某地產(chǎn)成本管理制度1?一、總則1.目的本制度旨在加強(qiáng)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，合理降低成本，提高公司經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力，確保項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及售后等全過程成本管理。3.成本管理原則成本效益原則：在成本管理過程中，要綜合考慮成本與效益的關(guān)系，確保成本控制措施所帶來的效益大于成本投入。全過程控制原則：成本管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工到竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)，都要進(jìn)行有效的成本控制。動(dòng)態(tài)管理原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況和市場變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和控制措施，確保成本始終處于可控狀態(tài)。目標(biāo)管理原則：明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，并將其分解到各個(gè)部門和崗位，通過績效考核等方式確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二、成本管理組織與職責(zé)1.成本管理決策機(jī)構(gòu)公司設(shè)立成本管理委員會(huì)，由公司高層領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人組成。成本管理委員會(huì)負(fù)責(zé)制定成本管理戰(zhàn)略、決策重大成本事項(xiàng)、審批年度成本預(yù)算和成本控制目標(biāo)等。2.成本管理部門及職責(zé)成本管理部：作為公司成本管理的專業(yè)部門，負(fù)責(zé)制定和完善成本管理制度、流程；編制項(xiàng)目目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本預(yù)算；進(jìn)行成本核算與分析；參與項(xiàng)目招投標(biāo)、合同談判與簽訂；監(jiān)控項(xiàng)目成本執(zhí)行情況等。其他部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，控制設(shè)計(jì)變更，確保設(shè)計(jì)成果符合成本目標(biāo)要求。工程管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工階段的成本控制，合理安排施工進(jìn)度，控制工程質(zhì)量和安全，嚴(yán)格執(zhí)行工程變更程序，減少工程浪費(fèi)。采購部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目物資采購的成本控制，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，進(jìn)行采購談判，確保采購價(jià)格合理、物資質(zhì)量符合要求。營銷策劃部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目營銷費(fèi)用的控制，制定合理的營銷方案，優(yōu)化營銷資源配置，提高營銷效果與投入產(chǎn)出比。財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目成本的核算與監(jiān)督，提供成本核算數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)分析報(bào)告，協(xié)助成本管理部進(jìn)行成本控制與決策支持。三、成本核算1.成本核算對(duì)象以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獨(dú)立核算單元作為成本核算對(duì)象，如一個(gè)住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體等。對(duì)于規(guī)模較大、工期較長的項(xiàng)目，可根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和管理需要，將其劃分為若干個(gè)較小的成本核算對(duì)象。2.成本項(xiàng)目劃分土地成本：包括土地出讓金、契稅、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。前期工程費(fèi)：如項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、三通一平費(fèi)用等。建筑安裝工程費(fèi)：涵蓋土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)（包括給排水、電氣、消防、電梯等）、裝修工程費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包含小區(qū)內(nèi)道路、綠化、供電、供水、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)：指為項(xiàng)目居民提供公共服務(wù)的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，如幼兒園、會(huì)所、物業(yè)管理用房等。開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用，如工程管理部門人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。3.成本核算方法采用制造成本法進(jìn)行成本核算，將開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用按照成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集與分配。