目錄

案例一：租售房地產開發項目案例

案例二：混合房地產開發項目案例

案例三：房地產開發項目可行性研究匯報案例

案例四房地產開發項目貸款申請匯報評估案例

案例一租售房地產開發項目案例

1.市場分析和需求預測

XX市地處華北平原，是中南某省重要的工業都市之區人口約60萬人，面積187

平方公里。

XX市1949年市區面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積

72萬平方米，常住市區的480()戶貧苦市民，人均居住面積局限性2.5平方米，房屋

年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間，除此之外無房可住的不計其數。

xX市人民在解放前百余年間，嘗盡了洪水、戰禍之苦。建國后在黨和政府的領導下,

都市建設規模得到了前所未有的發展，1998年人口到達529萬人，其中非農業人口

到達105萬人，各類房屋建筑面積增長了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城鎮住

宅大幅度增長，10數年來，住宅建設投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面

積有了明顯增長，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮居民的居住條件和

居住環境得到了明顯改善。然而由于經濟條件、住房體制、人口增長等多方面原因制

約，加上住宅建設歷史欠賬太多，XX市的住房供求矛盾仍然十分突出，既有住房中

尚有不少危、漏房屋亟待改造。

根據《XX市記錄年鑒》(1998)顯示，缺房戶數8000戶，其中人均居住面積

在4平方米如下日勺住房困難戶30()0余戶，伴隨都市人口的增長，此后每年還將新增

一定數量H勺住房困難戶，因此，距黨中央提出日勺到2023年城鎮居民每戶擁有一套經

濟實惠住房，從而使城鎮居民到達小康居住水平的規定差距還很大。

從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售

14.66萬平方米，預售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額到達9831

萬元，總體狀況比較理想。伴隨國家擴大內需、鼓勵消費、減免和減少房地產開發各

項收費等各項配套政策的逐漸出臺與完善，經濟形勢將得到回升，人們消費預期也將

得到提高，因此，商品房和商業辦公用房銷售前景良好。

據1997年調查資料顯示，項目附近的事業單位和企業缺房產約有千余戶，雖然

有些企業先后集資建了某些住房，但遠遠滿足不了該區職工家庭日勺需求。伴隨該市住

房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業單位房改力度日勺加強，以及全省

城鎮停止住房實物分派的實行，必然會帶動房地產市場的興旺。

2.建設指導思想

根據建設部有關都市建設的法規及XX市總體規劃，小區規劃設計意在發明一

種舒適、以便、安全、優美區I居住環境，并按照“統一規劃、分期實行、配套建設、

充足運用十地”H勺原則，綜合提高經濟效益和社會效益。

3.建設內容和規模

XX小區占地8.78公頃，總建筑面積15.7萬平方米，其中一期工程建筑面積3.4

萬平方米已經竣工發售。XX北小區項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬

建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米；少許營業用房，建

筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積

9.1萬平方米，占地385()平方米。

4.規劃選址

XX北小區位于XX市區東北部，南臨東風路，西面與鄉政府和鄉醫院相臨，

北靠建設路，中部偏東有學院路自南向北縱向穿越，將小辨別為兩部分。區內臨建設

路處，既有建設路小學、水文隊、銀行等單位，其他均為菜田。該地塊南北長300

米，東西寬約18()米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.5()米左右，

最大高差約0.3米，地勢較為平坦。

5.規劃布同

由于當地塊的地形現實狀況和特點，規劃設計將小區中心設置在地塊的幾何中心

部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設施構成，并采用空間劃分和限定的手法,

組織好由公共空間、半公共空間到私密空間日勺互相聯絡和組合。其他建筑布置緊緊圍

繞小區中心，以點式和條式住宅互相結合、協調搭配、錯落有致的措施，豐富居住小

區的環境和平面布局，使小區面貌更顯得新奇別致、靈活多樣。小區公共建筑設施沿

周圍布置，既豐富了都市道路的沿街景觀，又給小區口勺建設開發發明了有利條件。

6.住宅布局

小區住宅以六層條式為主，合適點綴點式住宅，條式住宅布局采用周圍式布置，

三兩棟為一組，組合成若干個牛公共空間，既塑造了建筑的立面效果，又以便了小區

日勺管理。根據小區道路的分隔與圍合，小辨別為4個組團，即南部的兩個居住組團，

北部H勺公建組團和學院路東的組團，以南部兩個居住組團形成小區的基本居住單元。

小區的重要人口有3個，分別面向建設路、東風路和學院路。在學院路的重要出入口

處設置新村標志，增強小區口勺識別性。同步，小區的平面布局綜合考慮了日照、通風、

防災、消防等規定，E照間距為1:1.2。

7.小區綠化

為了發明一種靠近自然、環境優美的居住環境，小區綠地按照集中、分散結合布

置，除小區中心綠地外，在零星地塊見縫插綠進行建設，運用道路與景觀調整小區氣

候，以便居民，美化環境，使人們步入小區后，有一種步移景移、賞心悅目的美好心

情。植物栽培以常綠植物為主，配以四季花卉、水池、亭子、花架、坐凳等園林小品，

形成景色宜人、生機盎然日勺園林景觀。

8.方案設想

XX北小區住宅方案設計重要考慮了“功能”、“舒適”、“美觀”、“采光”、“通風”

