金科成本管理制度?1.目的本成本管理制度旨在規范金科集團及各項目公司的成本管理工作，確保成本信息真實、準確、完整，有效控制成本支出，提高經濟效益，實現公司戰略目標。2.適用范圍本制度適用于金科集團總部及各區域公司、項目公司等涉及成本管理的所有部門和項目。3.基本原則全過程成本控制原則：貫穿項目投資決策、設計、招標、施工、竣工結算等各個階段。成本效益原則：在成本控制與項目質量、進度、功能等目標之間尋求平衡，確保以合理的成本實現項目預期效益。全員參與原則：成本管理涉及公司各個部門和全體員工，應充分調動全員積極性，共同參與成本管理。動態管理原則：根據項目進展情況和內外部環境變化，及時調整成本管理策略和措施。二、成本管理組織與職責1.成本管理決策機構集團成本管理委員會：由集團高層管理人員組成，負責審議和決策重大成本管理政策、目標、預算等事項。2.成本管理職能部門集團成本管理部：作為成本管理的專業職能部門，負責制定成本管理制度、標準和流程，指導和監督各區域公司、項目公司成本管理工作；組織開展成本核算、分析和控制，編制成本報告；參與項目前期成本策劃和招投標等工作。區域公司成本管理部門：負責本區域內項目成本管理的具體實施，貫徹執行集團成本管理制度，指導和監督項目公司成本管理工作；審核項目成本預算、結算，定期分析區域內項目成本情況，向集團成本管理部匯報。項目公司成本管理部門：負責本項目的成本管理工作，具體包括成本預算編制、成本控制、成本核算、成本分析等；參與項目招投標、合同談判、工程變更等工作，及時提供成本相關意見和建議。3.其他部門職責工程部門：負責施工過程中的進度管理、質量管理和技術管理，合理安排施工計劃，確保工程質量和進度，減少因工程問題導致的成本增加；參與工程變更、簽證的審核，提供技術支持和成本估算。設計部門：負責項目設計工作，在滿足項目功能和質量要求的前提下，優化設計方案，降低設計成本；配合成本管理部門進行設計概算編制和審核，參與設計變更對成本影響的評估。采購部門：負責項目物資設備采購工作，建立供應商管理體系，通過招標、詢價等方式選擇優質供應商，確保物資設備質量，降低采購成本；參與采購合同談判，控制采購付款進度。財務部門：負責成本核算和財務管理工作，按照會計準則和成本管理制度進行成本賬務處理，提供準確的成本數據；對成本支出進行財務審核和監督，參與成本分析和成本控制方案的制定。三、成本核算1.成本核算對象以單個開發項目作為成本核算對象，對于規模較大、開發周期較長的項目，可根據項目特點和管理需要，按不同分期、不同物業類型等劃分為若干個成本核算對象。2.成本項目劃分土地成本：包括土地出讓金、土地補償費、拆遷安置費等取得土地使用權所發生的費用。前期工程費：如項目前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、三通一平費用等。建筑安裝工程費：涵蓋項目建筑工程、安裝工程所發生的費用，包括土建工程費、裝修工程費、設備及安裝工程費等。基礎設施建設費：指小區內道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明、綠化等基礎設施建設費用。公共配套設施費：如教育、醫療、商業、物業管理用房等公共配套設施的建設費用。開發間接費：為組織和管理開發項目而發生的各項間接費用，包括管理人員工資、辦公費、差旅費、折舊費、修理費等。3.成本核算方法采用制造成本法進行成本核算，將開發項目的成本費用劃分為直接成本和間接成本。直接成本直接計入各成本核算對象，間接成本按照合理的分配方法分攤計入各成本核算對象。成本分配方法可根據項目實際情況選擇占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法等。例如，土地成本可按占地面積法分配，建筑安裝工程費可按建筑面積法分配。4.成本核算流程費用歸集：各部門按照成本核算對象和成本項目，及時收集、整理和記錄各項成本費用發生的原始憑證，并傳遞給成本管理部門。成本計算：成本管理部門根據收集到的原始憑證，按照規定的成本核算方法，計算各成本核算對象的成本。成本結轉：項目竣工后，成本管理部門對已完工成本核算對象的成本進行結算，將開發產品成本從"開發成本"科目結轉到"開發產品"科目。成本報表編制：成本管理部門定期編制成本報表，包括成本明細表、成本分析表等，向公司管理層和相關部門提供成本信息。四、成本預算1.預算編制原則科學性原則：依據項目規劃、設計方案、市場行情等因素，合理預測成本支出，確保預算準確可靠。