制度

(6)臨時水電運用規定

(7)工程簽證管理制度

5.工程施工管理操作工具

(1)項目工程施工進度表

(2)建設工程招標申請書

(3)建設招標報價清單表

(4)施工招標合同評審表

(5)施工招標合同會簽表

(6)施工組織設計報審表

(7)工程施工方案審批表

(8)工程施工進度支配表篇二：萬科—公司管理制度手冊

◎萬科

讓^筑生命

★

內

部

資

料

★

目

辦節室規章制度

財務管理制度工

程部管理制度

營銷流程手冊

★內部資料★

萬科企業股份有限節司

辦節室規章制度

編制：___________________

審核：___________________

批準：___________________

版本：辦節室規章制度

為完善節司的行政管理機制，建立規范化的行政管理，提高丁作效率，節司各項行政工

作有章可循、照章辦事，特制訂本制度。使

一、辦節室職能：

1、負責督查節司職能部門對領導決策、確定事項的催辦查辦；來往文電處理、文書

檔案的管理；節司會議和重要文件的執行狀況。

2、負責節司對外宣揚、聯絡，拓展節關業務，促進節司與各界的廣泛合作與友好往

來，樹立良好的企業形象。

3、負責信訪接待，協調處理口常事務。

4、負責節司的綜合治理、平安保衛、消防等工作，實行各級政府有關指示精神，組

織宣揚檢查工作。

5、負責節司計算機管理、修理、網絡服務、電子信箱運用維護，不斷提高辦節自動

化水打。

6、依據界9案管理要求，做好資料的收集積累后進行整理并剛好歸案。

7、負責辦理節司法人營、1k執照年檢、丁.商登記、商標注冊及節司部分印章的管

理：負責勞動合同的鑒定、保管、變更和手續審批。

8、負責節司辦節用車的運用、保養、維護及人員的行政管理。

9、嚴格管理干部及職工聘用制度，負責干部職工的考核聘任調配，以促進節司進一

步發展。

1O.負責收集、整理、通報及反饋節司政務信a,并承袒節司領導交辦的其他丁作任

務。

二、辦節室管理制度

1、為加強考勤管理，維護工作秩序，提高工作效率，節司員工必需自

覺遵守勞動紀律。

2、工作時0萬料讓纏》？疑生命

間：

上午：8:00—12:00下午：3:00—6:30（夏季）上午？？8:0012:03下

午：2:30~~6:00（冬季）

2、工作時間：

以上時間支配依據實際狀況可作調整，具體支配以節司文件為

準，節司辦節室負責員丁.考勤。

3、上班實行簽到制，每人每周休息一天，周六、周h任選休息。節司如有

重大活動未經領導批準不得休ao

早退：￥退的處理方法勺遲到狀況n等。

曠工：無故曠工一次茗懲處100元，每月曠工三次養節司將予以除名，

罰款額均從當刀丁.資中扣除。

5、請假程序：

事假：節司員工請假1一3天由總經理或副總經理批準，4天以上濟

報董事長批準方可準假。請假n先填再好請假表，因特別

病假：節司員工請病假，須持札規陜院證叨，并由部門經理簽字，節篇三：萬科人事管

理制度

萬科人事制度

一、入職指引

個人資料

1.加入萬科時，職員須向總部人力資源部供應身份證、學歷證明（高校本科及以上需供

應畢業證書、學位證書）、工作證明、婚姻狀況證明、支配生育證明、獨生子女證的復印件以

及近期體檢報告和免冠近照，并親筆填報精確的個人資料。

6.當個人資料有以下更改或補充時，請職員于一個月內填寫個人狀況變更申報表，交

給所在單位人力資源部門，以確保與職員有關的各項權益：

(1)姓名；

(2)家庭地址和電話號碼：

(3)婚姻狀況；

(4)出現事故或緊急狀況時的聯系人；

