PROJECTFEASIBILITYANALYSIS2025房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤項(xiàng)目可行性分析實(shí)戰(zhàn)規(guī)則與技巧｜實(shí)戰(zhàn)注意事項(xiàng)｜實(shí)戰(zhàn)技法輸出目錄CONTENTPART1PART3PART2房地產(chǎn)開發(fā)投資過程及風(fēng)險(xiǎn)把握房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)房地產(chǎn)投資決策程序房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析房地產(chǎn)可行性研究政策特征研究產(chǎn)業(yè)特征研究項(xiàng)目地址研究市場(chǎng)需求研究市場(chǎng)供給研究項(xiàng)目市場(chǎng)分析建設(shè)內(nèi)容環(huán)保配套組織機(jī)構(gòu)與人力配置建設(shè)物料供應(yīng)資金規(guī)劃投資及收益分析研究結(jié)論與建議可行性分析流程設(shè)計(jì)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)投資過程及風(fēng)險(xiǎn)把握有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩撥千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面概括項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中仍要發(fā)展商長(zhǎng)袖善舞。房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時(shí)間。由于房地產(chǎn)的使用期限長(zhǎng)，一般為40-70年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。（1）論證設(shè)計(jì)階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。認(rèn)可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。（2）籌措資金階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開工為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商千方百計(jì)地說服投資者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)需用資金。（3）項(xiàng)目建設(shè)階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。（4）項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營(yíng)到運(yùn)營(yíng)正常為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營(yíng)，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下來。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。（5）項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤(rùn)，且收支變化幅度較小。（6）項(xiàng)目設(shè)備更新階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤(rùn)水平。（7）項(xiàng)目修復(fù)改造階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除為止的階段。此階段，需投人大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲利能力得到提高。（8）項(xiàng)目拆除階段。指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)通常來說，房地產(chǎn)開發(fā)到第五個(gè)階段就視為完成，后面三個(gè)階段很少涉及。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩：（1）房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金，開發(fā)經(jīng)營(yíng)出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許多種可供選擇的機(jī)會(huì)。（2）處在房地產(chǎn)壽命周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場(chǎng)上交易，都可以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的增多提供了保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)，既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也可以在每一階段暫時(shí)停止。每一階段性成果都可以在市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。如果只能進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會(huì)將少之又少。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保證。（3）處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場(chǎng)供求狀況不同，由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會(huì)。（4）隨著城市人口的增加和社會(huì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大增多。除了對(duì)原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建、擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對(duì)象，提供了更多的投資機(jī)會(huì)。總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮的，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長(zhǎng)有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長(zhǎng)短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng)過上述8個(gè)階段。房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)搜集國(guó)內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。等前一階段研究的結(jié)論得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。房地產(chǎn)投資決策程序（1）首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過市場(chǎng)調(diào)查（包括外銷市場(chǎng)及其競(jìng)爭(zhēng)力的滲透率）和資源調(diào)查（包括政治、經(jīng)濟(jì)、工業(yè)、貿(mào)易、交通等），對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。（2）建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多方案的論證比較，最后選擇最佳方案，以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。（3）財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建、設(shè)備成本，投資效果分析，資金償還辦法、償還時(shí)間、項(xiàng)目的利潤(rùn)及還本期，以研究建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。（4）進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃。