園景金華二七街東側(cè)地塊項(xiàng)目中國聯(lián)合工程有限公CHINAUNITEDENGINEERINGCORPORATIONROSWELL前期分析BACKGROUND產(chǎn)品設(shè)計PRODUCTDESIGN規(guī)劃設(shè)計方案解讀PLANNING

ANDDESEGNSCHEMEINTERPRETATION前期分析BACKGROUND項(xiàng)目區(qū)位

ILoucationTransportationI區(qū)域交通本案地處金華市二七區(qū)塊，位于城市中心區(qū)，距人民廣場商圈1.5km，江南商圈2.6km，萬達(dá)商圈3.7km，商業(yè)配套資源完善。距離金華高鐵站和汽車西站僅1.1km，交通極為便利，區(qū)位條件優(yōu)越。區(qū)域周邊路網(wǎng)豐富，用地北側(cè)為是城市主干道解放西路，南側(cè)工人路為規(guī)劃的城市次干道，東側(cè)金虹街西側(cè)二七路為規(guī)劃的城市支路。離金華高鐵站和汽車西站僅1.1km，交通可達(dá)性強(qiáng)。金華南站金華站人民廣場商圈汽車西站SITE金義東輕軌線萬達(dá)商圈二環(huán)一環(huán)萬達(dá)廣場江南商圈金華市政府湖海塘板塊定位

IOrientationMasterPlanI上位規(guī)劃項(xiàng)目用地位于金華市老城鐵路片區(qū)改造更新（二七區(qū)塊）范圍內(nèi)。二七區(qū)塊整體規(guī)劃形成“兩心三帶多點(diǎn)”的空間布局結(jié)構(gòu)。基地所屬的二七區(qū)塊整體延續(xù)《金華總規(guī)》對基地居住功能為主的定位，基地南側(cè)規(guī)劃為鐵路公園及商業(yè)、西側(cè)為待出讓住宅用地、南側(cè)現(xiàn)狀為老舊小區(qū)、東側(cè)為保利大國璟項(xiàng)目。用地性質(zhì)為住宅用地(R21)、零售商業(yè)用地（B11）。周邊擁有市級商貿(mào)、文化、娛樂中心，是不可多得的價值高地。SITESITE規(guī)范解讀

NormativeNormative

規(guī)范解讀A、本項(xiàng)目地塊退界要求：B、本項(xiàng)目相關(guān)建筑間距要求：C、本項(xiàng)目相關(guān)建筑高度要求：第四十二條沿城市道路兩側(cè)新建、擴(kuò)建和改建建筑物，后退道路紅線最小距離按下表控制執(zhí)行。第二十九條高層建筑與居住建筑建筑間距，除保證被遮擋居住建筑滿足日照相關(guān)規(guī)定外，應(yīng)同時滿足以下規(guī)定：

（一）

面寬大于42米的高層建筑與其北側(cè)南北向居住建筑平行布置時，其南北向建筑間距應(yīng)不小于高層建筑高度的0.9倍，且建筑間距不小于28米。第三十三條多層居住建筑與低層、多層居住建筑的山墻間距不宜小于6米，低層居住建筑之間的山墻間距不宜小于4米，高層建筑主樓與低層、多層、高層居住建筑山墻間距不宜小于13米。墻面設(shè)陽臺、挑窗、轉(zhuǎn)角窗或外挑構(gòu)筑物等均應(yīng)從其外邊線起計算。第五十二條沿城市快速路、主次干道兩側(cè)建筑物的控制高度，除詳細(xì)規(guī)劃另有規(guī)定外，應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）沿路建筑物高度（H）一般控制在H≤1.5（W+S）建筑物后退道路紅線最小距離

