地產管理辦法?一、總則1.目的本地產管理辦法旨在加強對本公司房地產相關業務的規范管理，確保房地產資產的安全、有效運營，提高經濟效益，保障公司和相關權益人的合法權益。2.適用范圍本辦法適用于公司所有涉及房地產開發、銷售、租賃、物業管理等業務活動，以及與之相關的資產、人員和財務管理。3.基本原則合法性原則：所有房地產活動必須遵守國家法律法規和相關政策規定。效益性原則：追求房地產項目的經濟效益最大化，同時兼顧社會效益和環境效益。規范化原則：建立健全規范的管理制度和流程，確保各項業務有序開展。風險可控原則：對房地產項目開發、運營過程中的各類風險進行有效識別、評估和控制。二、房地產開發管理1.項目立項市場調研：對擬開發項目所在區域的房地產市場進行全面調研，包括市場需求、競爭狀況、價格走勢等，形成詳細的市場調研報告。項目可行性研究：根據市場調研結果，組織專業人員對項目的技術、經濟、環境等方面進行可行性研究，編制可行性研究報告，評估項目的可行性和投資價值。立項審批：可行性研究報告經公司內部審核通過后，報上級主管部門或董事會進行立項審批。立項獲批后，成立項目開發團隊，明確項目負責人和各成員的職責分工。2.規劃設計設計招標：通過公開招標或邀請招標的方式，選擇具有相應資質和經驗的設計單位進行項目規劃設計。設計方案評審：組織相關部門和專家對設計單位提交的設計方案進行評審，提出修改意見和建議，確保設計方案符合項目定位、市場需求和相關規范要求。設計變更管理：在項目實施過程中，如因各種原因需要進行設計變更，必須嚴格按照規定的程序進行審批，明確變更的原因、內容、影響及費用等，并及時通知相關部門和人員。3.工程建設工程招標：根據項目建設進度和要求，對工程施工、監理、材料設備采購等進行公開招標或邀請招標，選擇信譽良好、實力較強的供應商和承包商。合同管理：與中標單位簽訂詳細的工程建設合同，明確雙方的權利和義務、工程質量標準、工期要求、付款方式等條款，確保合同的合法性和有效性。工程進度管理：制定項目工程進度計劃，并定期對工程進度進行檢查和評估，及時協調解決工程建設中出現的問題，確保工程按時、按質完成。工程質量管理：建立健全工程質量管理制度，加強對工程建設全過程的質量監督和檢查，嚴格執行工程質量驗收標準，確保工程質量符合要求。安全管理：加強工程建設現場的安全管理，制定安全管理制度和操作規程，設置安全警示標志，定期進行安全檢查和培訓，確保施工安全。4.竣工驗收驗收準備：項目竣工后，項目開發團隊組織相關部門和人員進行自查自糾，對工程質量、設備設施、資料檔案等進行全面檢查，確保具備竣工驗收條件。驗收申請：向當地建設行政主管部門提交竣工驗收申請，并提供相關資料。驗收組織：建設行政主管部門組織相關單位和專家組成驗收組，對項目進行實地驗收。驗收組根據驗收標準，對工程質量、規劃設計、配套設施等進行檢查和評估，提出驗收意見。整改完善：對驗收過程中提出的問題，項目開發團隊應及時組織整改，整改完成后申請復查，直至驗收合格?？⒐を炇諅浒福喉椖靠⒐を炇蘸细窈?，按照規定辦理竣工驗收備案手續，取得竣工驗收備案表。三、房地產銷售管理1.銷售策劃市場定位：根據項目特點和市場需求，確定項目的目標客戶群體、產品定位、價格策略等銷售策劃方案。銷售方案制定：制定詳細的銷售計劃，包括銷售進度安排、銷售渠道選擇、促銷活動策劃等內容，確保銷售工作有序開展。銷售團隊組建與培訓：組建專業的銷售團隊，對銷售人員進行業務培訓，使其熟悉項目情況、銷售流程和銷售技巧，提高銷售能力。2.銷售合同管理合同簽訂：銷售人員與客戶簽訂《商品房買賣合同》，明確雙方的權利和義務、房屋基本情況、價格、付款方式、交付時間、違約責任等條款。