昆山商業綜合體工程

整體定位與開展戰略報告謹呈:江蘇衡山置業報告整體思維導圖分析開發目標、現實情境、約束條件界定本報告應解決的核心問題為解決核心問題而進行的根底分析〔開展戰略及定位根底〕城市宏觀市場分析城市規劃開展分析城市微觀市場分析區域商業市場分析商業綜合體的開展與收益模式研究工程整體開展戰略工程整體定位

確定物業類型寫字樓市場酒店市場商業市場總體定位商業等級商圈劃定商業體量主要效勞群體商業主題建筑形式及風格功能布局建議業態分配比例建議各物業類型定位工程初步經濟測算工程地塊解析各物業類型分配比例空間設計報告整體思維導圖分析開發目標、現實情境、約束條件界定本報告應解決的核心問題為解決核心問題而進行的根底分析〔開展戰略及定位根底〕城市宏觀市場分析城市規劃開展分析城市微觀市場分析區域商業市場分析商業綜合體的開展與收益模式研究工程整體開展戰略工程整體定位

確定物業類型寫字樓市場酒店市場商業市場總體定位商業等級商圈劃定商業體量主要效勞群體商業主題建筑形式及風格功能布局建議業態分配比例建議各物業類型定位工程初步經濟測算工程地塊解析各物業類型分配比例空間設計第一局部：界定本報告需解決的核心問題S-C-Q根本結構——界定問題的分析模型資料來源：世聯模型？R1非期望結果——由特定情境導致的特定結果R2期望結果——不喜歡某一結果，想得到其它結果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R2現實情景與開發目標的比照

界定：本報告需解決的核心問題R1（現實情景）R2（開發目標）本報告需解決的核心問題開發商為本地企業，在當地開發過一個住宅樓盤——衡山城，樓盤品質較高，帶動開發商在當地樹立一定品牌影響力。但未有商業地產經驗和資源，對自身的初始資金啟動量、后續現金流排布、可持物業比例，預期年投資回報率、建設招商及運營周期、回報周期等指標不明確；期望在物業價值最大化的基礎上，實現最高的投資回報率；提出有關本項目物業類型、商業業態、商業體量、租售比例、啟動區及啟動模式方面的建議，在幫助開發商滿足初始資金投入、后續現金流運作的前提下，實現相對的投資回報最大化；協助開發商確定主力店，協助制定招商書等；商業部分的限高、建筑覆蓋率等指標未定在政府已確定的衡山城項目整體指標中，分析并剝離出該部分，并對其進行物業類型，組合定位即能滿足最大收益，又能滿足規劃審批要求；對于既能保證市場定位實現，又能滿足政府規劃審批要求，并可實現相對最大收益回報的各物業類型和功能組合的假設和驗證；政府希望該項目作為區域核心，可在商業綜合體地塊中做若干公建高樓，滿足形象要求，但未限制一定要做，且未約定高樓內功能；項目已建一棟酒店式公寓；尚未確定高樓是否要做，做的形式和位置；昆山的辦公高樓消化量不容樂觀，酒店市場有一定發展潛力；希望在市場滿足條件的前提下，做若干高樓，兼顧政府形象要求，并同時保證項目的盈利性如何在確保市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求？對高樓的棟數、體量、功能、目標客戶和產品特征進行定位；現實情景與開發目標的比照

界定：本報告需解決的核心問題R1（現實情景）R2（開發目標）本報告需解決的核心問題昆山市整體商業發展層級較低，無明確的規劃發展方向；項目所在昆山新興發展區域之一，商業尚未發展起來，商業認知度不高，輻射范圍小，目前多為社區型商業，分布零散。區域內雖集中多數中高檔住宅，入駐率較高，但日常人氣不足；項目所在區域未來規劃建造火車站南廣場，與目前臟亂差的北廣場商業有一定連接；領先昆山半步的商業綜合體項目；希望借助商業實現項目整體增值，樹立項目和企業的品牌影響力項目在招商后短期內活起來，并保持持續經營狀況好的局面；如何在正確把握昆山市商業發展總體方向的前提下，對昆山市商業發展趨勢作出正確的前瞻式預判；如何提升所在區域的人氣？如何在區域內住宅群體對區域內商業認知度不高的情況下，把握本項目的主要服務群體，留住區域內客群？如何提升項目所在區域的商業檔次？如何在商業輻射范圍小的前提下，定位本項目的商業等級、輻射范圍，本是否可跳出區域內原有競爭格局，引領區域商業的發展？本報告需解決的核心問題梳理核心問題如何保證“既能滿足市場定位實現，又能滿足政府規劃審批要求，并可實現相對最大收益回報〞的前提下，確定各物業類型及比例組合；分解問題〔一〕如何對昆山市商業開展趨勢作出正確的前瞻式預判；并基于本工程所在城市及區域商業開展的客觀事實，正確進行商業定位，引領區域商業開展的同時，保證本工程的前瞻式視角、品牌影響力和成功運作？如何在兼顧市場有足夠需求的前提下，兼顧政府的形象要求，和企業的資金運作能力和盈利要求？對是否做高樓，及功能、棟數、體量、目標客戶和產品特征進行定位；分解問題〔二〕分解問題〔三〕報告整體思維導圖分析開發目標、現實情境、約束條件界定本報告應解決的核心問題為解決核心問題而進行的根底分析〔開展戰略及定位根底〕城市宏觀市場分析城市規劃開展分析城市微觀市場分析區域商業市場分析商業綜合體的開展與收益模式研究工程整體開展戰略工程整體定位

確定物業類型寫字樓市場酒店市場商業市場總體定位商業等級商圈劃定商業體量主要效勞群體商業主題建筑形式及風格功能布局建議業態分配比例建議各物業類型定位工程初步經濟測算工程地塊解析各物業類型分配比例空間設計第二局部：整體定位根底分析城市宏觀市場分析城市規劃開展分析城市微觀市場分析本工程地塊解析及SWOT分析區域商業市場分析一、城市宏觀市場分析GDP開展水平分析昆山市宏觀經濟分析總領昆山市宏觀經濟分析總體結論社會商品零售總額分析人民生活指標分析產業結構開展分析宏觀經濟概述人口結構變化分析1313[宏觀經濟分析]宏觀經濟概述〔1〕昆山市地處上海與蘇州中部，依托于上海和蘇州開展，全市有十個鎮和一個國家級經濟開發區;〔2〕昆山開展速度較快，吸引外資和世界500強企業,在全國縣級市排列第一〔3〕昆山市產業結構,以工業為主導，第三產業開展相對滯后，但有比較大的開展潛力;〔4〕昆山市總人口以外來暫住人口居多．2005年始，外來暫住人口數首次高于本市戶籍人口數，０６年持續并有上升趨勢;〔5〕昆山市商業目前存在散、亂、差的特點，多為街區商業，集中商業不興旺，商業開展水平較低。〔6〕昆山市商業業態目前處于大賣場主導的階段，商業業態層次滯后于本市的人均GDP水平和可支配收入水平?！?〕昆山市高收入消費者普遍存在到上海、蘇州購物、娛樂的消費習慣。昆山宏觀經濟概述地理位置、構成、經濟地位、產業結構、人口結構、商業開展、消費習慣返回1414昆山人均GDP水平高于上海，剔除高估因素之后

