某市物業管理辦法?第一章總則第一條目的與依據為了規范本市物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，營造安全、舒適、整潔、文明的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。第三條基本原則物業管理應當遵循業主自治、專業服務、政府監管相結合的原則，保障業主的合法權益，促進物業服務行業健康發展。第四條政府職責市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導，建立健全物業管理綜合協調機制，協調解決物業管理中的重大問題。市、區住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。其他有關部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導、協調本轄區內的物業管理工作，監督業主大會和業主委員會的運作，調解物業管理糾紛。第二章業主及業主大會第五條業主定義房屋的所有權人為業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主權利，承擔業主義務。第六條業主權利業主在物業管理活動中，享有下列權利：1.按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；2.提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；3.提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；4.參加業主大會會議，行使投票權；5.選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；6.監督業主委員會的工作；7.監督物業服務企業履行物業服務合同；8.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；9.監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；10.法律、法規規定的其他權利。第七條業主義務業主在物業管理活動中，履行下列義務：1.遵守管理規約、業主大會議事規則；2.遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；3.執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；4.按照國家有關規定交納專項維修資金；5.按時交納物業服務費用；6.法律、法規規定的其他義務。第八條業主大會的成立一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：1.交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；2.首次交付業主房屋之日起滿兩年且入住率達到百分之三十以上的；3.物業服務企業在前期物業服務合同期限屆滿前九十日或者合同終止之日前九十日告知業主的。第九條業主大會籌備組符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在三十日內組建業主大會籌備組。籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的二分之一。籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。籌備組應當自成立之日起九十日內，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。第十條業主大會會議業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會決定本辦法第十一條規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意；決定本辦法第十二條規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。第十一條業主大會決定事項業主大會履行下列職責：1.制定和修改業主大會議事規則；2.制定和修改管理規約；3.選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；4.選聘和解聘物業服務企業；5.籌集和使用專項維修資金；6.改建、重建建筑物及其附屬設施；7.改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；8.有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第十二條特別決定事項業主大會決定籌集和使用專項維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。業主大會決定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第十三條業主委員會業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，由五至十一名單數成員組成。業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并符合下列條件：1.具有完全民事行為能力；2.遵守國家有關法律、法規；3.遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；4.熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；5.具有一定的組織能力；6.具備必要的工作時間。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。第十四條業主委員會職責業主委員會履行下列職責：1.執行業主大會的決定和決議；2.召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；3.與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；4.及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；5.監督管理規約的實施；6.督促業主交納物業服務費及其他相關費用；7.組織和監督專項維修資金的籌集和使用；8.調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；9.業主大會賦予的其他職責。第三章前期物業管理第十五條前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。第十六條臨時管理規約建設單位應當在銷售物業前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。第十七條承接查驗建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。物業服務企業應當對承接的物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并做好查驗記錄。第十八條物業資料移交建設單位應當在物業交付使用十五日前，向物業服務企業移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；3.物業質量保修文件和物業使用說明文件；4.業主名冊；5.物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將上述資料移交給業主委員會。第四章物業服務第十九條物業服務合同業主大會成立后，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、物業服務用房、合同期限、雙方的權利義務、違約責任等事項進行約定。第二十條物業服務內容物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供下列服務：1.物業共用部位的維修、養護和管理；2.物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；3.物業管理區域內的環境衛生清潔，包括公共場地、樓道、電梯等的清掃保潔；4.物業管理區域內的綠化養護；5.物業管理區域內的秩序維護，包括門崗值班、巡邏等；6.車輛停放管理；7.裝飾裝修管理服務；8.物業檔案資料管理；9.其他物業服務事項。第二十一條服務標準物業服務企業應當按照國家和本市規定的物業服務標準提供服務。本市鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法，提高服務質量，創建物業服務品牌。第二十二條物業服務收費物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等事項。第二十三條物業服務企業資質物業服務企業應當按照國家有關規定取得相應資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。本市對物業服務企業實行信用檔案管理制度，記錄物業服務企業及其從業人員的信用信息。第二十四條物業服務企業的義務物業服務企業應當履行下列義務：1.履行物業服務合同，提供物業服務；2.接受業主、業主大會、業主委員會的監督；3.定期公布物業服務費用的收支情況；4.及時處理業主、物業使用人的投訴和建議；5.法律、法規規定的其他義務。第五章物業的使用與維護第二十五條物業使用規定業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并遵守物業服務企業的管理規定。第二十六條共用部位、共用設施設備使用物業共用部位、共用設施設備不得擅自占用、挖掘。因維修、養護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。第二十七條專項維修資金專項維修資金屬業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和本市的有關規定執行。第二十八條物業保修責任建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。物業服務企業應當協助業主督促建設單位履行保修義務。第六章法律責任第二十九條業主、業主大會、業主委員會違法行為的責任業主、業主大會、業主委員會違反本辦法規定，有下列行為之一的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，予以通報批評：1.未按照規定召開業主大會會議的；2.未按照規定選舉產生業主委員會或者更換業主委員會成員的；3.未按照規定履行業主委員會職責的；4.未按照規定籌集和使用專項維修資金的；5.未按照規定改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的。第三十條物業服務企業違法行為的責任物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由區、縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書：1.未按照規定簽訂物業服務合同的；2.未按照規定提供物業服務的；3.擅自提高收費標準的；4.挪用專項維修資金的；5.擅自改變物業管理用房用途的。第三十一條其他違法行為的責任違反本辦法規定，擅自改變物業使用性質的，由規劃行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。違反本辦法規定，擅自占用、挖掘道路、場地，損害業主共同利益的，由區、縣住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款；給業