房地產(chǎn)管理制度?一、總則1.目的為加強(qiáng)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)范化管理，提高項(xiàng)目開發(fā)效率和質(zhì)量，確保公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標(biāo)，特制定本管理制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理等全過程管理活動(dòng)。3.基本原則（1）合法合規(guī)原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)和相關(guān)政策，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)活動(dòng)合法合規(guī)。（2）質(zhì)量第一原則：始終將項(xiàng)目質(zhì)量放在首位，建立健全質(zhì)量管理體系，確保項(xiàng)目達(dá)到高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。（3）效益優(yōu)先原則：在保證項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，合理控制成本，提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。（4）團(tuán)隊(duì)協(xié)作原則：強(qiáng)調(diào)各部門之間的溝通協(xié)作，形成高效的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，共同推進(jìn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。二、項(xiàng)目前期管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)（1）市場調(diào)研：由市場部負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全面調(diào)研，分析市場需求、競爭態(tài)勢、政策法規(guī)等因素，為項(xiàng)目立項(xiàng)提供依據(jù)。（2）項(xiàng)目可行性研究：項(xiàng)目部門組織相關(guān)專業(yè)人員進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等方面對項(xiàng)目進(jìn)行評估，形成可行性研究報(bào)告。（3）立項(xiàng)審批：可行性研究報(bào)告經(jīng)公司管理層審核通過后，報(bào)上級主管部門或相關(guān)政府部門進(jìn)行立項(xiàng)審批。2.土地獲取（1）土地信息收集：通過多種渠道收集土地出讓信息，包括政府土地交易平臺(tái)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)等。（2）土地評估與分析：對收集到的土地信息進(jìn)行評估和分析，包括土地位置、面積、用途、規(guī)劃條件、周邊配套設(shè)施等因素，確定土地的潛在價(jià)值和開發(fā)可行性。（3）土地競拍與談判：根據(jù)土地評估結(jié)果，組織相關(guān)人員參與土地競拍或與土地所有者進(jìn)行談判，爭取以合理的價(jià)格獲取土地使用權(quán)。（4）土地合同簽訂：土地競拍成功或談判達(dá)成一致后，按照法律法規(guī)的要求簽訂土地出讓合同或土地轉(zhuǎn)讓合同。3.規(guī)劃設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)單位選擇：通過招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位，簽訂設(shè)計(jì)合同。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案制定：設(shè)計(jì)單位根據(jù)項(xiàng)目的定位和要求，制定詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，包括總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施設(shè)計(jì)等。（3）方案評審與優(yōu)化：組織相關(guān)部門和專家對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審，提出修改意見和建議，設(shè)計(jì)單位根據(jù)評審意見進(jìn)行優(yōu)化，確保方案符合公司要求和市場需求。（4）施工圖設(shè)計(jì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后，設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，確保施工圖紙的準(zhǔn)確性和完整性。（5）圖紙會(huì)審：項(xiàng)目部門組織施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員對施工圖進(jìn)行會(huì)審，對圖紙中存在的問題及時(shí)提出并解決，避免施工過程中的設(shè)計(jì)變更。三、項(xiàng)目建設(shè)管理1.工程招標(biāo)（1）招標(biāo)范圍確定：根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，確定工程招標(biāo)的范圍，包括建筑工程、安裝工程、裝飾裝修工程、設(shè)備采購等。（2）招標(biāo)方式選擇：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和要求，選擇合適的招標(biāo)方式，如公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等。（3）招標(biāo)文件編制：由項(xiàng)目部門或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。（4）投標(biāo)人資格審查：對投標(biāo)人的資格進(jìn)行審查，確保投標(biāo)人具備相應(yīng)的資質(zhì)、業(yè)績和信譽(yù)。