技術管理手冊

（討論稿）

廣東AAAA置業集團有限公司

2002年12月1日

目錄

目錄

目錄2

總則.......................................................................6

第一章標準開發程序.........-................................................8

第二章理念設計--------------------------------------------------------------9

第三章設計任務書........................................-..................14

第一部分：項目概況及用丸分析..................................14

第二部分：任務書的附件列表------------------------------------17

第四章規劃設計-------------------------------------------------------------18

第一部分：規劃設計的基本原則...................................18

第二部分：規劃設計基本要求與前期工作---------------------------19

第三部分：方案設計需要解決的主要問題--------------------------25

第四部分：設計成果與設計進度的要求............................29

第五章方案會審-33

第六章施工圖設計------------------------------------------------------------34

第一條建筑專業-..................................-..........34

一、設計說明.....................................34

二、住宅設計統一技術要求-------------------------34

(1)層高------------------------------34

目錄

(2)墻體-------------------------------35

(3)樓地面----------------------------36

(4)門窗......-......................36

(5)廚房.............................39

(6)衛生間----------------------------41

(7)屋面------------------------------43

(8)陽臺及露臺-......................44

(9)空調位----------------------------45

(10)外墻飾面----------------------47

(11)室外環境.........................48

(12)公共樓梯間.......................48

(!3)防水做法-------------------------49

(14)其它.............................49

三、裝修標準及設備配置...........................50

第二條裝修專業------------------------------------------------52

一、室內設計與其他專業系統的接口問題(協調點)……52

二、AAAA裝修的具體要求.........................—59

第三條結構專業-------------------------------------------------63

一、設計原則-------------------------------------63

二、荷載取值......-..............................64

目錄

三、基礎-----------------------------------------65

四、土體結構-------------------------------------67

五、材料選用.....................................72

六、其他..........................................73

第四條給排水專業-----------------------------------------------74

第五條電氣專業------------------------------------------------78

一、容量及導線選擇...............................78

二、照明-----------------------------------------78

三、插座------------------------------------------79

四、電話..........................................80

五、有線電視......................................80

六、計算機網絡------------------------------------81

