劉中華潤置地房地產開發流程1

2025/2/28|Shenzhen內容安排第一局部房地產開發根底知識第二局部房地產開發全過程2

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識房地產根本概念地產相關知識房產相關知識3

2025/2/28|Shenzhen房地產開發根底知識第一局部房地產根本概念地產相關知識房產相關知識4

2025/2/28|Shenzhen房地產根本概念本節主要內容一、房地產二、房地產業三、房地產開發四、房地產市場第一局部：房地產開發根底知識5

2025/2/28|Shenzhen一、房地產第一局部：房地產開發根底知識6

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識地產——明確了土地所有權的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地，又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。地產包括地面及其上下一定范圍內的空間。其與土地的根本區別就是有無權屬關系。房產——明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物。房產是房屋的經濟形態，在法律上有明確的權屬關系，在不同所有者和使用者之間可以進行出租、出售或作其它用途的房屋。【房地產】具體指土地、建筑物及其它地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益，房地產由于其固定不可移動性又被稱為不動產，是地產和房產的總稱。房地產=地產+房產〔使用權〕〔所有權〕房地產根本概念房地產的涵義7

2025/2/28|Shenzhen二、房地產業第一局部：房地產開發根底知識8

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識【房地產業】是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和效勞的集多種經濟活動為一體的綜合性產業，屬于第三產業，是具有先導性、根底性、帶動性和風險性的產業。房地產根本概念房地產業的涵義及分類房地產效勞業房地產業在依法取得國有土地使用權的土地上進行根底設施、房屋建設并轉讓開發工程或銷售、出租商品房的行為。指除了取得土地、建造房屋，然后預售或出售外，還包括購置房屋后出租或出售。開發也不僅僅是建造新房屋，還包括把土地變為建設熟地后出售，對舊房屋進行裝修改造，以及接手在建工程后繼續開發等。房地產中介效勞房地產開發指專業化的物業管理企業受業主委托，按照國家法律法規，依據合同對已竣工驗收投入使用的各類房屋及其附屬配套設施，以經營的方式進行管理。物業管理效勞9

2025/2/28|Shenzhen三、房地產開發第一局部：房地產開發根底知識10

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識品牌房地產開發需要整合的資源勞動力土地

專業人員經驗城市基礎、公用配套設施建筑材料

資金房地產根本概念房地產開發的涵義及特點11

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識房地產根本概念房地產開發的參與者12

2025/2/28|Shenzhen四、房地產市場第一局部：房地產開發根底知識13

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識房地產根本概念房地產市場的涵義14

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識房地產市場按照開發的不同階段可以分為一級市場、二級市場和三級市場：一級市場是由指國家土地管理部門按土地供給方案，采用協議、招標、拍賣、掛牌等方式，以土地使用權出讓合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途以及一定的價格出讓給房地產開發商或其他土地使用者所形成的市場。二級市場即房地產開發市場，其經營主體為房地產開發商，其經營內容是按照城市總體規劃和小區建設規劃，對土地進行初級開發和再次開發，然后將開發出來的房地產出售給用地、用房的單位或個人。房地產二級市場一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場，對商品房來說，就是商品房的一手市場。三級市場是指在房地產二級市場的根底上再轉讓或出租的房地產交易，是單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場。房地產三級市場具有消費性質，此時房地產呈橫向流通，即使用者、經營者之間的平等轉移，表現為使用者之間的交易行為。房地產根本概念房地產市場體系15

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識市場級別一級市場二級市場三級市場主體國家和地方政府/房地產開發商房地產開發商/用戶用戶特點壟斷性競爭性競爭性主要內容整體規劃設計用途，征地、招拍掛綜合開發房地產轉讓、租賃方式協議或招拍掛出讓出賣、出租已開發土地或連同其建筑物轉讓、出租地皮或連同其建筑物。房地產根本概念房地產三級市場的比較16

2025/2/28|Shenzhen房地產開發根底知識第一局部房地產根本概念地產相關知識房產相關知識17

2025/2/28|Shenzhen地產相關知識本節主要內容一、地產及土地產權二、我國現行土地所有制三、國有土地使用權四、房企獲取土地使用權的方式第一局部：房地產開發根底知識18

