湖南省物業服務收費管理辦法湘價服76?一、總則（一）目的與依據為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》《物業管理條例》等法律法規及國家有關規定，結合我省實際，制定本辦法。本辦法旨在加強對物業服務收費的管理，維護物業服務市場秩序，促進物業服務行業健康發展，確保物業服務質量與收費水平相適應，為業主創造良好的居住和使用環境。（二）適用范圍本辦法適用于本省行政區域內物業服務收費及其監督管理活動。物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主所收取的費用。無論是住宅物業、商業物業還是其他類型的物業，只要在本省范圍內，其物業服務收費均需遵循本辦法的規定。（三）基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。合理原則要求物業服務收費標準應根據物業服務的實際成本、市場行情以及合理的利潤空間來確定，避免過高或過低收費。公開原則強調物業服務企業應將收費項目、標準、計費方式等向業主公開，接受業主監督。費用與服務水平相適應原則確保業主所支付的費用能夠獲得相應質量和水平的物業服務，物業服務企業提供的服務應與其收取的費用相匹配。二、物業服務收費的定價形式（一）政府指導價1.實行政府指導價的范圍納入政府指導價管理的物業服務收費，是指普通住宅（不含別墅）的前期物業服務收費。普通住宅是指按照國家和地方住宅設計標準建造的，供居民居住使用的住宅。別墅因其物業服務需求和成本與普通住宅有較大差異，不納入政府指導價管理范圍。2.定價依據與程序政府指導價的制定，應當根據不同類型住宅的物業服務成本、法定稅費以及合理利潤等因素確定，并適時進行調整。定價程序一般包括成本監審、價格聽證、專家論證、集體審議等環節。價格主管部門會同房地產行政主管部門通過對物業服務企業成本進行審核，結合市場情況和社會承受能力，制定合理的收費標準，并向社會公布。（二）市場調節價1.適用范圍除實行政府指導價的物業服務收費外，其他物業服務收費實行市場調節價。這包括別墅、非住宅物業以及業主大會成立后，由業主大會與業主大會選聘的物業服務企業在物業服務合同中約定的物業服務收費等。2.定價機制實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據服務內容、服務質量、服務成本等因素，在物業服務合同中自主約定價格。業主和物業服務企業在定價過程中應遵循公平、公正、自愿、協商一致的原則，充分考慮市場行情和自身實際情況，確保定價合理、透明。三、物業服務收費的構成與標準（一）物業服務成本構成物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.人員費用物業服務企業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。包括基本工資、獎金、津貼、補貼等，以及企業按照國家規定為員工繳納的養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險和生育保險等社會保險費用，還有根據國家規定提取的職工福利費、工會經費、職工教育經費等。2.物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用物業共用部位、共用設施設備的維修保養費用、運行能耗費用等。共用部位如建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備如電梯、消防設施、給排水系統、供電系統、照明系統、通風與空調系統等。3.綠化養護費用小區內綠化植物的養護、澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等費用。4.清潔衛生費用物業管理區域內公共區域的清潔保潔、垃圾清運等費用。包括樓道、電梯轎廂、停車場、道路、廣場等區域的清掃保潔，以及垃圾的收集、運輸和處理費用。5.秩序維護費用物業管理區域內的安全防范、秩序維護等費用。如保安人員的工資、巡邏設備購置與維護費用、門禁系統運行費用等。6.辦公費用物業服務企業用于日常辦公的費用，包括辦公用品、水電費、通訊費、交通費等。7.物業管理企業固定資產折舊物業服務企業擁有的辦公設備、交通工具、通訊設備等固定資產的折舊費用。8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用為物業共用部位、共用設施設備購買財產保險以及為物業管理區域內公眾責任購買保險的費用。9.經業主同意的其他費用業主同意由物業服務企業開展的其他服務項目所產生的費用，如社區文化活動費用等。（二）政府指導價標準1.不同等級物業服務對應的收費標準根據物業服務的質量和水平，將物業服務分為不同等級，如一級、二級、三級等。各等級物業服務收費標準如下：一級物業服務標準對應的收費標準一般較高，其服務內容涵蓋全面、細致，對人員配置、設施設備維護、環境衛生管理等方面要求嚴格，能夠提供高品質的物業服務。二級物業服務標準收費適中，服務質量和要求處于中等水平，能滿足大多數業主的基本需求。三級物業服務標準收費相對較低，主要提供基礎性的物業服務，側重于保障物業管理區域的正常秩序和基本環境衛生等。具體收費標準由各地價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際情況制定，并適時調整。2.影響收費標準的因素收費標準會受到多種因素影響，如物業類型（多層住宅、高層住宅等）、地理位置（城市中心區域、郊區等）、物業服務企業品牌等。一般來說，高層住宅由于其設備設施維護成本較高、管理難度較大，收費標準可能會高于多層住宅；城市中心區域土地成本高，物業服務成本也相應增加，收費標準會相對較高；知名品牌的物業服務企業通常收費也會稍高，因其在服務質量和管理水平上更有保障。（三）市場調節價的確定1.合同約定的要點實行市場調節價的物業服務收費，業主與物業服務企業應當在物業服務合同中明確約定收費項目、收費標準、計費方式、計費起始時間、合同期限、服務內容、服務標準以及違約責任等內容。收費項目應詳細列出各項服務對應的收費明細，避免模糊不清；收費標準要明確具體金額或計算方式；計費方式可按面積、戶數等計算；計費起始時間和合同期限要清晰界定；服務內容和標準應具體、可衡量，以便雙方明確權利義務。2.價格調整機制物業服務合同中應約定價格調整的條件、程序和方式。