商業(yè)地產(chǎn)基礎知識共享剖析商業(yè)地產(chǎn)基礎知識共享剖析商業(yè)地產(chǎn)基礎知識共享剖析如今我們要做什么？蛻變一：

改變身份置業(yè)參謀老板〔老板娘〕、老板他娘蛻變二：改變思維住宅思維商業(yè)思維1、具備投資分析的頭腦，理解投資客的心；理解并能詳細分析物業(yè)的商業(yè)價值所在2、商鋪的推銷，主要先表達在分析“風險〞與“收益〞的關系。在確保“風險〞小的前提下，再來給客戶分析實際“收益“。商業(yè)地產(chǎn)根底知識分享目錄：商業(yè)地產(chǎn)的根本概念一商業(yè)地產(chǎn)的分類二商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別三如何進展商業(yè)定位五商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利形式及五大贏利要點四7商業(yè)地產(chǎn)的根本概念一商業(yè)地產(chǎn)最抽象的定義——就是為商品流通/商務及休閑活動提供建筑載體8個人定義〔適用于中國大陸〕：商業(yè)地產(chǎn)，就是采取優(yōu)選的商業(yè)投資組合形式，整合各業(yè)態(tài)商業(yè)資源，為商品交易、商務及休閑活動提供適宜的建筑載體，并通過持續(xù)的運營，不斷進步物業(yè)估值，在適宜時機退出的過程。——并無科班的定義狹義概念——retailrealestate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活效勞類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產(chǎn)，什么是“商業(yè)地產(chǎn)〞？9選址及獲取土地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)類似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設計、施工等招商招商是一個把商業(yè)建筑“填滿〞的過程，但操作過程遠不是直觀上這么簡單，后文還將闡述運營管理招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路退出機制商業(yè)地產(chǎn)本質上不是開發(fā)，而是投資，建立退出機制，整個產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完好根據(jù)公司戰(zhàn)略需要，在通過運營進步估值程度后，選擇適當時機和適當渠道退出商業(yè)地產(chǎn)五大模塊10通俗定義：多個相鄰商業(yè)體〔包括商鋪、酒店、寫字樓等〕組成的區(qū)域什么是“商圈〞？北京的商圈11例：重慶公司I地塊工程商圈范圍本案3km金開大道渝長高速金渝大道金山大道經(jīng)開區(qū)管委會鴛鴦立交金渝立交人和立交商圈，未必是個圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素線內(nèi)所圈范圍為實際商圈工作定義：商業(yè)效勞所可以覆蓋的地域什么是“商圈〞？12商圈的輻射三層次〔以10萬平米左右的購物中心為例〕商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析核心商圈，也稱“第一商圈〞，包括了商業(yè)周邊消費者步行忍受力范圍內(nèi)的區(qū)域，對于萬科那些位于住宅區(qū)的工程來說，第一商圈是我們需要親密關注的各個城市、甚至各個區(qū)域的居民消費習慣都不一樣，步行、騎車、開車出行購物消費的忍受極限是不同的，需要根據(jù)調研結果來詳細劃分因工程不同，核心、次級、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占比例都不一樣邊緣商圈有更豐富的變化，假如是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會延續(xù)很遠，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征13居住人口〔數(shù)量、構造、收入、消費習慣〕辦公人口〔數(shù)量、構造、收入、行業(yè)、個人和商務消費習慣〕客流導入〔與周邊商圈的關系〕競爭關系〔商圈內(nèi)競品的數(shù)量、分布、招商資源的競爭、客戶競爭〕業(yè)態(tài)構造〔商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關系，和其他商圈的關系〕交通〔吸引客流的根底條件〕其他公共設施配套〔醫(yī)院、學校、政務機關、工業(yè)園區(qū)等〕如何認識和研究一個綜合商業(yè)工程的商圈——認知維度14商業(yè)地產(chǎn)的分類二15健身效勞及休閑功能商業(yè)地產(chǎn)〔健身中心、美容院、SPA〕專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