七、安裝高度-....................................81

八、智能化-.......................................82

九、其他設計要求---------------------------------84

第六條屋面、樓地面構造做法....................................85

一、屋面..........................................85

二、樓地面----------------------------------------87

第七條園林綠化-------------------------------------------------91

一、園林項目設計程序..............................91

目錄

二、景觀設計誤區94

三、施工工藝流程---------------------------------95

第八條設計配合.........-......................................100

第七章施工圖會審.............................................................101

第八章技術交底---------------------------------------------------------------103

土方工程---------------------------------------------------103

預制鋼筋混凝土打樁工程.....................................107

地下防水工程-----------------------------------------------109

現澆碎模板工程---------------------------------------------112

鋼筋綁扎工程...............................................115

混凝土工程.................................................119

砌體工程---------------------------------------------------127

樓地面工程.................................................130

聚氨酯涂膜防水層...........................................133

門窗工程___________________________________________________134

裝飾工程..................................................-138

噴涂、滾涂、彈涂..........................................141

塊料-------------------------------------------------------142

高聚物改性瀝青防水卷材防水層-------------------------------145

第九章施工階段設計控制.......................................................148

，電則

總則

一、目的

為使廣東AAAA置業集團有限公司所開發的住宅項目滿足居住舒適、造價經濟、管理安全、維修方便、

施工合理的要求，提高住宅設計質量，制訂本手冊。

二、依據

本手冊作為廣東AAAA置業渠團有限公司在_地區的住宅設計指導手冊；是在國家相應標準及規范

的基礎之上，結合廣東AAAB置業集團有限公司以往住宅開發的實踐經驗，對住宅設計中的一般要求

和常用做法，進行必要的明確、補充和完善后編制而成。

三、適用范圍

承接廣東AAAA置業集團有限公叫J地區開發的住宅項目的設計單位，在設計中應參考本手冊，

預防設計常見問題，統?設計做法、提高住宅設計質量。

四、內容說明

本手冊以房地產標準開發程序手冊劃分章節，各專業設計人員可參考本專業章節的內容進行設

計。本指導書中所列尺寸，未標明單位的按亳米計，標明單位的以所標單位為準。

總貝!J

五、解釋權

本手冊的解釋權屬廣東AAAA置業集團有限公司設計整合中心。

標準開發彳呈序

第一章標準開發程序

理念設計

第二章理念設計

一、AAAA,中國主題地產的領跑者

在中國房地產業界，AAAA第一個將房地產和體育進行豆合，建設以運動為主題的社區。這是房地產開

發理念的一次巨大的創新。

事實上，AAAA也是中國房地產業界中，唯一得到國際奧委會和中國奧委會授權許可的住宅名稱：AAAA

置業，也許是在全世界范圍內，迄今唯一享有使用“奧林匹克”五環標識的房地產企業！

“奧林匹克”的內涵集中表現在：突出體育運動中的文化含義，謀求將體育運動與文化教育融合一起，

使人類身心和諧發展，建立一個維護人類尊嚴與和平的美好社會。在這個基礎上衍生出來的“奧林匹克生話

方式”，成為AAAA住宅開發的目標卻方向。

AAAA宜業集團公司是中國第一個高舉主題地產大旗的企業，是生之無愧的領跑者和行業標準制訂者。

AAAA開發過程中積累的方法和經驗、提煉的標選，對于整個行業都具有前I瞻意義。

AAAA操作模式，是一種在完成房地產開發基本層面操作的基礎上，整合眾多優勢資源的操作手法，并