W：道路紅線寬度S：建筑后退距離（二）城市主要道路和中心地段的建筑高度，可視建筑空間環(huán)境、天際輪廓線等要求作出調(diào)整。

（三）道路交叉口的建筑高度，按其中的寬路計算控制。但沿窄路部分的建筑長度超過30米時，其超過部分按窄路計算。（二）

面寬在24米（含24米）與42（含42米）米之間的高層建筑與其北側(cè)南北向居住建筑平行布置時，其南北向建筑間距應(yīng)不小于高層建筑高度的0.8倍，且建筑間距不小于27米。第三十四條醫(yī)院病房樓、休（療）養(yǎng)院住宿樓、幼兒園、托兒所、中小學(xué)教學(xué)樓與相鄰建筑的間距，除符合日照、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等規(guī)定外，還應(yīng)符合下列規(guī)定：（一）南北向平行布置且南側(cè)為多層建筑的，不小于南側(cè)建筑高度的1.5倍。D、本項(xiàng)目相關(guān)日照要求：注：①建筑物后退道路規(guī)劃紅線的距離以建筑物地上一層最突出的外墻（含柱）邊線計算。②交叉口后退距離已經(jīng)包括視距三角形要求后退距離和建筑后退道路紅線距離（不含不規(guī)則的交叉口），后退距離按較寬路控制。交叉口的后退距離遇立交時，按立交預(yù)留用地控制。③交叉口范圍均自道路規(guī)劃紅線直線段與曲線段切點(diǎn)的連線算起。④建筑高度大于100米的，其建筑物后退道路紅線最小距離應(yīng)相應(yīng)加大，具體由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核定。第五十五條金華市區(qū)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)按照中等城市的日照要求執(zhí)行。市區(qū)一環(huán)線范圍內(nèi)舊城改造區(qū)塊內(nèi)的日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合本區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃規(guī)定，且不低于大寒日2小時。具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)按照《建筑日照計算參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50947-2014）、《浙江省城市建筑工程日照分析規(guī)程》（DB33/1050-2008）執(zhí)行。（三）面寬小于24米的高層建筑與其北側(cè)南北向居住建筑平行布置時，其南北向建筑間距應(yīng)不小于高層建筑高度的0.6倍，且建筑間距不小于26米。第四十四條地下建筑物后退城市道路、廣場、城市公共綠地距離最小值為3米，且符合安全距離；后退其他相鄰建設(shè)用地和已建用地邊線的距離，應(yīng)不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距離）的0.7倍（相鄰建筑地下室連接通道、用地規(guī)劃條件明確連片地下空間開發(fā)除外），且不小于3米。第四十五條建設(shè)用地范圍內(nèi)圍墻和門衛(wèi)設(shè)置應(yīng)滿足下列要求：（三）大門及面積小于30平方米的單層門衛(wèi)設(shè)施后退道路紅線距離不小于2米。第四十六條高度不超過5米的變配電房、室外箱式變、單層門衛(wèi)等附屬建、構(gòu)筑物，后退相鄰建設(shè)用地的邊界不小于3米。第三十二條建筑平行布置，遮擋建筑為多層、高層建筑時，除同一滿鋪裙房之上的居住建筑，其建筑間距可扣除裙房高度外，其他布置形式的居住建筑間距均不得扣除建筑下部非居住用房的高度，且多層建筑間距不小于16米，高層建筑間距不小于26米。規(guī)范解讀

NormativeNormative

規(guī)范解讀E、本項(xiàng)目相關(guān)面積計算規(guī)范：F、本項(xiàng)目相關(guān)規(guī)劃條件：三、建筑層高控制及容積率計算1．住宅建筑多層、高層住宅建筑層高控制在3.4米（含）以內(nèi)（建筑面積大于200平方米的大戶型層高可適當(dāng)增加，但不得大于3.6米），低層住宅層高控制在3.9米（含）以內(nèi)。躍層式或低層住宅允許起居室（廳）單一空間在戶內(nèi)通高，當(dāng)起居室（廳）單一空間在戶內(nèi)通高部分的投影面積不超過該戶該層建筑面積的20%時，可按其實(shí)際建筑面積計入容積率；當(dāng)戶內(nèi)通高部分投影面積超過該戶該層建筑面積的20%，超出部分按1.5倍計入容積率。5．陽臺、設(shè)備平臺等附屬設(shè)施（1）陽臺是供使用者進(jìn)行活動和晾曬衣物的建筑空間。單個陽臺投影面積超過10平方米或短邊大于2.1米(取陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻外緣的最大垂直距離)，按其水平投影面積全部計入容積率。未封閉陽臺的主開敞面原則上應(yīng)完全開敞。確因結(jié)構(gòu)、立面設(shè)計需要，設(shè)有部分構(gòu)造柱、墻垛、剪力墻等圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，開敞寬度應(yīng)在主開敞面寬度的3/4以上，否則按封閉陽臺計算。同一戶內(nèi)的陽臺與陽臺之間以實(shí)體墻、剪力墻完全隔斷或陽臺的結(jié)構(gòu)底板有10cm以上間隙完全分開的，可按單個陽臺計算。（2）設(shè)備平臺是指供空調(diào)外機(jī)、熱水機(jī)組等設(shè)備擱置、檢修且與建筑內(nèi)部空間及陽臺空間無出入口連通的對外敞開的室外空間。住宅建筑面積90平方米及以下的套型，其設(shè)備平臺（含設(shè)備擱板）的總投影面積不得大于3平方米；住宅建筑面積90平方米以上的套型，其設(shè)備平臺（含設(shè)備擱板）的總投影面積不得大于5平方米。設(shè)備平臺（含設(shè)備擱板）不得沿陽臺長邊設(shè)置。（3）住宅建筑主體結(jié)構(gòu)范圍內(nèi)標(biāo)注陽臺（含隔層陽臺）、設(shè)備平臺、空中花園、入戶花園、入戶平臺、挑廊、挑臺、露臺、上空等附屬建筑空間，無論其名稱如何標(biāo)注，單個投影面積和尺寸均按上述陽臺計算規(guī)定控制，且以上附屬建筑空間的投影面積之和（包括層高小于2.2米的室內(nèi)輔助用房）占該套住宅套型建筑面積的比例應(yīng)不大于12%，超出部分按按全面積計入容積率。且上空部分除必需的結(jié)構(gòu)功能外，不得設(shè)置任何形式的構(gòu)架。6．飄窗飄窗是指為房間采光和美化外立面而設(shè)置突出外墻的窗。飄窗寬度應(yīng)小于等于該房間開間的2/3，飄窗窗臺面與室內(nèi)地面的高差應(yīng)大于等于0.3米，進(jìn)深應(yīng)小于等于0.7米，凈高應(yīng)小于2.2米。如圖所示可視為建筑飄窗，其他形式的飄窗按投影面積計入容積率。8．架空層建筑底層設(shè)置架空層滿足以下條件的其建筑面積可不計入地塊容積率：凈高3米以上，以柱、剪力墻落地；視線通透，提供相對集中公共空間，不少于主體建筑占地面積的1/2；無特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開敞空間使用。底層架空層計入建筑層次，其電梯井、門廳、過道等圍合部分按實(shí)際面積計入容積率。周邊項(xiàng)目

