長房集團項目成本管理制度及操作指引?一、總則1.目的本制度旨在規(guī)范長房集團項目成本管理工作，確保項目成本得到有效控制，提高項目經(jīng)濟效益，實現(xiàn)集團整體戰(zhàn)略目標。2.適用范圍本制度適用于長房集團旗下所有房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括項目前期策劃、規(guī)劃設計、工程建設、銷售交付等全過程的成本管理。3.基本原則全過程成本管理原則：成本管理貫穿項目全生命周期，從項目策劃階段開始進行成本預測、預算編制，在項目實施過程中嚴格控制成本支出，項目結(jié)束后進行成本核算與分析總結(jié)。目標成本責任制原則：明確項目各階段成本控制目標，將成本責任分解到具體部門和個人，建立健全考核機制，確保成本目標的實現(xiàn)。動態(tài)成本監(jiān)控原則：對項目成本進行實時監(jiān)控和動態(tài)分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取有效措施進行調(diào)整，確保成本始終處于可控狀態(tài)。成本效益原則：在保證項目質(zhì)量和進度的前提下，合理控制成本，追求成本效益最大化。二、成本管理組織架構(gòu)及職責1.成本管理決策層集團董事會：負責審批集團重大項目成本管理相關政策、制度和目標，對項目成本管理工作進行宏觀指導和監(jiān)督。集團管理層：負責制定集團項目成本管理戰(zhàn)略和目標，協(xié)調(diào)各部門之間的成本管理工作，審批項目成本預算和重大成本變更。2.成本管理職能部門成本管理部：負責制定和完善集團項目成本管理制度、流程和標準。組織編制項目目標成本，對項目成本進行動態(tài)監(jiān)控和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并提出調(diào)整建議。參與項目前期策劃、規(guī)劃設計、招投標、合同管理等工作，從成本角度提供專業(yè)意見和建議。負責項目成本核算與分析，定期編制成本報表，為項目決策提供數(shù)據(jù)支持。協(xié)助審計部門對項目成本進行審計和監(jiān)督，對違規(guī)成本行為進行調(diào)查和處理。財務部：負責項目資金管理，確保項目資金合理使用和安全。按照成本管理制度和財務會計準則，進行項目成本核算和賬務處理，編制財務報表。對項目成本進行財務分析，提供財務風險預警和控制建議。配合成本管理部進行項目成本預算編制和審核，參與成本控制和成本結(jié)算工作。工程管理部：負責項目工程建設管理，制定工程進度計劃和質(zhì)量控制標準，確保項目按時、按質(zhì)完成。組織工程招投標，選擇合適的施工單位和供應商，控制工程成本。負責工程變更管理，及時審核工程變更申請，評估變更對成本的影響，并配合成本管理部做好成本控制工作。對施工現(xiàn)場進行成本監(jiān)控，避免浪費和不合理支出，協(xié)助成本管理部進行成本核算和分析。設計管理部：負責項目規(guī)劃設計管理，組織設計方案評審，優(yōu)化設計方案，降低設計成本。配合成本管理部進行設計階段成本估算和控制，對設計變更進行技術審核，評估變更對成本的影響。參與項目前期策劃和可行性研究，從設計角度提供成本控制建議，確保設計方案符合成本目標要求。市場營銷部：負責項目市場營銷策劃和銷售管理，制定銷售策略和價格體系，確保項目銷售目標的實現(xiàn)。配合成本管理部進行銷售成本預算編制和控制，提供銷售費用相關數(shù)據(jù)和分析。及時反饋市場動態(tài)和客戶需求信息，協(xié)助成本管理部優(yōu)化項目成本，提高產(chǎn)品市場競爭力。3.項目成本管理團隊項目經(jīng)理：作為項目成本管理的第一責任人，負責組織項目成本管理工作，確保項目成本目標的實現(xiàn)。全面協(xié)調(diào)項目各部門之間的工作，對項目成本進行總體控制和管理。成本專員：在成本管理部的指導下，具體負責項目成本數(shù)據(jù)的收集、整理、分析和監(jiān)控工作，協(xié)助項目經(jīng)理進行成本控制和成本核算等工作。三、項目成本管理流程1.項目啟動階段項目立項：項目提出部門編制項目立項報告，報集團管理層審批。立項報告應包括項目背景、目標、規(guī)模、投資估算等內(nèi)容。組建項目團隊：根據(jù)項目需求，組建由項目經(jīng)理、成本專員、工程管理、設計管理、市場營銷等人員組成的項目成本管理團隊。