房地產會計實務一、房地產企業行業特點及財務管理要素：

1、房地產開發是綜合性、系統性、計劃性于一體的項目。在政府有關政策,市政規劃指令下進行開發與建設的.房地產企生在新的項目實施開發建設之前,要對自身狀況有一個全面預測.政府政策.銀行信貸攻策、規劃設計方案等,要有一個詳細的了解過程,做到準備充分，行而有效。

2、開發產品類型多，用途多樣性。

按類型可劃分為土地、商品房、配套設施、代建工程的開發；按用途劃分為銷售、出租、自用。

3、投資成本巨大且成本項目較廣，項目開發時間長，多以分期滾動開發方式進行，成本計算復雜，項目清算前難計精確計算成本。

開發成本項目為土地征用及拆遷安置補償費、前期工程費、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、開發間接費、財務費用。

項目經過土地購買、規劃設計、組織施工、竣工驗收、產品預售、竣工驗收、完工交付等階段。從最初獲取土地使用權到項目清算，過程短則兩三年，長則十年或更長。開發前期應按項目成本對象編制開發成本預算，開發過程中按預算執行或根據變化情況及時修訂預算并執行，實際開發成本在項目完工辦理成本決算后才能最終確認。

4、銷售收入種類多，銷售行為須接受政府職能部門管理。

企業的主要收入包括土地轉讓收入、房屋銷售收入、配套設施的銷售收入、代建工程開發收入、出租商品房的租金收入等各種收入。

商品房的預售首先要獲得房屋的銷售許可證及預售許可證審批，然后簽訂統一格式的預售合同并在房產管理部門備案。竣工后經建設管理部門驗收合格之后，按實際測量面積結算房款，交付業主后須辦理房屋的產權過戶手續，完成房屋的銷售。所以，房地產企業的收入確認相對于普通的生產型企業是具有一定特殊性的。

5、涉及稅收種類繁多，稅收金額計算復雜并且清算時間長，稅收風險大。

主要稅種有營業稅、企業所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、契稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等。房地產企業在從取得預售房款時，須按預售房款進行計算預先交納營業稅及附加、企業所得稅、土地增值稅；項目交付時確認房地產銷售收入及利潤，并清算項目各種應交稅金。在開發期間要繳納土地使用稅，自用、出租時要繳納房產稅等。

6、融資需求大，利息開支大，財務風險大。

項目前期開發現金流開支大，現金流入發生在中后期，資金融資需求大，貸款利息支出相應也大，保持現金流穩定，合理調配現金流是房地產企業財務管理的重要內容。

二、房地產企業會計主要核算科目設置及核算

開發企業可根據其本身經營開發的業務要求，設置下列賬戶：

1、開發成本賬戶。

本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項成本。本賬戶借方登記開發過程中所發生的各項成本，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的成本。借方余額反映未完開發項目的實際成本。賬戶應按開發成本的種類，如土地開發、房屋開發、配套設施開發和代建工程開發等設置二級明細賬戶，并在二級明細賬戶下，按成本核算對象進行明細核算，明細成本項目如下

（1）土地征用及拆遷安置補償費:土地使用權出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費。

（2）前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

（3）基礎設施費：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

（4）建安工程費：它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。

（5）公共配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

（6）開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

（7）財務費用：為開發項目貸款而支付的利息。

2、開發產品賬戶。

開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品。（國稅發[2009]31號第三條規定，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（二）開發產品已開始投入使用。（三）開發產品已取得了初始產權證明。）

開發產品賬戶設置二級明細如土地、商品房、配套設施、代建工程。本賬戶借方登記完工開發產品成本（開發成本貸方轉出至本科目借方），貸方登記已對外銷售開發產品（銷售成本結轉）或轉作出租（投資性房地產）、自用（固定資產）。

3、投資性房地產、固定資產

借：投資性房地產（固定資產）

貸：開發產品

4、預收帳款：貸方登記收到預售房款，借方登記交付結轉收入，余額為未完工商品房預售款。

5、預提（應付）費用：在開發產品完工時仍有以下事項未完成時設置應付帳款、預提費用科目。

（1）但未辦理最終結算或后續配套設施尚未完工、應交、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%.

（2）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

（3）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

（4）開發產品未完工前發生的借款利息費用應按照權責發生則的原則予以資本化。小編寄語：會計學是一個