FOCUS焦點新科地產(chǎn)價值戰(zhàn)略方案中國地產(chǎn)

代理20強

從我們對新科企業(yè)的觀察說起

實力/視野/理想我們所認識到的工程價值平臺

HOPSCA

十字金街

重慶門戶

重慶窗口/北部核心緯聯(lián)的效勞目標：

A、最大化實現(xiàn)工程的綜合價值，而非僅僅販賣；

B、以工程建立新科的地產(chǎn)品牌，不僅僅是建造；

價值戰(zhàn)略－定位篇

prosperity&Development商務(wù)為本

現(xiàn)代物流業(yè)基地

北部新區(qū)汽車城

現(xiàn)代制造業(yè)出口加工業(yè)產(chǎn)業(yè)拉動商務(wù)需求長安福特轎車力帆乘用車凱瑞特種車卡福汽車零配件福耀汽車玻璃聯(lián)偉汽車部件臺灣元創(chuàng)模具法國羅蘭石墨延鋒偉世通飾件可口可樂飲料偉世通發(fā)動機延鋒江森座椅敏俘汽車部件百力通汽油機中南鋁輪轂香港國際汽配永俊模具萬虎機電庫博汽配萬達儀器兆幫汽車墊片大江東陽益豐密封條優(yōu)意恩科技航盛汽車電子臺東日化迪洋儀表華克排氣系統(tǒng)秦川汽車電子法騰機械世晟油箱東洋濾機靈龍電子民生物流博泰汽車配件產(chǎn)業(yè)規(guī)模化成熟商務(wù)辦公需求旺盛區(qū)域項目名稱體量銷售率入住率類別渝北區(qū)美源國際20000100%50%純寫字樓北部高新園上丁企業(yè)公園5500010%33%純寫字樓北部高新園星光大廈10000不銷售100%純寫字樓渝北區(qū)水利大廈30000不銷售100%純寫字樓渝北區(qū)碧海金都20000不銷售100%純寫字樓北部高新園金星科技孵化中心11000100%62%純寫字樓北部高新園海王星科技大廈95000不銷售65%純寫字樓根據(jù)局部寫字樓的統(tǒng)計，入住率都較高，反映出北部良好的商務(wù)需求以產(chǎn)業(yè)為根底的商務(wù)需求依附于北部新區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條的科技、實業(yè)、事業(yè)單位較多；

這也印證了目前北部商務(wù)市場是以產(chǎn)業(yè)為根底的；中國地產(chǎn)代理·20強市場購置力強勁項目開盤時間銷售狀況定位價格客戶比例金城銀樽07.495%SOHO公寓開盤3600投資50%,自住50%馳城國際07.195%商務(wù)公寓開盤3500投資60%,辦公40%商務(wù)供給格局面對旺盛的純商務(wù)需求，目前經(jīng)開園缺失高品質(zhì)商務(wù)平臺，這是區(qū)域內(nèi)的價值點，也是本工程的核心價值；高新園經(jīng)開園商務(wù)定位北部新區(qū)商務(wù)需求市場旺盛區(qū)域內(nèi)缺乏品質(zhì)商務(wù)平臺商務(wù)的純粹性決定了價值高度北CBD/純商務(wù)平臺以五星級甲級寫字樓為品質(zhì)龍頭帶動商務(wù)公寓群的整體價值提升二、目標客戶是誰？二、目標客戶是誰？第二類客戶不依賴商務(wù)交流的科技企業(yè)，城區(qū)辦公非必要條件，他們是——雜志社研發(fā)機構(gòu)創(chuàng)意型企業(yè)……客戶寫真客戶寫真人物：劉女士行業(yè)：貿(mào)易〔汽車配件防腐材料〕辦公地點：地王廣場辦公面積：100㎡左右需求描述：由于其主要銷售對象為長安、隆鑫等汽車集團。北部經(jīng)開園為汽車工業(yè)集中的區(qū)域，在該區(qū)域辦公如有適合的物業(yè)會考慮選擇。商業(yè)領(lǐng)銜

