現代房地產投資項目策劃

一、現代房地產投資

項目過程分析（一）房地產投資項目程序的劃分通常情況下，房地產項目投資可以分為四個階段，即：投資機會選擇與決策分析階段Ⅰ前期工作階段Ⅱ建設階段Ⅲ租售階段ⅣⅠⅡⅣⅢ整個項目開發期（三）、房地產項目開發主要步驟

投資開發四個階段可細化為八個主要步驟，即：投資機會尋找投資機會篩選可行性研究獲取土地使用權規劃設計與方案報批簽署有關合作協議施工建設與竣工驗收市場營銷與物業管理（四）對房地產投資項目過程的分析1、房地產項目投資，應從粗獷、經驗型向技術、精確型轉化。2、房地產投資項目能否成功的關鍵在于項目的前期，即在項目的策劃決策階段。3、四個階段的輕重排續由重到輕應為Ⅰ、Ⅳ、Ⅱ、Ⅲ。4、當然，項目進展到任何一個階段均為關鍵。

二、房地產投資項目

整體策劃理念（二）房地產投資項目整體策劃的含義策劃是為一定的目標服務的，應完全服從目標要求。策劃是建立在對有關的情況調查、研究基礎上的。策劃包括制定方案、選擇方案、調整方案三個方面。（三）項目策劃與可研的區別項目投資項目策劃投資項目的可研內容總體性、全局性的方案策劃項目在經濟、技術上是否可行研究范圍從項目開始直至物業管理全過程項目立項之前地位整體性的是策劃過程中的一個步驟或一部分結果從多個方案中選擇科學的、合理的最優方案僅僅回答是否可行,不一定是最優的落實通常必須落實到計劃、予以實施并不一定落實到計劃，只是一個階段性工作（五）項目策劃的特性目的性超前性程序性創造性整體性現實可行性調適性

三、房地產投資項目

策劃分類與內容（一）房地產投資項目策劃分類已有明確項目的全過程策劃還沒有明確項目的投資策劃單項策劃市場分析政策分析研究供給分析需求分析消費者研究競爭對手研究對未來市場的預測目標市場確定、產品定位1、市場細分，確定子市場（一個或若干個）2、項目概念定位3、項目功能定位4、產品的研發5、產品功能的優選與組合6、規劃設計任務書財務評價1、項目成本分析2、項目效益評價3、評價指標與方法（1）評價指標：投資收益率；內部收益率；自有資金收益率、投資回收期等。（2）分析方法：動態的、現金流量分析、盈虧分析、敏感性分析等。開發過程策劃采用現代項目管理的手段對項目進行策劃。主要內容應包括：1、通過招投標優選工程承包、監理單位。2、采取建設監理方式對工程實施管理、控制。主要內容有：成本、工期、質量的控制；合同、信息管理；各種關系的協調等。融資策劃

t投入投資投資曲線銷售收入曲線銷售收入資金差額開發建設期營銷期利潤0物業管理策劃1、物業管理標準策劃2、物業管理方式選擇3、物業管理合同準備4、物管的特色服務5、物業管理的收費標準等（三）還沒有明確項目的投資策劃這種情況往往是投資者還沒有明確項目時所進行的策劃。主要內容包括：1、投資開發區位分析與選擇2、投資開發方向及內容分析與選擇3、投資規模分析與選擇4、投資開發合作方式分析與選擇5、項目融資方式的分析與選擇6、開發完成后的產品經營方式分析與選擇（四）單項策劃根據實際需要，對投資開發的某一階段進行分析、策劃。例如：廣告策劃、融資策劃、營銷策劃等。謝謝3月-2510:19:0910