約克新郡大時代新生活浪潮·英式風情莊園提報單位：藍美籌劃組合機構目錄宏觀市場：市場對本案開發影響區域市場：區域房地產市場情況分析工程分析：工程SWOT分析工程定位：產品定位、產品建議客群定位：客群特征、區域來源等開發方案：開發策略、開發步驟價格建議：入市價格建議市場對本案開發影響城市開展進程和宏觀經濟市場對本案開發影響城市開展進程和宏觀經濟2007沈陽房地產市場運行概述商品房銷售量增幅較快2007年1—12月，商品房和商品住宅銷售顯現出良好勢頭，商品房銷售面積1303.24萬平方米，商品住宅銷售面積1152.83萬平方米，與上年同期相比分別增長17.71％和17.20％。說明2007年沈陽市商品房及商品住宅銷售狀況相比于2006年同期更加旺盛。商品房銷售量增幅較快2007年房地產市場交易活潑的主要原因：一是經濟快速開展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住條件，給房地產市場帶來持久動力；二是城市吸引力不斷增強，外來的新增人口給房地產市場帶來大量需求。三是沈陽市房地產市場戶型結構、區域結構逐步趨向多元化，消費者購房選擇比較豐富。數據來源：沈陽市房產局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品房批準入市量大幅度增長2007年，批準入市商品房面積1607.37萬平，其中商品住宅1339.88萬平，根本上與開發建設保持了同步增長的勢頭。商品住宅供給量有所增加，是由于沈陽去年加大了普通住宅的土地供給量，經過一定開發周期，今年調節作用逐步表達。另外，商品住宅批準入市面積占總量的83.36％，說明目前沈陽市商品房供給市場仍以住宅為主體，總體結構處于合理狀態。

數據來源：沈陽市房產局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日2007年沈陽市不同套型商品住宅供銷情況表套型面積（平方米）

上市面積（萬平方米）所占比例（%）銷售面積（萬平方米）所占比例（%）≤60121.419.06%107.889.36%60－90413.5530.86%357.0630.97%90－120493.5136.83%380.5433.01%120－144197.6814.75%203.0817.62%>144113.738.49%104.279.04%合計1339.88100%1152.83100%數據來源：沈陽市房產局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品住宅市場良性增長從2007年沈陽市商品房銷售用途結構表顯示，普通住宅占據沈陽市房地產市場的絕對主導，銷售量與銷售額繼續保持兩位數的增長，而商業局部雖然在銷售面積和銷售金額上都有所增長，但銷售均價卻有所下降，應當引起重視。隨著沈陽私家車的不斷增多，對車庫的需求量迅猛增長，使得車庫的成交量和價格不斷增長。沈陽價格走勢沈陽的房價近年來一直呈上升趨勢，2004—2007年保持了一個穩定的增長幅度，在5%左右，2007年下半年，增長幅度有所加快。2007年的價格走勢可以概括為曲折式上升，從年初開始每三個月左右為一個周期，價格整體上依然保持上升的趨勢。大品牌開發商的涌入將提升整體房地產品質產品品質優少劣多，品牌上升空間巨大，但07年市場華潤、首創、金地、碧桂園、恒大等外地知名開發商云集沈陽產品必然有革命性創新在沈陽市房地產市場中，除萬科大型品牌開發商外，其他開發商的產品都比較粗曠，缺少內涵與品質感，在很大程度上，有待于強化、完善。因此，本工程在建設中，必將傾全力打造品牌形象，注重產品功能、品質及人居環境，將產品表現的淋漓盡致，為沈城人民再造人居新典范。大盤爭霸的時代

小規模開發模式?中等規模開發?大盤時代

大盤的本質是以人為本的中心思想，是大社區、大配套、大市政、大交通的集合。對于沈陽的城市建設而言，大盤的操作讓土地資源得到整合，從而推動區域的迅速開展。對于行業而言，大盤是行業走向成熟的表現。對于居住者來講，大盤改變了原有的居住狀態，勾畫出全新的生活內容。正是有了這些獨具創新意義的大盤，房地產才如同魔法師手中的魔杖，點化出絢爛多彩的城市風景。近郊大盤成為未來成交熱點區域隨著于洪區、東陵區和沈北新區迅速開展，加大了房地產市場郊區城市化建設的進程，樓盤熱銷區域逐漸向郊區轉移。由于市中心較高的房價及土地資源的稀缺，而周邊區域又有大量相對廉價的土地供給，外來的大開發商集中在沈陽遠郊拿地，經過一定的建設周期，相應的商品房供給也逐漸釋放出來，成為沈陽房地產市場的新熱點。私家車保有量劇增，支持住宅郊區化開展國家統計局遼寧調查總隊調查顯示，截至2005年底，遼寧省擁有72.3萬輛私人汽車，也就是說，大約每60人就擁有一輛私家車。2006年以來，遼寧省私家車的購置數量仍在持續增長，沈陽市的私家車總量已經居遼寧省各城市之首。城市私家車輛的持續增多，其實就已經在暗示我們，大規模的擴城運動將持續進行。2007年沈陽市商品房銷售用途結構表