(5)培訓結業或進修畢業。

3.公司提倡正直懇切，并保留審查職員所供應個人究料的權利，如有虛假，將立刻被終

止試用或解除勞動合同。

報到程序

7.接到錄用通知后，應在指定日期到錄用單位人力資源部門報到，填寫職員報

到登記表，如因故不能按期前往，應與有關人員取得聯系，另行確定報到日期。報到程

序包括：

(1)辦理報到登記手續，領取考勤卡、辦公用品和贊料等：

(2)與試用部門負責人見面，接受工作支配，并與負責人指定的入職引導人見面。試

用與轉正

5.試用期一般不超過六個月。此期間，假如職員感到公司實際狀況、發展機

會與預期有較大差距，或由于其它緣由而確定離開，可提出辭職，并按規定辦理離熾于

續；相應的，假如職員的工作無法達到要求，公司也會終止對其的試用。

6.如試用合格并通過入職前培訓(包括脫產集中培訓和在職培訓)，職員可填寫《新

職員基礎在職培訓清單》、《新職員入職培訓狀況調查表》、《新職員熟悉部門狀況練習》和

《職員轉正申請表》，由試用單位負責人簽署看法(財務人員須由總部財務部審核)，主管該

業務口的公司副總經理審核后，報總部人力資源部審批。分公司正副總經理、總部部門正副經

理及以上人員需由總部人力資源部審核，集團總經理審批。

7.如在試用期內請假，職員的轉正時間將會被順延；若請假超過一個月，則作自動離職

能理。

8.從公司離職后，重新再進入公司時，職員的司齡將從最近一次進入公司起計。入職

引導人

9.試用期間，公司會指定入職引導人幫助新職員接受脫產集中培訓和在職培訓。入職

引導人的職責包括向新職員介紹本部門職能、人員狀況、講解本職工作內容和要求，幫助了解

公司有關規則和規定，為新職員支配脫產集中培訓的時間，確認并幫助取得《職員手冊》等資

料。任何有關工作的具體事務，如確定辦公位、領取辦公用品、運用辦公設備、用餐、搭乘班

車等，新職員都可詢問入職引導人。

工作時間

10.公司實行每周工作五天，平均每周工作時間不超過四十小時的工時制度。各控股企

業和參股企業的工作時間支配可能略有差別，職員可詢問入職引導人。

二、職場紀律

1.職業禮儀

（1）職業形象

逑們著力體現整齊、大方、得體的職業風格。

0只員上班衣著基本分為：

a、星期一至星期四

男職員著襯衫、西裝、深色皮鞋（短襪），系領帶：女職員著有袖襯衫、西裝裙或西裝

褲、有袖套裙，著皮鞋。

b、星期五

可著與工作場所相適應的靈巧服裝，但短褲、無袖裝、超短裙不在此列。

c、在''五一〃、'、十一〃、''元旦〃、''春節〃等長假期時，如須要將休息日與工作日進行調

換以連續休假，導致休息日仍需上班的，可在放假前一個工作日，著與工作場所相適應的靈巧

服裝，其余時間，依據非周末要求著裝。

d、所在單位、崗位另有著裝要求的，按要求執行。

③t班時間佩戴工作牌。

（2）辦公禮儀

度用電話留意語言簡明；

斷接同事辦公位電話，做好必要記錄并剛好轉達；

物公時間不擅離工作崗位，需短暫離開時應與同事交代；

斷在辦公區域高聲喧嘩，接待來訪、業務洽談要在洽談室內或其他公司指定區域進行；

旗意保持整齊的辦公環境，不在辦公區域進食或在非吸煙區吸煙：

磔時調整你的bp機、手機鈴聲，辦公區域內適當調低，培訓/會議中則請取消鈴聲。

（3）你的工作資料、個人物品、現金等請妥當保存，以免丟失或損壞。

2.考勤制度

（1）公司實行每周工作3天，平均每周工作時間不超過四十小M的工時制度。各單位

具體工作時間因所在地區不同而略有差異，也有執行特別工時制的崗位，請留意所在單位的相

關規定或詢問入職引導人。