)〔專業(yè)批發(fā)市場、商貿(mào)城，如義烏小商品批發(fā)市場〕居住以及辦公用商業(yè)地產(chǎn)〔寫字樓、酒店式公寓、產(chǎn)權式酒店、老年公寓〕餐飲功能房地產(chǎn)〔大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店〕娛樂功能商業(yè)地產(chǎn)〔電影城、娛樂城、KTV〕零售功能商業(yè)地產(chǎn)〔百貨商場、商業(yè)街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL〕按照行業(yè)類別分類16超區(qū)域型——輻射范圍達10公里以上，超出本地“片區(qū)〞或“區(qū)域〞；總建筑面積10-15萬平方米，主力店如大型百貨公司、大型超市或批發(fā)店1-3家，多個次主力店，商圈人口＞50萬超級型——這就是傳說中的超級購物中心或者superMall了。建筑面積通常在20-50萬平方米，至少3-5家大型主力店，如百貨、超市、家居等，商圈人口輻射幾百萬甚至千萬人不等，輻射范圍通常包括本城市全部以及周邊城市區(qū)域型——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業(yè)中心較遠的區(qū)域，輻射范圍可達8公里，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口在10-25萬人，主力店為大型超市或百貨店，至少包括4-5個次主力店社區(qū)型——輻射范圍≤3公里，總建筑面積≤5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店為標超或大型超市，根據(jù)情況也可能包含影院、電器賣場、體育用品賣場、兒童主題等多個次主力店鄰里型——輻射范圍≤1公里，總建筑面積≤2萬平方米，商圈內(nèi)人口≤5萬，主力店為中型超市或標超或餐飲主力店按照市場輻射范圍分類目的地型——依賴目的性消費業(yè)態(tài)如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，輻射范圍難以詳細界定，主力客群大都在工程所屬區(qū)域之外，甚至是外地、呈現(xiàn)“飛地〞特征。注：1、以上分類均按照獨立商業(yè)工程一般區(qū)位來界定。假設某商業(yè)工程處于CBD、傳統(tǒng)集群商圈、地鐵及公交系統(tǒng)主要節(jié)點出入口這些特殊地段，則輻射范圍及輻射人口會大幅度增加2、以上商業(yè)面積指狹義商業(yè)面積，不包括同樣占用商業(yè)指標的寫字樓、酒店等3、不同城市消費力、交統(tǒng)統(tǒng)達性、人口密度差異很大，不可將以上標準僵化處理17社區(qū)〔Neighborhood〕型商業(yè)舉例深圳四季花城商業(yè)街深圳萬科城商業(yè)街注：深圳萬科城商業(yè)面積達3萬平米，相對于其效勞輻射鄰里商圈的定位，面積稍嫌過量18社區(qū)〔Community〕型商業(yè)舉例上海瑞虹生活廣場，商業(yè)面積28000平米19區(qū)域〔Regional〕型商業(yè)舉例上海大拇指廣場，商業(yè)面積6萬平米20超區(qū)域〔SuperRegional〕型商業(yè)舉例北京西單大悅城，商業(yè)面積萬平米西單大悅城在業(yè)態(tài)組合上以形象店、主力店、餐飲、音像休閑廣場、科技廣場與電影院組成。其中地下二層到五層以零售為主，包括形象店與主力店，ZARA、Bestseller、Sephora等350多個知名品牌進駐大悅城，其中30余個品牌是首次落戶北京。讓大悅城成為時尚風向標。

除了工程中的美食城外，特色餐飲旗艦店也是大悅城引以為豪的因素之一，整個六層至八層全部為餐飲旗艦店，占到商戶的30%。九層為全國最大的7000多平米的FAB音像休閑廣場；十、十一層則是全國最大的數(shù)碼影院，13個廳，1800個座位。而回遷的西單科技廣場設在購物中心的五層。21超級型〔SuperMall〕商業(yè)舉例MallofAmerica美國最大的購物中心。建筑面積39萬㎡〔一期〕，商業(yè)面積萬㎡，入駐商戶超過520家，停車位20000個，正職員工11000名22目的地〔Destination〕型商業(yè)舉例TempeMarketplace位于亞利桑那州，營業(yè)面積12萬㎡，以娛樂休閑為主題吸引顧客前來消費購物，是新近流行的Retail&EntertainmentDestination業(yè)態(tài)的代表。每年接待客戶2000萬人次。零售品牌包括：Barnes&Noble,JCPenney,GAP,BestBuy,OldNavy,GbyGuess,Target；餐飲品牌包括：CaliforniaPizzaKitchen,Lucille’sSmokehouseBar-B-Que,CadillacRanch,MariaMaria,KabukiJapaneseRestaurant,TheKegSteakhouse&Bar；另有體育運動、安康護理、休閑娛樂、家居等多個主題消費場所。