2025/2/28|Shenzhen一、地產及土地產權第一局部：房地產開發根底知識19

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識【地產】廣義而言，地產是房地產的簡稱。狹義上講，地產是指土地財產，是土地的經濟形態，即一定土地所有制關系下作為財產的土地，或者說是指能夠為其權利人帶來收益或滿足其需要的土地資產。【土地產權】即地產的權利屬性，包括土地所有權、使用權、地役權、抵押權、典權和租賃權。地產相關知識地產及土地產權的涵義20

2025/2/28|Shenzhen二、我國現行土地所有制第一局部：房地產開發根底知識21

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識性質社會主義公有制形式全民所有制勞動群眾集體所有制具體形式國家所有制農民集體所有制所有權主體及代表國家-國務院-地方政府一定范圍的農民集體所有權客體及范圍國有土地（城市市區土地，農村及城市郊區的一部分土地）集體土地（農村和城市郊區的一部分土地）地產相關知識我國現行土地所有制我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。具體而言，我國土地所有權可以分為國有土地和集體土地兩類：【國有土地】指屬于國家所有即全民所有的土地。國家是國有土地所有權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。【集體土地】指數與農村居民集體經濟組織所有的土地。集體土地所有權的主體是農村居民集體經濟組織。22

2025/2/28|Shenzhen三、國有土地使用權第一局部：房地產開發根底知識23

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識國有土地使用權的涵義【國有土地使用權】指國有土地使用權人依法利用土地并取得收益的權利，包括占有、使用、收益和有限處分等權利。24

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識【國有土地使用權的出讓】指國家將一定年限內的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。【國有土地使用權的出讓年限】指土地使用權受讓人在出讓地塊上享有土地使用權的總年限。凡與國土資源局簽訂?國有土地使用權出讓合同書?的用地，其使用年限如下：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或其他用地50年。地產相關知識國有土地使用權的出讓25

2025/2/28|Shenzhen四、房企獲取土地使用權的方式第一局部：房地產開發根底知識26

2025/2/28|Shenzhen在現階段，根據?城市房地產管理法?〔2007年修正〕的有關規定，房地產開發用地的取得方式有如下三種：一是通過國家出讓方式獲得；二是通過轉讓方式獲得；三是通過與當前的土地的使用者合作及土地或房地產租賃等方式獲得。土地獲取的方式地產相關知識第一局部：房地產開發根底知識27

2025/2/28|Shenzhen

辦理土地登記核發?建設用地批準書?交付土地

發布出讓公告

編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定出讓方案公布出讓方案確定供地方式

簽訂出讓合同公布結果招標拍賣掛牌協議

出讓實施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請及資格審查(6)(10)(1)國有土地使用權出讓流程第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識28

2025/2/28|Shenzhen招標出讓國有土地使用權【招標出讓國有土地使用權】指市、縣國土資源管理部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。其流程如下：

評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。

第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識29

2025/2/28|Shenzhen拍賣出讓國有土地使用權【拍賣出讓國有土地使用權】指市、縣國土資源管理部門發布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據出價結果確定土地使用者的行為。其流程如下：〔一〕主持人點算競買人；

〔二〕主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；〔三〕主持人宣布起叫價和增價規那么及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

〔四〕主持人報出起叫價；

〔五〕競買人舉牌應價或者報價；

〔六〕主持人確認該應價后繼續競價；

〔七〕主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

〔八〕主持人宣布最高應價者或報價者為競得人。第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識30

2025/2/28|Shenzhen掛牌出讓國有土地使用權【掛牌出讓國有土地使用權】指市、縣國土資源管理部門發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。其流程如下：接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日在掛牌期限截止時仍有現場競買人要求繼續競價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。假設無現場競買人要求繼續競價的，按照以下規定確定是否成交：

〔一〕在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

〔二〕在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

〔三〕在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識31

2025/2/28|Shenzhen招拍掛出讓國有土地使用權的比較第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識