項目類別銷售面積（萬平方米）同比增長（%）銷售金額(億元)同比增長（%）銷售均價(元/平)同比增長（%）總計1303.2417.71464.61

22.7035654.24住宅小計1152.83

17.20389.88

23.013382

4.97普通住宅1150.54

17.17388.76

22.973379

4.94別墅2.29

35.501.12

41.774900

4.95網點78.1910.4538.33

3.594902

-6.89辦公用房、寫字樓17.8

44.608.62

42.484843-1.44車庫及其它54.42

34.8727.7848.795105

10.33數據來源：沈陽市房產局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日城市開展進程和宏觀經濟2021沈陽房地產市場趨勢預測低容積率、低密度樓盤增多根據2007年土地公示和成交情況來看，市中心住宅土地供給減少，未來大型住宅工程將集中在二、三環。2007年成交1116萬平米土地。位列三甲的分別是沈北新區385萬平米，渾南新區142萬平米，于洪區128萬平米；以上成交數據可以看出，二環以外已經成為沈陽土地成交的主要陣地，尤其是南北〔南：大渾南地區地區、北：沈北新區〕兩大空間土地成交占到全部成交總量的47.2%。2021年低容積率、低密度的工程將增多。父母喬遷80年代生人，已經陸續進入結婚年齡，由于這一階段是我國一個人口頂峰期，對婚房的剛性需求會持續一段很長的時間。而由于這一代獨生子女的父母年齡在45—55歲，趕上了中國社會的改革和變動期，使得他們中的大局部人處于“啞鈴型〞社會結構中間小的那一局部，無力為子女的婚房提供更多的資助，只能選擇遠郊性價比較更高的工程。普通住宅市場成交量回落，別墅市場供給加大由于07年沈陽市場成交量到達一個歷史峰值，而國家又加大了對房地產行業的調控力度，所以我們判斷2021年沈陽普通住宅市場成交量會出現小幅回落。隨著眾多大開發商07年拿地開發遠郊別墅工程，08年沈陽別墅市場的供給會相應加大，類別墅工程也將緩慢釋放。城市郊區化開展成為趨勢2007年沈陽市統計局發布的數據顯示，處于城郊結合部或郊區的樓盤開發量比例增加，且銷售勢頭良好。隨著城市中心土地日益稀少與價格高漲，大局部開發商開始將視線轉移到郊區，2021年，沈陽城市郊區化開展將更加迅速。沈陽規劃了未來城市四大開展空間：以渾南新區、東陵、蘇家屯、和平區為主的大渾南地區，以旅游度假區為中心的東部地區，以鐵西新區、于洪區、遼中縣為主的沈西工業走廊，以輝山農業高新區和蒲河新城為主的沈北地區。宏觀市場小結在工程開展中尤其重視沈陽人親近自然、鄉村田園風光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強生態環保和休閑度假的生活方式的引導，突出工程景觀優勢及個性特征，提高市場的認知度；以“大社區、小組團〞的開展形式，滿足沈陽人方便生活的需要，增強社區的配套建設；房價增長，中低價位市場供給缺乏。單純概念包裝的時代即將過去，市場要求創新概念同時要有產品支持。