作為一個資本集中化的區(qū)域核心工程，商業(yè)是真正的財富標簽；本案不僅需要形成商業(yè)氣候，更要形成適應(yīng)北部高端人群的商業(yè)新中心；北京亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

天津濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)

廣州開發(fā)區(qū)園區(qū)根底建設(shè)階段5年10年園區(qū)開展階段商務(wù)市場快速開展商務(wù)成熟階段居住市場快速開展居住成熟階段社區(qū)型商業(yè)片區(qū)型商業(yè)區(qū)域商業(yè)中心1－5年6－8年9－10年形成新城市中心國內(nèi)開發(fā)區(qū)案例借鑒

開發(fā)區(qū)的成熟期需要十年左右,會形成新的城市中心

新城市中心在地段上需滿足兩大條件,一是作為開發(fā)區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)配套定位,二是位于交通樞紐,和城市級配套聚集地;

目前的開發(fā)區(qū)在商業(yè)開展方面落后,急需商業(yè)中心的建立，導(dǎo)致商業(yè)地價全面飆升；組團規(guī)劃功能

本案處于鴛鴦組團，區(qū)域功能定位于第三產(chǎn)業(yè)，為金山組團〔物流和出口加工產(chǎn)業(yè)〕和翠云組團〔機動車產(chǎn)業(yè)〕效勞；

十字金街

毗鄰經(jīng)開區(qū)管委會,位于四大城市級配套中心，把守輕軌和金渝大道要塞；

汽博中心

高爾夫球場

鴛鴦體育中心

價值啟示

走在前面的案例告訴我們，新區(qū)的商業(yè)中心價值巨大，準確的出擊，建立區(qū)域商業(yè)中心將為開展商帶來品牌和經(jīng)濟上的高額價值；

而本案的地段和開發(fā)時機賦予我們不可多得的機遇！

商業(yè)現(xiàn)狀

社區(qū)商業(yè)，各自為政；

商業(yè)定位

北部新區(qū)正需商業(yè)中心迎合需求，確立中心地位

高端人群需求多元化商業(yè)業(yè)態(tài)定位多元化

周邊工程定位類似商業(yè)檔次領(lǐng)先北ＣＢＤ商業(yè)會館

歡樂場／時尚地／名流會商業(yè)客群

第一類：本案業(yè)主群

以高端白領(lǐng)和金領(lǐng)的商務(wù)人群為主

根底需求為購物／休閑／餐飲

升級需求為體驗／展覽／文化

第二類：周邊生活群〔１－２公里范圍〕

包括疊彩城／馳城國際／經(jīng)開區(qū)管委會／可口可樂等大型集團的人群

高收入人群，商務(wù)／政務(wù)為主．少量居住

根底需求為購物／休閑／餐飲

升級需求為娛樂／咨訊

第三類：區(qū)域高端客群〔３－５公里范圍〕

包括復(fù)地上城／藍湖大社區(qū)／愛加麗都等北部高檔樓盤人群

高收入人群，居住人群為主

根底需求為購物／休閑／

升級需求為娛樂／時尚／文化

居住為輔為什么要有居住?

防止“空城效應(yīng)〞

大量中小型商務(wù)企業(yè)進駐，會存在高端白領(lǐng)階層的公寓需求；怎樣的居住品質(zhì)?