招標

拍賣

掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價競投者數量至少三名至少三名一名符合條件即可復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標綜合價格及指定的技術等其它條件價高者得價高者得適用范圍除要求出價較高外，還需具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件；對土地用途或使用者有限制和特殊要求的。對土地使用者或土地用途無特別限制及要求。對土地使用者或土地用途無特別限制及要求。32

2025/2/28|Shenzhen協議出讓國有土地使用權【協議出讓國有土地使用權】指政府作為土地所有者〔出讓方〕與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。實踐中，協議出讓的方式容易產生土地條件相當而土地出讓金差異較大的情形，因此?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定?〔2007年修訂〕已明確規定用于房地產開發的土地禁止采用此種方式獲取土地使用權。?協議出讓國有土地使用權標準?〔2006年〕規定以下5種情形可以納入協議出讓的范圍：1、供給商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地方案公布后同一宗地只有一個意向用地者的；2、原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協議出讓，經依法批準的；3、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，經依法批準的；4、出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的；5、法律、法規、行政規定明確可以協議出讓的其他情形。第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識33

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識34

2025/2/28|Shenzhen1.生地完成土地征用，未經開發、不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地，即待開發的國有土地。2.熟地已經完成市政根底設施建設的土地，到達“三通一平〞或“七通一平〞的施工條件的土地。3.三通一平指水通、電通、路通和場地平整。4.七通一平指給水通，排水通、電力通、通信通、燃氣通、路通、供熱通和場地平整。第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識35

2025/2/28|Shenzhen5.毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地，即已有地上建筑物及附屬設施的建筑物，將被改建的土地。6.凈地指國家在土地出讓時，已經完成撤除平整，不存在需要進一步撤除的建筑物、構筑物等設施的土地。第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識36

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識地產相關知識37

2025/2/28|Shenzhen房地產開發根底知識第一局部房地產根本概念地產相關知識房產相關知識38

2025/2/28|Shenzhen房產相關知識本節主要內容一、房地產業態劃分第一局部：房地產開發根底知識39

2025/2/28|Shenzhen一、房地產業態劃分第一局部：房地產開發根底知識40

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識房產是房屋的經濟形態，也是地產經濟價值得以實現的依托，按照房產的用途不同，可以對房地產作以下圖的業態劃分：房產相關知識房地產業態劃分41

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識42

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識房產相關知識43

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識房產相關知識44

2025/2/28|Shenzhen第一局部：房地產開發根底知識1.建筑面積指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等。2.公攤面積指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設備間、首層大堂及小區內其它一些配套設施的分攤面積。3.套內面積套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。房產相關知識45

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段工程收尾階段46

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程房地產開發一般分為五個階段進行:工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段注意：

每個階段的工作內容既有所不同，又緊密聯系、相互銜接。

上述階段劃分并非絕對一成不變的，而是交替進行的，某些工作內容會貫穿幾個階段。工程收尾階段47

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段工程收尾階段資金融通土地獲取開發組織機構設立建設用地規劃許可證辦理規劃設計建設工程規劃許可證辦理工程報建建設工程招投標施工許可證辦理開發建設工程預售竣工驗收驗收備案入伙通告房屋交付房地產證辦理物業管理各階段涉及的關鍵環節48

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段工程收尾階段各階段涉及的文件或證書?施工許可證??預售許可證??房地產預售合同??竣工驗收備案證明書??房地產證??土地出讓合同??建設用地規劃許可證??國有土地使用權證??建設工程規劃許可證??工程建議書??工程可行性研究報告?49

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程詳細流程圖50

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程詳細流程圖51

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程詳細流程圖52

2025/2/28|Shenzhen房地產開發全過程第二局部工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段工程收尾階段53

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段本階段的關鍵環節二、工程立項54

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程55

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段56

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段57

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程二、工程立項58

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段59

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程

工程確立階段立項流程60

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段立項時的工作61

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程【工程建議書】是房地產開發企業根據國民經濟和社會開展的長遠規劃、行業規劃、地區規劃的要求，結合各項自然資源、市場預測與分析，在根本條件確定后向國家、地區工程主管部門推薦的建設性材料。建議書的形成，是根本建設程序中最初的階段，是工程工程準備階段的開始，工程建議書不僅是確定工程建設的依據，也是具體設計的依據。在工程建議書被相關部門批準后，建設單位即可著手組織對建設工程進行可行性研究。工程確立階段工程建議書62