區域房地產市場情況分析市場對本案開發影響區域房地產市場情況分析區域規劃建設沈陽細河經濟區沈陽細河經濟區成立于2006年9月，是沈陽市鐵西新區的一局部，也是沈西工業走廊的重要組成局部。區域總面積356平方公里，總人口12.6萬人。區內各類工業企業2105戶，在建工業企業38戶。按照長遠開展規劃，細河經濟區將建設成與沈陽母城形同“啞鈴狀〞，功能獨立、完整，集生產、生活、娛樂以及各項社會效勞為一體的獨立城市，將成為沈陽面向未來、功能獨立的新型城區、新型重工業區。西部大學城為了配合鐵西新城的規劃建設，把鐵西新城建設成學府之城，把沈陽工業大學和沈陽化工學院遷到鐵西新城內，成立西部大學城。沈陽工業大學將于今年3月中旬啟動其在新城內的新校址，勛望小學分校等根底教育學校也正在建設中。市場環境對本案的開發提示1、私營、合資及外資企業進入沈陽開展，瞄準的也是沈陽遠郊的經濟開發區，這樣也使原本城市中的“中產階級〞階層，不斷地涌入遠郊，也帶動了遠郊房地產工程的浪潮，所以這局部人群將是本案品質提升及重點消化的人群，值得關注；2、政府對于本區域的開發也將成為本案時機點；3、雖然本案尚處于不成熟開發階段，但是必須謹慎對待，只有以高品質、前瞻性產品配合合理的價格才能贏得市場。工程現有狀況本地塊位于沈陽市大潘鎮，占地約40萬平，容積率1.5，規劃建筑面積60萬平，北側為雙向10車道沈盤公路，東、西、南三面為規劃路，其中細河從地塊中蜿蜒而過。由于附近工廠長期向細河排污，造成污染，使得本地塊一直荒廢，沒有進行過開發建設。現在，細河經過治理，已經到達國家排污標準。根本情況規劃用地40萬平方米。地塊內地勢平坦流經地塊的細河向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，雙向10車道的沈盤線，向西一路通向營口出海口；向內，依托沈遼路、沈環高速公路與沈陽母城連成一體，10分鐘1輛的中巴小客往來運送乘客。交通網絡中國農村信用合作社金融銀行沈陽化工學院、沈陽工業大學、北大青鳥、洪慶高中、四中分校，勛望小學分校等正在建設。教育文化大潘市場、蔬菜批發市場、金匯商城休閑購物將吸引民營醫院，廣泛開展社區醫療效勞，升級現有醫院醫療條件，并改善已有的鄉鎮衛生所根底設施。鐵西新城規劃安排國際醫院在內的綜合醫院4座。醫療保健大潘本地已經兩、三年時間沒有新盤上市，最新的兩個工程，桃園花園已經售完，預計今年會再開發少量產品，預計售價2400元/平左右。紫金城處于尾盤期，價格在2000元/平。從現有工程來看，多為散樓，缺乏品質感，個別工程雖然有園區及物業管理，但相應建設和效勞質量都不高，有待進一步提升。樓盤情況工程SWOT分析S①、大盤工程，占地40萬，建面60萬②、地塊邊線工整，土地平坦，便于規劃建設；③、工程北側即是沈盤公路，交通便利；④、工程周邊市政配套齊全，生活氣氛濃厚；⑤、地塊北側臨街，有一定商業潛力；⑥、地塊內有細河，具有水景資源；⑦、開發商領導在當地具有強大的個人魅力和領袖地位。優勢W

①、距市內21公里，屬于城市遠郊；②、大潘常住人口3萬余人，無法滿足工程的銷售；③、地勢平坦，沒有富于變化的景觀。④、地塊周邊有加油站，有可能增加前期的銷售難度；⑤、緊鄰的大潘市場有些雜亂；⑥、暫時尚未通公交，交通較不便。劣勢O

①、沈陽房地產市場良好的開展勢頭；②、戶籍制度的變革；③、對沈西工業走廊的招商和鐵西新城、大潘衛星城的規劃建設；④、隨著大量工業企業的進駐，居住需求不斷增加；時機T

①、銀行信貸體系嚴格；②、本區域內的品牌開發商，如萬科；③、鐵西新城和大潘衛星城的規劃需要一定時間落實；④、沈陽其他熱點區域樓盤不斷上市，如蒲河。威脅工程總定位

工程定位總體描述大時代新生活浪潮·英式風情莊園工程命名：約克新郡沈陽在經濟開展方面、在收入水平方面、在生活方式方面等都在經歷大時代背景的大開展。本案是帶動這個大潮開展的新大陸，就像17世紀英國約克郡人紛紛奔赴美國開展，命名了新約克(紐約)一樣，本案是適合沈陽人移居的高度舒適的英倫風情的純粹居住生活區。約克郡有深厚的人文歷史，可以為工程提供深入挖掘的形象推廣素材，新約克那么代表開展和希望。產品功能定位

