某地產(chǎn)成本管理制度?一、總則1.目的為加強(qiáng)公司成本管理，規(guī)范成本核算與控制流程，提高公司經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定本成本管理制度。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理活動(dòng)，包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售及售后等各個(gè)階段。3.基本原則成本效益原則：在成本管理中要權(quán)衡成本與效益的關(guān)系，以最小的成本獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。全面性原則：成本管理涵蓋項(xiàng)目全過(guò)程，包括所有成本要素和參與部門。權(quán)責(zé)對(duì)等原則：明確各部門和人員在成本管理中的職責(zé)和權(quán)限，做到責(zé)任與權(quán)力相匹配。動(dòng)態(tài)管理原則：根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整成本管理策略和措施。二、成本管理組織架構(gòu)及職責(zé)1.成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組組成：由公司高層管理人員組成，包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等。職責(zé)制定公司成本管理戰(zhàn)略和方針政策。審批年度成本預(yù)算和重大成本支出。協(xié)調(diào)解決成本管理中的重大問(wèn)題。2.成本管理部門組成：通常設(shè)成本經(jīng)理、成本主管、成本專員等崗位。職責(zé)負(fù)責(zé)制定和完善公司成本管理制度和流程。編制項(xiàng)目成本預(yù)算、成本計(jì)劃，并監(jiān)督執(zhí)行。進(jìn)行成本核算、成本分析，及時(shí)提供成本信息。參與項(xiàng)目招標(biāo)、合同談判等工作，審核成本條款。監(jiān)控項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決成本偏差問(wèn)題。3.其他部門工程部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程進(jìn)度、質(zhì)量控制，合理安排施工順序，減少返工浪費(fèi)。審核工程變更，評(píng)估變更對(duì)成本的影響，并及時(shí)反饋給成本管理部門。設(shè)計(jì)部門優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在滿足項(xiàng)目功能和品質(zhì)要求的前提下，降低設(shè)計(jì)成本。配合成本管理部門進(jìn)行設(shè)計(jì)概算的編制和審核。采購(gòu)部門負(fù)責(zé)各類物資和服務(wù)的采購(gòu)工作，選擇優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，降低采購(gòu)成本。建立供應(yīng)商評(píng)估體系，定期進(jìn)行供應(yīng)商考核。營(yíng)銷部門制定合理的營(yíng)銷策略，控制營(yíng)銷費(fèi)用支出。提供市場(chǎng)信息，協(xié)助成本管理部門進(jìn)行成本預(yù)測(cè)和分析。三、成本預(yù)算管理1.預(yù)算編制原則以項(xiàng)目為基礎(chǔ)：根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和成本構(gòu)成，編制詳細(xì)的成本預(yù)算。實(shí)事求是：結(jié)合市場(chǎng)行情、歷史數(shù)據(jù)和項(xiàng)目實(shí)際情況，合理預(yù)測(cè)成本。留有余地：考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，預(yù)留適當(dāng)?shù)某杀菊{(diào)整空間。2.預(yù)算編制流程項(xiàng)目啟動(dòng)階段：成本管理部門收集項(xiàng)目相關(guān)資料，會(huì)同各部門制定成本預(yù)算編制大綱。各部門編制：工程、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、營(yíng)銷等部門根據(jù)大綱要求，分別編制本部門的成本預(yù)算。成本管理部門匯總：成本管理部門對(duì)各部門預(yù)算進(jìn)行匯總、審核和平衡，形成項(xiàng)目初步成本預(yù)算。審核與審批：初步預(yù)算提交成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審核，通過(guò)后報(bào)公司總經(jīng)理審批。3.預(yù)算執(zhí)行與監(jiān)控分解下達(dá)：成本管理部門將批準(zhǔn)的成本預(yù)算分解到各部門和各階段，并下達(dá)執(zhí)行。定期監(jiān)控：建立成本預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控機(jī)制，定期（每月或每季度）對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和分析。偏差分析與調(diào)整：如發(fā)現(xiàn)成本偏差，及時(shí)分析原因，采取措施進(jìn)行調(diào)整。對(duì)重大偏差，需報(bào)成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組審批后調(diào)整預(yù)算。四、成本核算管理1.核算對(duì)象與范圍核算對(duì)象：以每個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，對(duì)于規(guī)模較大、周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，可按開發(fā)階段或產(chǎn)品類型進(jìn)行明細(xì)核算。核算范圍：包括土地成本、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程的成本支出。2.成本核算方法成本計(jì)算方法：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和核算要求，選擇合適的成本計(jì)算方法，如品種法、分批法等。費(fèi)用分配方法：對(duì)于共同費(fèi)用，按照合理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，如建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法等。