價格調整條件可設定為成本變動達到一定比例、服務內容增加或減少等；調整程序一般包括物業服務企業提出申請、提供成本變動等相關證明材料、業主大會或相關業主決策等環節；調整方式可約定按一定比例調整、按市場行情調整等。四、物業服務收費的計費方式（一）包干制1.定義與特點包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。其特點是物業服務企業的收入相對穩定，有利于企業進行成本控制和預算管理。企業需要自行承擔經營風險，如果成本控制得當，可能獲得一定利潤；反之，如果成本超支，可能導致虧損。2.費用結算與管理物業服務企業按照與業主約定的收費標準收取費用后，自行安排資金用于物業服務的各項支出。在費用結算方面，企業應定期向業主公布收支情況，接受業主監督。一般每年或每半年公布一次，內容包括收入明細、成本支出明細、利潤或虧損情況等。（二）酬金制1.定義與特點酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。特點是物業服務企業的收入與服務成本相對分離，業主對資金使用有更多的知情權和監督權。企業按照約定比例提取酬金，資金使用情況需定期向業主公布，便于業主了解資金去向。2.費用結算與管理物業服務企業應當定期向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主可以通過業主大會等形式對物業服務資金的使用進行監督和審議。在費用結算時，先從預收的物業服務資金中扣除約定的酬金，剩余資金用于物業服務支出。如有結余，歸業主所有；如有不足，由業主承擔。五、物業服務收費的相關規定（一）物業服務費的收取1.起始與終止時間已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。物業服務費的起始時間一般為業主辦理入住手續后。辦理入住手續時，業主應與物業服務企業簽訂物業服務協議，明確開始計費的時間。終止時間為物業服務合同終止之日。物業服務合同期滿后，業主大會未作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同繼續有效，服務費用按照原合同約定標準執行。2.繳費方式業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。繳費方式可以多樣，包括現金繳納、銀行轉賬、網上支付等。物業服務企業應提供便捷的繳費渠道，并在物業管理區域內顯著位置公布繳費方式、繳費時間、繳費地點等信息。（二）空置房物業費1.政策規定納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。業主辦理入住手續后長期（連續六個月以上）未入住的空置物業及入住后長期未使用的空置物業，業主應向物業服務企業書面備案，按規定或約定服務標準的70%交納空置物業費。2.目的與合理性空置房物業費政策的目的是平衡物業服務企業成本與業主權益。一方面，物業服務企業仍需對空置房所在區域提供基本的物業服務，如保安巡邏、設備設施維護等，會產生一定成本；另一方面，給予一定優惠也是考慮到業主實際使用情況，避免過高收費給業主造成不合理負擔。（三）停車服務收費1.室內外停車場收費規定室內停車場收費應按照物價部門核定的標準執行。一般來說，室內停車場收費標準會根據停車場的位置、設施設備條件等因素制定。收費可分為計時收費和包月收費等方式。室外停車場收費同樣要符合物價部門規定，對于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，其收益歸業主所有。物業服務企業利用這些場地收取停車費，應將收益主要用于補充專項維修資金、改善共用設施設備等，不得挪作他用。2.臨時停車與固定停車收費差異臨時停車收費一般按小時計費，收費標準相對較高，以滿足臨時停車需求。固定停車收費可根據不同類型車輛、停放時長等因素制定不同標準。例如，對于業主長期停放的車輛，可給予一定優惠政策，如包月收費標準低于臨時停車累計費用等，鼓勵業主辦理固定停車手續，便于停車場管理。（四）代收費用規定1.物業服務企業代收費用的原則物業服務企業接受委托代收水、電、氣、通訊、有線電視等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。代收費用應遵循自愿原則，業主有權自行選擇繳費方式和渠道，物業服務企業只是提供代收服務，不應從中獲利。2.費用公示與結算物業服務企業應在物業管理區域內顯著位置公示代收費用的項目、標準、收費主體等信息。定期與相關部門進行費用結算，并向業主公布結算情況。結算周期可根據實際情況確定，一般為每月或每季度結算一次，確保費用清晰透明。六、物業服務收費的監督管理（一）價格主管部門職責1.制定政策與標準價格主管部門負責會同房地產行政主管部門制定物業服務收費政策和相關標準，規范物業服務收費行為。通過調研、分析市場情況和成本數據，結合本地實際，制定合理的政府指導價標準，并根據經濟社會發展和市場變化適時調整政策。2.監督檢查價格主管部門依法對物業服務收費進行監督檢查，對違反價格法律法規和本辦法規定的行為進行查處。定期開展物業服務收費專項檢查，檢查內容包括收費標準執行情況、收費公示情況、代收費用管理情況等。對發現的價格違法行為，依法予以警告、罰款等處罰，維護市場價格秩序。（二）業主及業主大會權利1.知情權業主有權了解物業服務收費的相關信息，包括收費標準、服務內容、費用支出情況等。物業服務企業應定期向業主公布這些信息，保障業主的知情權。業主可以通過查看小區公告欄、物業服務企業網站、咨詢物業服務人員等方式獲取相關信息。2.監督權業主大會有權對物業服務企業的服務質量和收費情況進行監督。業主大會可以通過定期召開會議、組織業主代表檢查等方式，對物業服務企業的工作進行評價和監督。如發現物業服務企業服務質量不達標或收費不合理等問題，有權要求其整改，并可通過業主大會決議更換物業服務企業。（三）法律責任1.對物業服務企業違規行為的處罰物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由價格主管部門責令改正，并處以罰款：不按照規定實行明碼標價的，責令改正，并處5000元以下的罰款。違反規定收取服務費用的，責令退還已收取的違規費用，并處以違規收費金額1倍以上3倍以下的罰款。采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的，責令改正，退還已收取的費用，并處以違規收費金額1倍以上3倍以下的罰款。2.對業主欠費行為的處理業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，