這是研究建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施方案。（5）最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析一，房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對(duì)象。為了實(shí)現(xiàn)此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，尋找投資開發(fā)機(jī)會(huì)；通過項(xiàng)目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性；通過可行性研究來最終做出是否投資開發(fā)的決策；通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程設(shè)計(jì)來對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施做出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性最大，但是一日投資成功，所獲利潤(rùn)也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：由于對(duì)策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)沒有切實(shí)有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：（1）可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來會(huì)得心應(yīng)手。（2）需要?jiǎng)?chuàng)造性思維多，但需要的資金少，是少投人多產(chǎn)出的最好時(shí)期。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（4）成功的策劃項(xiàng)目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非常可觀。（5）便于及早抓住有利投資項(xiàng)目。（1）尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)或投資項(xiàng)目。（2）設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。（3）設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)部門批準(zhǔn)。（4）項(xiàng)目的可行性研究通不過審查。（5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者躍躍欲試，準(zhǔn)備施展才能。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)知識(shí)的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（3）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高。（4）資金雄厚。（5）有良好的社會(huì)背景。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析二，房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資主要風(fēng)險(xiǎn)有：由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，所以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大，但要比策劃階段小。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資主要好處有：（1）有對(duì)場(chǎng)地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對(duì)保證投資收益有好處。（2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。（3）在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。（4）此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。（5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。（1）征地工作困難重重。（2）融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。（3）地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（6）設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭(zhēng)取在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。（2）有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、征地拆遷人員、招標(biāo)投標(biāo)人員、市場(chǎng)營(yíng)銷人員等。（3）對(duì)設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。（4）有一定的融資能力。（5）社會(huì)信譽(yù)好、資質(zhì)等級(jí)高、資金雄厚。（6）熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。（7）對(duì)房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析三，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)了程建設(shè)的專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資省、質(zhì)量好，通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果，并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收取資金。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也較高。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對(duì)施工過程的開展有影響力，便于主動(dòng)發(fā)揮作用。（2）投入資金雖多，但能很快見到最終性成果，心里比較踏實(shí)。（3）投資回收期較短。（4）便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。（5）對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。（6）便于介紹自己熟悉的施了隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。（7）便于及時(shí)抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。（1）由于材料、設(shè)備、工人費(fèi)的價(jià)格上漲。（2）由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故。（3）由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長(zhǎng)。（4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工。（5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失。（6）商品房預(yù)售落空。（7）新的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。（8）籌措資金不到位。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資者都在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（2）有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。（3）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景看好。（4）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。