依然可說明本地房地產市場處于高速開展階段年份2003200420052006人均GDP〔元/人〕30826.5145203.1654324.1568628.48人均GDP增長率16.95%42.65%32.95%〔1〕昆山市GDP近六年平均增長率到達29.41%?！?〕按年末戶籍人口數計算，昆山市人均GDP2006年到達141063元，根據當前匯率，約合18808.4美元。在蘇州及江蘇省中位居第一?！?〕考慮到昆山特殊的外向型經濟和大量外來人口，實際人均GDP調整為68628.48元，根據當前匯率，約合9150.46美元。高于上海8436.5美元，昆山市仍然處于較高的水平。房地產預警系統判斷——GDP增速與房地產開展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮停滯穩定開展高速開展800-4,000US$4000-8,000US$0-800US$啟動期快速開展期平穩開展期減緩開展期人均GDP與房地產開展關系8,000-20,000US＄[宏觀經濟分析]GDP開展水平分析1515世聯認為：從GDP總量和社會商品零售總額看昆山目前處于第五梯隊向第四梯隊城市過渡過程中，開展潛力大[宏觀經濟分析]GDP開展水平分析1616世聯認為：昆山市業態開展進程與人均GDP水平存在明顯錯位，可能受其地理位置、人口結構和消費習慣影響返回原因：〔1〕由于大量外來商旅人口和暫住人口，人均GDP水平經調整后，依然存在高估〔2〕由于靠近上海，本地中高收入人群普遍存在到上海購物習慣，制約了本地業態升級[宏觀經濟分析]GDP開展水平分析1717第一產業第二產業第三產業20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%(1)昆山目前處于第二產業占主導的階段，但是目前第二產業所占比重增長放緩，甚至有所下降。第三產業所占比重在02、03年大幅下降之后，近年開始緩慢增長。(2)在將來一段時期內，第二產業的增長將會放緩，所占比重會穩定甚至逐步下降。第三產業將會獲得更快的開展?！?〕產業結構的變化會進一步提高昆山人民收入水平，同時刺激商業的開展。世聯認為：昆山處于二產占主導的開展階段，但已出現向三產占主導階段開始過渡的趨勢，三產目前開展相對滯后，但有開展潛力[宏觀經濟分析]產業結構開展分析1818第三產業細分2006年產值2006年占GDP比重2005年占GDP比重增減百分點交通運輸、倉儲、郵政業2802353.0%2.6%0.4信息傳輸、計算機服務和軟件業1652391.8%1.7%0.1批發和零售業7608028.2%7.6%0.6住宿和餐飲業2217252.4%3.2%-0.8金融業3152863.43.4教育729970.80.8文化、體育和娛樂業308950.30.3〔1〕從第三產業的細分行業看，批發和零售業增長最為迅速，2006年占GDP比重比2005年提高了0.6個百分點，可以說，第三產業所占GDP比重提高0.88個百分點，批發和零售業的奉獻度最大。〔2〕這種變化趨勢說明，在昆山第三產業開展的過程中，商業將最可能起到主導的作用。隨著本地平均消費水平的提高和整體購置力市場的擴大，將會刺激本地集中式商業的開展，提高本地商業設施對本地居民的吸引力。家樂福、歐尚、太平洋百貨的即將進入，正是這種趨勢的表現。世聯認為：商業將在第三產業的開展過程中成為最先增長的行業和增長的主力軍返回[宏觀經濟分析]產業結構開展分析昆山市的人口結構與產業結構關系緊密[宏觀經濟分析]人口結構開展分析昆山市的人口結構屬于啞鈴狀分布特征，外來人口大于本地人口數量平均收入中產階級人群低收入人群高收入人群第三產業企業的中高層管理者[宏觀經濟分析]人口結構開展分析2121昆山市近幾年總人口數增長迅速，其中自然增長率為3.55%。，人口的增長主要是由于機械增長引起的。外來人口的大量進入為昆山的商業開展提供了強大的購置力。世聯認為：外來人口的大量進入為昆山的商業開展提供了時機和市場，同時為三產的開展奠定良好的需求根底昆山市的GDP增長與暫住人口的增加有很強的相關性;昆山市的經濟增長在相當程度上依靠外來勞動力支撐;昆山市人口增長的根本動力在于其外向型經濟的快速增長;[宏觀經濟分析]人民生活指標分析22222006年外來暫住人口中，務工人員為519731人，占到71%。經商和效勞人員各占到9%和7%。經商人員和務工人員中的高層人員具有較高的消費力，會更多的刺激酒店、餐飲、娛樂等行業的開展。昆山市外來人口以經商、務工和效勞人員為主經商和務工人員中的高層人員具有較高消費力，會更多刺激酒店、餐飲、娛樂等行業的開展。[宏觀經濟分析]人民生活指標分析232304、05、06年昆山人均消費性支出占人均可支配收入比例，分別為：68.53%、67.29%、66.92%

說明昆山市的居民消費增加速度小于可支配收入的增加，顯示人民潛在消費能力強大，城市消費潛力大，商業開展潛力巨大世聯認為：

結合“業態錯位關系、產業開展時機、人口結構特點、人民潛在消費能力大〞等觀點，昆山市商業潛力巨大，有待挖掘[宏觀經濟分析]人民生活指標分析2424

昆山家庭結構為兩口或三口之家,整體年齡結構偏向年輕不同收入家庭支出均集中于衣著、交通通訊、娛樂教育文化效勞方面人均每月可支配收入200-400400-600600-800800-10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000以上戶均家庭人口數3.002.502.852.832.782.502.461.002.802.003.25(1)家庭人均收入800元以上的家庭中，對衣著的支出急劇上升，平均每月衣著總支出在1000元以上。家庭人均收入5000元以上的家庭每月衣著支出更是高達5128.62元。(2)家庭人均收入800元以上的家庭中，交通和通訊的支出也相對較高，根本每月支出在1000元以上，家庭人家收入4000元以上的家庭此方面每月支出更是高達2000元以上。(3)家庭人均收入800元以上的家庭中，在娛樂教育文化效勞方面的每月支出都在1500元以上。其中：3000-4000元之間區段支出高達8623.59元，4000-5000之間元區段支出高達5215.83元，5000元以上區段更是高達19364.09元。[宏觀經濟分析]人民生活指標分析2525〔1〕昆山市目前恩格爾系數為34%，根據國際標準，已進入富裕階段?！?〕從消費結構變化趨勢可以看出，昆山市消費的重點開始轉向服裝、耐用消費品、室內裝飾、醫療保健、通訊、文化娛樂等方面。

世聯認為：昆山市居民的消費重點正在發生急劇的變化，耐用消費品、服裝、醫療保健、文化娛樂正在成為消費熱點。返回[宏觀經濟分析]人民生活指標分析2626〔1〕昆山市的社會消費品零售總額一直處于高速增長，2006年增長率到達17.44%。〔2〕2001年，昆山市區消費品零售額占全市的比重為57.94，2006年提高到61.17。昆山市區對周邊鄉鎮的集聚效應有所增強?！?〕連鎖經營零售企業營業收入占零售企業營業收入的比重為9.49%，說明昆山零售企業連鎖化程度低，仍處于單體店鋪獨立經營、規模分散的階段。世聯認為：昆山市社會消費品零售額快速增長，市區對商業集聚效應的需求有所增強。返回[宏觀經濟分析]社會零售品總額分析昆山市宏觀經濟分析結論世聯認為：〔1〕受業態錯位關系、產業商業開展時機、人民潛在消費能力、人口結構特點等因素影響，本地商業的未來開展潛力巨大，目前尚未被挖掘出來。〔2〕昆山市居民消費結構正在發生變革，新的消費熱點逐漸轉向“耐用消費品、服裝、醫療保健、文化娛樂〞等業態；這也為為商業業態升級和新業態的出現提供了市場根底。〔3〕昆山市區對集中型商業的需求有所增長，但目前本市商業依然規模普遍過小，集中和連鎖水平落后，不能有效滿足需求；返回[宏觀經濟分析]總論二、城市規劃開展分析29[規劃及現狀分析]昆山的目前城市職能定位為：1、長江三角洲地區核心城市上海周邊的重要的制造業基地；2、蘇錫常都市圈中連接蘇滬的外向型經濟興旺的城市；3、中心城區是昆山市域的政治、經濟、文化、科技中心；4、適宜居住的現代化園林城市；5、蘇南地區休閑度假、旅游觀光基地之一；總體規劃中，到2021年：昆山市產業結構從“二、三、一〞轉變為“三、二、一〞的格局以及開展休閑度假、旅游觀光的職能定位都要求大力開展商業世聯認為：七大片區的劃分和功能定位透露了政府穩固第二產業，加速第三產業的意圖[規劃及現狀分析]世聯認為：

