投資性房地產(chǎn)如何進(jìn)行初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，其特點(diǎn)是應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)均不屬于投資性房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)的計(jì)量分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量，本文根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——-投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》）的規(guī)定，就投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量做一淺析。

《投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則》規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本模式進(jìn)行初始計(jì)量：

1.外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，按照購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出作為成本，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目。企業(yè)以分期付款方式購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)，按照購(gòu)入投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照應(yīng)支付金額與成本之間的差額，借記“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目，按照應(yīng)支付金額，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目。

例1.某公司于2008年1月1日，購(gòu)入甲公司一幢廠房用于出租。該廠房?jī)r(jià)款（含稅）為2000萬(wàn)元，分3年期付清，在每年年初付款，第1年以銀行存款已付800萬(wàn)元，第2年和第3年再各付600萬(wàn)元。廠房公允價(jià)值為1982萬(wàn)元，采用實(shí)際利率法分期攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用，假設(shè)實(shí)際利率為10‰。要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

（1）購(gòu)入廠房時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)——-廠房19820000

未確認(rèn)融資費(fèi)用180000

貸：長(zhǎng)期應(yīng)付款——-甲公司12000000

銀行存款8000000

（2）攤銷未確認(rèn)融資費(fèi)用時(shí)

①第2年付款攤銷時(shí)600×10‰=6（萬(wàn)元）

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用60000

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用60000

②第3年付款攤銷時(shí)600×10‰×2=12（萬(wàn)元）

借：財(cái)務(wù)費(fèi)用120000

貸：未確認(rèn)融資費(fèi)用120000

2.自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。主要包括工程用物資成本、人工費(fèi)用、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、繳納的相關(guān)稅費(fèi)以及應(yīng)分?jǐn)偟钠渌g接費(fèi)用等。自行建造投資性房地產(chǎn)分為自營(yíng)方式和出包方式兩種建造方式。

（1）自營(yíng)方式。企業(yè)采用自營(yíng)方式建造投資性房地產(chǎn)，其入賬價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出確定。工程項(xiàng)目較多且工程支出較大的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照工程項(xiàng)目的性質(zhì)分別核算各工程項(xiàng)目的成本。采用自營(yíng)方式建造投資性房地產(chǎn)，按照使該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”、“原材料”、“工程物資”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目。工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

例2.某公司采用自營(yíng)方式建造一幢營(yíng)業(yè)大樓用于出租，建造營(yíng)業(yè)大樓領(lǐng)用工程物資1500萬(wàn)元，計(jì)提工人工資200萬(wàn)元，以銀行存款支付水電費(fèi)30萬(wàn)元，支付相關(guān)稅費(fèi)5萬(wàn)元；該營(yíng)業(yè)大樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用。要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

①領(lǐng)用工程物資時(shí)

借：在建工程——-營(yíng)業(yè)大樓15000000

貸：工程物資15000000

②計(jì)提工人工資時(shí)

借：在建工程——-營(yíng)業(yè)大樓2000000

貸：應(yīng)付職工薪酬2000000

③支付水電費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)時(shí)

借：在建工程——-營(yíng)業(yè)大樓350000

貸：銀行存款350000

④交付使用時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)——-營(yíng)業(yè)大樓17350000

貸：在建工程——-營(yíng)業(yè)大樓17350000

（2）出包方式。企業(yè)采用出包方式建造投資性房地產(chǎn)，應(yīng)按照支付的工程價(jià)款等計(jì)量，其工程的具體支出在承包單位核算。企業(yè)按照合同規(guī)定支付工程價(jià)款時(shí)，借記“在建工程”科目，貸記“銀行存款”等科目。工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用投資性房地產(chǎn)時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“在建工程”科目。

例3.某公司采用出包方式建造一處商場(chǎng)用于出租，造價(jià)為3000萬(wàn)元。與甲公司簽訂承包合同規(guī)定，工程開工前預(yù)付總造價(jià)的30%作為啟動(dòng)資金，工程完成50%再付20%預(yù)付工程款，工程達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)交付使用時(shí)結(jié)清價(jià)款。要求，根據(jù)有關(guān)資料編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。

①預(yù)付啟動(dòng)資金時(shí)

借：在建工程——-商場(chǎng)9000000

貸：銀行存款9000000

②預(yù)付工程款時(shí)

借：在建工程——-商場(chǎng)6000000

貸：銀行存款6000000

③結(jié)清價(jià)款時(shí)

借：在建工程——-商場(chǎng)15000000

貸：銀行存款15000000

④交付使用時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)——-商場(chǎng)30000000

貸：在建工程——-商場(chǎng)30000000

3.以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定計(jì)量。

小編寄語(yǔ)：會(huì)計(jì)學(xué)是一個(gè)細(xì)節(jié)致命的學(xué)科，以前總是覺(jué)得只要大概