及“構造上的安全經濟”等原因，在經濟合用方面下功夫，以滿足不一樣家庭戶型構

造的需要。方案設計日勺原則是：

第一，堅持“住得好、分得開、放得下、買得起”的設計原則。改善居住條件的

內容較多，讓多種戶型的人口住得下，輩份、性別分得開，家俱、平常用品放得下，

同步還讓住戶買得起。面積小了住不下，居室少了人口分不開，空間小了家俱放不下，

原則高了買不起，這些客觀矛盾在規劃設計和方案設計時均做了較為仔細的考慮和推

敲。

第二，堅持“節地、節能、節材”的設計原則。土地、能源和建材的合理運用是

建筑設計日勺三個并重日勺原則，盡量采用小面寬、大進深等有效手法；在節能方面重要

在墻體厚度和材料上，門窗尺寸選型，屋頂保溫采用某些行之有效H勺措施，這是減少

工程造價的關鍵。

住宅單體設計方案共13種類型，其中三室兩廳的2種，三室一廳的4種，兩室兩

廳的4種，兩室一廳日勺3種，面積最小的8()平方米，在做施工圖設計時可根據住戶

需要靈活選用不一樣套型住宅。房屋套型有如下幾種特點：一是以起居室為“關鍵”,

其他功能空間有機結合并圍合其間，行走便捷。二是以中套型為主，大小套型為輔,

適應性強。三是廚房、衛生間分開設置，直接采光，通風良好。四是廚房凸出于陽臺，

擴大了室內空間，豐富了造型。五是居室朝南，采光、通風好。六是平面緊湊，功能

全，適合各階層家庭住用。

9.實行進度計劃及計算期

計劃2023年10月開始施工，建設工期為3年。項目計算期為6年。

10.用款計劃用款計劃見表1—1。

表1一1

目金額(萬元)123

土地費用420100%

前期工程費28100%

基礎設施建設費10100%

建筑安裝工程費991710%33%57%

公共配套設施建設費9663%33%4%

開發間接費

管理費用9933%33%33%

銷售費用9917%50%32%

開發期稅費36741%33%26%

其他費用18355%33%12%

不可預見費44933%33%33%

11.投資估算

本項目總投資為12391萬元，其中土地費420萬元、前期工程費28萬元、基礎設施

建設費10萬元、建筑安裝工程費9917萬元、公共配套設施建設費96萬元、管理費

用和銷售費用各99萬元（按建筑安裝工程費的1%計）、開發期稅費367萬元、其他費

用183萬元、不可預見費449萬元及財務費用722萬元構成。

詳見附表1—1。

12.資金籌措

項目總投資12391萬元，其中項目資本金3000萬元，分兩年等額投入；商業銀

行貸款3891萬元，3年日勺貸款比例分別為12.4%、35.6%和52%；局限性部分擬由預

售房款處理。詳見附表1—2。

13.貸款條件

年利率5.85%,按單利計息，寬限期3年，3年等額還本。

14.稅費率

稅費率見表1-2。

表1-2稅費率表冊）

稅費項目稅費率稅費項目稅費率

營業稅5公益金5

都市維護建設稅7法定盈余公積金10

教育費附加3任意盈余公積金0

企業所得稅33不可預見費4

房產稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進

15.銷售與出租計劃

XX小區項目高層、多層住宅和部分營業用房計劃在4年內所有發售。住宅樓從項目

動工第2年開始預售，分期付款，按20%、70%和10%分3年付清。出租房第4年開

始出租，出租率第4年為80%,后來各年均為100%。各類房屋銷售計劃見表1-3。

表1-3房屋銷售計劃表閭

份

類鏟、2345

高層樓房404020

多層樓房30303010

營業用房303040

根據XX市近期相似房地產項目日勺售(租)價和居民購置力日勺預測，計劃XX小

區高層住宅樓售價1800元/平方米，多層住宅樓售價1250元/平方米，營業用房的二

分之一發售，售價3500元/平方米。售房加權平均價為167()元/平方米。營業用房的

另二分之一出租，租價1000元/年?平方米，建設期出租房不預租。

16.財務分析

16.1分析根據

建設部公布日勺《房地產開發項目經濟評價措施》，中國計劃出版社出版，2023年。

16.2盈利能力分析

項目在計算期內經營收入20671萬元，可獲利潤4954萬元，扣除所得稅、公益

金、公積金后尚有2821萬元可分派利潤“項目繳納的經營稅金為1137萬元，所得稅

為1635萬元，土地增值稅為2202萬元，合計繳納稅金4973萬元。和項目業主投入

日勺資本金3000萬元相比，在6年內項目盈利和繳納稅金的絕對額是

相稱高的，表明項目日勺盈利能力是比較強日勺。詳見附表1—3?附表1-5。

項目所有投資內部收益率(所得稅前)為32N%,在預期口I接受內部收益率為20%

時，項目凈現值為1142萬元，項目投資回收期為3.8年。資本金內部收益率為39.2%,

項目凈現值為909萬元。詳見附表1—6和附表1一7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X1()()%

=4954/12391X100%=40%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=3319/3000X100%=110%

16.3清償能力分析

按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從第四年開始分3年等

額償還本金，每年還1297萬元；借款利息每年照付，總計付利息722萬元。詳見附

表1—8。

16.4資金平衡分析和資產負債分析

在項目計算期內，各期資金日勺來源與運用是平衡有余的。資產負債率是比較低日勺,

資產負債率最高時（第3年）僅47%。因此，從總體上看，項目口勺清償能力是比較強口勺。

資金平衡分析和資產負債分析詳見附表1—9和附表1—10。

16.5敏感性分析

將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等原因作為不確定性原

因進行敏感性分析,分析成果表明開發產品投資和售房價格兩個原因對項目日勺效益最

為敏感。假如開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%,則所有投資內部

收益率將分別下降至23.8%和21.7%,凈現值分別下降至373萬元和155萬元，投資

回收期則增長到3.9和4.0年。預售款回籠進度相對較不敏感。最不敏感的是租房價

格，這是由于計算期只有6年，并且是從第四年才開始出租，租房收益占整個項目收

益的比重較小。詳見表1-4和圖1一1。

表1—4敏感性分析表

i|變動幅度|所有投資（所得稅前）

(%)內部收益率凈現值投資回收期

（%）（萬元）（年）

0基本方案32.7811423.74

11023.823733.94

開發產品投資

-1043.6019113.55

21043.6921303.55

售房價格

-1021.741553.99

31035.6213033.63

預售款回籠進度

-1027.897593.96

41032.8411483.74

租房價格

-1032.7211363.74

圖1一1

敏感性分析（所有投資、所得稅前）

1一一售房價格；

2一—預售款回籠進度;