IProject

AroundProject

AroundI周邊項(xiàng)目地塊所屬的二七區(qū)塊規(guī)劃以居住區(qū)為主,周邊三公里范圍內(nèi)的高品質(zhì)新樓盤較少，且較為集中在價值潛力大的二七區(qū)塊內(nèi)。保利大國璟建筑類型：高層容積率：2.15綠化率：30%占地面積：58200平方米均價：26000開發(fā)商：金華保潤置業(yè)有限公司金地江山風(fēng)華容積率=2.0美的金宸府保利大國璟美的金宸府容積率=2.4建筑類型：高層容積率=2.15容積率：2.4SITE綠化率：30%中天翰林誠品容積率=2.1占地面積：39333平方米均價：23000金報步陽華府容積率=2.5開發(fā)商：金華市美的房地產(chǎn)發(fā)展有限公司美的融信·君蘭江山容積率=2.0中天翰林誠品紅星天悅建筑類型：高層、多層容積率：2.1容積率=1.6保集江灣壹號容積率=2.0綠化率：27%占地面積：25333平方米均價：19000開發(fā)商：（中天房產(chǎn)集團(tuán)）金華雅筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茂新熙悅府容積率=1.6周邊環(huán)境

IEnvironment

AroundEnvironment

AroundI周邊環(huán)境項(xiàng)目用地北東西三側(cè)均為住宅用地，東側(cè)保利大國璟在建，西側(cè)為未建規(guī)劃住宅，北側(cè)為老住宅小區(qū)，南側(cè)為規(guī)劃綠地與商業(yè)，但部分視線可及金華江。基地周邊有金華第五醫(yī)院、時代廣場、人民廣場，配套完善。N商住混合現(xiàn)狀住宅冬季主導(dǎo)風(fēng)向金華第五醫(yī)院保利大國璟規(guī)劃商業(yè)SITE住宅小夏季主導(dǎo)風(fēng)向規(guī)劃住宅規(guī)劃商業(yè)270m美的金宸府規(guī)劃商業(yè)綠地設(shè)計條件

IConditionSiteValue

I地塊價值本案用地包含住宅用地(R21)、商業(yè)用地（B11）。占地111276.20㎡，容積率1.8≤R≤2.1，建筑密度≤20%，綠地率≥25%,2%≤零售商業(yè)功能建筑面積占計容積率建筑面積比例≤5%沿地塊東南角配建18班幼兒園一座，建筑面積≥5100㎡，用地面積≥7500㎡沿解放西路集中配建社區(qū)服務(wù)中心一處，建筑面積1000㎡項(xiàng)目用地北東西三側(cè)均為住宅用地，東側(cè)保利大國璟在建，西側(cè)為未建規(guī)劃住宅，北側(cè)為老住宅小區(qū)，南側(cè)為規(guī)劃綠地與商業(yè)，但西南角位置的視線可及金華江。沿金虹街南段配建公廁一座，建筑面積≥80㎡地塊內(nèi)配建10kv公共開閉所一處，建筑面積≥120㎡總用地面積：111276.20㎡建筑密度：≤20%容積率：1.8≤R≤2.1綠地率：≥25%禁止開口線沿解放西路第一排住宅建筑高度40m≤H≤60m

層數(shù)最多可做19FSITES=111276.20㎡其他區(qū)域建筑高度50m≤H≤80m層數(shù)最多可做26F沿工人路第一排住宅建筑高度40m≤H≤50m

層數(shù)最多可做16F高層建筑單體面寬不得小于30m且不得大于48m金

華

江高低金

華

江住宅價值區(qū)域住宅布局測算

IEstimationofResidentialLayoutEstimationofResidentialLayoutI住宅布局測算有競爭力戶型基本尺寸13m10m40m根據(jù)規(guī)劃條件，高層建筑單體面寬不得小于30m且不得大于48m沿解放西路第一排高層建筑面寬合計總長度不大于180m沿解放西路第一排高層住宅建筑山墻間距15m以上結(jié)論：沿解放西路的第一排可做180/40=4.5棟，可做4棟沿工人路第一排高層建筑面寬合計總長度不大于150m沿工人路第一排高層住宅建筑山墻間距16m以上結(jié)論：沿工人路的第一排可做150/40=3.75棟，可做3棟沿工人路做三棟高層建筑，面寬富余較大，因此幼兒園用地可以將工人路剩余面寬用足，減少幼兒園用地進(jìn)深，將更多的進(jìn)深留給住宅住宅布局測算