7大片區中，中心城綜合片區的商業及住宅規劃對本工程定位有直接影響，是規劃研究的重點所在中心城綜合片區依據各自定位及開展方向可分為5個片區：中心城區城北片區城南片區城西片區城東片區中心城區——規劃研究的重中之重1.中心城區的居住開展趨勢2.中心城區的商業開展趨勢城中片區城西片區城北片區城南片區張浦鎮城東片區沿滬產業帶陸家鎮花橋國際商務城南部水鄉[規劃及現狀分析]世聯認為:

中心城區未來依然是城市商業中心,但開展空間有限，會逐漸向外延展;城北片區城南片區城東片區城西片區中心城區[規劃及現狀分析]中心城區城北片區城南片區城東片區城西片區[規劃及現狀分析]世聯認為：

城西片區集合高檔住宅，多為在建工程，目前供大于求，未來競爭劇烈，且人口導入效應尚未表達，商業有多數規劃建設，新工程建成開業，將支撐起片區成為新的城市商業副中心城西片區昆山中心城區的北部的幾個開發區規模較小森林公園和大學城的建設使城市向西開展有一定的根底規劃：大力開發此片區的宅開發數量及規模；玉山鎮政府遷入此片區；開始開展配套商業，規劃將此片區內前進西路到中路打造為“金融商業一條街〞；現狀：1.昆山市高檔住宅樓盤集合地2.玉山鎮政府搬遷方案尚無明顯進展3.前進中路到西路建成幾大商業綜合體，將引入“家樂福〞和“歐尚〞超市，但未成形“金融商業街〞城北片區城南片區城東片區城西片區[規劃及現狀分析]世聯認為：

城北片區商業開展潛力有限，將以社區商業為主，與城南片區的商業開展相關性不大城北片區昆山中心城區北部的玉山、周市等鎮的工業用地開發根本已形成蔓延之勢；其他用地的建設仍有一定的余地；規劃：1.商業和居住同步開展；2.北移工業園區，使居住區和工業園區隔離；現狀：1.傳統居住區，檔次中低；2.商業一直開展不好；，僅北門路蕭林路一帶商業開展較快；城北片區城南片區城東片區城西片區一局部向北開展，跨越339省道；一局部向東開展，在金浦路橫涇路新浦路附近；一局部在片區靠近市區段，于北門路蕭林路一帶城北片區無論是出讓還是成交地塊中，商住兩用地均占據絕對優勢土地出讓成交[規劃及現狀分析]世聯認為：