成本核算應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，凡是當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的成本費(fèi)用；凡是不屬于當(dāng)期的成本費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付，也不應(yīng)作為當(dāng)期的成本費(fèi)用。四、目標(biāo)成本管理1.目標(biāo)成本編制依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及投資估算。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。市場同類項(xiàng)目成本信息及價(jià)格水平。公司成本管理經(jīng)驗(yàn)及歷史數(shù)據(jù)。2.目標(biāo)成本編制流程項(xiàng)目啟動(dòng)階段：成本管理部根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)，收集項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，制定目標(biāo)成本編制計(jì)劃。成本測(cè)算階段：成本管理部組織相關(guān)部門對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行初步測(cè)算，參考類似項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定各成本項(xiàng)目的預(yù)計(jì)金額。目標(biāo)成本初稿編制：成本管理部根據(jù)成本測(cè)算結(jié)果，編制目標(biāo)成本初稿，明確各成本項(xiàng)目的控制目標(biāo)和責(zé)任人。審核與審批階段：目標(biāo)成本初稿提交成本管理委員會(huì)審核，經(jīng)公司高層領(lǐng)導(dǎo)審批后確定為項(xiàng)目目標(biāo)成本。3.目標(biāo)成本分解與下達(dá)將項(xiàng)目目標(biāo)成本按照成本項(xiàng)目和責(zé)任部門進(jìn)行分解，明確各部門的成本控制目標(biāo)，并以目標(biāo)責(zé)任書的形式下達(dá)給各責(zé)任部門。各責(zé)任部門應(yīng)將本部門的成本控制目標(biāo)進(jìn)一步細(xì)化，落實(shí)到具體崗位和個(gè)人。4.目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控成本管理部定期對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)比實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異，分析差異原因。對(duì)于偏差較大的成本項(xiàng)目，及時(shí)發(fā)出預(yù)警通知，督促責(zé)任部門采取措施進(jìn)行整改。每月末，成本管理部編制目標(biāo)成本執(zhí)行情況報(bào)告，向成本管理委員會(huì)匯報(bào)項(xiàng)目目標(biāo)成本執(zhí)行情況。五、成本控制措施1.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制推行限額設(shè)計(jì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)成本，明確各專業(yè)設(shè)計(jì)的成本限額指標(biāo)，要求設(shè)計(jì)單位在限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)進(jìn)行多方案比選，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下降低工程造價(jià)。加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理：建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更審批制度，對(duì)于因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致成本增加的情況，必須經(jīng)過相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)的審批。設(shè)計(jì)變更應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施前進(jìn)行充分論證，盡量減少不必要的變更。2.招投標(biāo)階段成本控制編制招標(biāo)文件：成本管理部參與招標(biāo)文件的編制工作，明確招標(biāo)范圍、技術(shù)要求、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，確保招標(biāo)文件的嚴(yán)謹(jǐn)性和公正性。招標(biāo)文件中應(yīng)明確成本控制要求，如投標(biāo)報(bào)價(jià)不得超過預(yù)算限價(jià)、不得采用不平衡報(bào)價(jià)等。選擇合適的招標(biāo)方式：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本控制要求，選擇合適的招標(biāo)方式，如公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)等。對(duì)于重大招標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)組織相關(guān)部門進(jìn)行專題論證，確保招標(biāo)過程的合規(guī)性和經(jīng)濟(jì)性。評(píng)標(biāo)與定標(biāo)：建立科學(xué)合理的評(píng)標(biāo)體系，綜合考慮投標(biāo)單位的報(bào)價(jià)、技術(shù)方案、信譽(yù)等因素，選擇報(bào)價(jià)合理、技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)良好的投標(biāo)單位作為中標(biāo)候選人。定標(biāo)時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照評(píng)標(biāo)結(jié)果進(jìn)行，確保中標(biāo)價(jià)格符合成本控制目標(biāo)。