3——租房價格：

4——基準收益率；

5一一開發產品投資

16.5臨界點分析

臨界點分析是項目評價日勺另一重要方面，它反應在預期可接受的投資內部收益率

下，投資方能承受的多種重要原因向不利方向變動H勺極限值。根據敏感性分析，假定

投資者期望的內部收益率為20%,在這種狀況下，開發產品投資口勺臨界點為14232

萬元，增長1841萬元；平均售房價格日勺臨界點為每平方米1477元，下降193元；土

地費用口勺臨界點為2126萬元，增長1707萬元；售房面積的臨界點為101780平方米,

減少20880平方米。詳見表1-5。

表1—5臨界點分析表

敏感原因基本方案成果臨界點計算

內部收益率（給32.78期望值20.00

開發產品投資（萬元）12391最高值14232

售房價格（元/平方米）1670最低值1477

土地費用（萬元）420最高值2126

售房面積（平方米）122660最低值101780

17.評估結論

該項目符合國家產業政策和發展方向，小區房屋銷售價格適中，估計工程竣工后,

銷售前景會令人滿意。項目的實行將對XX市口勺建設和改善居民居住條件和居住環

境起到積極作用。項目內部收益率達32.8%,6年內上繳各類稅金總計達4973萬元。

具有良好的社會效益和經濟效益，且具有較強日勺抗風險能力。項目選址合適，總平面

布置和方案設計合理，從技術方面看項目亦可行。項目重要經濟技術指標見表1一6。

表1-6重要經濟技術指標

序號名稱單位數據備注

I項目設計規模

1房地產開發產品總建筑面積平方米123320

1.1商品房銷售平方米122660

高層住宅樓平方米91000

多層住宅樓平方米31000

營業房平方米660

1.2出租房：營業房平方米660

II項目經濟數據

1開發產品投資萬元12391

其中：財務費用萬元722

2資金籌措萬元12391

其中：資本金萬元3000

借款萬元3891

預售房款萬元5501

3經營收入萬元4134年平均

4經營稅金及附加萬元227年平均

5總成本費用萬元2476年平均

6利潤總額萬元991年平均

7所得稅萬元327年平均

8稅后利潤萬元664年平均

9土地增值稅萬元440年平均

III財務評價指標

1商品房投資利潤率%40.0

2商品房投資利稅率%67.1

3商品房資本金凈利潤率%110.6

4所有投資內部收益率（所得稅前）%32.8

5所有投資投資回收期（所得稅前）年：3.8

6所有投資內部收益率（所得稅后）%23.6

7所有投資投資回收期（所得稅后）年3.94

8資本金內部收益率%39.2

9長期借款償還期年6.0建設期起

附表1-1項目總投資估算表單位：萬元

序號項1總投資估算闡明

1開發建設投資12391

1.1土地費用420

1.2前期工程費28

1.3基礎設施建設費1()