城東片區未來將以商務辦公為主要開展方向，商業配合區域開展，以中小體量、高檔次的形態出現，與城南片區商業開展的相關性不大城東片區規劃1.在保存局部工業的情況下，開展商業、商務辦公和居??；片區開發管委會等機關遷入；將區域內的前進東路打造成政治金融一條街；現狀：1.商業辦公用地為5.4555萬平方米，達商住用地的4倍；近期推出“城東輕坊城〞“嘉裕國際〞兩個大型商業工程，但氣氛尚未形成；2.政府機關尚未遷入；前進東路尚無開展跡象；住宅競爭不劇烈，目前供給量不多，但作為經濟開發區，伴隨開展，人口必然會增加，購房需求量也會逐年上升城北片區城南片區城東片區城西片區[規劃及現狀分析]伴隨昆山市居住地“重點往西往南開展的趨勢〞昆山市商業也應重點往西往南開展城西片區和城南片區，有望繼中心城區之后，成為新的城市商業副中心；城北片區的開展潛力不大，但會有一定開展；城東片區的商業開展空間不大；[規劃及現狀分析]總結三、城市微觀市場分析城市微觀市場分析——思維導圖城市微觀市場分析商業物業辦公物業酒店物業各商業街、業態及主要商業工程對本工程定位的影響昆山市商業物業的未來開展機遇及趨勢酒店物業如何細分？昆山市酒店市場整體供求狀況及開展概況昆山市最具備開展潛力的細分酒店市場是什么？昆山市商業物業分析步驟城市微觀市場分析商業物業各主要商業街分析商業街或商圈性質功能組合客群定位輻射能力發展趨勢人民路傳統商業街購物，少量餐飲和娛樂，復合商業街全客層全市集中商業增加，繼續全客層定位亭林路成熟商業街購物中高檔，以中高收入女性為主全市保持針對女性的中高檔次定位中山路半成熟商業街餐飲、休閑娛樂中檔，中高收入人群周邊3公里左右保持原定位北門路成熟商業街以社區商業為主，購物、服務占較大比例中低檔，周邊居民周邊2公里增加集中商業，形成中檔定位前進西路新興商業區購物、休閑、娛樂、文化等復合商業區中檔，全客層周邊3公里最具發展潛力的復合商業區柏廬路新興點狀商圈購物為主，少量餐飲娛樂中高檔，以時尚女性為主周邊3公里形成塊狀商圈人民路、前進西路、柏廬路最具開展潛力，前兩者會形成復合商業街區，后者形成女性時尚街區各主要商業街分析城市微觀市場分析商業物業各典型業態分析業態基本立地條件參考現有網點分布市場容量發展前景百貨占地7000平米以上，面積20000-50000平米，要求在該城市第一商圈，繁華地段，十字路最佳，商業氛圍濃郁較合理，存在適當的分散，但都處于成熟商業地段隨著昆山商廈二店、太平洋百貨、巴黎春天的入駐，市場己基本飽和，新進入者風險較大看好，隨著本地商業的升級，百貨將發揮主導作用大賣場占地10000平米以上，面積14000-30000平米，要求在該城市人口居住密集地帶，半徑3公里范圍固定居民達到20萬人以上，十字路口最佳，交通便利。較不合理，在西城區存在一定的過度布點，貼身競爭。在北城區缺乏網點分布。南城區隨著成熟，仍有市場空間未飽和，在新興的居住區或空白區域，存在市場機會看好中型餐飲處于成熟商圈或同類聚集設置較合理，但布點較分散。除中山路之外，未形成有效聚集區未飽和，存在較大的升級機會，缺乏主題、商務餐廳看好休閑、娛樂處于成熟商圈或同類聚集設置較分散，未形成有效聚集區未飽和，存在較大市場機會看好專業店、專賣店處于成熟商圈或同類聚集設置較集中，分布于現各主要商業街已飽和，面對百貨等大型業態的進入，存在威脅一般百貨業態已無市場時機，大賣場在特定區域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場空間城市微觀市場分析商業物業主要競爭工程分析競爭者輻射能力客群定位檔次定位業態關系其他因素總結人民路重疊全客層中檔為主各業態受一定影響。購物功能尤其沖突人行天橋的修建會使其不利影響加大回避購物功能，錯位經營亭林路重疊中高收入女性中高檔中高檔珠寶、女裝品牌店沖突回避此類業態中山路無中高收入人群中檔不沖突影響較小柏廬路（含萊茵廣場）重疊時尚女性中檔、高檔時尚購物沖突影響較小柏廬路（中茵廣場）少量重疊中高收入人群中檔餐飲存在一定沖突其規劃管理水平不佳，競爭威脅小影響較小前進西路少量重疊全客層中高檔各業態受一定影響影響大小取決于現有項目的進展情況影響未定，保持關注吉田國際重疊全客層中檔大賣場沖突，餐飲、娛樂、休閑受一定影響產權式商鋪經營難度較大保持關注，盡量錯位經營火車站南廣場重疊未知未知可爭取形成互補關系未有詳細的規劃保持關注，爭取整體協調發展人民路作為傳統商圈，隨著人行天橋的修建，其對本工程的威脅最為嚴重，本工程必須功能錯位，有效區隔城市微觀市場分析商業物業對工程定位的影響分析典型業態競爭關系業態特點趨勢判斷項目地塊總結百貨不支持，與人民路、柏廬中路沖突不支持，要求成熟商圈前景看好不支持業態立地條件，進深過小不具有發展條件大賣場不支持。與吉田國際沖突支持前景看好不支持業態立地條件，進深過小大賣場不具備發展條件，標準超市可以引入餐飲支持，周邊未有主要聚集區支持，可以組合集客前景看好支持建議組合發展休閑娛樂支持，周邊未有主要聚集區支持，可以組合集客前景看好支持，內河可以利用建議組合發展專業店、專賣店不支持，與人民路沖突支持，可以組合集客前景一般支持建議配套對典型業態進行內、外因素綜合研判城市微觀市場分析商業物業商業開展機遇餐飲、休閑、娛樂以及新興效勞業態是下一個商業開展機遇，應跟隨百貨布局，或自行聚合布局。城市微觀市場分析商業物業總結昆山市辦公物業分析思維導圖商務公寓寫字樓辦公物業可能的開展方向市場現狀產業結構產品優勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業二、三線城市辦公物業啟動與開展歷程萌芽階段啟動階段開展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創型企業住宅無改善環境住宅立項、商務辦公成長型中小企業第一代商務公寓位置價格交通使用本錢動因表現形式產品特征入駐公司特征客戶關注點追求形象純商務形象迅速開展的中小企業初具規模的企業純寫字樓開始出現位置配套硬件商務氣氛需求多樣化多樣化各種類型企業寫字樓與新一代商務公寓并存地段效勞軟環境健康、風景世聯研究寫字樓OR商務公寓？城市微觀市場分析辦公物業產業結構決定辦公物業的開展產業結構是決定一個城市辦公物業開展狀況的最根本原因第三產業不興旺，對中高檔辦公物業的需求就越小中小型企業越多，對商住樓等中低檔辦公物業的需求就越大昆山以第二產業為主導，對高檔寫字樓市場帶動不強，對中低檔辦公物業有較好的拉動作用昆山歷年三產結構〔1978-2005〕數據來源：昆山統計年鑒2005，2005年昆山市經濟和社會開展情況2004年，昆山公路貨運總量4106萬噸，涉及個體經濟2989家貨物周轉量26.8億萬噸公里，涉及個體經濟16.6萬戶第二產業昆山第三產業主要是貿易物流行業2004年昆山私營工業企業982家，產值243.3億元；平均產值2480萬城市微觀市場分析辦公物業第三產業總量反映昆山寫字樓整體容量處于較低水平，經驗值反映昆山寫字樓市場相對于整體房地產市場處于較低水平三產GDP總量(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低一線寫字樓租金水平(元/平米/月)商品房均價(元/平米)R=R寫字樓相對發展水平>3高2～3中等<2較低昆山=40/5000=0.8%昆山2006年第三產業GDP總值289.07億元，寫字樓整體容量處于較低水平城市寫字樓發展水平評估模型上海北京廣州天津深圳武漢沈陽石家莊鄭州蘭州成都南京青島西安烏魯木齊昆山1.02.03.04.001000200030004000第三產業GDP(億元)R城市微觀市場分析辦公物業5050第一產業第二產業第三產業20014.98%60.14%34.88%20023.77%64.59%31.64%20032.33%67.61%30.06%20041.75%68.25%30%20051.37%68.49%30.14%20061.13%67.85%31.02%昆山的產業結構不支持高檔純寫字樓的開展(1)第二產業是昆山的主導產業，近幾年增長放緩。第三產業比重在02、03年下降之后，近年開始緩慢增長。(2)在短期內，第二產業的增長仍將維持，所占比重保持穩定。第三產業在政府的倡導下可能會獲得一定的開展。(3)昆山在近5年內，仍屬于工業型城市，外資企業以及本地企業中以第二產業為主。不能支撐純寫字樓的開發。城市微觀市場分析辦公物業物業名稱開盤時間項目類型均價嘉裕國際廣場2007年6月商業綜合體，精裝修酒店式公寓、商業、酒店和辦公8000昆山新天地2006年8月商業綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓9200LOFT企業家2006年11月商業綜合體，精裝修酒店式公寓、商鋪和辦公樓7000誠泰國際商務廣場2006年5月小高層商務寫字樓7000利得國際2003年8月純寫字樓8000MP現代廣場2006年12月純寫字樓8500純寫字樓很少LOFT企業家是商務公寓新概念的領跑者昆山不適合開展純寫字樓昆山是否適合開展商務公寓昆山市不適合開展純寫字樓，現有辦公多為工廠自建樓、改造型舊寫字樓和住宅性質辦公物業，商務公寓概念剛起城市微觀市場分析辦公物業昆山市辦公物業分析思維導圖商務公寓寫字樓辦公物業可能的開展方向市場現狀產業結構產品優勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業二產為主的相似城市—東莞1.城市地位以及地理位置相似昆山——江蘇省非龍頭城市，靠近上海。獨立的經濟體，以電子產品等加工業為主。東莞——廣東省非龍頭城市，靠近廣州。獨立的經濟體，以電子產品加工業為主2.產業結構相似以第二產業為主，第二產業在50%以上，第三產業在33%左右3.經濟總量相似昆山2003年GDP430.4億元，2006年超過930億；東莞2003年GDP884.5億元，2004年超過1000億城市微觀市場分析辦公物業東莞辦公物業市場在2003和2004年之間出現跳躍式增長2004年施工面積達45.47萬平米，比2003年的29.61萬平方米增長了54％。空置辦公、寫字樓面積1.78萬平方米04年批準預售寫字樓43.32萬平方米