23專業(yè)市場商業(yè)舉例〔個人認為可歸類于目的地型商業(yè)〕義烏·中國小商品城坐落于浙江省義烏市，創(chuàng)立于1982年，現(xiàn)擁有營業(yè)面積400余萬平方米，由國際商貿(mào)城、篁園市場、賓王市場三個市場簇群組成，商位萬個，從業(yè)人員20萬多，日客流量20多萬人次，是全球最大的小商品批發(fā)市場。24底商集中商業(yè)〔寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進深超過40米，整體性較好，需分割出數(shù)百平米以上大鋪〕獨立集中商業(yè)〔獨立占地、零售、娛樂為主的純商業(yè)，層數(shù)通常在1-6層，整體性較強，可以是商業(yè)街區(qū)和集中商業(yè)的搭配〕城市綜合體〔工程統(tǒng)稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態(tài)〕商業(yè)街區(qū)〔2條以上商業(yè)街的組合或Block街區(qū)建筑形式商業(yè)〕商業(yè)街〔2排街鋪之間圍合，形成相對獨立的街道〕街鋪〔分分布局，沿街擺放、進深較短〔單排鋪，進深不大于30米〕，最高不超過3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間〕按照物業(yè)形態(tài)分類注：BLOCK是5個單詞的縮寫：Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。建筑特點：1、建筑高度相對較矮，沒有壓抑感；2、以BLOCK為主要居住單元；3、道路尺度科學宜人，生活氣氛濃重；4、豐富的商業(yè)配套和休閑配套,以及富有情調的景觀。25商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)的區(qū)別三26規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關系不同住宅開發(fā)的理論根底是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅的本質是商品，商業(yè)的本質是有長期收益權的金融工具——住宅定位的根據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的根據(jù)是投資和金融理論商業(yè)定價的直接根據(jù)是租金及其預期上升空間——和住宅不同的定價模型：資產(chǎn)定價模型VS市場供需模型；商鋪售價的定價根底是租金，租金有上升空間，售價才會有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功——商業(yè)運營的“馬太效應〞非常明顯；不能整體運營成功的商業(yè)，會逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運營不成功，會帶來長期的宏大負面影響〔沈陽萬達廣場因運營失敗，不得不拆掉重建〕；即使是銷售型的商業(yè)，假如將來整體運營不成功，也必將引起廣泛的社會問題〔如，沈陽等幾處一、二代萬達廣場群訴及造成宏大社會影響的事件〕商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同理論根底不同客戶不同27商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領域商業(yè)效勞的客戶規(guī)模遠大于住宅業(yè)主——一般來說，單個小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個3-4萬平米商場的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主需要研究投資者需求——除了個人投資者，還要研究機構投資者；機構投資者的需求不同于個人投資者，如，機構投資者往往對整體運營的寫字樓比較感興趣需要研究各業(yè)態(tài)商家——商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關系不同理論根底不同客戶不同28規(guī)劃設計決定商業(yè)地產(chǎn)工程的存亡業(yè)態(tài)組合紛繁復雜，規(guī)劃設計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而確保開發(fā)工程——大型商業(yè)地立工程業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復雜，各種人流、物流、程度及垂直交通、消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足將來大量商家的需求〔特別是可視性和可達性〕以獲得最大的商業(yè)利益，進而為開展商獲得最大的出租和出售回報，是規(guī)劃設計至關重要的問題。