（2）上午上班前和下午下班后，均要刷（打）卡，因故不能刷（打）卡，須依所在單位

的有關規定提交未刷（打）卡說明，具體請詢問入職引導人或所在單位人力資源部門。

（3）職員請病（傷）假、事假須依所在單位相關規定履行休假審批程序，獲得批準并支

配好工作后，方可離開崗位。請病（傷）假須于上班前或不遲于上班時間后15分鐘內，致電

所在部門負責人及人力資源部門，且應于病（傷）假后上班第一天內，向單位供應規定醫療機

構出具的建議休息的有效證明。職員病（傷）假、事假的薪金計算方式詳見《薪酬與福利》。

（4）授權診斷的醫療機構出具的正式證明文件和勞動鑒定委員會的傷殘鑒定結論為合法

依據，工傷所需工傷醫療期也由職員工作所在地勞動鑒定委員會書面確認。工傷醫療期間職員

待遇詳見《薪酬與福利》。

(5)因公參加社會活動、赴外地出差，依所在單位相關規定履行審批程序并報人力資源

部門備案，視為正常出勤。

3.雷區

(1)代他人刷(打)卡，每次扣除雙方薪金各50元，違紀三次以上除作上述懲處外，

本年度薪金級別不予上調。

(2)遲到或早退5分鐘以上，15分鐘以下者，每次扣除薪金20元：15分鐘以上，兩

小時以下者，每次扣除薪金50元。

(3)以下狀況，一律視為曠工：

研故缺勤兩小時以上，返回單位上班后1個工作日內也未補辦請假手續或補辦手續未

獲批準的；

函假未獲批準即擅自不上班的(包括續假未獲批準)：

覘虛假理由請假并獲批準而不上班的。

『工時間的最小計算單位為0.5個工作日，不足0.5個工作日以0.5個工作日計。

(4)對曠工的處理：

時工期間勞動酬勞不予發放，包括崗位薪金、住房補貼及其他福利待遇；

雷曠工0.5個工作日，自當月起薪金降0.5級，取消當季季度獎，年終獎視情節輕重

予以

部分或全部扣減；

麋續曠工超過5個工作日，或一年內累計曠工超過10個工作日，作嚴峻違紀處理，公

司將與之即時解除勞動合同，不賜予任何經濟補償。

4.特別提示

你須要經常留意告示板和內部網上的信息，以剛好獲知必要信息，但切勿擅自張貼或更

改。一分耕耘，一分收獲

公司致力于為你供應富有競爭力的薪酬、周到且人性化的福利，

為你實現健康豐富人生供應保障

三、薪酬福利

1.薪酬

(1)薪酬理念

公司依據市場化原則，供應業內富有競爭力的薪酬，吸納和保有優秀人才。

研場化：在行業內保持富有競爭力的薪酬水平，與公司在各地的市場地位相一樣。②

因崗而異：薪酬體現不同崗位在決策責任、影響范圍、資格要求等方面的特性。

③成果共享：公司獲得的每一個進步都和廣袤職員的努力密切相關，公司發展的同時要讓

職員共享成功的果實。

?勻衡內外部酬勞：關注薪酬等外部酬勞的同時，亦不能忽視對工作的勝任感、成就感、

責任感、個人成長等內部酬勞。

⑤為卓越加薪：薪金和服務時間長短、學歷凹凸沒有必定關系，但是和業績、實力密切相

父。頜酬保密：薪酬屬二個人隱私，任何職員不得公開或私下詢問、爭辯其他職員的薪

酬。

（2）薪酬構成

職員現金年收入包括固定收入和浮動收入兩部分。

砥定收入=崗位薪金+住房補貼+雙薪+過節費。

a、崗位薪金：公司實行月薪制，崗位薪金是固定收入的主要組成。

b、住房補貼：為職員解決住房問題供應現金支持C

c、雙薪：上一年度所在單位經營正常的狀況下，每年的1月份發放上一年度的雙薪，

基數為當月的崗位薪金。

d、過節費：春節、中秋節各發放一次。

期動收入以獎金體現，包括季度獎、年終獎等。

變政府規定，公司為職員購買社會保險，個人須擔當的部分從每月薪金中扣除。階

人所得應繳納所得稅，由公司代扣代繳。

（3）發薪日期和支付方式