建設統一規劃、統一管理、提供優良物業管理效勞的封閉式高品質生態花園住宅產品建議

產品建議

整體規劃總體規劃提示——造莊園建筑設計以古典歐美建筑風格為主，崇尚經典雋永，以回歸自然為本質，將水城文化充分的融入小區。由于本案保存了細河，引水系入園區，使河水與園區水系有機結合，以水系和道路劃分5個組團，構筑各個圍合空間，本小區將是一個綠化度較高＼密度較低的工程。一期三期二期四期五期生態規劃在規劃中充分了考慮土地、建筑、植物、水系、空氣各種生態因素和人類活動之間的互動關系，通過區域內生態功能的恢復和保持，確保區域生態環境的可持續性與協調開展。生態環境具有自我代謝、自我調節的功能。共同溝共同溝又稱“地下城市管道綜合走廊〞，包括水、電、燃氣、通信電纜等所有管道都集結地下，防止了維修時挖開地表破壞景觀和空中景觀。文化節點規劃要賦予工程以文化底蘊和濃郁的文化生活氣氛就要從場所設計、文化事件營造等方面都進行了匠心獨運的規劃和設計。在園區多個組團節點規劃鄰里共享空間，保障居民充裕的戶外活動空間，以及舉辦豐富的社區活動。“豪華〞會所設計小區入口，不僅是本工程地塊的一個構成局部，更是工程的形象、臉面所在，需要配合社區總體規劃認真的處理，表達社區品位及功能，表達超級大盤。在開發節奏的把握上，可以先期大造形象景觀，后期再根據實際情況進行改造開發。樣板示范區工程沿沈遼西路局部以從紅線開始往南推后10米，作景觀綠化帶，隔音隔塵是一方面，更重要的是建立工程高舒適度高品質．商業街區在工程核心地帶建立商業街區，設有大中型超市＼個性服裝店等滿足遷移到本區域人群日常的生活配套，也起到提升本區域配套品質的作用．產品建議

產品線規劃產品物業類型：高品質多層(20%)＼情景洋房式多層(50%)\情景洋房(10%)聯排別墅(15%)＼公建(5%)房地產工程開發，尤其是大型工程開發，要考慮工程不斷開發，不斷升級，建議一個完善的產品線，利于工程后期品質的提升．利潤產品：情景洋房式多層現金流產品：高品質多層概念產品：洋房、聯排別墅、公建產品簡要描述多層：進化版情景洋房，別墅級多層〔層層退臺，呈錯落分布，外立面層次更豐富、更親切〕五層帶閣樓戶型為二室二廳一衛、三室兩廳二衛面積區間為60——140m2南北贈送較大面積的雙私家花園聯排別墅：即TOWNHOUSE，面積150-260m2產品建議

景觀建議整體風格：打造首屈一指的皇家園林度假性休閑性自然性人文性1.結合建筑風格，結合水系景觀，歐式莊園風情。園區極大限度的還景觀以自然生態的特征，相對集中的景觀設計，使得細河成為集中景觀和居民交流的承載者。水系和綠化的交織，賦予景觀富于變化的特征，所有的公共設施〔路牌、座椅、鋪裝、小品等〕均作為景觀的一局部進行統一的規劃設計。葡萄果園大型坡地草坪2.四季景色為了讓四季的園林景色不同，根據植物的生長周期選擇不同的綠植分布于園區，并考慮高矮錯落的變化。3.景觀與人的關系景觀與人的關系才是園林設計的核心所在。增加綠地的覆蓋面積，并力求造成曲徑通幽，增加景觀情趣性。細河改造：木棧道親水臺垂釣臺建筑小品增加水面層次4.Vi應用與園區緊密結合表達工程品質及人性化設置。5.無障礙設計由于本工程將有一局部市中心的老年人來養老，所以考慮一些無障礙設置，為老年人和殘疾人效勞。6.預留太陽能熱水器安裝位置工程地勢平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽熱熱水器，使小區更人性化，外觀更美好。6.預留太陽能熱水器安裝位置工程地勢平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽熱熱水器，使小區更人性化，外觀更美好。7.私家花廊以私家花廊的形式表達工程特色，可以以售賣的形式，使客戶得到一塊“自耕地〞或者作為促銷手段贈送給客戶，滿足市內客戶對于農耕生活的渴望。產品建議