1.4建筑安裝工程費9917

1.5公共配套設施建設費96

1.6開發間接費

1.7管理費用99

1.8銷售費用99

1.9開發期稅費367

1.10其他費用183

1.11不可預見費449

1.12財務費用722

2經營資金

3項目總投資12391

3.1開發產品成本12391

3.2固定資產投資

3.3經營資金

附表1-2投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元

序號項目合計123456

1總投資1239119833824611923315578

1.1自營資產投資

1.2自營資產投資借款建設期利息

1.3自營資產投資方向調整稅

1.4經營資金

1.5開發產品投資1239119833824611923315578

其中：不含財務費用11669196837545947

財務費用722147017223315578

2資金籌措1239119833824611923315578

2.1資本金300015001500

2.2預售收入5501941409423315578

2.3預租收入

2.4其他收入

2.5其他

2.6借款389148313832025

固定資產投資長期借款389148313832025

自營資產投資人民幣借款

自營資產投資外幣借款

房地產投資人民幣借款389148313832025

自營資產投資建設期利息借款

經營資金人民幣借款

附表1-3售房收入與經營稅金及附加估算表

單位：萬元

序號項目合計123456

1售房收入204861557700571334028763

1.1可銷售面積（平方米）1226604589845898277643100

1.2平均售價（元/平方米）1596169616321250

1.3銷售比例缺）1003737233

2經營稅金及附加11278638539222242

2.1營業稅10247835035720138

2.2都市維護建設稅7252525143

2.3教育費附加312111161

3土地增值稅220216373275445499

4商品房銷售凈收入171581308588859873352622

注：銷售比例是各個產品銷售比例的加權平均值，后來各案同。

附表1-4租房收入與經營稅金及附加估算表

單位：萬元

序號項目合計123456

1租房收入185536666

1.1可出租面積（平方米）528660560

1.2單位租金（元/平方米）100010001300

1.3出租率（酚80100100

2經營稅金及附加10344

2.1營業稅9333

2.2都市維護建設稅1?????????

2.3教育費附加????????????