3.核算流程日常數(shù)據(jù)收集：各部門及時(shí)將成本相關(guān)的原始憑證和資料傳遞給成本管理部門，如工程進(jìn)度報(bào)表、采購(gòu)發(fā)票、費(fèi)用報(bào)銷單等。成本歸集與分配：成本管理部門按照成本核算方法，對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行成本歸集和分配，計(jì)算各成本核算對(duì)象的成本。成本核算報(bào)表編制：定期編制成本核算報(bào)表，如成本明細(xì)表、成本匯總表等，反映項(xiàng)目成本構(gòu)成和變動(dòng)情況。成本分析與報(bào)告：對(duì)成本核算結(jié)果進(jìn)行分析，撰寫成本分析報(bào)告，為成本控制和決策提供依據(jù)。五、成本控制措施1.設(shè)計(jì)階段成本控制方案優(yōu)化：組織設(shè)計(jì)招標(biāo)，鼓勵(lì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行多方案比選，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。限額設(shè)計(jì)：明確設(shè)計(jì)限額指標(biāo)，如單方造價(jià)指標(biāo)等，設(shè)計(jì)單位在限額范圍內(nèi)進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下控制成本。設(shè)計(jì)變更管理：嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，變更必須經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審核和批準(zhǔn)，評(píng)估變更對(duì)成本的影響，并及時(shí)調(diào)整成本預(yù)算。2.招標(biāo)采購(gòu)階段成本控制招標(biāo)管理：制定規(guī)范的招標(biāo)流程，選擇合適的招標(biāo)方式，確保招標(biāo)過(guò)程公平、公正、公開。對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審，選擇有實(shí)力、信譽(yù)好、價(jià)格合理的供應(yīng)商和承包商。合同管理：在合同簽訂前，由成本管理部門審核合同條款，重點(diǎn)審核價(jià)格條款、付款方式、結(jié)算辦法等，避免合同風(fēng)險(xiǎn)和成本漏洞。加強(qiáng)合同執(zhí)行過(guò)程中的監(jiān)督和管理，確保合同有效履行。3.施工階段成本控制工程進(jìn)度控制：合理安排工程進(jìn)度，避免因工期延誤導(dǎo)致成本增加。加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)度的跟蹤和監(jiān)控，及時(shí)解決影響進(jìn)度的問(wèn)題。工程質(zhì)量控制：建立質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)施工過(guò)程質(zhì)量監(jiān)督，確保工程質(zhì)量符合標(biāo)準(zhǔn)要求，減少因質(zhì)量問(wèn)題引起的返工和維修成本。現(xiàn)場(chǎng)簽證管理：嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證，簽證必須有充分的理由和依據(jù)，經(jīng)相關(guān)部門審批后方可生效。及時(shí)對(duì)簽證費(fèi)用進(jìn)行核算和控制。4.營(yíng)銷階段成本控制營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理：制定合理的營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算，明確各項(xiàng)營(yíng)銷費(fèi)用的支出標(biāo)準(zhǔn)和范圍。加強(qiáng)對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用的監(jiān)控，確保費(fèi)用支出合理、有效。營(yíng)銷活動(dòng)策劃：策劃營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，充分考慮成本效益原則，選擇性價(jià)比高的營(yíng)銷方式和渠道，提高營(yíng)銷效果。六、成本分析與考核1.成本分析定期分析：每月或每季度進(jìn)行成本分析，對(duì)比實(shí)際成本與預(yù)算成本的差異，分析成本變動(dòng)原因。專項(xiàng)分析：針對(duì)成本管理中的重大問(wèn)題或異常情況，進(jìn)行專項(xiàng)成本分析，提出改進(jìn)措施和建議。分析方法：采用比較分析法、因素分析法、比率分析法等方法進(jìn)行成本分析，為成本控制提供數(shù)據(jù)支持。2.成本考核考核指標(biāo)：建立成本考核指標(biāo)體系，包括成本降低率、成本控制偏差率、目標(biāo)成本完成率等。考核對(duì)象：對(duì)成本管理相關(guān)的部門和人員進(jìn)行考核，如成本管理部門、工程部門、采購(gòu)部門等。考核周期：定期進(jìn)行成本考核，一般為季度或年度考核。考核結(jié)果應(yīng)用：將考核結(jié)果與部門和個(gè)人的績(jī)效掛鉤，對(duì)成本控制優(yōu)秀的部門和個(gè)人進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)成本控制不力的進(jìn)行處罰，激勵(lì)各部門和人員積極參與成本管理。七、成本信息管理1.成本信息收集建立成本信息收集渠道，包括內(nèi)部各部門的報(bào)表、文件、合同等，以及外部市場(chǎng)價(jià)格信息、行業(yè)動(dòng)態(tài)等。明確信息收集的責(zé)任部門和人員，確保成本信息及時(shí)、準(zhǔn)確、完整。2.成本信息整理與存儲(chǔ)對(duì)收集到的成本信息進(jìn)行分類、整理和歸檔，建立成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)。采用電子文檔和紙質(zhì)文檔相結(jié)合的方式存儲(chǔ)成本信息，便于查詢和使用。3.成本信息傳遞與共享建立成本信息傳遞機(jī)制，確保成本信息在各部門之間及時(shí)傳遞和共享。通過(guò)公司內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、成本管理軟件等工具，實(shí)現(xiàn)成本信息的快速傳遞和