IEstimationofResidentialLayoutEstimationofResidentialLayoutI住宅布局測算根據(jù)金華市區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定中高層建筑與居住建筑間距的要求因此高層建筑面寬控制在42米（含42米）之內(nèi)，南北向能放置最多排建筑。根據(jù)規(guī)劃條件，7*13+43.68*6=353.08米<357米Lx=0.8H=43.68米沿解放西路第一排住宅建筑高度40m≤H≤60m沿工人路第一排住宅建筑高度40m≤H≤50m其他區(qū)域建筑高度50m≤H≤80mH=18*3+0.6=54.6米18層以上的高層住宅需設(shè)置兩部疏散樓梯18F建筑高度H=18*3+0.6=54.6m建筑間距=0.8*54.6=43.68m7*13+43.68*6=353.08米<357米結(jié)論：南北向最多可做7排18F住宅場地交通

IInternal

TransportationEntranceChooseI開口設(shè)置地塊周邊路網(wǎng)目前部分成型。北側(cè)為是城市主干道解放西路，南側(cè)工人路為規(guī)劃的城市次干道，東側(cè)金虹街西側(cè)二七路為規(guī)劃的城市支路。設(shè)置零售商業(yè)功能建筑、社區(qū)服務(wù)中心區(qū)域規(guī)劃公廁區(qū)域社區(qū)服務(wù)中心選址住宅小區(qū)地下一層設(shè)置超市區(qū)域商業(yè)選址規(guī)劃商業(yè)醫(yī)院公廁選址住宅小區(qū)規(guī)劃住宅住宅小區(qū)規(guī)劃商業(yè)車行開口位置禁止設(shè)置機(jī)動車出入口位置人行主入口位置城市主干道城市次干道城市支路設(shè)置幼兒園區(qū)域場地現(xiàn)狀

ISiteConditionVertical

I場地豎向原始場地整體北高南低，高差約9m，東西兩側(cè)高差較小，局部內(nèi)凹。81.00281.0051.0073.6573.6573.6551.8547.72048.20042.54245.00650.1248.71346.6648.01場地1-1剖透視示意圖46.0942.542139.5845.00642.4981.0073.65153.8538.4042.0038.5339.50039.00039.6948.20039.50040.2482場地2-2剖透視示意圖產(chǎn)品定位

IProductOrietationProductOrietation

I產(chǎn)品定位產(chǎn)品及價格定位物業(yè)類型戶型面積（㎡）房間數(shù)南向開間數(shù)

面積占比（%100-105130-1401604452345030若為中間套面積約100㎡，三房中高層/高層2800020體量（㎡）要求層數(shù)單價（元/㎡）備注零售商業(yè)功能建筑沿解放西路設(shè)置商業(yè)車位單層單鋪面積應(yīng)為30-70㎡，開間進(jìn)深控制在1:3左右，開間范圍3.5-4.0m，進(jìn)深10-15m，商鋪首層層高不得低于3.6m36000（地上）5000（地下）地塊西北角地下一層集中設(shè)置超市，建筑面積≤5100㎡（生鮮區(qū)面積≥1500㎡）社區(qū)商業(yè)配比率2%一層車位比例：按規(guī)范車位價格（萬元/個）：16所具備的優(yōu)勢需

問題1、地處市中心，稀缺大體量地塊，潛力巨大2、舊城改造地塊，人文歷史濃厚3、用地相對方正，土地利用率高4、周邊路網(wǎng)通達(dá)性好，交通便利1、2、3、高差過大處理場地創(chuàng)造亮點(diǎn)城市界面和天際線規(guī)劃設(shè)計ARCHITECTUREDESIGN甲方訴求

IOverallStrategyOverallStrategy

I甲方訴求項(xiàng)目客群為本地的中高端改善客戶，地塊周邊配套資源完善，面向未來，將創(chuàng)新突破成為新一代先鋒改善型居住項(xiàng)目。不忘金華老城歷史情懷，傳承的同時具備創(chuàng)新和適度超前的設(shè)計理念，引領(lǐng)都市居住體驗(yàn)。規(guī)劃概念

IConceptofPlanConceptofPlanI規(guī)劃概念（全17F兩梯兩戶

需要53個單元）方案一方案二（西側(cè)四棟兩梯四戶為26F）方案三（北側(cè)四棟兩梯四戶為

17F和26F）1、2、3、總圖布局：全17層西側(cè)6棟樓總戶數(shù)為：400戶北側(cè)5棟樓總戶數(shù)為：300戶總圖布局：高層(26F)+17F西側(cè)4棟樓總戶數(shù)為：404戶總圖布局：高層(26F)+17F北側(cè)5棟樓總戶數(shù)為：332戶結(jié)論：在方案一基礎(chǔ)上將北側(cè)5棟17F換成17F和26F的兩梯四戶，貨量上僅增加32戶，無法優(yōu)化中間花園內(nèi)的貨量。因此北側(cè)放置17F和26F高層無意義結(jié)論：在方案一基礎(chǔ)上將西側(cè)6棟17F換成4棟26F，貨量上無法增加。因此西側(cè)防止26F高層無意義總平面圖