3租金凈收入175506262

4凈轉售收入4444

注：由于表中有效數字是四舍五入取整，但計算過程中仍然保持足夠的有效位數，也許

導致表中合計數與各年數字之和不等，在各年數字絕對值不不小于1時，用“…”表達,

后來各案同。

附表1-5損益表

單位：萬元

序號項目合計5

12346

1經營收入206711557700571864094829

1.1商品房銷售收入204861557700571334028763

1.2房地產租金收入185536666

1.3自營收入

2經營成本12348948426643282384423

2.1商品房經營成本12341948426643262381420

2.2出租房經營成本（攤銷）7233

3出租房經營費用3191111

4自營部分經營費用

5自營部分折舊、攤銷

6自營部分財務費用

7經營稅金及附加11378638539522546

8土地增值稅220216373275445499

9利潤總額4954360162217001020251

10彌補前年度虧損

11應納稅所得額4954360162217001020251

12所得稅163511953556133783

13稅后利潤331924210871139683168

公益金166125457348

法定盈余公積金332241091146817

任意盈余公積金

14加：年初末分派利潤2051129

15可供投資者分派日勺利潤20511292098581143

16應付利潤28212098581143

A方

28212098581143

B方

C方

17年末未分派利澗2051129

附表1-6財務現金流量表（所有投資）

單位：萬元

序項目合計12456

號

1現金流入207141557700571864094873

1.1售房收入204864028763

1.2租房收入1851557700571336666

1.3自營收入53

1.4其他收入

1.5回收固定資產余值

1.6回收經營資金

1.7凈轉售收入4444

2現金流出1667319684121760017191026238

2.1固定資產投資（含方向稅）

2.2開發產品投資（不含財務費用）11669196837545947

2.3經營資金

2.4自營部分經營費用

2.5出租房經營費用3191111

2.6經營稅金及附加11378638539522546

2.7土地增值稅220216373275445499

2.8所得稅163511953556133783

3凈現金流量4041-1968-2565-59554673067635

合計凈現金流量-1968-4533-512733934074041

4所得稅前凈現金流量5676-1968-2446-5960283404717

合計所得稅前凈現金流量-1968-4414-4473155549595676

計算指標所得稅前所得稅后

內部收益率（FIRR）32.78%23.6%

財務凈現值（FNPV）1142316

投資回收期3.743.94

基準收益率（1c）20.00%20.00%

附表1—7財務現金流量表（資本金）單

位：萬元

序號項目合計12R166

1現金流入207141557700571864094373

1.1售房收入204861557700571334028763

1.2租房收入185536666

1.3自營收入

1.4回收固定資產余，直

1.5回收經營資金

1.6凈轉售收入4444

2現金流出17395150028085747324924781313

2.1資本金300015001500

2.2預售（租）收入用于開5501941409423315578

發產品投資

2.3自營部分經營費用

2.4出租房經營費用3191111

2.5經營稅金及附加11378638539522546

2.6土地增值稅220216373275445499

2.7所得稅163511953556133783

2.8長期借款本金償還3891129712971297

2.9流動資金借款償還

2.10短期借款本金償還

2.11借款利息支付

2.12償還其他應付款

3凈現金流量3319-1500-1252125839371615-740

4合計凈現金流量-1500-2752-1493244440593319

計算指標

內部收益率（FIRR）39.16%

財務凈現值（FNPV）909

基準收益率（1c）20.00%

附表1一8長期借款還本付息估算表

單位：萬元

序號項目合計123456

1長期借款償還

