x常州市市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法?一、總則（一）目的與依據(jù)為了規(guī)范常州市市區(qū)物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《江蘇省物業(yè)服務收費管理辦法》等法律法規(guī)，結合本市實際，制定本實施辦法。（二）適用范圍本辦法適用于常州市市區(qū)范圍內的住宅物業(yè)服務收費及其監(jiān)督管理活動。非住宅物業(yè)服務收費可參照本辦法執(zhí)行。（三）基本原則物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則，收費標準應當與物業(yè)服務內容、服務質量相適應。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展優(yōu)質服務，提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。二、物業(yè)服務收費的定價形式（一）政府指導價1.普通住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。普通住宅是指按照本市普通商品住房標準建設，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的住宅。2.政府指導價的具體標準由市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準等因素制定，并向社會公布。（二）市場調節(jié)價1.非普通住宅以及業(yè)主大會成立后的普通住宅物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價，由業(yè)主大會或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。2.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，政府價格主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門對其價格水平變動情況進行監(jiān)測分析，必要時可實施價格干預措施。三、物業(yè)服務收費的構成物業(yè)服務收費包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。（一）物業(yè)服務成本1.人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用，包括公共建筑（如門廳、樓梯間、走廊、路燈、配電室、水泵房、水箱間、電梯機房等）的維修、養(yǎng)護費用，給排水管道、供電線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井等的維修、養(yǎng)護費用，電梯、消防設施、監(jiān)控系統(tǒng)等特種設備的運行維護費、檢測費、保險費等。3.清潔衛(wèi)生費用，包括公共區(qū)域的清潔、消毒、垃圾清運等費用。4.綠化養(yǎng)護費用，包括公共綠地、景觀設施的養(yǎng)護、修剪、施肥、病蟲害防治等費用。5.秩序維護費用，包括門崗、巡邏、監(jiān)控等安全防范設施設備的運行維護費用，以及安全防范人員的費用。6.辦公費用，包括物業(yè)服務企業(yè)用于管理辦公的文具、紙張、水電費、通訊費等費用。7.物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如社區(qū)文化活動費用等。（二）法定稅費物業(yè)服務企業(yè)按照國家規(guī)定繳納的稅費。（三）利潤物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。四、前期物業(yè)服務收費管理（一）收費標準的確定1.建設單位依法通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定物業(yè)服務收費標準。2.新建普通住宅前期物業(yè)服務收費標準按照政府指導價執(zhí)行。建設單位應當在銷售場所顯著位置公示前期物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及計費方式等信息。3.建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容，涉及物業(yè)服務收費的，應當明確約定物業(yè)服務收費標準、計費方式等。（二）預收費用管理1.前期物業(yè)服務合同可以約定預收物業(yè)服務費用，預收期限一般不超過一年。2.物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務企業(yè)在預收的物業(yè)服務費用中按規(guī)定提取物業(yè)共用部位、共用設施設備維修資金的，應當定期公布維修資金的使用情況。（三）收費變更1.物業(yè)服務企業(yè)應當按照前期物業(yè)服務合同約定的服務標準和收費標準提供服務。因服務標準提高或者降低導致物業(yè)服務成本發(fā)生變化的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定程序調整收費標準，并提前將調整方案告知業(yè)主。2.物業(yè)服務企業(yè)確需調整前期物業(yè)服務收費標準的，應當在該物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示擬調整的收費標準、服務內容和服務標準等信息，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。五、業(yè)主大會成立后的物業(yè)服務收費管理（一）收費標準的確定1.業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會或者業(yè)主與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)可以通過物業(yè)服務合同約定物業(yè)服務收費標準。2.物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式、服務期限、雙方的權利義務、違約責任等內容進行明確約定。（二）收費形式1.業(yè)主大會可以決定采用包干制或者酬金制等計費方式。2.包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的計費方式。3.酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。（三）物業(yè)服務費用的調整1.實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務成本變動情況等因素需要調整物業(yè)服務收費標準的，應當提前將調整方案告知業(yè)主，并經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。2.物業(yè)服務企業(yè)應當在調整物業(yè)服務收費標準前，將調整理由、調整幅度、調整后的收費標準等內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示不少于十五日。（四）公共收益管理1.利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。2.業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。物業(yè)服務企業(yè)應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示公共收益收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。六、物業(yè)服務收費的計費方式（一）按建筑面積計費物業(yè)服務費用通常按照建筑面積計算，建筑面積以房屋所有權證或者不動產(chǎn)登記簿記載的面積為準。尚未取得房屋所有權證的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。（二）其他計費方式1.對于別墅、聯(lián)體別墅等特殊住宅，物業(yè)服務費用可以按照套計算。2.對于商業(yè)、辦公等非住宅物業(yè)，物業(yè)服務費用可以根據(jù)實際使用面積、租金收入等因素協(xié)商確定計費方式。七、物業(yè)服務收費的減免與優(yōu)惠（一）房屋空置期間收費減免1.業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期（連續(xù)六個月以上）未入住的空置物業(yè)及入住后長期未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應向物業(yè)服務企業(yè)書面?zhèn)浒福?jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，其物業(yè)服務費按照收費標準的70%交納。2.因建設單位原因造成未交付的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位全額承擔。（二）其他減免與優(yōu)惠1.對于持有本市《特困人員救助供養(yǎng)證》、《最低生活保障證》的業(yè)主，其物業(yè)服務費按照收費標準的50%交納。2.其他法律法規(guī)、政策規(guī)定應當減免物業(yè)服務費用的，從其規(guī)定。八、物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理（一）價格主管部門職責1.市、區(qū)價格主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作，依法對物業(yè)服務企業(yè)的收費行為進行監(jiān)督檢查，查處價格違法行為。2.價格主管部門應當建立健全物業(yè)服務收費明碼標價制度，督促物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、計費方式等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。（二）物業(yè)管理行政主管部門職責1.市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務活動的監(jiān)督管理工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及運作，協(xié)調處理物業(yè)服務糾紛。2.物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的監(jiān)督檢查，建立物業(yè)服務企業(yè)信用檔案，對服務質量不達標、違反物業(yè)服務合同約定的企業(yè)進行督促整改，并依法予以處理。（三）其他部門職責其他有關部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。（四）投訴舉報處理1.業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者其他利害關系人對物業(yè)服務收費有異議的，可以向價格主管部門或者物業(yè)管理行政主管部門投訴舉報。2.價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當及時受理投訴舉報，依法進行調查處理，并將處理結果告知投訴舉報人。九、法律責任（一）物業(yè)服務企業(yè)違法行為責任1.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由價格主管部門按照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：超出政府指導價標準收費的；擅自設立收費項目、提高收費標準的；不按規(guī)定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的；不按規(guī)定公示物業(yè)服務收費收支情況的；其他價格違法行為。2.物業(yè)服務企業(yè)違反本辦法規(guī)定，不履行物業(yè)服務合同約定的服務標準和服務內容，導致服務質量下降的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期整改；逾期不整改的，按照有關規(guī)定降低其資質等級或者取消其資質證書，并依法予以處罰。（二）建設單位違法行為責任建設單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門按照各自職責依法予以處罰：1.未通過招投標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的；2.未按照規(guī)定公示前期物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及計費方式等信息的；3.未按照前期物業(yè)服務合同約定提供服務的。（三）業(yè)主違法行為責任業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法向人民法院提起訴訟。十、附則（一）解釋權