由于東莞經濟規模的增大和產業結構的調整升級，使得辦公物業市場的需求呈現階梯式跳增。

2004年、2005年，東莞辦公物業年均消化量約20萬平方米跳躍式增長東莞參考市場的研究說明，市場由開展初期進入高速開展階段會面臨一個階梯式跳增期。昆山2006年的GDP水平接近東莞2004年的水平，到達近1000億—辦公物業階梯式跳增期的臨界點城市微觀市場分析辦公物業酒店寫字樓商住樓商住樓昆山商住公寓工程案例分析—LOFT企業家LOFT企業家物業類型：酒店、商住公寓,寫字樓2007年4月底入市，8月底商住樓局部已經售罄。LOFT企業家作為昆山首個提出商住公寓中LOFT概念的地產工程，在開盤之后，受到了市場的熱捧。兩棟商住樓先于寫字樓售完。城市微觀市場分析辦公物業昆山商住地產工程案例分析—LOFT企業家50-850平米的自由分隔辦公空間。挑高4.5米的大堂，豪華裝修首創昆山市集約式辦公配套，前臺接待、打字等辦公設置。企業注冊、商務咨詢、代訂機票等集約式商務效勞光纖接入、無線上網；OTIS電梯把租金付給自己的產權型辦公物業，專為成長型公司量身打造。LOFT企業家商住樓產品的自身優勢城市微觀市場分析辦公物業昆山二、三產業規模增長導致辦公物業需求增加2004年昆山第三產業產值構成數據來源：昆山統計年鑒20052001到2003年昆山第二產業增長較快，主要得益于加工類企業的開展，之后一直維持在68%的水平。2004年昆山批發、倉儲、零售物流以及咨詢類產值到達三產比例的50%多，說明物流貿易等行業的高速開展。二、三產業規模的快速增長拉動昆山辦公物業的需求增長。第三產業中的貿易物流產業增長迅速第二產業規模穩中有增昆山辦公物業市場面臨階梯式跳增期市場需求量大大增加，和大量辦公物業工程的入市印證了這一趨勢LOFT企業家等工程的入市也可證明這一趨勢城市微觀市場分析辦公物業辦公物業供給的缺失，致使住宅物業演化為商住樓，承擔辦公物業的功能，且局部實現了商住樓的價格局部住宅商住比例到達1;1以上。數據來源：世聯分析辦公物業供給缺乏，住宅物業承擔辦公物業功能。中檔住宅演化為商住樓純高檔住宅演化為商住樓名稱物業性質租金/售價商住均價4000元/平米左右商住約0.8元/平米*天，物業費1元/平米*月住宅轉商住0.7元/平米*天，不含物業費和暖氣費住宅轉商住0.6-0.8元/平米*天，不含物業費和暖氣費在住宅工程的沿街位置都會設置辦公物業。住宅物業實現了與商住物業同樣的租金價格城市微觀市場分析辦公物業街鋪類辦公承擔局部辦公職能，辦公需求外溢本質原因：缺乏高品質辦公樓，街鋪滿足其形象以及昭示性訴求城市微觀市場分析辦公物業2006昆山國民生產總值達到1000億，對比相似城市東莞的辦公物業市場發展規律，昆山達到階梯式跳增期的臨界點2006-07昆山辦公物業進入跳增期，辦公需求大增辦公物業的缺乏使得大量客戶外溢昆山缺乏足夠的辦公物業，辦公物業客戶外溢，迫使住宅樓和街鋪承擔了部分辦公物業的功能LOFT企業家成為昆山商務公寓領跑者LOFT企業家抓住了這一市場契機，推出了LOFT商務公寓，成為市場的引領者。市場分析昆山面臨辦公物業跳躍增長期，市場供給增量增加；昆山市有較多辦公物業客戶的潛在需求未被滿足；昆山市未來辦公企業規模將會進一步增加；市場上出現新型辦公物業工程，LOFT企業家，且銷售狀況良好；從市場層面和城市辦公物業開展階段來看，昆山市仍有辦公物業空白點存在，且滿足客戶需求的新型物業類型更有可能被接受城市微觀市場分析辦公物業60昆山市辦公物業分析思維導圖商務公寓寫字樓辦公物業可能的開展方向市場現狀產業結構產品優勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業昆山辦公物業的主要客戶分析城市微觀市場分析辦公物業昆山現階段商務辦公物業的主流客戶以創業型、成長型的中小企業為主企業開展階段辦公物業需求中高檔創業型企業人數：10人以下物業要求：價格低、空間使用靈活、可商可住頂級04年06年08年10年03年成長型企業人數：10-20人物業要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象中低檔辦公物業城市微觀市場分析辦公物業創業型企業的需求和價格承受力目前很有限，是拉動商務公寓需求的后備力量企業開展階段辦公物業需求中低檔寫字間創業型企業人數：10人以下物業要求：價格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業人數：10-20人物業要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象中低檔辦公物業城市微觀市場分析辦公物業成長型企業是目前在售的公寓工程的主力客戶企業開展階段辦公物業需求中低檔辦公物業創業型企業人數：10人以下物業要求：價格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業人數：10-20人物業要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象成長型企業由于規模和資金所限，一般只租用1000－1200元之間的辦公物業，根據推算，該類企業能夠承受的寫字樓銷售價格在6000－6500元左右，因此市場上售價較高的寫字樓已經超出其支付能力。目前市場上大多數的商務公寓面積在70－100平米左右，對于10-20人左右的成長型企業來說面積偏??；同時由于商務公寓的形象和商務配套越來越貼近寫字樓，因此也能較好的滿足成長型企業的需要。中低檔辦公物業城市微觀市場分析辦公物業昆山的開展型企業，穩定型企業以及擴張型企業以自有辦公物業為主，較少購置當地產品企業開展階段辦公物業需求中低檔辦公物業中高檔穩定型企業人數：50-100人物業要求：高形象、可接受較高價格，商務配套效勞擴張型企業人數：100人以上物業要求：高形象品質、企業品牌、價格敏感度低頂級04年06年08年10年03年昆山作為新興的工業基地，第二產業占傳統優勢地位，大中型企業多以生產制造業為主。第三產業效勞業起步較低，以商貿業為主；其中新興的物流貿易類依托大中型生產加工企業，主要以中小企業為主，開展較為成熟的企業只占較小的比例。外地的大企業公司，一般都在自己的廠房設辦公物業，較少購置昆山當地的產品。開展型企業人數：20-50人物業要求：形象要好，價格中等，要有商務配套，區位要好，交通便利企業開展階段城市微觀市場分析辦公物業未來2－3年內，快速開展型企業將成為昆山市場上重要的辦公物業客戶企業開展階段辦公物業需求商住公寓中高檔創業型企業人數：10人以下物業要求：價格低、空間使用靈活、可商可住成長型企業人數：10-20人物業要求：價格適合、面積實用，地段要好，開始要求形象開展型企業人數：20-50人物業要求：形象要好，價格中等，要有商務配套，區位要好，交通便利頂級低檔寫字樓2－3年后，現有的創業型企業演變為成長型企業和開展型企業，而20－30人規模的開展型企業將會成為市場上的主流客戶；這一時期主流客戶需求將會集中于中檔和中高檔辦公物業，對高檔商務公寓的需求將會大大增加；這局部客戶除了可以接受較高價格外，對辦公物業的面積和形象有更高的要求，另外對區位、交通、配套效勞的要求也有所提高。城市微觀市場分析辦公物業昆山的辦公物業客戶處于開展期世聯模型新生期，創業階段貿易物流業制造加工業高級效勞類開展期，掙扎階段穩定成長階段成熟期及以后辦公物業需求商住樓：低本錢，可居住寫字樓：提高形象，建立客戶信心初期，作坊類開展期，規模成長業務拓展階段高速成長，某些職能部門別離成熟期及以后有穩定的客戶和銷售網絡廠區辦公：便捷寫字樓：競爭導向，形象，品牌創業階段開展期，規模成長，業務開拓穩定成長階段，成熟期及以后商住樓：客戶導向型寫字樓：競爭導向，形象要求提高，建立客戶信心辦公物業需求辦公物業需求商住樓：接待客戶，可住，可辦公昆山市場對辦公物業需求的主流客戶為：貿易物流業、制造加工業以及高級效勞業城市微觀市場分析辦公物業昆山辦公物業客戶分析貿易物流業制造加工業發展期，掙扎階段辦公物業需求商住樓：低成本，可居住發展期，規模成長業務拓展階段高速成長，某些職能部門分離創業階段商住樓：客戶導向型辦公物業需求商住樓：接待客戶，可住，可辦公高級服務業辦公物業需求城市微觀市場分析辦公物業昆山市辦公物業分析思維導圖商務公寓寫字樓辦公物業可能的開展方向市場現狀產業結構產品優勢客戶分析城市微觀市場分析辦公物業

，類別項目普通商住樓商務公寓寫字樓辦公成本低廉公攤面積小，租金、月供低，物業管理費低，付款方式靈活。公攤面積大，租金高，物業管理費高。付款方式單一，對現金要求高。配套設施基本生活設施配套齊全，辦公環境好，商務氛圍一般。性價比高辦公環境豪華，商務氛圍濃厚。性價比低功能以居住為主，辦公功能沒有在產品中體現主要滿足客戶的功能需求，可商可住滿足客戶的形象需求，只能用于辦公現金流能夠實現現金流的快速回流項目現金流的承擔者，能夠快速回現回現較慢，銷售速度較慢，不作為項目現金流的承擔者形象住宅形象，不利于公司的專業形象對項目形象提升幫助不大有助于打造項目整體的高端形象地段交通交通不便，不具有昭示性處于非商務中心區，交通通達性一般處于商務中心區，交通通達性很好基于市場需求的辦公物業KPI分析商務公寓產品優勢城市微觀市場分析辦公物業昆山市辦公物業分析總結新型商務公寓——可以滿足客戶成長階段和實際需求未來有開展空間城市微觀市場分析辦公物業酒店市場可細分為11個子市場