且在中國住宅產業化的前沿方面進行積極有效的探索。

郭梓文先生將其高度概括為房地產業的“標準動作”和“自選動作"。也就是說，傳統房地產開發商所能

理念設計

完成的工作、所能達到的技術手段，在AAAA只是“標準動作”，而AAAA所擁有的獨到的資源整合方式、技

術創新、管理方法，才是AAAA的“自選動作”，這也正是保證AAAA立于不敗之地的“核心競爭力

2000年，在成功開發了廣州AAAA、番禺AAAA的基礎匕AAAA置業集團在全國正式實施“奧龍計劃”,

這是中國房地產業界第一次進行跨地域的品牌連鎖經營。“奧龍計劃”的核心，是在進行異地擴張的基礎上，

籽奧林匹克文化的內涵、奧林匹克生活方式和AAAA所特有的優勢資源，同當地優勢進行融合，開發出更多

各具特色的AAAA社區，為更多的人帶來健康、積極的生活方式。

從兩年的實踐結果來看，這一宏偉構想取得了持續性的成功。南國AAAA、上海AAAA、北京AAAA、天

津AAAA、成都AAAA、武漢AAAA……在中國的大型城市中，AAAA置業集團所向披靡，開發一個成功一個，

創造了最快的異域擴張速度，成為中國房地產業最具競爭力的品牌企業！

從廣州AAAA的“運動就在家門口”，到南國AAAA的“生活就像高爾夫”，AAAA一直堅持以運動、健康、

和諧為主題的奧林匹克生活方式。現實證明：AAAA置業集團，不只是優秀住宅的建造者，更是21世紀居住

文明的倡導者，生活方式的引領者！

理念設計

二、奧林匹克花園開發理念

以奧林匹克內涵為主線，以運動與健康為特色和先導，將奧林匹克這種源于體育的生活哲學與社區文化

相結合，使體育運動為人類的和諧發展服務。

營造奧林匹克花園業主守望相助，互相友愛和健康向上的鄰里關系和社區氛圍，真正成為現代人的“心

靈家園

奧林匹克花園一直以來提倡的“運動就在家門口”的開發理念，他所創造的運動健康、和諧平等的奧林

匹克生活方式，也已經成為人們未來生活的理想模式。奧林匹克花園，不僅是主題地產、新生活的領跑者，

更是我國房地產行業住宅產業化發展的領跑者。

三、AAAA的生活方式

?AAAA不僅是在創造一個社區，更是在引領一種新的生活。

?AAAA提供給業主的不僅僅是一個生活空間，更重要的是七十年的生活時間，是奧林匹克生活方式；

?奧林匹克生活方式旨在倡導一種健康、科學、文明的生活。這種生活的構成不僅僅是優美的社區環境、

理念設計住空間、完美的生活配套和先進的現代化設施：更重要的是以“健康管理”為核心的健素

管家服務系統、與社區生活融為一體的各種體育運動設施、以奧林匹克文化為主要內涵的社區文化、交

流活動。以上這一切旨在為業主構筑融健康的身心、健康的生活觀念和行為、健康的家庭、健康的人際

關系、健康的成長、健康的環境、健康的文化為一體的社區生活。

?健康不僅僅意味著個人身體健康，更重要的是心理健康。AAAA提供的不是豪華的賓館式的家，奧林匹克

生活方式實際上體現了人們對于家園的追求，是一個從物質到精神.從有形到無形的演變過程。AAAA梃

供的不僅是健康的身心，還有健康的家庭關系，健康的人際關系，和一個健康的社區。

四、AAAA項目的理念設計

?創新是AAAA品牌的核心，也是房地產開發的重要元素。AAAA在開發中?直非常注重產品創新和理念創

新，只有不斷地創新理念，才能維護AAAA品牌的魅力和知名度。

?AAAA絕不僅僅是“體育+房地產”這么簡單，AAAA有自己獨特的內涵。AAAA的主題地產概念，做的拈

多種行業的資源整合。只要有利于業主生活的資源都是AAAA整合的對象，而這一切又以AAAA目標消

費群的需求為標準。

?在AAAA的連鎖開發過程中，AAAA將不斷創新，賦予AAAA品牌新的內涵，AAAA除了在體育產業、教

理念設計

育產業、旅游產業、健康產業、文化產業中整合資源進一步發展外，還將在“旅游、休閑、渡假、養生”

等主題中積極開拓，AAAA在實際開發過程中，結合項目的實際情況，探索出一套獨特的理念設計程序：

二、分析項目所處城市及區域房地產市場，確定項目目標客戶群，準確定位項目所處的市場位置。

2、分析項目所在地理歷史地位，文化、經濟情況，尋找項目理念的人文依托。

3、深入廣解項目的地形地貌、自然景觀，搜尋項目可作為理念整合的有利資源。

4、遵循AAAA主題房地產的開發理念，結合項目自身的特點，在AAAA主題地產的基礎上整合相關的資

源加以創新，提煉出項目H身的理念。

設計任務書

第三章設計任務書

第一部分項目概況及用地分析

地位置與紅線

1.宗地位置簡述

2.附宗地在城市范圍內的位置圖

3.附宗地在所屬城區范囤內的位置圖

4.附所屬城區規劃發展圖：表達城區發展動態，開發順序與節奏

5.宗地四至范圍前述

6.附宗地紅線圖

二.宗地現狀

1.宗地現狀簡述

2.附現狀資源分布圖與對應的實地照片

三.宗地交通分析

1.宗地交通情況簡述

2加金加六通。”3、川,5、輕軌、公交流線與宗地附近站點：私車赴宗地路線選擇

設計任務書

四.周邊公共設施分析

1.周邊公共設施情況簡述

2.附周邊公共設施圖

1）描述對設計存在影響的公共建筑的名稱、類型、面積、基本功能、形態及建成時間：

2）描述對設計存在影響的設施與標志物

有利因素：廣場、公園、城市雕塑等

不利因素：高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構成噪音與污染的建筑物、構筑物與設施。

五.市政配套分析

I.給水、雨水、污水、強電、弱電、煤氣、暖通、寬帶接口位置、管徑、埋深、標高描述。

2.附市政配套總圖

3.附周邊道路平面與斷面圖：表達道路標高與管線布置.