酒店式公寓

酒店式公寓才能較好的符合純商務(wù)區(qū)的品質(zhì)高度

周邊工程居住類公寓定位于酒店式公寓,本工程在品質(zhì)上不可具備競爭劣勢

選擇廚衛(wèi)精裝修,其余簡裝修標準,但為了在同類產(chǎn)品競爭中處于優(yōu)勢,需通過聘請知名設(shè)計師打造公共局部風(fēng)格和酒店式公寓的新概念設(shè)計;客群定位

居住定位

精裝酒店式國際公寓

以酒店式公寓定位，一方面防止影響純商務(wù)形象，同時也合理的與本案的品質(zhì)酒店嫁接起來，提升公寓品質(zhì)；

5A甲級寫字樓LOFT商務(wù)公寓CONDO商務(wù)公寓躍式精裝酒店式公寓五星級酒店

價值戰(zhàn)略－產(chǎn)品篇

prosperity&Development目前的根本產(chǎn)品定型，但是產(chǎn)品價值未定型,至少有以下提升空間：

商業(yè)規(guī)劃----建立地段價值

公共環(huán)境----建立商務(wù)價值

酒店品牌----建立品質(zhì)價值商業(yè)業(yè)態(tài)分析

難點:新區(qū)人氣缺乏,消費習(xí)慣模糊;

重點:遵循周邊客戶需求,培育市場;

吸納人氣駐留人氣多元體驗高端舒適大型購物超市以及具備聚客效應(yīng)的商家,形成主動性消費的核心力體驗式的娛樂休閑等業(yè)態(tài)充足,最大化維持商業(yè)氣氛;以多元化的業(yè)態(tài)組合形成豐富的客戶群,以適應(yīng)中心商業(yè)的需要;針對北部新區(qū)的高端客戶,提供適合他們且更為優(yōu)雅的環(huán)境;

購物：大型新概念超市＋精品名店

體驗超市－華潤Ole’

主要選擇大型商務(wù)區(qū)／ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ入駐

經(jīng)營６０％左右的進口商品

設(shè)置咖啡吧等場所，無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋

聯(lián)營局部高端品牌：品牌多樣屋／ＣＫ／法國ＦＡＵＣＨＯＮ等

會員超市－ＫＯＳＭＯ山姆會員店

主要選擇開發(fā)新區(qū)，交通便利；

所有食品均有質(zhì)量保證，商品包裝精美，品牌上乘；

增值效勞：洗車／健身／會員生日特約商家

針對人群：有車高端人群，交納年費，會員制；

精品超市－太平洋高檔超市

主要選擇與太平洋旗下百貨聯(lián)營；

定位于精品家用生活館；

２４小時恒溫環(huán)境

環(huán)保健康理念，食品包裝全用玉米殼制作，可回收；

對生鮮貨品免費提供干冰；精品聯(lián)營店－北部時尚中心

〔通過大型高檔超市的聚客能力,帶動其戰(zhàn)略聯(lián)營品牌進駐〕Ｈ＆ＭＡＰＰＬＥ概念店／ＪＢＬ影音體驗店

ＨＭＶ無印良品家居館

休閑娛樂：健身中心＋ＳＰＡ?xí)^＋品位書店

青鳥會所／寶力豪健身ＳＰＡ?xí)才c酒店結(jié)合〕品位書店：精典書店／唐寧書店

餐飲：精品中西餐＋精致糕點咖啡

精品中西餐飲精致糕點：布農(nóng)阿努／面包絲語國際咖啡品牌：星巴克創(chuàng)意展館創(chuàng)意展館B/C棟:臨街D棟:靠近內(nèi)部環(huán)境負一層:

由于面積不大,可分零作為品位咖啡和書店;

一層:

整體作為創(chuàng)意展館,與相鄰的廣場共同營造文化交流空間;

二層:

由于與裙摟相連形成對外的大面積商用,作為健身會所對外經(jīng)營;A棟:靠近內(nèi)部環(huán)境負一層整體：

大型超市需優(yōu)化局部

需優(yōu)化局部

需優(yōu)化局部

需優(yōu)化局部

百貨類

專精信誠，百年緯聯(lián)

超市、便利店類

專精信誠，百年緯聯(lián)

緯聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)參謀〔重慶〕WIN-LANDPROPERTYCONSULTANT〔CHONGQING〕C0.LTD餐飲類