1.1年初借款本息合計4831866389125941297

本金4831866389125941297

建設期利息

1.2本年借款389148313832025

1.3本年應計利息7221470172233155

1.4本年還本付息14701721530145278

還本3891129712971374

付息72214701722331551297

1.5年末借款本息合計483186638912594129778

2房地產投資人民幣借款

2.1年初借款本息合計4831866389125941297

本金4831866389125941297

建設期利息

2.2本年借款389148313832025

2.3本年應計利息7221470172233155

2.4本年按約定還本付息14701721530145278

還本3891129712971374

付息72214701722331551297

2.5年末借款本息合計483186638912594129778

3還本資金來源7178427352054253

3.1上年余額717829763908

3.2攤銷

3.3折舊

3.4利潤

3.5可運用售房收入

3.6其他717140952229345

4償還等額還款本金129712971297

5償還長期貸款一本金能力7178297639082956

6長期借款償還期（年）6.00

附表1-9資金來源與運用表

單位：萬元

序號項目合計123456

1資金來源2760519834440903071864094873

1.1商品房銷售收入204861557700571334028763

1.2房地產租金收入185536666

1.3自營收入

1.4自營資產長期借款

1.5自營資產經營資金借款

1.6房地產投資借款389148313832025

1.7短期借款

1.8資本金300015001500

1.9其他

1.10回收固定資產余值

1.11回收經營資金

1.12凈轉售收入4444

2資金運用24107198341927772534630591755

2.1自營資產固定資產投資（含

方向稅）

2.2自營資產固定資產建設期利

息

2.3房地產投資（含利息）1239119833824611923315578

2.4經營資金

2.5自營部分經營費用

2.6自營部分財務費用

2.7出租房經營費用3191111

2.8經營稅金及附加11378638539522546

2.9土地增值稅220216373275445499

2.10所得稅163513953556133783

2.11應付利潤28212098581143

2.12自營資產長期借款本金償還

2.13自營資產經營資金借款償還

2.14房地產長期借款本金償還3891129712971297

2.15償還其他應付款

2.16短期借款本金償還

3盈余資金3498248125818401034-883

4合計盈余資金2481507334643813498

附表1-10資產負債表

單位：萬元

序號項目123456

1資產198351078219596447703498

1.1流動資產總額198351078219596447703498

應收賬款

存貨19834859671326183B944

現金

1.1.4合計盈余資金2481507334643813454

1.2在建工程

1.3固定資產凈值

1.4無形及遞延資產凈值

2負債及所有者權益198351078219596447703498

2.1流動負債總額

應付賬款

短期借款

2.2借款4831866389125941297

經營資金借款

固定資產投資借款

開發產品投資借款4831866389125941297

負債小計4831866389125941297

2.3所有者權益150032424328337034733498

資本金150030003000300030303000

資本公積金

合計盈余公積金36199370473498

合計未分派利潤2051129

比率指標

資產負債率(%)2437474327

流動比率作)

速動比率(附

案例二混合房地產開發項目案例

1.概述

西南某旅游都市是國家新近同意的對外開放都市。為適應地區經濟的發展，吸引

外商和國內沿海地區投資，市政府同意在該市郊區興建別墅小區。為保證小區建設的I

質量和進度，節省建設資金，市政府公開招標，通過劇烈日勺競爭，南方某著名房地產

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售期6年。