招商前置——各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設計必須在招商的根底上進展并伴隨著整個招商過程，才能防止因規(guī)劃設計不當帶來的投資損失。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關系不同理論根底不同客戶不同29商業(yè)地產(chǎn)工程的選址過程更嚴謹；商業(yè)地產(chǎn)的調研比住宅復雜；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對性；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關系不同理論根底不同客戶不同30商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場調研工程定位規(guī)劃設計銷售組織營銷籌劃招商或銷售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關鍵經(jīng)濟環(huán)境分析和生活構造研究區(qū)域構造調查與城市開展規(guī)劃研究商業(yè)開展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)構造、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場調查與分析典型性調查與研究地區(qū)將來商業(yè)地產(chǎn)供給量分析消費者消費行為調查與研究工程立地條件研究商圈確實定和研究目的市場定位目的消費群定位目的投資小業(yè)主定位目的經(jīng)營客戶定位工程經(jīng)營特色定位工程經(jīng)營方式定位工程業(yè)態(tài)定位工程功能定位工程規(guī)模定位工程形象定位整體規(guī)劃設計建筑風格與立面設計商鋪構造與內(nèi)部分割方案根據(jù)業(yè)態(tài)不同的商鋪功能設計景觀設計方案交通組織設計方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關鍵宏觀市場調研微觀市場調研、供需分析消費者調研競品分析形象定位市場定位目的客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設計建筑風格與立面設計戶型設計景觀設計銷售團隊組建營銷方式多樣化銷售團隊組建招商團隊組建以活動營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主交樓持續(xù)經(jīng)營31區(qū)別1：商鋪定位首先要界定最終用處商業(yè)最終用處的形式及其組合較多，如全部長期持有、分散出售、整體運營最終整體出售、部分出售部分持有等等，用處不同，產(chǎn)品形態(tài)也不同，因此需要首先界定商業(yè)定位和住宅定位的區(qū)別區(qū)別2：商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營至關重要，是定位的立論根底無論銷售與否，判別定位是否得當?shù)淖钪匾獦藴适恰煞窨沙掷m(xù)經(jīng)營區(qū)別3：商業(yè)定位的結果是界定效益最大化的業(yè)態(tài)組合區(qū)別4：與住宅相比，商業(yè)定位更接近于定制消費同業(yè)態(tài)商家對于商鋪的需求除面積、位置不同外，其他要求根本一樣理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有較為明確的意向區(qū)別5：商業(yè)定位不是一次性工作商業(yè)定位需要后期運營才能保證真正落地再好的商業(yè)定位，2-3年，最長5年即必須進展調整，以適應新的市場環(huán)境32租金收入自營收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復雜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權益關系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟效益根本模型住宅開發(fā)經(jīng)濟效益產(chǎn)生模型總銷售收入〔銷售額〕總本錢利潤總收入總本錢利潤投資者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的不同規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關系不同理論根底不同客戶不同33商業(yè)地產(chǎn)的三種贏利形式及五大贏利要點四34只租不售只售不租又租又售，且租且售SOHO地產(chǎn)09年以前的萬科六佰本大成國際購物中心萬象城中糧大悅城贏利形式：在“租〞和“售〞之間進展選擇注：“殺豬派〞原來是沈陽萬達廣場事件后業(yè)內(nèi)送給萬達的“昵稱〞，不過萬達如今偏好養(yǎng)魚了。