（5）自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。（6）資金雄厚，各種社會(huì)關(guān)系熟悉。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析四，房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。通過經(jīng)營(yíng)方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分出售，通過評(píng)估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定出租或出售價(jià)格來做到租售時(shí)的心中有數(shù)，通過開展切合實(shí)際、豐富多彩的租售活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租金或銷售收入。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)仍較高。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：由于開發(fā)項(xiàng)目的銷售期較短，不確定因素及新的投資風(fēng)險(xiǎn)已減小很多。但仍存在一些不良因素，因此投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。（2）賺取“批發(fā)”和“零售”的差價(jià)。（3）獲得物業(yè)升值的利潤(rùn)。（1）市場(chǎng)行情跌落。（2）競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)。（3）促銷費(fèi)用上升。（4）定價(jià)不適當(dāng)。（5）分期付款時(shí)，后期款項(xiàng)無著落。由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的好處不少并且容易看到，所以有許多房地產(chǎn)投資者在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)市場(chǎng)行情看得準(zhǔn)。（2）對(duì)市場(chǎng)銷售有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（3）有客戶來源。（4）資金雄厚。（5）市場(chǎng)關(guān)系熟悉。房地產(chǎn)可行性研究可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場(chǎng)的不確定因素較多，項(xiàng)目成敗的回旋余地也較大。最危險(xiǎn)的是可行性研究?jī)H僅成為一紙說辭，沒有實(shí)際意義或者說價(jià)值不大。正確理解房地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場(chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項(xiàng)目在技術(shù)上能否實(shí)施。第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時(shí)無法突破的重大難點(diǎn)，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達(dá)420米、88層的金茂大廈和高達(dá)468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關(guān)鍵在于投資的回報(bào)，即能否取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益，并兼顧社會(huì)效益和環(huán)境效益。房地產(chǎn)可行性研究可行性研究是項(xiàng)目投資制勝第一法寶一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的是涉及特定項(xiàng)目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個(gè)投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項(xiàng)目是合適的。一般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個(gè)方案，而是同時(shí)研究多個(gè)方案，有時(shí)幾個(gè)方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的問題，綜合評(píng)價(jià)合理取舍：可行性研究，至少要能精確地回答這么三個(gè)問題：1）這項(xiàng)目是可行的還是不可行的。2）如果可行，可行到什么程度。3）如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對(duì)此應(yīng)作什么打算。房地產(chǎn)可行性研究可行性研究的工作階段1）投資機(jī)會(huì)研究。該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。該階段投資估算的精確度為正負(fù)百分之三十，研究費(fèi)用一般占總投資的百分之0.2-百分之0.8。如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。2）初步可行性研究。亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)正負(fù)百分之二十，所需費(fèi)用約占總投資的百分之0.25-百分之1.5。3）詳細(xì)可行性研究。即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在正負(fù)百分之十，所需費(fèi)用：小型項(xiàng)目約占投資的百分之一到百分之三，大型復(fù)雜的工程約占百分之0.2-百分之1。項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。房地產(chǎn)可行性研究可行性研究步驟房地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)可行性研究?jī)?nèi)容可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的內(nèi)容PART1PART2PART1PART3可行性研究的誤區(qū)可行性研究的相應(yīng)對(duì)策可行性分析，要可行就行，要不可行就不行這里輯錄一篇某報(bào)采訪筆者的文章：本報(bào)訊：日前本報(bào)采訪了中國(guó)房地產(chǎn)策劃網(wǎng)總顧問———著名策劃師、房地產(chǎn)思想家周帆先生，請(qǐng)他談?wù)剬?duì)當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的看法，未曾想到的是，周先生拋出了一個(gè)驚人的觀點(diǎn)，備受業(yè)界人士的關(guān)注。記者：周先生你好，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)來說，項(xiàng)目運(yùn)作的成功關(guān)鍵在哪里？周帆：關(guān)鍵在于策劃。沒有策劃就沒有了方向，原本想去北京的，卻走到海南去了。記者：策劃有可行性策劃與項(xiàng)目立項(xiàng)策劃、項(xiàng)目開發(fā)策劃，還有營(yíng)銷策劃等，你指的策劃是哪一種策劃？周帆：項(xiàng)目整體策劃。就是對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的整體把握。可行性分析不叫策劃，因?yàn)樗饕谟诜治觯聦?shí)可行性分析并不重要，重要的是項(xiàng)目的整體策劃。記者：可行性分析并不重要？這還是第一次聽到這種觀點(diǎn)，怎么理解？周帆：因?yàn)榭尚行苑治觯阕屗尚校豢尚幸矔?huì)變得可行，你要讓它不可行，即使可行也會(huì)變?yōu)椴豢尚小Ｓ浾撸耗芊窬唧w一點(diǎn)？周帆：道理十分簡(jiǎn)單，這里我先向你提一個(gè)問題：你認(rèn)為法律是無情的嗎？記者：是的。周帆：但在執(zhí)行法律的時(shí)候呢？記者：有時(shí)會(huì)染上法官的感情色彩。周帆：對(duì)，法律本身是無情的，但是因?yàn)榉墒怯扇藖韴?zhí)行的，人有感情，法律自然就會(huì)染上感情色彩。同樣的道理，可行性分析本來是由分析人對(duì)項(xiàng)目是否可行，進(jìn)行系統(tǒng)而嚴(yán)密的市場(chǎng)與財(cái)務(wù)分析，最終得出是否可行的結(jié)論。