（5）開標(biāo)、評標(biāo)與定標(biāo)：按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行開標(biāo)，組織評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，根據(jù)評標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人，并簽訂施工合同。2.工程施工管理（1）施工組織設(shè)計(jì)審查：施工單位編制施工組織設(shè)計(jì)，報(bào)項(xiàng)目部門和監(jiān)理單位審查，確保施工組織設(shè)計(jì)合理可行。（2）工程進(jìn)度管理：項(xiàng)目部門制定工程進(jìn)度計(jì)劃，明確各階段的工程進(jìn)度目標(biāo)，并定期對工程進(jìn)度進(jìn)行檢查和分析，及時(shí)解決影響工程進(jìn)度的問題。（3）工程質(zhì)量管理：建立健全質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)對施工過程的質(zhì)量控制，嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量檢驗(yàn)制度，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（4）工程安全管理：加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的安全管理，建立安全管理制度，設(shè)置安全警示標(biāo)志，定期進(jìn)行安全檢查和隱患排查，確保施工安全。（5）工程成本管理：嚴(yán)格控制工程成本，加強(qiáng)對工程變更、簽證的管理，及時(shí)審核工程進(jìn)度款，確保工程成本不超過預(yù)算。（6）工程協(xié)調(diào)管理：加強(qiáng)與施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位等相關(guān)方的溝通協(xié)調(diào)，及時(shí)解決工程建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，確保工程順利進(jìn)行。3.工程竣工驗(yàn)收（1）竣工驗(yàn)收準(zhǔn)備：工程竣工后，施工單位組織自檢，自檢合格后向項(xiàng)目部門提交工程竣工報(bào)告。項(xiàng)目部門組織相關(guān)部門對工程進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對存在的問題及時(shí)整改。（2）竣工驗(yàn)收組織：項(xiàng)目部門向建設(shè)單位提交竣工驗(yàn)收申請報(bào)告，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收。（3）竣工驗(yàn)收備案：工程竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位按照規(guī)定向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。四、項(xiàng)目銷售管理1.銷售策劃（1）市場定位：根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和目標(biāo)客戶群體，確定項(xiàng)目的市場定位，包括產(chǎn)品定位、價(jià)格定位、客戶定位等。（2）銷售策略制定：制定銷售策略，包括銷售渠道選擇、促銷活動(dòng)策劃、銷售團(tuán)隊(duì)組建等。（3）銷售計(jì)劃編制：根據(jù)市場定位和銷售策略，編制銷售計(jì)劃，明確各階段的銷售目標(biāo)和銷售任務(wù)。2.銷售執(zhí)行（1）銷售團(tuán)隊(duì)組建與培訓(xùn)：組建專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，對銷售人員進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉項(xiàng)目情況和銷售技巧。（2）銷售現(xiàn)場管理：加強(qiáng)銷售現(xiàn)場的管理，營造良好的銷售氛圍，確保銷售工作的順利進(jìn)行。（3）客戶接待與服務(wù)：熱情接待客戶，為客戶提供詳細(xì)的項(xiàng)目信息和專業(yè)的咨詢服務(wù)，及時(shí)解決客戶提出的問題。（4）銷售合同簽訂：與客戶簽訂銷售合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，確保銷售合同的合法性和有效性。（5）銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析：定期對銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，及時(shí)掌握銷售動(dòng)態(tài)，為銷售決策提供依據(jù)。3.售后服務(wù)（1）交房服務(wù)：在交房前，組織相關(guān)部門對房屋進(jìn)行檢查和整改，確保房屋質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求。交房時(shí)，為客戶提供詳細(xì)的交房手續(xù)辦理指導(dǎo)和房屋使用說明。（2）客戶投訴處理：建立客戶投訴處理機(jī)制，及時(shí)受理客戶投訴，對客戶投訴的問題進(jìn)行調(diào)查和處理，確?？蛻魸M意度。（3）物業(yè)管理服務(wù)：與專業(yè)的物業(yè)管理公司簽訂合同，提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，包括小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等。五、項(xiàng)目成本管理1.成本預(yù)算編制（1）成本預(yù)算范圍確定：明確項(xiàng)目成本預(yù)算的范圍，包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。（2）成本預(yù)算方法選擇：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和要求，選擇合適的成本預(yù)算方法，如類比估算法、參數(shù)估算法、自下而上估算法等。（3）成本預(yù)算編制：由項(xiàng)目部門組織相關(guān)部門和人員編制項(xiàng)目成本預(yù)算，明確各項(xiàng)成本的預(yù)算金額和控制目標(biāo)。（4）成本預(yù)算審核：對編制完成的成本預(yù)算進(jìn)行審核，確保成本預(yù)算的合理性和準(zhǔn)確性。