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程確立階段工程可行性研究63

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程可行性研究的主要內容有：1.工程概況；2.開發工程用地的現場調查及動遷安置；3.市場分析和建設規模確實定；4.規劃設計影響和環境保護;5.資源供給及資本運作方案；6.環境影響和環境保護；7.工程開發模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；8.開發建設節點方案；9.工程經濟及社會效益分析；10.結論及建議。【可行性研究報告】作為可行性研究的成果，批準的可行性報告是工程最終的決策文件和設計依據。工程確立階段工程可行性研究報告64

2025/2/28|Shenzhen房地產開發全過程第二局部工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段工程收尾階段65

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段本階段的關鍵環節二、資金融通三、土地獲取四、規劃設計與建設工程規劃許可證辦理一、房地產工程公司設立66

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程一、房地產工程公司設立67

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段工程公司的設立68

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程依據?房地產開發企業資質管理規定?〔2000年〕，房地產開發企業應當申請核定企業資質等級。未取得房地產開發資質等級證書的企業，不得從事房地產開發經營業務。工程前期準備階段工程公司的設立資質等級注冊資本/萬元從事房地產開發經營時間/年近3年房屋建筑面積累計竣工/萬平方米建筑工程質量合格率達到100%的連續年限/年上一年房屋建筑施工面積/萬平方米專業管理人員人數/人總計其中：中級以上管理人員持有資格證書的專職會計人員一級≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二級≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三級≥800≥2≥52－≥10≥5≥2四級≥100≥1－－－≥5－≥269

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程二、資金融通70

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段71

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程房地產的本質是金融。——格林斯潘〔美聯儲前主席〕工程前期準備階段資金和土地是房地產企業的兩大命門。——周小川〔中國人民銀行行長〕72

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程1.實現工程開發經營目標和企業開展目標；2.利用財務杠桿，提高工程盈利能力；3.優化資本結構。工程前期準備階段73

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段74

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段即通過舉債的方式融資，如房地產開發貸款、土地儲備貸款、房地產抵押貸款、發行企業債券和借入信用貸款等。即通過公司上市或增發新股、吸收其他機構投資者資金、合作開發等方式融資。權益性融資債務性融資1.權益性融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險；2.傳統上主要是在私人市場融通，隨著上市房地產企業的增加和房地產權益證券化的流行，從公開市場融通房地產權益資金的比例正在逐漸提高。1.資金供給方不承擔項目投資的風險。75

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段76

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段77

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程2.預售回款：當滿足一定條件時，房地產開發企業可以將正在建設中的商品房預先出售給購房人，并由購房人支付定金或者房價款。工程前期準備階段78

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段79

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段80

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段81

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段82

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程三、土地獲取83

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人后，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。成交確認書應當包括出讓人和中標人、競得人的名稱、地址，出讓標的，成交時間、地點、價款，以及簽訂?國有土地使用權出讓合同?的時間、地點等內容。成交確認書對出讓人和中標人、競得人具有合同效力。簽訂成交確認書后，出讓人改變競得結果，或者中標人、競得人放棄中標宗地、競得宗地的，應當依法承擔責任。中標人、競得人應當按照成交確認書約定的時間，與出讓人簽訂?國有土地使用權出讓合同?。土地出讓成交確認書84

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段

土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。

出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理。

受讓人在簽訂國有土地使用權出讓合同后，即可申領建設用地規劃許可證。國有土地使用權出讓合同85

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段房地產開發過程中的辦理的第一個證，此證關系著后期諸多工作的開展。城鄉規劃行政主管部門核發?建設用地規劃許可證?，作為建設單位向土地主管部門申請征用、劃撥和有償使用土地的法律憑證。建設用地規劃許可證86

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成局部。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

以出讓方式取得國有土地使用權的建設工程，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設工程的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成局部的規劃條件。工程前期準備階段建設用地規劃許可證87

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段此證為房地產開發過程中的辦理的第二個證，以出讓方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。