但是在分析的過程中，同樣會(huì)染上分析人個(gè)人的主觀色彩，如果分析者本人在心里對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有了認(rèn)同，那么在分析的過程中，他就會(huì)在主觀意識(shí)的影響下，對(duì)這個(gè)前景比較看好，在分析時(shí)，許多收入方面的數(shù)據(jù)就會(huì)比客觀的大，反之，如果他在心里對(duì)這個(gè)項(xiàng)目不認(rèn)同，那么他就不看好這個(gè)項(xiàng)目，在數(shù)據(jù)處理方面就會(huì)與實(shí)際有出入，那么最終得出的結(jié)論就會(huì)不可行。人做某一件事情的時(shí)候，是不可能不帶上一些主觀色彩的。而對(duì)于可行性分析來說，從財(cái)務(wù)分析角度來看，數(shù)據(jù)的微小變化，其結(jié)果就可能大相徑庭，從市場(chǎng)角度來看，任何事物都具有正反兩方面的特性，你從正面來看，前景樂觀，若從反面來看，前景暗淡。記者：有道理，這么看來，可行性分析就成了一種例行公事了。周帆：實(shí)際上是這樣。但是基本的財(cái)務(wù)分析還是不可缺少的，我之所以提出這種觀點(diǎn)，是提醒開發(fā)商在做可行性分析時(shí)，要十分慎重，避免滑入主觀圈套里。記者：為什么？周帆：因?yàn)橐揽尚械绞裁闯潭龋豢尚械绞裁闯潭龋瑥姆治鲋锌梢灾涝S多具體的東西，便于把握。可行性研究的誤區(qū)項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目精度標(biāo)準(zhǔn)常見誤區(qū)誤區(qū)一，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析如果你的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告。一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。在可行性研究時(shí)，我們遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。因此，可行性研究的“效益分析”不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。可行性研究的誤區(qū)誤區(qū)二，先入為主的可行性研究筆者曾考察過十多項(xiàng)失敗的大型地產(chǎn)投資，發(fā)現(xiàn)其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。這些因素包括：1）高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津。2）在一個(gè)離市區(qū)很遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津。3）準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢。4）同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大致使需求短缺。5）建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金不繼。6）一條新建的高架橋攔腰而過使裙樓商鋪優(yōu)勢(shì)失效。7）原先的商業(yè)旺地因地鐵建設(shè)而大規(guī)模地拆遷，成為“被人遺忘的角落”等等。在與這些項(xiàng)目的發(fā)展商交流時(shí)，他們對(duì)所遇到的困難通常都感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。可行性研究的誤區(qū)先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察言觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或讓本公司里的人去完成。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這在意向性接觸的時(shí)候是必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立的。可行性研究的相應(yīng)對(duì)策（1）加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作，推進(jìn)行業(yè)規(guī)模化與專業(yè)化，是提高可行性研究水平，確保其精度、深度、控制誤差的根本保證。當(dāng)前市場(chǎng)逐漸走向規(guī)范和成熟，日益劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成為企業(yè)加強(qiáng)可行性研究的外在動(dòng)力。（2）提高從業(yè)人員素質(zhì)。這是控制可行性誤差的基本保障。在某種意義上看，可行性研究人員應(yīng)該是“全才”，必須具備相當(dāng)?shù)墓こ碳夹g(shù)、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、法規(guī)、稅務(wù)、金融等專業(yè)知識(shí)。（3）建立可行性研究數(shù)據(jù)庫(kù)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度還不高，可行性研究人員往往難以收集到完整和準(zhǔn)確的市場(chǎng)信息（在香港，測(cè)量師在分析時(shí)，可以從香港土地注冊(cè)處———相當(dāng)于內(nèi)地國(guó)土房管局，查閱最近成交個(gè)案和以往物業(yè)的有關(guān)資料）。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。在這種情況下，可行性分析人員更需要加強(qiáng)對(duì)信息的收集、整理工作：通過去粗取精，去偽存真的過程，將市場(chǎng)上分散的信息整理為可用的數(shù)據(jù)。另外，有條件的企業(yè)還可加強(qiáng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作，通過分析比較，提取有用的信息，進(jìn)一步提高可行性研究的實(shí)用性。PART3PART1PART2開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告操作（輸出一）開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告操作（輸出二）房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告大綱（輸出三）房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告（輸出四）地塊環(huán)境可行性研究報(bào)告大綱（輸出五）開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告操作（輸出一）可行性研究報(bào)告的編寫目的是：說明該開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件方面的可行性；評(píng)述為了合理地達(dá)到開發(fā)目標(biāo)而可能選擇的各種方案；說明并論證所選定的方案。可行性研究報(bào)告的編寫內(nèi)容要求如右圖；開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告操作（輸出二）該報(bào)告可由三個(gè)分報(bào)告組成：開發(fā)土地自然價(jià)值分析評(píng)估報(bào)告（1）經(jīng)線外一公里左右自然與社會(huì)資源狀況對(duì)開發(fā)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣影響力評(píng)估（從而得出開發(fā)土地自然價(jià)值分值）。（2）評(píng)估子項(xiàng)限定。1）周邊與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)連的自然資源存在狀況。2）周邊與開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)連的社會(huì)資源存在狀況。對(duì)資源存在狀況諸因素的加權(quán)分析，有利于對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)類型和開發(fā)檔次作出判斷，從而獲得最可能銷售價(jià)格的判斷。但對(duì)諸因素加權(quán)給分的標(biāo)準(zhǔn)均屬于經(jīng)驗(yàn)判斷，到目前為止，還未形成科學(xué)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。只有認(rèn)清開發(fā)土地的自然價(jià)值，才能最優(yōu)化確定開發(fā)土地項(xiàng)目的類型及檔次。就像利用不同材質(zhì)的鋼毛坯，作出最符合鋼材質(zhì)特點(diǎn)的精品。開發(fā)土地策