ISitePlan總體指標(biāo)

IIndexIndexI總體指標(biāo)鳥瞰圖小區(qū)入口透視商業(yè)街透視高層組團(tuán)透視架空層透視高層單體透視高層單體透視產(chǎn)品設(shè)計ARCHITECTUREDESIGN產(chǎn)品定位ProductOrietationProductOrietation產(chǎn)品定位住宅周邊顯著的商業(yè)資源優(yōu)勢，提高100-105方改善型舒適產(chǎn)品比例，加快整盤去化率，結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)客源、優(yōu)越的區(qū)位環(huán)境、成熟的城市配套，適當(dāng)借助土地價值分級，配比160方高舒適輕奢戶型。產(chǎn)品及價格定位物業(yè)類型戶型面積（㎡）房間數(shù)南向開間數(shù)

面積占比（%）100-105130-1401604452345030若為中間套面積約100㎡，三房中高層/高層2800020體量（㎡）要求層數(shù)單價（元/㎡）備注零售商業(yè)功能建筑沿解放西路設(shè)置商業(yè)車位單層單鋪面積應(yīng)為30-70㎡，開間進(jìn)深控制在1:3左右，開間范圍3.5-4.0m，進(jìn)深10-15m，商鋪首層層高不得低于3.6m36000（地上）5000（地下）地塊西北角地下一層集中設(shè)置超市，建筑面積≤5100㎡（生鮮區(qū)面積≥1500㎡）社區(qū)商業(yè)配比率2%一層車位比例：按規(guī)范車位價格（萬元/個）：16案例分析

ICaseStudyCaseStudy

I案例分析品牌效應(yīng)+多產(chǎn)品組合保利·大國璟開盤時間：2019.02面積段：98-142平方米優(yōu)點(diǎn)：品牌效應(yīng)佳，精裝修缺點(diǎn)：戶型設(shè)計品質(zhì)感較差入戶無玄關(guān)次臥離次衛(wèi)較遠(yuǎn)主力戶型：110㎡案例分析

ICaseStudyCaseStudy

I案例分析品牌效應(yīng)+多產(chǎn)品組合茂新·煕悅府開盤時間：2019.04面積段：79-118平方米優(yōu)點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)越，配套齊全缺點(diǎn)：戶型設(shè)計品質(zhì)感較差次臥采光差餐廳空間偏小主力戶型：110㎡發(fā)展趨勢

Development

TrendDevelopment

Trend

發(fā)展趨勢高效空間+多收納量陽光住宅+多景觀面多產(chǎn)大尺？？？？？?NEXT?附加值研究

IAdditionalValueAdditionalValue

I附加值研究附加值增加方式研究ADDITIONAL

VALUE

ADDED

METHOD在規(guī)定允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行贈送價值最大化研究，給客戶最多的贈送值，達(dá)到產(chǎn)品溢價最大化。陽臺飄窗設(shè)備平臺套內(nèi)面積大于70方的，陽臺投影可做10平方、即陽臺5平方套內(nèi)面積小于70方的，陽臺投影可做6平方，即陽臺3平方套內(nèi)面積大于70方的，不計面積的飄窗投影可做5平方、套內(nèi)面積大于70方的，設(shè)備平臺投影可做5平方、套內(nèi)面積小于70方的，不計面積的飄窗投影可做3平方套內(nèi)面積小于70方的，陽臺投影可做3平方按1/2計算后的單套住宅陽臺與按1/2計算的飄窗面積之和占該套內(nèi)面積比值超過7%的，超過部分按全面積計算核心筒對比

ICore

ChooseCore

Choose

I核心筒對比核心筒面積：47㎡核心筒面積：42㎡核心筒面積：37㎡核心筒面積：36㎡暗前室暗前室明前室明前室面積最大面積較大面積最小面積最小得房率比18F以上兩梯四戶多兩個百分點(diǎn)戶型設(shè)計

IUnitPlanUnitPlan

I戶型設(shè)計戶型G-1建筑面積：110.63㎡套內(nèi)面積：89.57㎡得房率：80.98%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：4.06㎡戶型特點(diǎn)：超大收納空間G-17.4m*3.7m餐客合廳主臥套房一體設(shè)計南向三開間面寬盡享花園景觀標(biāo)準(zhǔn)層（改造前）戶型設(shè)計

IUnitPlanUnitPlan

I戶型設(shè)計戶型G-1建筑面積：110.63㎡套內(nèi)面積：89.57㎡得房率：80.98%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：4.06㎡戶型特點(diǎn)：超大收納空間7.4m*3.7m餐客合廳主臥套房一體設(shè)計南向三開間面寬盡享花園景觀G-1標(biāo)準(zhǔn)層（改造后）戶型設(shè)計