六.地質狀況與水文狀況分析

1.附地質初勘資料

2.周圍建筑的基礎處理情況描述

r舊也*次Ml

設計任務書

七.競爭樓盤資料

1.附競爭樓盤設計信息表

2.附競爭樓盤圖片

設計任務書

第二部分任務書附件列表

資料是否提供

類利序號資料及文件名稱份數提交時間

電子版

1規劃設計要點

2宗地在城市范圍內的位置圖

3宗地在所處城區范圍內的位置圖

4所屬城區規劃發展圖

5宗地紅線圖

項目及用地6宗地現狀資源分布圖與對應的實地照片

7宗地交通圖

分析資料8宗地周邊公共設施圖

9市政配套總圖

10周邊道路平面與斷面圖

|)地質初堪資料

12水文資料

13競爭樓盤信息表、競爭樓盤圖片

14用地與產品分析圖

15交通分析圖

16公建配套分析圖

設計前期的17宗地現狀競觀分布圖與對應的實地照片

結論18景觀視線豎向分析圖

19分期開發分析圖

20日照分析圖

21土地利用分析圖

1OO精術前存仆析圖

紙

槐切52計

第四章規劃設計

第一部分規劃設計的基本原則

一.現項目的定位

二.體現“AAAA”的品牌形象

三.體現“以人為本”的設計思想

四.體現可持續性發展的設計觀和節能環保概念

五.體現項目環境特色

六.規劃設計

第二部分規劃設計基本要求與前期工作

一.規劃設計要點

以當地規劃局批出的規劃設計要點內容為準。

二.經濟技術指標表

備注

項目面積（萬M2）

建設凈用地

建筑面積用地面積說明面積比例

別篁

住聯體別里

宅多層

類小高層

型高層

總計

托、幼

公非九年制學校

京早Wr舒X里

J規劃設計q

性市政公用

建公文化體育

建金融郵電

筑小計

經營性公建商業服務

總計

總建筑面積

地下車庫及地下人防

凈地容積率總建筑面積/建設凈用地

住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地

建筑密度建筑基底面積/建設凈用地

住宅平均層數住宅總面積/住宅基底面積

居住總戶數標明人均住宅面積

居住總人數按3.5人/戶計

綠地面積不包括停車和底層庭院

水’Ij標明占綠地面枳的比例

現劃設計

綠一.綠地面積/建筑凈用地

集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地

車位比例

機動車停車地上

地下

自行車停車面積

數后

三.戶型配比表

產品類型層數戶型面積套數比例各戶型面積匕例各戶型總總建筑面積

套數面積

規劃設計

四.用地與產品關系的分析

1.描述用地周邊對項目開發的有利與不利因素

2.確定各地塊適宜的產品檔次與形式

3.附表達以上內容的用地與產品分析圖

五.交通分析

1.確定用地主入口位置

人車關系的定位：人車分流、人車局部合流、人車合流

2.停車方式

地下車庫停車、架空車庫停車，立體車庫停車，路旁停車，庭院停車

3.確定是否采用班車系統與區內巴士系統

(1)用地內已有道路的定位

（2）附表達以上內容的交通分析圖

規劃設計

六.公建配套分析

1.功能

2.面積（占地面積、建筑面積）

3.形態（集中布置、分散布置、層數）

4.處于項目用地的大體位置

5.實施時的分期期數

6.附表達以上內容的公建配套分析圖

七.景觀設計分析

1.是否利用與保留現狀景觀：樹木、溝渠、湖景等

2.附現狀景觀分布圖與對應的實地照片

3.附景觀視線豎向分析圖（當地形存在高差時）

A.分期開發的分析

1.分期期數

2.各期面積

3.各期位置

4.苜期賣場選址

5.物業管理模式

6.附表達以上內容的分期開發分析圖

九.技術分析

1.根據當地日照間距系數進行日照分析，附日照分析圖

2.根據地形的坡度與高程進行土地的利用分析，附土地利用分析圖（對于用地為復雜地形時）

3.確定各類技術配套用設施的形態、功能、面積：燥氣調壓站、變電站、垃圾中傳站、水泵房、采暖用房、

物業管理用房、空調機房、通風機房、污水處理設備等，附表達以上內容的技術配套分析圖。

十.產品

意向戶型圖紙詳附件。

十一.其他方面

十二.第四條至十一條為我中心設計前期階段得出，設計單位進行方案設計時原則上應遵從以上結論：當對結

論存在異議時，請設計單位提由傾向的觀點與依據在中期交流與我中心協商確定。

規劃設計

第三部分：方案設計需要解決的主要問題

規劃方面的問題

1.布局

1）體現產品與用地價值互相支擰的關系，按照用地價值布置不同檔次與形態的產品

2）空間特色：空間形狀（圍合或開放）、空間序列的確定

3）功能分布，不同功能之間的關系：景觀分布、公建分布、標志點分布之間的關系