酒店市場細分產權式酒店

非產權式酒店

高端酒店五星級

中高端酒店準五星、準四星、四星級

中低端經濟型酒店

多為二星與三星間標準低端社會型酒店旅館多為一星級或二星級標準度假型酒店商務型酒店度假型酒店商務型酒店

超低價位型如：青年旅舍等

普通價位型如：如家莫泰

商務型如：漢庭快捷

中端經濟型酒店

多為準三星或三星標準

品牌連鎖型本地自營型城市微觀市場分析酒店物業12345678910134567富貴大酒店昆山賓館2漢庭商務酒店華利大酒店錦華賓館君豪酒店華東國際商務酒店8譽興大酒店9一醉天元酒店10鼎豐大酒店11昆山瑞士大酒店11城市微觀市場分析酒店物業除產權式酒店外，昆山市各種類型酒店均存在

入住率普遍高于65%酒店星級入住率君豪大酒店高端酒店（五星級）68%昆山瑞士大酒店中高端酒店（準五星）75%昆山賓館中高端酒店（四星級）75%華東國際商務酒店中高端酒店（準四星）70%富貴大酒店中高端酒店（準四星）70%錦華賓館中端經濟型酒店（三星、自營）65%華利大酒店中端經濟型酒店（三星、自營）68%并蒂蓮商務酒店中低端經濟型自營酒店75%漢庭大酒店中低端經濟型連鎖酒店95%以上鼎豐大酒店低端社會型酒店旅館65%入住率均高于65%城市微觀市場分析酒店物業參考入駐率經驗數值，昆山全市酒店總體供求平衡

高端酒店市場供求合理，中高端酒店略顯緊缺，中端酒店市場供求合理

中低端經濟型連鎖酒店較緊缺，低端社會型酒店處于合理范圍依據酒店業理論模型：合理出租率應既能使酒店效益最正確化，又能使其可持續開展昆山酒店的最正確合理出租率，應在65-70%昆山市酒店年平均出租率介于合理區間，全市客房供求總體平衡高端酒店市場〔五星級〕由于客房結構、高投入、高本錢引起的高價格定位等原因，處于合理略低區位，約為68%，處于合理供求區間；中高端酒店市場〔四、準五四星級〕在房價升高同時，平均出租率到達72-76%，處于最高位置，略顯緊缺；中端酒店市場〔三星或準三星標準〕處較低位置，平均出租率約為70%，處于合理供求區間；中低端經濟型連鎖酒店處于最高位置，平均出租率達80%以上，較緊缺，有一定市場空白；低端社會型酒店市場〔二星級以下〕處于合理略低位置，即65%之間，處于合理供求區間；城市微觀市場分析酒店物業市區內，以“三星級及以下的本地中端經濟型酒店和低端社會型酒店〞為主

高端酒店和連鎖型經濟酒店各僅1家，中高端酒店數量較少城市微觀市場分析酒店物業高端和中高端酒店以外資企業商務客戶、江浙滬參加會議人員為主，年會議頻次非常高，且商務會展客源比重有增多趨勢酒店會議頻次（次/年）客戶來源昆山瑞士大酒店100次左右上海企業為主昆山賓館130次左右上海、蘇州、本地客華東國際商務酒店90次左右江浙滬富貴大酒店60次左右上海、蘇州、本地客在旅游團隊、商務散客和會議展覽三大宗客戶群體中以三星級酒店為主要住宿地，駐留時間在兩天之內的普通旅游團隊比重相對降低而以高星級酒店為主要住宿地，支付房價高的商務散客、會議展覽比重明顯增大城市微觀市場分析酒店物業景氣上升階段，出租率提高先于房價提高1-2年景氣下降階段，出租率下降先于房價下降1-2年周期的高點通常并非在出租率的高點，而是在房價的高點。此時全面衡量酒店收益的指標RevPAR到達最大化。這是因為，當需求增加時，首先反映在出租率的提高，等到出租率到達酒店最正確收益點時，酒店運營商才開始醞釀提高房價。否那么在景氣初期即提高房價，可能是需求下降，影響出租率。而當供給增長較快時，首先是每家酒店的入住客人被分流，出租率下降。為了保持出租率，酒店運營商開始降價吸引客人。以倫敦1981-1991年間的周期為例，1985年倫敦酒店出租率到達頂峰(83%)，但平均房價在1987年才到達頂峰(100英鎊)，RevPAR也在1987年到達高峰(81英鎊/客房)(圖3)。酒店業屬于典型的周期性行業。通過研究美國、英國、香港、中國的酒店市場周期變化，我們發現：RevPAR〔RevenuePerAvailableRoom〕是每間可出租客房的收入，用于全面衡量酒店的收益。等于出租率乘以平均房價。城市微觀市場分析酒店物業未來有3個五星級酒店工程入市，市中心1個，城南片區2個；昆山市多數開發商看好高端市場開展時機，但未來供給逐漸趨向飽和，競爭相對劇烈1324①世貿廣場—洲際皇冠假日酒店〔國際五星級酒店〕②世茂蝶湖灣—國際星級酒店③弘基財富廣場—產權式酒店④吉田國際廣場—國際五星級酒店城市微觀市場分析酒店物業昆山市的中高端酒店和中低端經濟型酒店未來開展潛力較大，高端酒店有一定開展空間，但逐漸趨向飽和高端酒店處于合理供求范圍目前僅一家，未來較多入市高端酒店未來一定時間內有開展空間，但隨工程入市，競爭趨于劇烈，供給趨向飽和中高端酒店略顯緊缺昆山市中高端酒店數量較少，多為外鄉自營型中高端酒店未來開展空間及潛力較大尤其是品牌連鎖型中高端酒店中端酒店處于合理供求范圍中端酒店目前數量較多中端酒店未來開展可能過剩不是昆山酒店市場主力開展方向中低端酒店較為緊缺，有一定市場空白市區的中低端經濟型酒店目前數量較少，多為外鄉自營中低端經濟型酒店較為緊缺，有一定市場，未來開展潛力大尤其是品牌連鎖型中低端經濟型酒店低端社會酒店處供求合理低端社會酒店數量較少低端社會酒店雖目前供求合理，但未來開展空間小√√城市微觀市場分析酒店物業總結昆山市商業市場分析總結商業物業人民路、前進西路、柏廬路最具開展潛力，前兩者會形成復合商業街區，后者形成女性時尚街區；人民路作為傳統商圈，隨著人行天橋修建，其對本工程威脅最為嚴重，本工程必須功能錯位，有效區隔百貨業態已無市場時機，大賣場在特定區域存在空白，餐飲、休閑、娛樂主題定位存在明顯市場空間餐飲、休閑、娛樂以及新興效勞業態是下一個商業開展機遇，應跟隨百貨布局，或自行聚合布局辦公物業2.受產業結構影響,昆山市寫字樓未完全開展起來,且沒有開展純寫字樓的條件.但以辦公立項的40年產權商務公寓，是昆山市的現有市場空白點,結合產品競爭優勢、其他類似城市開展歷程、客戶特征等，未來開展潛力較大；酒店物業3.昆山市高端五星級酒店，目前處于合理供求范圍，且入駐率日趨上升。雖目前僅有1家，但多數開發商看準這一機遇，城市未來3-4家五星級酒店入市，競爭逐漸趨向劇烈，市場未來趨向飽和，價格處于兩難境地；低端社會型酒店旅館，目前處于合理供求范圍，但入駐率日趨下降。目前數量較多，未來開展潛力?。恢卸司频暌员镜刈誀I為主，無品牌效應，目前數量較多。處于合理供求范圍，入駐率日趨下降，未來開展可能過?；虮３衷瓲?，潛力不大；中低端經濟型連鎖酒店和中高端酒店目前數量較少，且均顯緊缺，未來開展潛力大；四、地塊解析及SWOT分析工程四至本處工程指整體工程，包括規劃中商業地塊和已建成住宅局部主因素細分因素分析分值權重與原有商圈關系與人民路商圈存在物理阻斷與柏廬中路在特定業態方面存在競爭關系20.15周邊競爭項目現有競爭項目與吉田國際商業部分存在競爭關系，該項目目前已入駐樂購，商業街部分產權分隔出售，定位餐飲、休閑、娛樂，配套純寫字樓與五星級酒店—20.1潛在競爭項目規劃中火車站南廣場有地下商業部分，可能存在競爭。但對酒店、寫字樓等物業利好。800畝地如何規劃仍未有定論—10.03人口密度人口密度現有人口密度低—20.05規劃人口密度規劃中人口密度中高10.1商業、商務氛圍未形成有效的商業、商務氛圍—20.05周邊配套現有配套火車站南廣場馬上動工，其他配套不完善—10.05未來規劃火車站人行天橋、800畝土地的開發以及周邊居住小區的成熟30.1區位分析從區位各因素方面對地塊進行分析，以判斷本地塊是否適合商業綜合開發區位分析主因素細分因素分析分值權重可達性道路周邊道路等級高，4車道，路況好，車流密度低。其中黃山路存在綠化隔離帶。10.1公共交通現有公交路線有限—20.1其他周邊無停車設施—10.02可視性南差—20.03西佳30.05東極佳30.07合計0.4工程地塊可視性好，有利于商業開展。但是目前由于周邊配套不完善，可達性存在一定缺陷，這一缺陷在未來可以完善。此外，周邊人口密度目前較低，商業氣氛不成熟，也是工程地塊的一個區位限制。地塊可視性佳，但其他因素需要隨時間逐步改善?？傮w而言，本地塊適合商業定位，當前開發難度大，但長期具有開展潛力。地塊分析地塊現狀：地形呈L型，其中與黃山路臨街長度為320，進深40米，與衡山路臨街長度為260米，進深80米左右，其中東側有一河流，河長140米，寬23米，與地塊北側紅線相距43.5米，與地塊南側紅線相距16米。地塊目前為毛地，地勢平坦。地塊具有良好的可視性。地塊占地面積30000平方米，可建建筑面積為80000平方米。地塊形狀呈不規那么的L形，具有較長的臨街面地塊分析因素分析分值權重形狀呈L型不規則形狀-10.2地形基本平坦，有一處高地10.1內部景觀具有一條河流，可修建沿河休閑景觀帶，同時對酒店、寫字樓物業利好30.1臨街面長，有利于發展商業30.25規劃指標容積率較高，不適合單純發展商業20.1可視性無遮擋，具有良好的可視性30.25總計1.9從地塊自身因素，判斷本地塊是否適合商業綜合開發地塊容積率較高，形狀適合開展綜合物業，可以進行商業、酒店、寫字樓等綜合開發尤其適合商業開展，但體量受限內部河流對于塑造景觀，開展休閑、餐飲商業提供了優良條件區位和地塊分析總結分析總結世聯認為：〔1〕本地塊適合進行綜合開發〔2〕地塊自身條件適合商業開展，但是周邊商業氣氛、人口密度、公共配套暫時還不完善，需要一定時間培育成熟。同時由于地形限制，商業體量不可過大〔3〕地塊規劃指標允許綜合開發，但酒店和寫字樓物業類型依然需周邊公共配套〔4〕本地塊具有良好的可視性、可達性，以及內部自然河流，具有巨大開發潛力SWOT分析SWOT單因素分析SWOT分析優勢+時機：交互分析SWOT分析優勢+威脅：交互分析SWOT分析劣勢+時機：交互分析SWOT分析劣勢+威脅：交互分析SWOT分析在四個交互分析的根底上，進行綜合分析，得出總體戰略五、區域商業市場分析城南片區與市區聯系不緊密，但具備足夠優勢獨立開展，政府規劃配合交通建設，將其開展成為昆山新興中高端商住區域城北片區城南片區城東片區城西片區區域商業市場分析區域開展現狀與規劃根本吻合，總體開展潛力大