合同簽訂前，應向客戶充分說明合同條款內容，確?？蛻衾斫獠⑼庀嚓P條款。合同審核：銷售部門將簽訂的銷售合同提交法務部門進行審核，法務部門對合同的合法性、合規性進行審查，提出修改意見和建議，確保合同無法律風險。合同備案：銷售合同簽訂后，按照規定在當地房地產管理部門進行備案，確保合同的真實性和有效性。3.銷售收款管理收款方式：明確項目的銷售收款方式，如一次性付款、分期付款、銀行貸款等，并在銷售合同中予以約定。收款流程：建立規范的銷售收款流程，銷售人員負責向客戶收取購房款項，并及時將收款情況錄入銷售管理系統。財務部門定期核對銷售收款情況，確?？铐椉皶r足額到賬。逾期收款管理：對于客戶逾期付款的情況，按照合同約定及時發出催款通知，采取相應的催收措施，如收取逾期違約金等。對于長期拖欠款項且經多次催收無效的客戶，依法通過法律途徑解決。四、房屋租賃管理1.租賃業務流程房源信息收集與整理：通過多種渠道收集房屋租賃房源信息，包括自有房產、合作房源等，并對房源信息進行整理和核實，確保房源真實可靠。市場調研與定價：對房屋租賃市場進行調研，了解周邊同類房屋的租金水平、租賃需求等情況，結合房源實際情況，制定合理的租金價格。租賃合同簽訂：與承租人簽訂《房屋租賃合同》，明確租賃雙方的權利和義務、租賃房屋基本情況、租金及支付方式、租賃期限、違約責任等條款。合同簽訂前，應對承租人的身份、信用等情況進行核實，確保租賃安全。租金收取與管理：按照合同約定及時收取租金，定期對租金收入情況進行核對和統計。對于承租人逾期支付租金的情況，按照合同約定進行處理。房屋交付與使用管理：在租賃合同簽訂后，按照約定將房屋交付給承租人使用，并辦理房屋交接手續。在租賃期間，定期對房屋進行檢查和維護，確保房屋安全和正常使用。租賃期滿管理：租賃期滿前，提前通知承租人是否續租，并辦理續租或退房手續。對于續租的，重新簽訂租賃合同；對于退房的，對房屋進行驗收，如發現房屋有損壞的，按照合同約定要求承租人進行賠償或修復。2.租賃檔案管理檔案建立：對每一筆房屋租賃業務建立檔案，檔案內容包括租賃合同、承租人身份證明、租金支付記錄、房屋交接清單、維修記錄等相關資料。檔案保管：指定專人負責租賃檔案的保管，確保檔案資料的安全和完整。租賃檔案應按照年度、類別等進行分類整理，便于查詢和管理。檔案查閱：因工作需要查閱租賃檔案的，應履行相應的審批手續，經批準后方可查閱。查閱檔案時應做好記錄，確保檔案資料的保密性。五、物業管理1.物業管理公司選擇招標或選聘：通過公開招標或邀請招標的方式，選擇具有相應資質和良好信譽的物業管理公司對公司開發或管理的房地產項目進行物業管理服務。合同簽訂：與選定的物業管理公司簽訂《物業管理服務合同》，明確雙方的權利和義務、服務內容、服務標準、費用標準及支付方式、合同期限等條款。2.物業管理服務內容房屋及配套設施設備管理：對房屋建筑及其附屬設施設備進行日常維護、保養和管理，確保其正常運行和使用安全。環境衛生管理：負責小區內的環境衛生清掃、垃圾清運等工作，保持小區環境整潔衛生。綠化養護管理：對小區內的綠化植物進行養護、修剪、澆水、施肥等工作，營造良好的綠化環境。安全保衛管理：制定安全保衛制度，配備專業的保安人員，負責小區的安全巡邏、門禁管理、車輛停放管理等工作，確保小區居民的人身和財產安全。公共秩序維護：維護小區內的公共秩序，制止各類違法違規行為，協調處理鄰里糾紛等問題。其他服務：根據業主需求，提供如代收水電費、快遞收發、房屋維修等其他便民服務。3.物業管理監督與考核監督檢查：公司定期對物業管理公司的服務質量進行監督檢查，通過現場查看、查閱資料、業主滿意度調查等方式，了解物業管理公司的服務工作開展情況?？