專精信誠，百年緯聯(lián)

服飾類

專精信誠，百年緯聯(lián)

家居建材及生活類

專精信誠，百年緯聯(lián)

其他將內(nèi)部半圍合空間作為文化展示

(室外館,與室內(nèi)創(chuàng)意展館結(jié)合)文化櫥窗重慶走廊雕塑群重慶走廊雕塑群重慶走廊雕塑群生態(tài)/科技趣味/體驗健康/運動ACB酒店規(guī)劃

通過打造代表國際風(fēng)氣的新概念酒店,吸引具備國際視野的高端商務(wù)人群,建立獨一無二的品質(zhì)價值;

新概念酒店＋國際酒店生活樣板

新概念酒店－“Boutique〞精品酒店：個性／獨特／設(shè)計／定制極富商務(wù)風(fēng)格的簡約前堂品質(zhì)走廊如豪華船艙光影班駁的都市叢林新奢華主義酒店會所未來的空間游戲國際酒店生活樣板－

香港大師張智強傾力打造“五星級品質(zhì)酒店生活〞公共走道裝修

凈寬1.8米以上大堂裝修標準

面積150平米電梯裝修標準具有較強的酒店式風(fēng)格載人數(shù)15人〔1150KG標準〕高速(2.5M/S)酒店電梯內(nèi)部裝修標準需優(yōu)化局部

寫字樓局部：

層高3.6米，凈高2.6米；

大堂面積200平米；

價值戰(zhàn)略－推廣篇

prosperity&Development本案優(yōu)勢與時機

位于北部中心,占據(jù)眾多產(chǎn)業(yè)地段優(yōu)勢

毗鄰管委會/國土局

周邊城市級配套集中

高檔居住群體支撐消費市場

輕軌3號線將貫穿本案

版塊功能為第三產(chǎn)業(yè),將成為未來城市中心

高檔純商務(wù)區(qū)

北部的精品商業(yè)中心

高檔酒店奠定品質(zhì)標準本案劣勢與威脅

區(qū)域成熟尚需開展時間

地段價值未得到購置市場的充分認識

人氣缺乏,商業(yè)氣氛薄弱

周邊工程定位類似,存在直接競爭營銷核心策略

搶占區(qū)域中心定位,建立區(qū)域領(lǐng)袖形象

合同協(xié)作,與周邊工程整體協(xié)調(diào),打造政務(wù)/商務(wù)/商業(yè)中心,共同繁榮區(qū)域價值主題提煉

新科國際廣場

新重慶/北CBD/國門商務(wù)平臺

推廣策略

起手式：建立地段價值平臺

新重慶北CBD頂峰論壇

第二式：強勢奠定工程綜合價值

HOPSCA來到重慶，國際目光聚焦新科500強企業(yè)中國總裁考察團

商業(yè)巨頭、酒店品牌、國際集團入駐簽約儀式

第三式：強化純商務(wù)平臺價值

國際生態(tài)辦公〔EOD〕樣板展示

收官式：鑄就精品，拔高價值

國際大師帶來世界酒店生活體驗

張智強新科國際廣場建筑展費用控制：2％左右寫字樓直銷

報紙

網(wǎng)絡(luò)

雜志

戶外廣告

公關(guān)活動

分眾、小眾巡展

價值戰(zhàn)略－銷售篇

prosperity&Development價值實現(xiàn)方案

寫字樓酒店商業(yè)公寓高價值定位建立工程價值標桿;

采用租售并舉方式追求價值最大化;

提前引入高端商務(wù)客戶,奠定價值認可度;

特種銷售部隊，進行大客戶直銷；提前引進國際化新概念酒店品牌;

采用合作方式長期經(jīng)營獲取后期高額利潤;提前引進主要商家,提升商業(yè)價值;

前期采取自營,后期進行銷售；

聘請專業(yè)商業(yè)管理公司長期獲利;全面銷售,回收資金;推售順序