IUnitPlanUnitPlan

I戶型設(shè)計一層平面圖（北入）一層平面圖（南入）戶型對比

IHouseholdComparisionHouseholdComparision

戶型設(shè)計戶型PK本案戶型/110M2保利大國璟戶型/110M2正位餐廚關(guān)系高附加值空間獨(dú)立玄關(guān)空間南向三開間面寬南向飄窗贈送競爭策略：超大玄關(guān)空間

整齊舒適

大氣寬敞空間

南向三開間面寬

高溢價戶型設(shè)計

IUnitPlanUnitPlan

I戶型設(shè)計戶型G-2建筑面積：107.79㎡套內(nèi)面積：88.90㎡得房率：80.98%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：3.99㎡戶型特點(diǎn)：G-2超大收納空間7.6m*3.6m餐客豎廳主臥套房一體設(shè)計南向三開間面寬盡享花園景觀標(biāo)準(zhǔn)層（改造前）戶型設(shè)計

IUnitPlanUnitPlan

I戶型設(shè)計戶型G-2建筑面積：107.79㎡套內(nèi)面積：88.90㎡得房率：80.98%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：3.99㎡戶型特點(diǎn)：超大收納空間G-27.6m*3.6m餐客豎廳主臥套房一體設(shè)計南向三開間面寬盡享花園景觀標(biāo)準(zhǔn)層（改造后）戶型對比

IHouseholdComparisionHouseholdComparision

戶型設(shè)計戶型PK本案戶型/107M2茂新煕悅府/107M2高附加值空間正位餐廚關(guān)系獨(dú)立玄關(guān)空間南向三開間面寬南向觀景陽臺競爭策略：超大玄關(guān)空間

整齊舒適

大氣寬敞空間

南向三開間面寬

高溢價戶型設(shè)計

IUnitPlanUnitPlan

I戶型設(shè)計戶型G-3建筑面積：137.93㎡套內(nèi)面積：111.69㎡得房率：80.98%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：2.10㎡戶型特點(diǎn)：9.05m*4.15m餐客橫廳正位餐廚關(guān)系G-3超大玄關(guān)空間270°兩開間陽臺豪華主臥套房標(biāo)準(zhǔn)層（改造前）戶型設(shè)計

IUnitPlanUnitPlan

I戶型設(shè)計戶型G-3建筑面積：137.93㎡套內(nèi)面積：111.69㎡得房率：80.98%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：2.10㎡戶型特點(diǎn)：9.05m*4.15m餐客橫廳正位餐廚關(guān)系G-3超大玄關(guān)空間270°兩開間陽臺豪華主臥套房標(biāo)準(zhǔn)層（改造后）戶型對比

IHouseholdComparisionHouseholdComparision

戶型設(shè)計戶型Y-1建筑面積：160.30㎡套內(nèi)面積：134.67㎡得房率：84.01%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：4.09㎡戶型特點(diǎn)：Y-18.65m*4.4m餐客橫廳正位餐廚關(guān)系南向四開間面寬270°兩開間陽臺豪華主臥套房標(biāo)準(zhǔn)層（改造前）戶型對比

IHouseholdComparisionHouseholdComparision

戶型設(shè)計戶型Y-1建筑面積：160.30㎡套內(nèi)面積：134.67㎡得房率：84.01%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：4.09㎡戶型特點(diǎn)：Y-18.65m*4.4m餐客橫廳正位餐廚關(guān)系南向四開間面寬270°兩開間陽臺豪華主臥套房標(biāo)準(zhǔn)層（改造后）戶型對比

IHouseholdComparisionHouseholdComparision

戶型設(shè)計戶型Y-1建筑面積：160.30㎡套內(nèi)面積：134.67㎡得房率：84.01%陽臺面積（計半面積）：5.00㎡陽臺面積（計全面積）：10.00㎡飄窗贈送面積：4.09㎡戶型特點(diǎn)：8.65m*4.4m餐客橫廳正位餐廚關(guān)系南向四開間面寬270°兩開間陽臺豪華主臥套房一層（架空層）方案解讀ARCHITECTUREDESIGN總平面圖

ISitePlan戶型分布

IUnitDistributionUnitDistributionI戶型分布H=17*3+0.6=51.6mLx=0.8H=41.28m類型戶型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比戶型要求配比110.5107.5138.716018072254230010.3%41.4%31.1%17.2%199237740575175480009.1%35.1%34.1%21.7%50%高層合計30%20%1744100%220503100%100%景觀綠化

ILandscapeLandscapeI景觀綠化通過對住區(qū)規(guī)劃，內(nèi)向圍合成大尺度中央景觀，塑造公園級別的生活住區(qū)景觀環(huán)境。建筑錯位布置，形成主次儀式秩序，最大化每棟樓的景觀視野，打造生態(tài)、舒適的綠色居住區(qū)。視線分析