2.成本控制（1）成本控制目標(biāo)分解：將成本控制目標(biāo)分解到各個(gè)部門和崗位，明確各部門和崗位的成本控制責(zé)任。（2）成本控制措施制定：制定成本控制措施，包括成本核算、成本分析、成本考核等，確保成本控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（3）成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控：定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差，分析原因并采取措施進(jìn)行調(diào)整。（4）成本變更管理：加強(qiáng)對工程變更、簽證的管理，嚴(yán)格按照規(guī)定的程序進(jìn)行審批，確保成本變更的合理性和必要性。3.成本核算與分析（1）成本核算：按照國家有關(guān)規(guī)定和公司的財(cái)務(wù)制度，對項(xiàng)目成本進(jìn)行核算，確保成本核算的準(zhǔn)確性和及時(shí)性。（2）成本分析：定期對項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，比較實(shí)際成本與預(yù)算成本的差異，分析成本偏差的原因，為成本控制提供依據(jù)。（3）成本考核：建立成本考核制度，對各部門和崗位的成本控制情況進(jìn)行考核，將成本考核結(jié)果與績效掛鉤，激勵(lì)各部門和崗位積極做好成本控制工作。六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理1.風(fēng)險(xiǎn)識別與評估（1）風(fēng)險(xiǎn)識別：通過對項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，識別可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，包括市場風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)等。（2）風(fēng)險(xiǎn)評估：對識別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和影響程度，確定風(fēng)險(xiǎn)等級。2.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施制定（1）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：對于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較大且影響程度較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，如放棄項(xiàng)目或改變項(xiàng)目方案。（2）風(fēng)險(xiǎn)減輕：對于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較大但影響程度較輕的風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)減輕措施，如加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理、優(yōu)化項(xiàng)目方案等。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：對于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較小但影響程度較嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施，如購買保險(xiǎn)、簽訂合同等。（4）風(fēng)險(xiǎn)接受：對于風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性較小且影響程度較輕的風(fēng)險(xiǎn)，采取風(fēng)險(xiǎn)接受措施，如自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。3.風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警（1）風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控：定期對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控，及時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)的變化情況，確保風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施的有效性。（2）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警：建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)和閾值，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)達(dá)到預(yù)警閾值時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號，采取相應(yīng)的措施進(jìn)行處理。七、項(xiàng)目文檔管理1.文檔分類與編號（1）文檔分類：將項(xiàng)目文檔分為項(xiàng)目前期文件、項(xiàng)目建設(shè)文件、項(xiàng)目銷售文件、項(xiàng)目成本文件、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理文件等幾大類。（2）文檔編號：為每一類文檔制定統(tǒng)一的編號規(guī)則，確保文檔編號的唯一性和系統(tǒng)性。2.文檔收集與整理（1）文檔收集：明確各部門和崗位在項(xiàng)目文檔收集方面的職責(zé)，及時(shí)收集項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的文檔。（2）文檔整理：對收集到的文檔進(jìn)行整理，按照文檔分類和編號規(guī)則進(jìn)行分類存放，確保文檔的整齊有序。3.文檔保管與借閱（1）文檔保管：建立文檔保管制度，明確文檔保管的責(zé)任人和保管地點(diǎn)，確保文檔的安全和完整。（2）文檔借閱：制定文檔借閱流程，嚴(yán)格控制文檔的借閱范圍和借閱期限，確保文檔的借閱