申領條件：付清全部土地款。

未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。國有土地使用證88

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程四、規劃設計與建設工程規劃許可證辦理89

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程房地產工程規劃與設計直接決定了產品是否符合消費者的要求，也決定了產品給開發企業帶來的收入，因此是房地產開發的重要階段。工程前期準備階段工程規劃設計90

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段工程規劃設計包括規劃和設計兩個方面：規劃包括控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。控制性詳細規劃一般由政府規劃主管部門組織編制，其以城市總體規劃或分區規劃為依據，確定建設地區的土地使用性質、使用強度等控制指標、道路和工程管線控制性位置以及空間環境控制的規劃；修建性詳細規劃一般由開發企業依據控制性詳細規劃及建設主管部門(城鄉規劃主管部門)提出的規劃條件，委托規劃設計院按照編制。設計分為方案設計、中間設計和施工圖設計三個階段〔詳見以下圖〕。工程規劃設計91

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段工程規劃設計92

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程前期準備階段規劃設計階段的輸出成果為方案報建文本和設計文件，成果報政府部門審批通過后，方可獲得建筑工程規劃許可證。建設工程規劃許可證?建設工程規劃許可證?為房地產開發過程中辦理的第三個證，此證辦理最為麻煩，核心任務最多。93

2025/2/28|Shenzhen房地產開發全過程第二局部工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段工程收尾階段94

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段本階段的關鍵環節二、建設工程招標三、施工許可證辦理四、商品房預售一、工程報建95

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程一、工程報建96

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建設工程工程報建97

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建設工程工程報建98

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建設工程工程報建程序99

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程二、建設工程招標100

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程【建設工程招標】是指建設單位就擬建的工程發布通告，用法定方式吸引建設工程的承包單位參加競爭，進而通過法定程序從中選擇條件優越者來完成工程建設任務的法律行為。工程實施階段建設工程招標101

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建設工程招標102

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段根據其招標任務內容不同通常有以下幾種種類：1.建設工程工程總承包招標；2.建設工程勘察設計招標；3.建設工程材料和設備供給招標；4.建設工程施工招標；5.建設工程監理招標。建設工程招標的分類103

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建設工程招標的分類104

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建設工程招標流程105

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程三、施工許可證辦理106

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建筑工程施工許可管理107

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段申領建筑工程施工許可證,是在辦理?建筑工程規劃許可證?后,需要進行的驗證工程建設符合開工要求的最后法定程序,該證是申辦開工的必備文件，也是房屋權屬登記的主要依據之一。建筑工程施工許可證由建設行政主管部門核發。建筑工程施工許可證108

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建筑工程施工許可證申領條件109

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段建筑工程施工許可證的延期?建筑法?〔2021年修正〕第9條：建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止。110

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程四、商品房預售111

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段【商品房預售】是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。〔“賣樓花〞、“炒樓花〞〕商品房預售我國實行商品房預售許可證制度，開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續，取得?商品房預售許可證?。112

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段預售許可證申領條件113

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段住房和城鄉建設部?關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知?〔2021年〕：完善預售資金監管機制。各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管方法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房工程工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。商品房預售資金監管114

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程實施階段預售商品房的轉讓115

2025/2/28|Shenzhen房地產開發全過程第二局部工程確立階段工程前期準備階段工程實施階段工程驗收交付階段工程收尾階段116

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程驗收交付階段本階段的關鍵環節一、竣工驗收二、房屋交付117

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程一、竣工驗收118

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程竣工驗收是工程建設的最后階段。它是全面考核工程建設成果、檢驗設計和施工質量、實施建設過程事后控制的重要步驟。同時，也是確認建設工程能否啟用的關鍵步驟。工程驗收交付階段竣工驗收房地產開發工程完工后，房地產開發企業應當提請規劃、消防、環保、質監、城建檔案、燃氣和房管等有關主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件后，可以組織設計、施工、和監理等單位進行竣工驗收。119

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程驗收交付階段竣工驗收備案流程圖120

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程二、房屋交付121

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程工程驗收交付階段房屋交付122

2025/2/28|Shenzhen第二局部：房地產開發全過程1.房屋交付需滿足法定的交付條件：竣工驗收合格