ISightStadiaI間距分析間距：本方案，建筑間距嚴(yán)格按金華市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行建筑間距規(guī)定（L≥0.8H，L≥27m，且面寬不大于42米控制），并保留一定的富余尺寸。16.0交通分析

ITransportationFire

AnalysisI消防分析交通實(shí)現(xiàn)人車分流，車行道路沿外圍設(shè)置，住區(qū)內(nèi)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)全人行步道，最大程度減少車行和人行交叉干擾，保障住區(qū)內(nèi)部安全，提升居住品質(zhì)。健康跑道城市道路住區(qū)車行道路住區(qū)人行道路地下車庫出入口健康跑道消防出入口消防救援場地消防車道城市道路日照分析

ISunshine

AnalysisSunshine

AnalysisI日照分析綜述：1、地理位置：金華市，東經(jīng)119度65分，北緯29度08分2、有效時間段：大寒日8:00-16:00；冬至日9:00-15:003、時間統(tǒng)計方式：連續(xù)時段累加，最小連續(xù)日照時間不小于10分鐘；4、時間間隔：不超過5分鐘。結(jié)論：經(jīng)日照分析，本項(xiàng)目地塊內(nèi)住宅日照均滿足大寒日日照3小時，同時受地塊內(nèi)建筑影響的周邊住宅也滿足大寒日日照3小時。圖例：架空層

IOpenFloorOpenFloorI架空層架空層意向圖架空層：高層架空層層高4.2米；架空層結(jié)合小區(qū)景觀設(shè)置為住戶提供會客、接待、駐留、休閑的“第二客廳”功能。架空層架空層架空層輻射范圍入口分析

IEntrance

AnalysisEntrance

AnalysisI入口分析入口后退形成前場，放大入口空間節(jié)點(diǎn)，塑造停留交往空間MatchingDistributionI配套分布配套分布

IMatching

Distribution商業(yè)一層平面圖社區(qū)商業(yè)社區(qū)配套用房幼兒園商業(yè)二層平面圖商業(yè)物業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理物業(yè)管理社區(qū)用房架空層住宅門廳Vertical

I場地豎向場地豎向

IVertical47.72647.00048.20048.90046.60048.30048.71348.80048.90048.90048.10045.20045.50048.80048.80047.30047.80047.40044.00044.50048.90048.90047.30045.50046.30046.10045.80045.90043.00043.60047.40044.30045.80045.40045.60044.30044.40042.20041.60045.90044.40044.30044.30042.80042.80042.90042.90044.20042.80044.40040.50042.80041.30042.70041.30042.90041.40040.10040.60041.40039.00041.20041.40040.10040.00039.50040.248SiteProfile

I場地剖面場地剖面

ISiteProfile11建筑層高：商業(yè)4.95m；標(biāo)準(zhǔn)層3.0m。覆土厚度1.0m室內(nèi)外高差高層0.1m。地下車庫層高：4.2m48.20048.30048.80048.90047.30047.40045.80045.90044.30044.40042.80042.90041.40041.30040.10039.500住宅社區(qū)商業(yè)與配套自行車庫汽車庫1-1剖面圖車庫設(shè)計

Garage

DesignGarage

Design

車庫設(shè)計根據(jù)浙江省《城市建筑工程停車場（庫）設(shè)置規(guī)則和配建標(biāo)準(zhǔn)》本項(xiàng)目地下機(jī)動車位2097輛；其中:住宅車位2008輛，地下超市（5000方）及地下停車區(qū)商業(yè)與超市車位79輛，配套停車:10輛；地下建筑面積:83891.9㎡，其中:超市面積:5000㎡，非機(jī)動車庫面積:6487.9㎡，其車庫面積：62918.9㎡，地下超市設(shè)備用房：9485㎡首開區(qū)機(jī)動車位（2.5M*6.0M）設(shè)備用房非機(jī)動車庫車庫坡道人防區(qū)域雙向車道園景金華二七地塊項(xiàng)目地庫及高差設(shè)計專篇Garage

Design

I地庫設(shè)計地庫設(shè)計

IGarage

Design原始場地整體北高南低，高差約9m，東西兩側(cè)高差較小，局部內(nèi)凹。1.

地方規(guī)定：機(jī)動車：住宅：90㎡＜戶建筑面積≤140㎡1.1輛／戶；單車位尺寸：2.5M*6.0M；140㎡＜戶建筑面積≤200㎡1.4輛／戶；單車位尺寸：2.5M*6.0M；小區(qū)物管等配套附屬用房：0.3輛/100㎡；商業(yè)配套：0.8輛/100㎡47.72048.200幼兒園：內(nèi)部15輛/每百位教職工；學(xué)生接送0.8輛/每班；50.1248.71346.6648.01非機(jī)動車：住宅：