35三種商業(yè)地產(chǎn)的盈利形式比照36端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制商業(yè)地發(fā)開發(fā)商要具備長線贏利的心態(tài)：成功商業(yè)地產(chǎn)的利潤遠遠高于住宅開發(fā)的利潤商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應具備正視風險的心態(tài)：商業(yè)物業(yè)長期運營管理中存在的風險也遠比住宅開發(fā)來得更大，因此需要有長期經(jīng)營、持續(xù)人力物力投入的打算，不要期望輕松收獲長線贏利與正視風險，就是應了“說得容易做到難〞的老話商業(yè)地產(chǎn)贏利要點37商業(yè)地產(chǎn)贏利要點消費需求得到便捷滿足開發(fā)商投資者經(jīng)營者消費者管理者城市形象、政績、稅收增長、就業(yè)租金收入和估值的增長挖掘客戶潛力，實現(xiàn)盈利和現(xiàn)金流穩(wěn)定，保證將來開展客流穩(wěn)定增長、平衡消費者和商家政府商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利益共同體端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制38商業(yè)地產(chǎn)贏利要點產(chǎn)品設計要以最終使用者的要求為準需要事先對商家進展調研、征求意見，對產(chǎn)品有特殊要求的業(yè)態(tài)盡可能提早簽訂意向書商業(yè)建筑開發(fā)周期長，招商存在競爭，要先下手為強商家對消費者的理解比我們深化，開發(fā)商的信心根底是商家的信心不當家不知柴米油鹽貴。商家成功是整個商業(yè)物業(yè)成功的根底。端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制39商業(yè)地產(chǎn)贏利要點綜合商業(yè)主題定位的自主性是商業(yè)才能的集中表達，也是將來商業(yè)物業(yè)研發(fā)才能的根底包括市場定位、客戶定位、業(yè)態(tài)定位主題定位會隨著市場變化而不斷優(yōu)化調整，這是對運營管理才能的考驗端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制40商業(yè)地產(chǎn)贏利要點選擇適宜時機退出，是中國商業(yè)地產(chǎn)運營鏈條必須解決的最后一個問題退出機制是進步工程IRR程度的關鍵可選擇的退出機制有：發(fā)行REITs、投行或基金收購、分拆后IPO、股權交易、資產(chǎn)置換、整售、散售等端正心態(tài)一榮俱榮招商前置主題定位退出機制41如何進展商業(yè)定位五如何進展商業(yè)市場定位如何進展商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進展商業(yè)價格定位42如何進展商業(yè)市場定位工程立地條件研究工程經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活構造研究區(qū)域城市構造調查與城市開展規(guī)劃調查商業(yè)開展規(guī)劃和政策研究輻射區(qū)域〔商圈〕確實定和商圈構造分析競品及消費者分流、招商資源競爭性研究市場定位的推導思路本案市場定位＋＋＋＋＋43[工程立地條件研究]工程根本指標——與北美洲和歐洲相比，中國商業(yè)用地地塊相對較小、容積率較高，加上一些限高等因素，商業(yè)設計很考驗功夫；有些城市對于用地性質分類更細，要特別注意，如北京，寫字樓和零售商業(yè)的用地是有區(qū)別的。道路類別研究——依用處分交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道，如王府井大街商業(yè)干道，朝外大街兼具商業(yè)干道和交通干道雙重功能，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道；交通易達性研究——是否有障礙物〔如交通欄隔〕，消費人群本工程的車行和人行來外部交通動線；周邊環(huán)境和目前商業(yè)設施研究——類似我們的競品研究，但也不完全一樣。對于商業(yè)來說，“扎堆〞往往是個好事。宜利用可借鑒資源，進展業(yè)態(tài)錯位或互補性經(jīng)營，共享客流；如何進展商業(yè)市場定位44[工程經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活構造研究]總人口及地區(qū)人口構造、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入程度、消費程度等GDP開展狀況及產(chǎn)業(yè)構造情況政策分析〔城市開展規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃、商業(yè)相關政策〕全社會消費品零售總額全市商業(yè)增加值城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額開發(fā)任何一個工程都涉及經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)工程，其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟開展和政策的影響更大。