己嗽u價：根據監督檢查結果，對物業管理公司的服務質量進行考核評價，考核內容包括服務標準執行情況、業主滿意度、費用收支情況等方面。獎懲措施：對于服務質量優秀的物業管理公司，給予相應的獎勵；對于服務質量不達標的物業管理公司，責令其限期整改，如整改仍不合格的，按照合同約定解除合同。六、房地產資產管理1.資產清查與登記定期清查：公司定期組織對房地產資產進行清查，全面核實資產的數量、價值、使用狀況等情況，確保資產賬實相符。資產登記：建立健全房地產資產登記制度，對每一項房地產資產進行詳細登記，包括資產名稱、位置、面積、購置時間、價值、使用情況等信息，并及時更新資產登記信息。2.資產運營與處置運營管理：根據房地產市場情況和公司發展戰略，合理安排房地產資產的運營，如出租、出售、自營等，提高資產運營效益。處置決策：對于閑置、低效或不符合公司發展需要的房地產資產，按照規定的程序進行處置決策，處置方式包括轉讓、拍賣、報廢等。處置實施：在處置決策批準后，按照相關法律法規和公司規定組織實施資產處置工作，確保處置過程合法合規、公開透明。資產收益管理：對房地產資產運營和處置所取得的收益進行規范管理，及時足額入賬，確保資產收益的安全和有效使用。3.資產風險管理風險識別與評估：對房地產資產運營過程中可能面臨的風險進行識別和評估，如市場風險、政策風險、法律風險、信用風險等，分析風險發生的可能性和影響程度。風險應對措施：針對識別出的風險，制定相應的風險應對措施，如市場調研與預測、政策跟蹤與分析、加強合同管理、完善信用評估體系等，降低風險發生的概率和損失程度。七、財務管理1.預算管理預算編制：根據房地產項目開發、運營計劃，編制年度財務預算，包括收入預算、成本預算、費用預算等內容。預算編制應遵循"實事求是、統籌兼顧、合理安排"的原則，確保預算的科學性和合理性。預算執行與監控：嚴格執行財務預算，定期對預算執行情況進行監控和分析，及時發現預算執行過程中存在的問題，并采取有效措施進行調整和糾正。預算調整：如因市場變化、政策調整、項目開發進度等原因需要對預算進行調整的，應按照規定的程序進行審批，確保預算調整的合理性和必要性。2.成本費用管理成本核算：建立健全房地產項目成本核算制度，對項目開發過程中的各項成本費用進行準確核算，包括土地成本、建筑安裝成本、配套設施成本、開發間接費用等。費用控制：加強對各項費用的控制管理，制定費用標準和審批流程，嚴格審核費用支出，確保費用支出合理合規。成本分析與控制：定期對房地產項目成本進行分析，找出成本控制的關鍵點和存在的問題，采取有效措施進行成本控制，降低項目成本。3.資金管理資金籌集：根據房地產項目開發和運營的資金需求，合理確定資金籌集方式和渠道，如銀行貸款、股權融資、債券發行等，確保資金及時足額籌集到位。資金使用：加強資金使用管理，嚴格按照資金預算和項目進度使用資金，確保資金使用安全、高效。資金監控：建立資金監控機制，實時監控資金流動情況，及時發現和解決資金管理中存在的問題，防范資金風險。八、監督與檢查1.內部監督審計監督：公司內部審計部門定期對房地產項目開發、銷售、租賃、物業管理等業務活動進行審計監督，檢查業務流程的合規性、財務收支的真實性和合法性、內部控制制度的執行情況等，發現問題及時提出整改意見和建議。財務監督：財務部門加強對房地產財務活動的監督管理，嚴格執行財務制度和財經紀律，確保財務數據的真實性、準確性和完整性。業務部門自查：各業務部門定期對本部門的業務工作進行自查自糾，及時發現和解決存在的問題，不斷提高業務管理水平。2.外部監督接受政府部門監督：積極配合政府相關部門對房地產項目的監督檢查，如實提供有關資料和信息