目前仍以中高檔住宅為主，辦公物業和商業物業有初步開展，酒店物業尚未開展起來區域開展現狀區域目前開展相對獨立，開展勢頭較好；道路寬敞度、行人行車舒適度和綠化園林的建設遠優于其他片區，未來開展潛力大；昆山城市南擴的新開展區域；按照規劃，商業和住宅近幾年已同步開展，成為昆山本地新興開展區域，目前以中高檔住宅為主；除出口加工園區外，區域內辦公物業數量較少〔2個〕，但由于靠近海關貿易等管轄機關和出口工業園區，有一定的寫字樓開展空間，2個均為當地有名及檔次較高工程，集合的企業行業特征明顯，多為貿易物流類；區域內尚無酒店物業，該物業類型尚未開展起來；區域內現有使用商業均為住宅樓盤的配套社區商業，伴隨住宅樓盤建成而開展，但未成形，分布較零散，彼此聯系不強，業態凌亂，檔次中低，經營狀況一般，未形成商業圈，整體氣氛較弱。區域內居住人群對周邊商業的認知度低，高檔客戶外流，消費多為中低檔人群，租金為0.8-1元/平方米/天；城北片區城南片區城東片區城西片區區域商業市場分析區域未來重點開展商業，住宅將在原有規模上向南加以擴張

酒店未來以5星級為主，向高端開展

辦公物業在現有根底小幅增加區域酒店未來開展方案本工程所在區域核心幾何帶，規劃建造一棟酒店式公寓吉田國際所在柏廬南路創業路，規劃建造一棟五星級酒店區域南部的世茂蝶湖灣規劃建一棟國際星級酒店、一棟酒店式公寓，但開發周期較長，距目前有一定年限；區域住宅未來開展方案中華園路黃山路和衡山路一帶的住宅較為密集，工程周邊的住宅開展空間不大；往南即世茂蝶湖灣方向的住宅會在幾年內形成集合規模區域辦公未來開展方案區域靠近核心帶的吉田國際，規劃建造2棟辦公樓；區域南部的世貿蝶湖灣規劃建一棟辦公樓，但開發周期較長，距目前有一定年限，其他無規劃區域商業市場分析區域內現有商業工程的開展現狀、優劣勢分析