公司按職員的實際工作天數支付薪金，付薪日為每月15日，支付上月11日至當月10

日的薪金。若付薪日遇節假日或休息日，則在最近的工作三支付。公司將在每月付薪日前將薪

金轉入以職員個人名義開立的中國銀行存折帳戶內。

（4）薪金調整機制

密度調薪

a、公司每年上半年依據市場價值變更和個人業績進行一次統一的薪金調整，具體時間、

操作方法按集團人力資源部通知執行。

b、每年下半年進行一次補充性薪金調整，主要適用于上半年調薪以后轉正的職員以及在

中期業績考核中表現優異的個別職員，作為對上半年調薪的補充。

密口時調薪

a、因轉正、職位變動、專業級別調整、違紀而進行的調薪，屬于即時調薪。

"轉正調薪自轉正之日起執行，其他即時調薪依據審批看法執行。

等員薪金由集團人力資源部統一管理。

（5）特別期間的薪金給付

①E傷醫療期內

工傷職員在工傷醫療期內停發薪金，改為按月發給工傷津貼。工傷津貼的基數為職員崗

位薪金加住房補貼。工傷醫療期滿停發工傷津貼。

萌（傷）假內

a、病（傷）假期間扣除福利補貼，具體依所在單位相關規定辦理。

"職員患病或非因工負傷，須要停止工作治療時，農據國家有關規定享有3-24個月的

醫療期。

c、連續病（傷）假或一年內累計病（傷）假不超過6個月的，按以下標準支付病

（傷）假期薪金：（下面文字制成流程圖）

司齡不滿5年者，為本人崗位薪金和住房補貼的60%；

司齡滿5年不滿10年者，為本人崗位薪金和住房補貼的70%;

司齡滿10年及10年以上者，為本人崗位薪金和住房補貼的80%o

d、連續病（傷）假或一年內累計病（傷）假在6個月以上的，停發病（傷）假期薪

金，按下列標準給付救濟費：

司齡不滿5年者，為本人崗位薪金和住房補貼的

司齡滿5年及5年以上者，為本人崗位薪金和住房補貼的60%：

e、連續病（傷）假6個月及以上者，每第7個月起酌情下調薪金級別一次，每次二調

幅度篇四：萬科施工管理制度

施工管理制度

1、地盤總體施工工作程序

2.工程管理部工作職責

3.項目經理部的架構與建制

4.項目經理部工程管理程序

5.工程招投標工作管理制度

6.工程管理部工地檢查制度

7.項目經理部合同管理制度

8.工程施工組織設計審查制度

9.施工圖紙會審管理制度

10.工程質量限制及管理方法

11.工程進度限制及管理方法

12.材料設備選購管理制度

13.項目經理部文檔管理制度

14.住宅交付運用標準規定

15文明工地標識標準

16.工程技術詢問管理制度

17.項目管理限制表單

18.設計變更和工程簽證管理程序

一、地盤總體施工工作程序

1、目的：對地盤總體施工質量、進度、成本進行有效限制，確保最終產品達到國家標

準,

見《室外排水工程規范》、《電氣裝置工程施工及驗收規范》、《安裝工程施工及驗收

規范》等標準，且滿足銷售部指定要求，滿足四大市政配套公司的施工要求，滿足設計總體構

思要求，達到經濟、美觀、平安，確保第一時間解決問題。

2、范圍：適用公司投資建立的工程項目總體現場施工的全過程限制。

3、職責：本程序由工程部主管、設計部、銷售部、預算部、監理公司相今，項目經理總

負責，主管工程師負責實施。

4、程序

(1)進度：

旗現場施工單位依據公司施工進度支配編制各工種工程進度支配表，并且依據實際工程

進度剛好修改、調整。

雒管工程師依據四大市政配套公司現場施工實際狀況，以及依據公司營銷工作要求，監

督監理公司，每周定期參加生產會議，針對實際施工與支配的偏差剛好平衡、調整，脫節嚴峻

的，制定應急補救方案。

(2)成本限制:

①t方工程見公司《土方工程臨時管理方法》進行總量平衡限制。

物大配套公司進場施工協作；依據現場實際狀況，制定相應的施工支配，在經濟、快

捷、保進度、質量的前提下，盡力協作，完成施工。

③錄化工程：與物業公司密切合作，協作銷售，完成工程，盡量做到一次成型，少返工、

少破壞。

等墻與小品工程：依據銷售與設計要求，并且依據專業要求進行施工，督促設計完善，

削減育目施工。

函路及下水道工程：在設計審圖階段就進行總體把關，使設計走向、埋渠合理、經濟，

在施工過程中要求監理公司進行監督，嚴格限制。

(3)質量限制：

①見場監理，全部工程必需托付持證監理單位實施全方位監理，并且全部的監理工作都必

需在主管工程師的監督之下有序、有效地執行，從而細致完成以下工作內容：

i在施工過程中，進行現場指導、監督，依據《室外排水工程規范》、《建筑給水排水

I

程規范》、《建筑工程施工及驗收規范》等標準，剛好訂正不當施工，進行過程質量限

制。ii對已完成的分項分部工程逐項進行檢查評定，并在《分部分項工程質量評定表》上簽

字確認。分項分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、綠化翻土工程、圍墻與小品

工程、文明施工。

②E程部檢查：監理公司對每一項工程進行檢查評定后，將質量評定表報工程師，主管工

程師接表后，即刻到工地抽檢，抽檢頻次不少于標準規定數量的25彩，相符率達90超以上，即

認為監理評定正確，予以簽名蓋章確認，否則，必需重新險驗評定。

(4)隱藏工程限制：

碘藏工程的內容：道路墊層，雨水管、污水管的墊層及埋設，小品的建筑基礎及鋼筋配

置，綠化配套設施的基礎敷設，配套工程雨、污水井的澆砌，小區照明管道等。

西藏工程檢查標準：《室外排水工程規范》、《道路工程規范》、《安裝工程施工及驗

收規范》等標準執行。

西藏工程的檢查：

i主管工程師應經常檢查隱藏工程施工狀況，對異樣狀況剛好作出處理，并在管道隱藏工

程驗收記錄中做好處理記錄C

i當隱藏工程作業結束，在施工單位自檢基礎上，由監理公司牽頭，工程部、施工單位技

術負責人三方共同對工程質量進行檢查驗收，質量標準及檢驗方法按執行。

(5)工程驗收:

①E程竣工后，在施工單位自檢基礎上，工程部組織監理公司、施工單位技術負責人三方

共同對工程質量進行100%檢查。

旗寫《道路工程檢查表》、《排水工程檢查表》，發覺不合格品，應按《不合格品的限

制程序》進行處理。

(6)質量回訪；

①L程移交物業后，工程部主管工程師三個月一次到水電修理處回訪。

②E程部主管工程師就常見工程質量問題作出總結，在以后工程中加以重點限制。

5、相關文件：

《室外排水工程規范》

《電氣裝置工程施工及驗收規范》

《采暖與衛生工程施工及驗收規范》

《道路工程規范》

設計部供應的設計圖紙

二、工程管理部工作職責

1、部門目標

建立完善工程管理的規范性文件及相關制度，為各項目經理部供應技術、信息支持，使

公司在規定時間內，以具競爭力的成本，供應高品質及不斷改進的住宅產品，在客

戶中建立優質及物有所值的良好聲譽。

2、基本職責

(1)項目管理：工程管理制度，施工質量、進度、簽證等監控。

(2)材料設備選購：選擇合格供應商，樣板六范，招投標工作。

(3)技術管理：建筑技術信息收集，專業培訓，優七設計、施工，信息溝通。

3、部門經理崗位職責

(1).確定部門的組織構架，規定下屬的工作范圍及管理、監理職能；

(2).選擇下屬，進行技能培訓，以便保證人才和物力的運用效率最高；

(3).通過與其他部門的協調，支配本部門的工作或本部門與其他部門或單位的活動；

(4).組織部門工作周例會，檢查指定業務工作完成狀況，貫徹實施公司及本部門的

規

章制度，起草工作月報告；

(5).對本部門的工作擔當責任；

(6).幫助下屬處理重要的和困難的工程管理或技術性問題：

(7).在建筑新材料、新技術、新工藝方面與外界進行溝通，建立專業顧問人才信息

庫；

(8).審查施工組織設計，參加組織施工圖紙技術交底會，提出建設性看法；

(9).檢查各項目管理部工程進度，實行有效的管理措施，以確保公司的最佳贏利程

度，

并使工程符合合同規定的質量標準。

4、項目管理工程師崗位職責

(1).蛆織公司相尖部門進行施工總承包、施工監理招投標工作并對全部過程中資料

進行匯

總歸檔。

(2).依據《工地檢查規范及考核標準》，定期或不定期考核各項目部土建工程后

量、進度、

成本限制和現場平安文明施工管理業績，并供應書面報告：

(3).收集和整理二建工程管理的新思路、新方法、新技術和新工藝，為項目部供應

技術服

務支持；

(4).申直施工組織設計，參加組織施工圖紙技術交底會，提出建設性看法；

(5).跟蹤熟悉有余設計、施工規范，確保各項目部執行的是最有效的工程規范：

5、材料管理工程師崗位職責

(1).負責編制和完善甲供材料管理程序文件；