成本管理策劃：成本管理部組織項目成本管理團隊進行成本管理策劃，明確項目成本管理目標、原則、方法和流程，制定項目成本管理工作計劃。2.項目規(guī)劃設計階段設計任務書編制：設計管理部根據(jù)項目立項報告和市場需求，編制設計任務書，明確項目設計要求、技術標準、成本控制目標等內(nèi)容。成本管理部參與設計任務書的編制，從成本角度提出意見和建議。設計方案成本估算：設計單位根據(jù)設計任務書進行設計方案編制，成本管理部會同設計管理部對設計方案進行成本估算。成本估算應包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等各項成本費用，并對設計方案的經(jīng)濟性進行評價。設計方案評審與優(yōu)化：集團組織相關部門對設計方案進行評審，從技術、經(jīng)濟、質(zhì)量等方面進行綜合評價。成本管理部重點對設計方案的成本進行審核，提出優(yōu)化建議。設計單位根據(jù)評審意見對設計方案進行優(yōu)化，確保設計方案既滿足項目功能要求，又符合成本控制目標。目標成本編制：在設計方案確定后，成本管理部根據(jù)設計圖紙、工程量清單、市場價格信息等資料，編制項目目標成本。目標成本應包括項目各階段的成本控制目標，明確成本責任部門和責任人。目標成本編制完成后，報集團管理層審批。3.項目招投標階段招標文件編制：工程管理部、成本管理部等部門根據(jù)項目目標成本和設計圖紙，編制招標文件。招標文件應明確招標范圍、技術要求、評標標準、合同條款等內(nèi)容，對工程造價的計價方式、結(jié)算辦法等進行約定。成本管理部參與招標文件的審核，確保招標文件中的成本條款合理、明確。投標單位資格審查：市場營銷部會同工程管理部、成本管理部等部門對投標單位進行資格審查，確保投標單位具備相應的資質(zhì)和業(yè)績，能夠滿足項目要求。評標與定標：成立評標委員會，按照招標文件規(guī)定的評標標準進行評標。評標過程中，成本管理部對投標報價進行分析和評審，提出評標意見。定標后，簽訂合同，合同價應控制在目標成本范圍內(nèi)。4.項目實施階段成本計劃執(zhí)行：各部門按照項目成本計劃和目標成本要求，組織實施項目各項工作。成本管理部定期對項目成本計劃執(zhí)行情況進行檢查和分析，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并采取措施進行調(diào)整。工程變更管理：工程管理部負責工程變更的提出、審核和實施。工程變更發(fā)生后，工程管理部應及時填寫工程變更申請表，詳細說明變更原因、內(nèi)容、對工程進度和成本的影響等。成本管理部會同設計管理部、財務部等部門對工程變更進行評估，審核變更費用，報集團管理層審批。未經(jīng)批準的工程變更不得實施。成本動態(tài)監(jiān)控：成本管理部建立項目成本臺賬，實時記錄項目成本發(fā)生情況。定期對項目成本進行分析，繪制成本曲線，與目標成本進行對比，及時發(fā)現(xiàn)成本偏差并分析原因。對成本偏差較大的項目，及時組織相關部門進行專題研究，制定針對性的成本控制措施。合同管理：財務部、成本管理部等部門負責合同管理，對合同簽訂、執(zhí)行、結(jié)算等環(huán)節(jié)進行全程監(jiān)控。合同簽訂前，應進行合同評審，確保合同條款符合成本管理要求。合同執(zhí)行過程中，嚴格按照合同約定進行付款和結(jié)算，對合同變更和補充協(xié)議進行審核，控制合同成本。5.項目竣工結(jié)算階段竣工結(jié)算準備：項目竣工后，工程管理部組織相關部門進行竣工結(jié)算準備工作，包括收集整理竣工資料、核實工程量、清理現(xiàn)場等。成本管理部會同財務部等部門對竣工結(jié)算資料進行審核，確保資料完整、準確。竣工結(jié)算編制：施工單位按照合同約定和相關規(guī)定編制竣工結(jié)算報告，報建設單位審核。成本管理部對竣工結(jié)算報告進行審核，重點審核工程量計算、計價方式、取費標準、合同執(zhí)行情況等內(nèi)容，對結(jié)算費用進行嚴格控制。竣工結(jié)算審核與定案：建設單位組織相關部門對竣工結(jié)算報告進行審核，必要時可委托具有資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)進行審核。審核通過后，辦理竣工結(jié)算定案手續(xù)，作為項目成本結(jié)算的依據(jù)。項目成本核算與分析：項目竣工結(jié)算完成后，成本管理部會同財務部進行項目成本核算，編制項目成本決算報告。