及對本工程的影響現有商業研究對象常發香城國際名園配套商業四季華城中華園路配套商業四季華城衡山路配套商業寶領公寓衡山路配套商業寶領新村小河路配套商業利得國際寫字樓商業配套楓景苑A區配套商業衡山路1234567區域商業市場分析常發香城國際名園配套商業現狀常發香城國際名園沿街商鋪分布：中華園路沿街，近黃山路口形式：沿街建筑共2棟，小區入口左右各一棟，每棟分3層2、3層用以辦公，1層為沿街底商；數量：分為左右兩排，一面8間，共16間面積：分上下兩層，單間面積約150平方米，商鋪總面積為1240平方米，沿街2棟商業建筑總建面共約9000平米面寬進深：單間商鋪一層面寬6米，進深13米商鋪均價：8000元/平方米業態：目前已售完，但尚無商家入駐，根據訪談，應為典型零散型住宅底商，各種居民常用業態如餐飲美發藥店等，無明顯聚集商業體效應；區域商業市場分析常發香城國際名園配套商業SWOT分析此工程為典型的社區型底商，出租和經營情況均不理想，面對劇烈競爭。開展的主要時機來自于本工程商業的帶動；本工程應防止與此類工程商業形式和業態一致，跳出區域競爭格局該工程與本工程商業定位的相關度不大；區域商業市場分析四季華城中華園路配套商業分布：中華園路沿街，左臨本工程售樓處；形式：中華園路沿街建筑，小區南入口左右各1棟，共2棟，每棟分3層，2、3層為辦公用房，底層為沿街商鋪；數量：分為左右兩排，左右排各5間商鋪，總數量10間；面積：分為上下兩層，單間面積約200平方米左右；面寬進深：面寬約10-12米，進深約6米；商鋪售價：約8000元/平方米商鋪租金：約60000元/年，單位租金約為0.83元/平米/天；10間商鋪中，目前僅入駐2家一家為“晶品窗飾〞〔裝飾裝修精品店〕，檔次中等偏低；一家為“華城網吧〞，檔次偏低；區域商業市場分析四季華園衡山路配套商業分布：衡山路沿街，對面是寶領公寓沿街商鋪形式：衡山路沿街住宅底商，小區北入口左右各一排沿街底商；數量：左右兩排，左右排各20間，總數量為40間；面積：單層商鋪，單間面積約30-50平方米；面寬進深：面寬約4米，進深約7-13米；商鋪售價：8000-9000元/平方米40間商鋪中，入駐約22間；小飯店7家、小型超市店2家、煙酒批發店2家、美容美發店2家、小型女裝店2家、五金建材水暖店2家、房產中介店1家、、小飾品店1家、照相攝影店1家、干洗護理店1家、桌球店1家業態分布凌亂，典型的社區型配套商業，檔次均為中等偏下；區域商業市場分析四季華城配套商業SWOT分析該工程商業與本工程商業定位的關聯度不大，目前經營狀況較差，缺乏以構成競爭威脅；但假設日后檔次提高、業態演變經營成功，可能減少“四季華城〞局部社區居民成為本工程商業潛在消費群體的比例；區域商業市場分析寶領新村衡山路配套商業分布：衡山路沿街形式：沿街獨立建筑體，底層商鋪數量：約20間商鋪面積：150-200平方米業態：目前無商家入駐；檔次：建筑檔次一般，預計未來入駐以社區型商業為主，檔次中等偏下；人流量：目前該街道上根本無人行走，無法預計未來商家入駐后對該街道人流的影響程度；主要消費群體：周邊社區居民區域商業市場分析寶領公寓衡山路配套商鋪分布：衡山路沿街，及衡山路蛾眉山路叉路〔小路口〕，環繞小區入口前側4邊商業形式：沿街商鋪，底商形式，小區入口左右側各一棟獨立建筑，各分3層，2、3層為辦公，1層為沿街商鋪；數量：每邊各6間，共為24間；面積：單間面積約200-300平方米；業態：家祥超市、網吧、捷強連鎖超市、藥店、便利店、中國網通、旅社。業態凌亂檔次：中等偏下；人流量：很少，多數商鋪根本處于無人狀況，除網吧和超市除外；主要消費群體：周邊住宅小區住戶和周邊打工人群，檔次較低；經營者：昆山本地自營小業主，檔次較低；經營狀況：一般偏差租金水平：1-1.2元/平方米/天區域商業市場分析楓景苑A區配套商鋪分布：楓景苑一期〔楓景路沿街〕形式：沿街住宅底商數量：100-150家左右面積：除個別外，均約為50-100平方米小面積店鋪；面寬進深：面寬約4-5米，進深約8-10米；商鋪售價：已售完，有一定投入年限；業態：旅店、飯店小餐館、藥店、中國移動通信、服飾小店、服飾大賣場、水果店、煙酒批發店、女鞋店、音象碟片店、蛋糕店、聯華超市、雅芳化裝品店、捷強連鎖超市、浴場、網吧、茶坊；以旅店賓館、餐飲小吃、網吧為主；檔次：中下檔次人流量：一般性偏少；消費群體：以周邊住宅社區居民為主；經營者：昆山本地自營小業主為主；經營狀況：餐飲店較好外，其他業態店面一般稍差區域商業市場分析楓景苑A區配套商業SWOT分析優勢商業集聚度高，滿足周邊社區居民生活需求有一定開展時間，商業氣氛相對成熟；劣勢常規單間商鋪形式，沿街兩面分布，但業態凌亂，檔次偏低，沒有聚合效應；有一定開展時間，但總體感覺雜亂，缺乏管理，地面臟，無停車位，道路狹窄；服飾和休閑類業態的轉租率高，經營狀況偏差；時機開展時機小，但隨著楓景天下、匯景苑等社區及商業的建成，可能打通局部商業，形成一定分布規模，帶動本工程老的商業配套同步開展；威脅商業街前后無法與主干道聯系，體系相對獨立，僅效勞于周邊社區未來開展空間不大，受其周邊住宅社區及商業開發影響大；因相對獨立，目前競爭不大，但假設未來幾年內，周邊社區型商業增多，那么競爭優勢弱，且競爭劇烈；該社區商業與本工程有一定距離商業有一定開展年代，較為成熟但開展潛力有限，且開展體系相對獨立與本工程定位的相關性不大區域商業市場分析片區內在建商業對本工程商業定位的影響不大城南片區內商業尚未開展起來，現有商業均為社區底商，與本工程商業定位的相關度均不大；本工程應跳脫區域競爭，帶著區域商業的業態升級與開展區域商業市場分析區域內將建成及規劃中商業對本工程的影響1234576區域商業市場分析吉田國際廣場一期商業區及樂購大賣場集商業、辦公、居住、娛樂為一體生活社區工程規劃了10萬多平方米的商業區，其中已引進大型賣場5萬平方米“樂購〞，并配有大型娛樂城，美容院，多功能影視廳等休閑娛樂場所；樂購大賣場的影響分析5萬平方米的樂購大賣場以租賃形式經營，其所在位置靠近城南核心區，可輻射整體城南片區，順應片區內住宅區和導入人口量未來增長顯著趨勢，填補片區需求空白。樂購必然能夠經營成功。樂購的經營對本工程定位有較大影響，由于樂購的存在，城南片區對于大賣場的需求將趨于飽和除便利店外，本工程在業態定位時根本應排除必需品類經營場所中華園路柏廬南路創業路樂購辦公酒店及裙樓辦公商業區單身公寓16幢住宅區區域商業市場分析吉田國際廣場一期商業區及樂購大賣場5萬平方米商業區與本工程定位的相關度不大，即使定位沖突，也不會劇烈競爭關系；原因有三：商業區全部出售，但開發商缺乏商業實操經驗，又無合作伙伴。招商和經營成功風險大，商業區的定位可否成功實現存在很大的不確定性；商業區僅54間商鋪,且位于樂購之后，非臨街面，靠近社區住宅局部，樂購的人流量雖然大，但未必可有效引至商業街?？梢酝茰y，商業區的主要消費群體仍以本社區居民為主。商業區即使定位和初期招商成功，后期人氣提升及經營可否成功存在很大風險；商業區的開業時間、招商時間等尚未最終確定，時間的延長會進一步減小對本工程定位的影響；總建面：共計5萬平方米，沿街商鋪共63套單間面積：48－287M2，主力230M2價格：均價18800，主力總價250萬面寬進深：開間5米，進深10米一層高4米，二層5米，二層聯體特色：引入約5萬平米的樂購大型購物中心，作為商業主題經營店樂購賣場直接影響本工程定位建議除便利店和小型社區超市外，本工程不設置生活必需式業態5萬平方米商業區與本工程定位的相關度不大即使二者定位沖突，也不會產生劇烈競爭區域商業市場分析博悅廣場商業配套本工程應防止“博悅廣場〞商業定位常規化的威脅，走差異化路線與其競爭關系不明顯但在主要效勞群體和輻射范圍方面受其經營成功與否的小幅影響區域商業市場分析區域商業市場分析區域商業市場分析未規劃的800畝街坊式開