3.施工階段成本控制工程進(jìn)度控制：工程管理部合理安排施工進(jìn)度，避免因工期延誤導(dǎo)致成本增加。同時(shí)，要避免盲目趕工，確保工程質(zhì)量和施工安全。工程質(zhì)量控制：建立健全質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)施工過程質(zhì)量監(jiān)控，確保工程質(zhì)量符合設(shè)計(jì)和規(guī)范要求。避免因質(zhì)量問題導(dǎo)致返工和維修，增加成本支出。工程變更控制：嚴(yán)格執(zhí)行工程變更審批程序，對(duì)于工程變更申請(qǐng)，必須經(jīng)過相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)的審批。變更實(shí)施前，應(yīng)進(jìn)行成本核算和評(píng)估，確保變更后的成本在可控范圍內(nèi)。現(xiàn)場簽證管理：加強(qiáng)現(xiàn)場簽證管理，明確簽證的范圍、程序和審批權(quán)限。現(xiàn)場簽證應(yīng)及時(shí)辦理，簽證內(nèi)容應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，避免事后補(bǔ)簽或虛假簽證。成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控：成本管理部定期對(duì)項(xiàng)目施工成本進(jìn)行核算和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進(jìn)行調(diào)整。每月末，成本管理部編制項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)報(bào)告，向成本管理委員會(huì)匯報(bào)項(xiàng)目成本情況。4.采購階段成本控制供應(yīng)商管理：采購部建立供應(yīng)商評(píng)估和選擇機(jī)制，定期對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商建立長期合作關(guān)系。對(duì)于重要物資的采購，應(yīng)采用招標(biāo)、詢價(jià)等方式，確保采購價(jià)格合理。采購計(jì)劃管理：采購部根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，合理編制采購計(jì)劃，避免盲目采購和積壓物資。采購計(jì)劃應(yīng)明確采購物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、價(jià)格、交貨時(shí)間等內(nèi)容，并嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行。采購合同管理：采購合同應(yīng)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)、采購價(jià)格、交貨方式、付款方式等條款。合同簽訂前，應(yīng)進(jìn)行合同評(píng)審，確保合同條款符合成本控制要求。采購合同簽訂后，應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，及時(shí)跟蹤合同履行情況。5.營銷階段成本控制營銷方案制定：營銷策劃部制定營銷方案時(shí)，應(yīng)充分考慮成本因素，優(yōu)化營銷資源配置，避免不必要的營銷費(fèi)用支出。營銷方案應(yīng)明確營銷目標(biāo)、營銷策略、營銷預(yù)算等內(nèi)容，并報(bào)公司審批。營銷費(fèi)用控制：嚴(yán)格控制營銷費(fèi)用支出，建立營銷費(fèi)用審批制度，確保營銷費(fèi)用的使用符合公司規(guī)定和預(yù)算要求。對(duì)于營銷活動(dòng)的效果進(jìn)行評(píng)估和分析，及時(shí)調(diào)整營銷策略，提高營銷投入產(chǎn)出比。六、成本分析與考核1.成本分析定期成本分析：成本管理部每月對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行分析，編制成本分析報(bào)告。分析內(nèi)容包括成本構(gòu)成、成本變動(dòng)趨勢(shì)、成本偏差原因等，通過與目標(biāo)成本、歷史數(shù)據(jù)及同行業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)比，找出成本管理中的問題和不足。專項(xiàng)成本分析：針對(duì)項(xiàng)目成本管理中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，如重大設(shè)計(jì)變更、成本超支項(xiàng)目等，進(jìn)行專項(xiàng)成本分析。專項(xiàng)成本分析應(yīng)深入剖析問題產(chǎn)生的原因，提出針對(duì)性的解決措施和建議。成本分析結(jié)果應(yīng)用：成本管理部將成本分析結(jié)果及時(shí)反饋給相關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)，為成本決策和成本控制提供依據(jù)。各責(zé)任部門應(yīng)根據(jù)成本分析結(jié)果，制定改進(jìn)措施，不斷優(yōu)化成本管理工作。2.成本考核考核指標(biāo)設(shè)定：根據(jù)各部門的成本控制目標(biāo)和職責(zé)，設(shè)定成本考核指標(biāo)，如目標(biāo)成本完成率、成本節(jié)約率、成本偏差率等。成本考核指標(biāo)應(yīng)具有可操作性和可衡量性。考核周期：成本考核分為月度考核和年度考核。月度考核主要對(duì)各部門成本控制目標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行考核，年度考核則對(duì)各部門全年成本管理工作進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。考核方式：成本管理部負(fù)責(zé)組織成本考核工作，通過收集相關(guān)數(shù)據(jù)、查閱資料、現(xiàn)場檢查等方式，對(duì)各部門的成本管