對項目成本管理工作進行全面總結(jié)和分析，評估成本管理目標的完成情況，總結(jié)經(jīng)驗教訓，為后續(xù)項目成本管理提供參考。四、項目成本核算1.核算對象項目成本核算應以獨立編制概算或施工圖預算的單項工程為核算對象，對同一建設項目中結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的多個單項工程，可合并為一個核算對象。2.核算內(nèi)容項目成本核算應包括土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等各項成本費用。具體核算內(nèi)容如下：土地成本：包括土地出讓金、土地征用及拆遷補償費、土地契稅等。前期工程費：包括項目前期規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、三通一平等費用。建筑安裝工程費：包括建筑工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。建筑工程費包括基礎工程、主體工程、屋面及防水工程、外墻面工程等費用；安裝工程費包括電氣安裝工程、給排水及采暖工程、通風與空調(diào)工程、智能化工程等費用；裝飾裝修工程費包括室內(nèi)外裝飾裝修工程費用。基礎設施費：包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、污水處理、垃圾處理等基礎設施建設費用。公共配套設施費：包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、行政管理和社區(qū)服務等公共配套設施建設費用。開發(fā)間接費：包括項目管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用。3.核算方法項目成本核算應采用制造成本法，按照權責發(fā)生制原則進行核算。成本核算應設置成本核算賬戶，按照成本核算對象和成本項目進行明細核算。成本核算過程中，應及時記錄各項成本費用的發(fā)生情況，定期進行成本結(jié)算和成本分析。五、項目成本分析與考核1.成本分析定期成本分析：成本管理部每月對項目成本進行分析，編制成本分析報告。分析報告應包括項目成本概況、成本偏差分析、成本趨勢預測、成本控制措施建議等內(nèi)容。通過成本分析，及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，為成本控制提供決策依據(jù)。專項成本分析：針對項目成本管理中的重點、難點問題，如重大工程變更、成本超支等，組織專項成本分析。專項成本分析應深入剖析問題產(chǎn)生的原因，提出針對性的解決方案和改進措施，確保項目成本得到有效控制。成本分析方法：成本分析可采用比較分析法、比率分析法、因素分析法等方法。比較分析法是將實際成本與目標成本、預算成本、同類項目成本等進行比較，分析成本差異；比率分析法是通過計算成本相關指標的比率，如成本利潤率、成本降低率等，分析成本效益情況；因素分析法是通過分析影響成本的各個因素，確定各因素對成本的影響程度，找出成本管理的關鍵因素。2.成本考核考核指標：建立項目成本考核指標體系，包括成本降低額、成本降低率、目標成本完成率等指標。成本降低額是指項目實際成本與目標成本之間的差額；成本降低率是指成本降低額與目標成本的比率；目標成本完成率是指項目實際成本與目標成本的比率。考核周期：項目成本考核按季度進行，對項目各部門和責任人的成本管理工作進行考核評價。考核方式：成本管理部會同人力資源部等部門對項目成本考核指標完成情況進行統(tǒng)計和分析，根據(jù)考核結(jié)果對項目各部門和責任人進行獎懲。對成本管理工作表現(xiàn)優(yōu)秀的部門和個人，給予表彰和獎勵；對未完成成本考核指標的部門和個人，進行批評教育，并視情節(jié)輕重給予相應的處罰。六、項目成本管理信息化1.信息化平臺建設集團建立統(tǒng)一的項目成本管理信息化平臺，實現(xiàn)項目成本數(shù)據(jù)的集中管理和共享。信息化平臺應具備成本預算編制、成本核算、成本分析、成本監(jiān)控、合同管理、報表生成等功能模塊，為項目成本管理提供便捷、高效的工具支持。2.數(shù)據(jù)采集與錄入各部門應按照成本管理信息化平臺的要求，及時、準確地采集和錄入項目成本相關數(shù)據(jù)。成本管理部負責對采集到的數(shù)據(jù)進行審核和整理，確保數(shù)據(jù)的真實性、完整性和準確性