園區配套大型會所咖啡吧小酒吧棋牌室鄰里中心高質雙語幼兒園網球場兒童游樂場健身中心商業街美容美發室臺球室乒乓球室釣魚臺產品建議

會所配套突出工程的尊貴、莊園、休閑、健康等特點。主要功能：

健身坊/養生坊/西餐廳/棋牌室/桌球室/視聽室/鋼琴室/游泳池/其它

產品建議

物業管理1、智能物業管理系統：包括綜合保安系統、綜合監控集成管理系統、物業管理系統。為住戶平安提供保障，防范小區內突發事件的發生；方便快捷的物業效勞〔如IC卡等〕,表達一種高品質＼人性化物業效勞，提高工程品質。

2、信息管理系統：包括Internet光纖接入網、有線電視多媒體系統、小區信息效勞系統、通訊系統、電子商務系統。

產品建議

戰略伙伴建議因本工程的概念所表達的是一種多元化的融合，只有整合一流的團隊才能很好的實項戰略目標，在工程合作伙伴方向上建議如下：1、規劃建筑設計單位：

鑒于工程資源的豐富獨有性、主題概念的國際性及多元復合性的特點，本工程必須由國內知名的設計公司進行工程的規劃建筑設計，全面完成總體規劃設計，提煉設計理念，并進行總體規劃說明及設計各功能細部說明，完成各類可售局部平面圖、效果圖及建模圖，完成工程綜合配套工程的各類圖形設計，協助完成模型的制作。2、室內裝飾設計：

能夠完整的表現產品概念及工程特色，完成工程售樓部、會所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設計，并對施工進行督導。3、景觀規劃、園林設計：

鑒于工程資源的豐富獨有性、主題概念的國際性及多元復合性的特點，本工程必須由國內頂尖的設計公司進行工程的園林環境設計，完成工程總體景觀設計方案及擴充方案，出具景觀設計報告，進行景觀說明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環境效果圖及提供示意圖，協助模型制作。4、管理公司:

聘請國際背景知名管理公司實行參謀式管理，提出初步管理方式及管理費用測試及效勞內容的擬訂。客群定位

客戶特征描述

市中心高層收入居民二次置業

他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來，尋找一個寧靜的、純潔的、沒有污染的、花園式的生活環境。

大潘鎮的企業管理階層

經濟開發區企業中的管理階層那么收入較好，他們不僅有一定文化素質，對居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購房能力，此類客戶將是本工程的重點客戶群體之一。

行政事業單位的中高級管理人員

收入較為穩定并有一定文化素質的管理人士。

附近專業市場個體經營者

張士燈具城經營戶，收入高，有較高的支付能力，希望居所靠近工作地點，注重居住周邊環境和小區品質；

客戶特征描述

附近大學城資深教育人士離工程較近，收入客觀，具有浪漫主義情操，重視環境及小區品質本區域生意人和小企業主

這局部消費者在大潘鎮多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經歷了首次置業，逐漸注重周邊環境，尤其是生活便利性，重視對下一代的教育；

大潘鎮局部富裕人士

這局部消費者雖學歷、知識修養不多，但虛榮心強，購置當地最好的房子成為他們表達人生價值最好的方式。當地年輕人的婚房上一輩還是工作在地上，居住在平房，但是他們的子女接受的事物和教育都是現代的，居住觀念與市內無差。

客戶消費特征第一圈層改變居住條件，成本本地居民身份的象征，高品質產品＋封閉式園區物業＋價格優勢第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環境——自然與人工；求舒適——社區已經營造的舒適感覺；第三圈層追求高品質；追求高品牌價值；講究休閑度假客戶消費特征：區域來源：

A、本地客戶25%B、于洪區、鐵西新區占40％

C、沈陽其它區域客戶20%D、大潘周邊區域客戶10%E、省外客戶5%

以年齡界定客戶群：

A、25－40歲

50％

B、40－50歲

40％

C、50以上

10％

以文化層次界定客戶群體：

A、中高等文化層次

25％

B、中等文化層次

45%

C、中低等文化層次

30％

開發戰略

開發商戰略意圖開發商開發這一地塊的戰略意義是什么？僅僅是利潤？作為現有地段最大的開發工程，數年的開發周期，具有前瞻性的產品設計，為的就是作一個叫老百姓買的放心，住的放心的房子，并為此津津樂道的房子，我們的目標是名利雙收．開發戰略

開發步驟工程啟動開展策略

大盤工程開發對現金流要求極大，在開發