90㎡＜戶建筑面積≤140㎡1.8輛／戶；140㎡＜戶建筑面積≤200㎡1.5輛／戶；小區(qū)物管等配套附屬用房：2.5輛/100㎡商業(yè)配套：內(nèi)部1.8輛/100㎡，外部3.0輛/100㎡幼兒園：內(nèi)部30輛/每百位教職工；學(xué)生接送5輛/每班；46.0942.54239.5845.00642.4938.4038.5339.50039.00039.69２.本項(xiàng)目信息：40.248應(yīng)配車位2120個；實(shí)配車位：2120個，其中地上：23個，地下車位：2097個；自行車庫應(yīng)建3604個，其中：地下自行車庫3604

輛；實(shí)建3604輛人防面積：18299㎡

人防車位：435個Garage

Design

I地庫設(shè)計地庫設(shè)計

IGarage

Design地下超市（5000方）及地下停車區(qū)48.80048.90047.30047.400首開區(qū)貨量22719平方160010002900390053004200機(jī)動車位（2.5M*6.0M）設(shè)備用房首開區(qū)非機(jī)動車庫車庫坡道人防區(qū)域雙向車道Vertical

I場地豎向場地豎向

IVertical47.72647.00048.20046.60048.30048.71348.80045.20045.50048.10047.80048.80048.80047.30044.00044.50047.30045.50046.30046.10045.80043.00043.60044.30045.80045.400

45.60044.30042.20041.60044.30044.30044.20042.80042.80040.50042.80042.70042.80041.30041.30040.10040.60039.00041.20040.00040.10039.50040.248SiteProfile

I場地剖面場地剖面

ISiteProfile212148.20048.30048.80048.90047.30047.40045.80045.90044.30044.40042.80042.90041.40041.30040.10039.500建筑層高：商業(yè)4.95m；標(biāo)準(zhǔn)層3.0m。1-1剖面圖覆土厚度1.0m室內(nèi)外高差高層0.1m。地下車庫層高：4.2m48.20048.30048.80048.90047.30047.40045.80045.900住宅44.30044.40042.80042.90041.30040.10039.500社區(qū)商業(yè)與配套自行車庫汽車庫幼兒園2-2剖面圖園景金華二七地塊項(xiàng)目商業(yè)及地下超市專篇SiteProfile

I場地剖面場地剖面

ISiteProfile若比鄰社區(qū)中心總建筑面積（㎡）12908方功能商業(yè)面積（㎡）4674功能說明日常生活用品地下超市物業(yè)經(jīng)營5000935701100050日常生活用品物管用房若比鄰社供物業(yè)公司辦公場所供社區(qū)提供辦公場地社區(qū)服務(wù)中心區(qū)中心郵政用房養(yǎng)老用房提供郵政服務(wù)老年人活動中心468提供應(yīng)急場所公廁小計8012908SiteProfile

I場地剖面場地剖面

ISiteProfile超市入口下沉庭院小區(qū)人行口一層平面圖1、商鋪面寬：3.8-4.0米，進(jìn)深：15米左右。層高為4.95米商業(yè)物業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理2、地下超市層高約為4.8米，面積約為5000方物業(yè)管理社區(qū)用房架空層住宅門廳SiteProfile

I場地剖面場地剖面

ISiteProfile超市：5000方超市平面圖商業(yè)物業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理物業(yè)管理社區(qū)用房架空層住宅門廳SiteProfile

I場地剖面場地剖面

ISiteProfile二層平面圖商業(yè)物業(yè)經(jīng)營物業(yè)管理物業(yè)管理社區(qū)用房架空層住宅門廳設(shè)計邏輯地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)數(shù)值項(xiàng)目綜述名稱單位1.全17F兩梯兩戶設(shè)計，提升產(chǎn)品競爭力2.打造內(nèi)退式入口，增強(qiáng)小區(qū)入口儀式感3.160方四開間，其余三開間設(shè)計4.在核心筒選擇上，力求公攤面積最小化5.總圖樓棟盡量拉齊，提高地下車庫利用率總用地面積總建筑面積111276.2320071.9233680.0220503.34673.68503.1934.7㎡㎡地上計容建筑面積住宅㎡㎡商業(yè)㎡配套面積㎡物業(yè)經(jīng)營建筑面積的4‰建筑面積的3‰物業(yè)管理消防控制室開閉所及配電房幼兒園701.050.0

㎡

㎡

㎡

㎡

戶輛輛輛

120.0總貨值:66.89億其中5100.01000.050.0其中社區(qū)服務(wù)中心郵政用房養(yǎng)老用房467.4公廁80.0架空層面積2500.083891.95000.06487.962918.99485.0233680.02.1地下建筑面積超市非機(jī)動車庫其中機(jī)動車庫設(shè)備用房計容積率面積容積率占地面積建筑密度綠地面積綠地率22255.220.0%27819.125.0%總戶數(shù)1744機(jī)動車停車數(shù)2120地上車位地下車位23其中2097人防面積類型18299戶型110.5107.2戶數(shù)180戶數(shù)比面積面積比單價貨值10.3%

1992341.4%

7740531.1%

7517517.2%

480009.1%35.1%34.1%21.7%

100%2.802.802.802.803.600.5016.00

55784.40216733.72210491.12134400.0016824.962500.00高層72217/18F

138.70

542160

30