4）其它

2.公建與配套

根據設計前期階段市場分析的結論與規劃設計的結論進行公建與配套設計

3.道路與交通

1）5類人回家流線的設計：公交人流、出租車人流、私車人流、自行車人流、步行人流：

2）摘早人生關系券耒與停車要求

放劃設計放要求

4）滿足消防要求

5）進行用地路網設計、道路分級模式設計、道路斷面設計

4.組團與管理

1）確定組團規模，按照規模進行組團設計

2）根據物業管理模式進行組團管理設計：組團圍墻范圍、入口設置、門衛數量、人車管理等

5.景觀

1）景觀設計具備明確的主題

2）景觀結構設計：品觀軸線與景觀重點的考慮，集中綠地與組團綠地的關系，步行景觀路線的組織

3）景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能：同時注重景觀對人的行為的影響與景

觀的參與性

4）處理景觀與氣候的關系，例如避免主要景觀處于建筑陰影區、落葉樹的選用等

5）現狀景觀的利用方式

6）當地形出現高差時，應進行景觀視線的豎向分析

規劃設計

1）首期銷售賣場銷售氛圍的營造。

2）根據首期銷售賣場形態、功能、面積與大體位置要求深化設計

3）分期設計應綜合考慮以下因素：

滿足分期的期數、面積、位置要求

考慮每期設計上的打動客戶的亮點

分期開發時物業管理模式的可行性

分期開發時施工組織的可行性

分期開發時道路系統的可行性

二.單體方面的問題

1.會所單體方案設計

2.商業單體方案設計，商業與會所設計時應注意首期銷售時兩者的多功能性與功能使用的時間順序，兩者

先做為銷售賣場后做為會所商業使用

3.學校、幼兒園單體方案設計

規劃設計：宅單體方案設計

5.建筑形態、風格與戶型

三.技術方面的問題

1.口照間距設計

2.土方平衡設計與土地利用設計（針對復雜地形時）

3.技術配套設施形態與位置設計：煤氣調壓站、變電站、垃圾中轉站、水泵房、采暖用房、物業管理用房、

空調機房、通風機房、污水處理設備等

4.新材料、新技術的應用：環保材料應用與智能化設計

5.遮陽設計

6.降噪音設計

7.綜合布線（給水、污水、雨水、煤氣、管徑、強弱電、網絡、埋深與標高的描述）

四.其它（根據項目具體情況提出）

規劃設計

第四部分：設計成果與設計進度的要求

一.設計的成果要求

成果類別解決問題序號資料及文件名稱份數內容要求

1設計說明12對于主要問題解決的文字說明

2經濟技術指標農12按照我司表格格式填寫

文字表格3戶型配比表12按照我司表格格式填寫

4成本（古算報告12

4總平面圖12解決布局方面的問題

布同

5產品與用地關系分析圖

規劃方面公建與技術6公建配套、技術配套分析圖12技術配套分析可在本圖中體現

圖紙配套

7交通流線分析圖125類人流線設計，人車關系與停車要

道路與交通求，公交車與班車停放要求

8道路結構分析圖

9道路斷面圖12

規劃詆計

10消防流線圖12

11總體的物業管理模式圖體現組團規模、組團圍墻設置.、入

組團與管理口設置等

12組團放大平面圖體現組團圍墻入口設置、門衛數量、

人車管理等

13組團透視圖

14停車方式示意圖12

15景觀浩構圖12表達景觀軸線與重要節點，集中綠

地、組團綠地、步行景觀的設計

16景觀重要節點放大平面圖12景觀功能明確、注重景觀的參與性、

景觀處理景觀與氣候的關系，現狀景觀

的利用方式

17重要景觀節點透視圖12

18首期賣場平面圖12

銷售與分期19首期賣場透視圖12

20分期建設分析圖12

俄劃設計

成果類別解決問題序號資料及文件名稱份數內容要求

21/會所平、立、剖面圖12

會所

22會所透視圖12

23商業也體平、立、剖面12

單體方面

商業24商業透視圖12

圖紙

學校幼兒園25單體平、立、剖面12

26首期住宅單體平、立，剖面12

首期住宅

27首期住宅代表單體透視圖12

28日照分析圖12

29綜合管線布置圖12

技術方面

技術分析30土方平衡圖、土地利用分析圖12

圖紙

31新技術、新材料應用圖紙12

32遮陽減噪措施圖紙12

電子文檔33以上內容的電子文檔光盤1

模型34工作模型1

l/fllI___35方案介紹磁帶

般劃設計

二.設計成果提交的時間要求

三.設計中期交流時間安排

方案會審

第五章方案會審

設計方案的會審是所有房地產相關板塊全員參叮的對方案全面提出建議叮意見的過程。

會審內容主要有兩個方面：

一、終貫徹泛會審制度，加強全面溝通，使設計、工程、銷售和策劃、物業管理各方面意見得到綜合反映;