如何進展商業(yè)市場定位45[區(qū)域城市構造調查與城市開展規(guī)劃調查]公共設施狀況交通體系狀況道路狀況、通行量城市性質與功能特點各項城市的機能城市規(guī)劃如何進展商業(yè)市場定位46[商業(yè)開展規(guī)劃和政策研究]城市商業(yè)開展目的城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃商業(yè)流通領域的主管部門是商務部〔局〕系統(tǒng)，娛樂休閑業(yè)態(tài)的主管部門是文化部〔局〕，需要加強親密的聯(lián)絡，以獲得必要的政府資源相關部委〔發(fā)改委、商務部〕對于商業(yè)，特別是社區(qū)型商業(yè)會出臺相應標準性文件；建立主管部門、商務局會對有關商業(yè)的規(guī)劃、設計制定一些標準；所在城市商務局會根據(jù)國家十一〔二……〕五規(guī)劃，制定相應的中期商業(yè)開展規(guī)劃如何進展商業(yè)市場定位47[輻射區(qū)域確實定和零售業(yè)構造研究]地區(qū)間的銷售動向商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況業(yè)種間的銷售動向大型主力店的動向以上綜合反映的各項指標和內(nèi)容為工程的市場定位、業(yè)態(tài)設計、經(jīng)濟效益預測提供定性的參考分析。如何進展商業(yè)市場定位48[競品及典型性案例研究]規(guī)模客流量提供的產(chǎn)品或效勞、收益情況交通來源優(yōu)劣和優(yōu)勢從以上幾個方面分析其現(xiàn)狀及構造特點，以便做競爭分析，進展差異化的定位，同時提煉出本工程可借鑒和需要躲避的因素。重點在于能否“借力打力〞，共享客流。如何進展商業(yè)市場定位49[消費者消費行為的調查與研究]人口構造消費程度消費行為分析收入程度交通和出行方式通過以上方面對消費者消費行業(yè)進展定量和定性研究。如何進展商業(yè)市場定位50市場定位傳達的是工程的精華、工程的宗旨籠統(tǒng)說，或通俗地說，定位手法有兩大風格穩(wěn)健定位VS品牌定位穩(wěn)健〔群眾化〕定位法：該定位方式可以獲得穩(wěn)定收益，市場風險小。適用于兩種情況：1、區(qū)位相對較好，所在地有足夠消費群；2、沒有劇烈競爭；3、公司傾向采取穩(wěn)健的經(jīng)營策略——先存活，以后根據(jù)市場情況再優(yōu)化調整業(yè)態(tài)品牌〔特色化〕定位法：表如今兩方面：特色主題、特色效勞。該定位方式市場風險較大，但一旦成功，較易形成品牌，具備不可替代性，從而具有競爭力。適用于兩種情況：1、C、T類土地，本地消費群體缺乏；2、商圈內(nèi)競爭劇烈，不得不采取互補經(jīng)營策略；3、爭創(chuàng)品牌的工程如何進展商業(yè)市場定位51如何進展商業(yè)定位五如何進展商業(yè)市場定位如何進展商業(yè)業(yè)態(tài)定位如何進展商業(yè)價格定位52如何進展商業(yè)業(yè)態(tài)定位商業(yè)地產(chǎn)工程的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場條件的變化，工程的業(yè)態(tài)組合會發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過一個陣痛期。53初步業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)工程所輻射的商圈消費群的特性，消費習性及潛力后，評選集客力強且具市場競爭力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調查消費者意見調查需求面調查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)工程所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結果，選出商業(yè)機能較強的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國內(nèi)外標桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達到績效相互補充的功能。國內(nèi)外標桿項目經(jīng)驗參照如何進展商業(yè)業(yè)態(tài)定位54工程初步經(jīng)營業(yè)態(tài)比例試算方法：供給面商圈各業(yè)態(tài)營業(yè)額的比例，與需求面的消費者最常去的業(yè)態(tài)的消費比例，再加上消費者最希望增加業(yè)態(tài)的消費金額的比例，三項比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)工程業(yè)態(tài)