完整性原則：涵蓋項目從前期到竣工交付全過程的所有成本費用，不得遺漏。嚴肅性原則：成本預算一經確定，應嚴格執行，不得隨意調整。確需調整的，應按規定程序進行審批。2.預算編制流程項目啟動階段：項目公司成本管理部門根據項目開發計劃和初步設計方案，制定成本預算編制計劃，明確預算編制的時間節點和責任人。資料收集與分析：收集項目相關資料，包括項目規劃設計文件、市場價格信息、類似項目成本數據等，并進行分析研究。成本估算：各部門根據職責分工，結合項目實際情況，對各項成本費用進行估算。成本管理部門匯總各部門估算結果，形成項目成本初步估算。預算編制：成本管理部門根據成本初步估算，結合項目目標成本和利潤要求，編制項目成本預算草案。預算草案應詳細列出各項成本費用的預算金額、計算依據和說明。審核與審批：成本預算草案經項目公司內部審核后，報區域公司成本管理部門審核，再提交集團成本管理部審批。審批通過后的成本預算作為項目成本控制的依據。3.預算調整項目實施過程中，因以下原因導致成本預算確需調整的，應按規定程序進行：項目規劃、設計發生重大變更。市場價格波動較大，導致成本費用發生較大變化。不可抗力因素影響項目進度和成本支出。預算調整申請由項目公司成本管理部門提出，詳細說明調整原因、調整內容和調整金額，并附相關證明材料。經區域公司成本管理部門審核后，報集團成本管理部審批。五、成本控制1.土地成本控制在土地獲取階段，通過市場調研、土地評估等手段，合理確定土地價格，爭取有利的土地條件和價格條款。關注土地出讓方式、競拍規則等政策法規變化，優化土地獲取策略，降低土地成本。2.前期工程費控制優化項目前期規劃和設計方案，在滿足項目功能和品質要求的前提下，降低設計成本。例如，通過多方案比選，選擇經濟合理的設計方案。加強對前期工程招標的管理，嚴格控制招標程序和評標標準，確保選擇資質良好、報價合理的供應商和承包商。3.建筑安裝工程費控制加強工程施工過程管理，嚴格控制工程變更和簽證。工程變更應提前進行成本評估，經相關部門審批后方可實施。簽證應及時辦理，確保費用合理、合規。建立材料設備采購價格監控機制，定期收集市場價格信息，與供應商進行價格談判，爭取優惠價格。同時，合理控制材料設備用量，減少浪費。加強工程質量和進度管理，避免因質量問題導致的返工和因進度延誤產生的額外成本。4.基礎設施建設費和公共配套設施費控制根據項目定位和實際需求，合理確定基礎設施建設標準和公共配套設施規模，避免過度建設或建設不足。在基礎設施建設和公共配套設施建設過程中，加強成本控制，嚴格按照預算執行，控制工程變更和費用支出。5.開發間接費控制精簡項目管理機構，合理配置人員，控制管理人員數量和費用支出。加強辦公費用、差旅費等日常費用管理，制定費用標準，嚴格審批流程，杜絕不合理開支。六、成本分析1.分析周期項目公司每月進行成本分析，區域公司每季度進行成本分析，集團每年進行一次全面的成本分析。2.分析內容成本構成分析：分析各項成本費用占總成本的比例，了解成本結構是否合理。成本變動分析：對比本期成本與預算成本、上期成本的差異，分析成本變動原因。成本效益分析：評估項目成本支出與項目收益之間的關系，分析成本控制措施的有效性。成本趨勢分析：預測未來成本走勢，為成本管理決策提供依據。3.分析方法比較分析法：將實際成本與預算成本、目標成本、歷史成本等進行比較，找出差異。因素分析法：分析各因素對成本變動的影響程度，確定主要影響因素。比率分析法：通過計算成本相關比率，如成本利潤率、成本費用率等，評估成本管理效果。4.分析報告成本分析結束后，應編制成本分析報告。報告內容包括分析目的、分析范圍、分析方法、分析結果及建議等。成本分析報告應及時報送公司管理層和相關部門，為成本管理決策提供支持。七、成本考核1.考核對象成本考核對象包括集團成本管理部、區域公司成本管理部門、項目公司成本管理部門及相關責任人。2.考核指標成本預算執行率：考核實際成本支出與成本預算的符合程度。成本節約率：衡量成本控制效果，考核實際成本低于預算成本的比例。成本核算準確率：考核成本核算數據的準確性和完整性。成本分析質量：評估成本分析報告的質量和對成本管理決策的支持作用。3.考核周期月度考核、季度考核和年度考核相結合。月度考核主要對成本預算執行情況進行監控，季度考核對成本控制效果和成本分析質量等進行評估，年度考核進行全面總結和評價。4.考核方式采用定量與定性相結合的考核方式。定量指標根據實際數據計算得分，定性指標通