二、結可實施的、有特色的意見，予以采納，并反饋給設計單位。

會審中常出現以下兩方面問題：

一、在圖紙設計階段不提意見，在施工過程中邊做邊改。

二、在方案會審討論中，各板塊人員各自為政，相互矛盾，無人最終拍板確定：或沒有進行經濟上、技術

上的比較，就憑個人主觀進行武斷決策，造成不必要的浪贄，而且又收不到很好的效果。

克服存在問題的方法：

一、需從源頭開始，建立一支由高素質人才組成的職業團隊，要有高度的工作責任感和提高本身個人素質

（職業經理人的基本要素）的理念。

一律、'，.完善的管理架構，責任到人，獎罰分明：并建立完善的激質機制（人員提升的機遇）、企業文化,

施工圖設計.............提成，對在施工過程中出現的明顯錯誤沒發現者進行嚴厲處罰。

第六章施工圖設計

第一條建筑專業

、設計說明

1.工程名稱：____________________

2.圖紙以1特圖為主要出圖圖幅。

3.建筑設計總說明各子項材料做法表、裝修做法表匯總統一編寫：子項說明可根據具體情況單獨編寫。

4.建筑設計總說明中關于建筑面積的計算要精確，并隨設計的加深不斷核算，直至最終成果，建筑面積

計算應嚴格按照有關部門頒發的建筑面積計算標準執行。

5.所有門窗需統一編制門窗表，送行編號并注明選料，以保證施工備料中不發生混淆。

、住宅設計統一技術要求

（1）.層高

1）多層：3000

2）高層：2900

施工圖設計堂：首層3300、二層3000、三層為坡屋頂，最低處不小于2200。

（2）.墻體

1）外墻：200厚混凝土砌塊

2）分戶墻：200厚混凝土砌塊

3）戶內隔墻：100厚混凝土砌塊

4）房房、衛生間：120厚混凝土砌塊

5）預留洞：內外墻上所有留洞均應有水平和豎向定位：柱上留洞不僅在建筑圖上標注，還應在結構

圖中采取相應措施，并注明。

6）異型柱：

?客廳與主臥室隔增異班柱，保證客廳墻面平整：

?客廳與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證客廳堵面平整；

?臥室與次臥室或其他輔助房間隔墻異型柱，保證土臥室墻面平整。

7）墻體保溫：北方地區外墻應加設保溫層：

當外墻面層為涂料時，建議采用外墻外保溫；

施工閨設計

當外墻面層為面磚或石材時，建議采用外墻內保溫。

（3）.樓地面

1）所有樓板均采用現澆樓板。

2）衛生間建筑完成面比廳房建筑完成面低20。

3）刷房結構降板，建筑完成面比廳房建筑完成面低20,但需做防水。

4）當采用地板輻射采暖時，管道予埋于墊層內。居室、臥室的樓板結構予留90。

5）陽臺：

?廳房為非地板采暖

陽臺面層為面磚：樓板結構比廳房結構降板80。

陽臺面層為水泥：樓板結構比廳房結構降板50。

?廳房為地板采暖

陽臺樓板結構與廳房結構取齊。

6）公共樓梯間建筑完成面比玄關處建筑完成面低20。

（4）.n窗

施工圖設計】：

?多層：入戶門洞為1000X2200：臥室門洞為900X2200：房房門洞為800X2200；

衛生間門洞為750X2200：特殊做法詳圖紙標注。

?高層：入戶門洞為1200X2400：臥室門洞為900X2200；廚房門洞為800X2200；

衛生間門洞為800X2200：傭人房門洞為800X2200：特殊做法詳圖紙標注。

?客廳出陽臺門：門洞寬度不小于2400,且當廳開間大于4米時，門洞寬度大于2700。

2）門垛：

必須設門垛，尺寸以120-150為宜，且不應小于50；

門垛處應設構造柱加固。

3）凸窗：

?窗臺：距樓地面建筑完成而不低于450:且窗扇下部設至少設450高固定扇：

?外緣尺寸（外墻面至凸窗板）：標準凸窗為550:

當凸窗上設空調室外機且用百葉封堵時為600;

?保溫：北方地區凸窗上、下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿，以免墻體交接處產生結露：

施工圖設計擋板：兩側未設混凝土擋板的凸窗設計時應考慮風向因素，開啟扇不應而向主導風向以免引起

漏水。

4）窗：

?洞口寬度：同類型房間窗洞口尺寸宜盡量統一，主臥室宜采用凸窗，窗洞口寬不小于1800,

次臥室窗洞口寬不小于1200：

?落地窗：距地900高以下應為固定窗扇，且全落地窗應設900高窗護欄（窗外為陽臺或平臺時

不受此限制）:

?窗臺標高：次臥、廚房、衛生間等未特殊注明的窗臺，均900：

?窗頂標高：除特殊設計的窗以外，窗頂距本層建筑完成面標高均2500。

5）材質：

門窗材質為鋁合金或塑鋼窗，顏色按單體設計；

延生間窗采用磨砂玻璃，外墻沿街面采用中空玻璃，高層單塊超過1nV的固定玻璃采用鋼化玻璃，

其他門窗玻璃為普通白玻。

6）標注尺寸:

艇工困段計］窗的標注尺寸標明為洞口尺寸：門窗實際尺寸因施工誤差及裝修因素不在設計中標明。

7）門窗分格：

應考慮框料大小與玻璃面積的搭配及立面效果。

詳圖中的門窗立面劃分及開啟方式僅供門窗制作參考。

8）開啟方向：

外檐門應外開以防風。

（5）.廚房

1）櫥柜：

?布置遵循洗切炒的流線。洗菜盆及煤氣爐位置需考慮兩人同時操作的可能。櫥柜的設計要考志

微波爐的放置（廚房布置要考慮選定的櫥柜生產廠家參與）。同時，要注意對水電設計的影響；

?櫥柜寬550,設櫥柜處的門垛最小寬度不小于600：

?吊柜寬350,設吊柜處的窗垛最小寬度不小于400：

?平均每戶櫥柜長度按曲體設計具體考慮。

2）冰箱：

比工因設計對房冰箱位寬度不小于700：

?冰箱和煤氣爐不能貼臨放置；

?冰箱位預留且應注意冰箱門的開啟方便。

3）地漏：

?廚房、陽臺均設地漏：

?洗衣機位置設專用地漏，地漏位于洗衣機出水口一側，距離不小于200,并為防干枯溢流地漏。

4）洗衣機：

?設洗衣機專用水龍頭，進水龍頭采用接口式；

?預留位置不小F650X650。

5）熱水器：

?應具體標明熱水器的位苴及形式：

?別里須在生活陽臺或花園預留大噸位燃氣或電熱水器位置：距地不高于200。如掛式，則掛在

可承重的實墻上，梁或墻上預留守120洞口；

?廚房就近設燃氣熱水器多點供水：

把工困議計考慮煤氣管的走向，要求管線盡可能簡短、美觀。

6)排煙道:

?熱水器、油煙機排煙管應接入成品排煙道：

?平面外圍尺寸具體詳見所選用的產品說明；

?位置：應盡量竟近燃氣灶：

?預留洞口：中心距地2600,預留6200洞口：

?應結合排煙道設置管道井：

?如條件限制，熱水器排煙孔設在外墻上，則外墻予留中75洞，洞中標高2200,并注明水平定

位。

7)氣扇

?廚房應設排氣扇；設在外窗或外墻處：如設在外窗，窗上部需留400高固定扇以便安裝；高檔

住宅：吸頂式。

(6).衛生間

1）洗面盆:

施工田議計主人房洗面盆為臺盆，臺盆臺面進深不小于550,盆頂面高度不高于800；

?臺盆鏡面寬度和高度日裝飾效果來定。

2）浴缸：

?主人衛生間可設浴缸，由效果定。

?公共衛生間設淋浴問：

?別堂、洋房主人衛生間需考慮設置按摩浴缸的可能性；

?浴缸尺寸依據衛生間立面尺寸和裝飾效果來定。

?淋浴間處應設地漏，位于淋浴頭下部居中，并距墻400。

?注意淋浴間浴簾或擋板與衛生間窗戶的關系，應避免浴簾或擋板設在外窗處。

3）坐便器：

?坐便器位置寬度不小7800。

?手紙架的設置應避免某近浴缸或淋浴間。

4）熱水器：

?衛生間不考慮設燃氣熱水器；

施工圖設計別里、洋房主次衛生間是否設電熱水器，根據各自樓盤實際情況而定。

5）其它：

?排水坡度2樂坡向地漏情況應在詳圖中表達清楚，廚、22門口應標明門口線：

?下層為臥室或廳室等部位時，衛生間的地面要抬高，將下水管埋于墊層內，防水等級宜升高：

?有上下水的潔具應考慮噪音對臥室的影響（如馬桶），盡量避開臥室墻面布置：

?衛生間電氣開關設在門外：

?衛生間內應避免有梁穿過，有梁穿過時應注意降板與梁的關系；

?給水管、排水管、煤氣管不應發生沖突，立管不遮擋排勺洞口、不影響開窗。

?洗手臺面下可考慮設儲物柜空間，并注意地漏與儲物柜之間關系。

（7）.屋面

1）坡屋頂轉折處結構按折板設計不應設折梁：

2）需做好煙道、下水管等各種管道出屋面的穿板防水處理；

3）雨落管的布置.盡量隱蔽設置.，如盡量設在平面凹槽內，以減少對立面影響。并根據外墻面色彩故

相應處理；

施工圖設計上部屋面雨落管或自然落水管直接落至下一層屋面時，設防護措施，并應考慮上.一層層面的防盜

問題：

5）當頂層戶型為假復式時：

?二層高度上平面輪廓和布置應充分考慮到用戶改造為復式的實用性，并在設計過程中為甲方提

供改復式建議方案作為參考：

?屋頂高度控制原則為：出露臺的門洞頂距假復式二層樓面高度為2200：

?二層樓面梁處均予埋通長鋼板預埋件，便于用戶設置樓板：

?假復式二層預留衛生間一定要設置外窗；如條件限制不能設外窗時，必須預留排風道。

6）坡屋頂老虎窗邊取消邊梁，頂層用戶應充分考慮晾衣遮雨設計；

7）坡屋面有組織排水，設混凝十天溝。

（8）.陽臺及露臺

1）南陽臺（觀景陽臺）寬度不小于1500：北陽臺（生活陽臺）寬度不小于1200：特殊處理詳具體設

計。

2）陽臺處所有墻面,天花涂料應同外墻作法。

3）開向露臺或無頂陽臺的門，均應設雨蓬。

4）欄桿高度為距建筑完成面1100。

5）露臺應有踢腳，高度宜為150高。

6）所有陽臺應標明地漏并衣示排水方向及坡度。

7）當洗衣機位于陽臺時，陽臺欄板應考慮洗衣機位，此處欄板建議為實體欄板。

8）出露臺處可考慮反梁處理，通過調整屋面找坡，減少出露臺處的高差：若露臺底層功能容許，也

可考慮結構降板處理。

9）每戶至少有一個陽臺有設晾衣架的地方。

10）臺欄桿盡量避免橫向設計，避免兒童攀爬。

11）池需考慮底板與平臺完成面的高差，并需有防水和排水處理.

12）在露臺分戶隔堵處加強防水構造設計。

（9）.空調位

1）室外機安裝燈借鑒凸窗上放置、相臨凸窗間放置、梁卜挑板放置.、陽臺或平層挑板放置等幾種方

施工圖設計：；應根據立面效果決定。

2）室外機位（為凈尺寸，下同）：1000X550：雙機平行擺放時為1800X550；應避免雨水管穿空

調板：如條件限制不可避免時，空調板應加大至1150X700；梁下挑板空調板上.皮距本層樓地

面高度為1700o平面圖中應詳細標明空調板定位尺寸。

3）空調位均做裝飾處理，凸窗上、或同一位置上下摞放兩臺空調的空調位，周邊設鋁合金百葉進行

裝飾，并設有活動扇以便于安裝。建筑應有百葉窗的詳圖大樣。普通挑板式空調位周邊設600高

鐵花欄桿裝飾。（待定）

4）空調室外機位應考慮便于安裝及維修的可能性，靠近窗洞口設置，盡量避免設在山墻面且旁邊未

設窗，不便于空調機的安裝。空調室外機位應考慮窗的開啟方向。

5）空調位設在凹槽內時需考慮對窗槽內的影響，距離過近而對吹的兩室外機需相互錯位。

6）空調室外機安放在上人平臺上時，應避免對人的活動產生不良影響。

7）采用分體式空調，空調室內機應與室內家具一起布置并表示，空調室內機的位置應妥善考慮，H

風口不應直接對向床頭。

8）空調冷媒管穿外墻的洞口為中75,洞口內外做PVC套管，管中心距地2200,向外傾斜10°,并

盡量減少內外墻面暴露較長段空調管。平面圖中應詳細標明留洞定位。

施工圖設計；廳應考慮設柜式空調，冷媒管穿墻洞留洞管中距地200；平面圖中應詳細標明留洞定位。

10）空調冷凝水管

?可根據具體工程，考思予埋墻中設置或順外墻明設。

?當予埋墻中時：冷凝水管為＜【〉50鋁塑管，沿外墻敷墻中安裝：空調專業應有相關設計圖：建

筑專業應有相應節點詳圖及冷凝水管定位。

?當冷凝水管沿外墻明設時，為中50PVC管，顏色同外墻：當空調板旁有雨水管時，冷凝水管與

雨水管合用（北方地區除外）。

11）空調板下口需做滴水槽。

（10）.外墻飾面

1）建筑立面主要材料為面稻及涂料，轉角和不同材料交接處要有詳細做法。

2）外墻涂料飾面，外墻抹灰需加杜拉纖維。

3）面