2025/2/2522025/2/25版權聲明：本項目是深圳黑馬/江西黑馬共同研究的成果。未經本公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。章江新區競爭項目產品分析4公園1號核心賣點：地段+生態公園+上萬平方米中心庭院景觀+產品特色+artdeco法式建筑該項目規劃有5棟高層、1棟公寓。占地面積：26593.5㎡建筑面積：約106158㎡（計容積率）總戶數：901戶容積率：4.0綠化率：40%戶型面積區間（m2）套數（套）套數比例二房二廳一衛87.38－87.499410.43%三房二廳二衛114.65－135.5347752.94%四房二廳二衛153.98262.89％復式237.01－258.0250.55％公寓37.08—52.3129933.19%合計901100%

戶型以114.65—135.53平米的

三房和37.08—52.31平米的小公寓為主，7月28日推出2#、3#樓，共168套，5980元/平米起，實收均價6400左右。2#3#94㎡三房87㎡兩房衛生間干濕分離，其他無明顯亮點中洋·公園首府◆園林景觀面積大和超寬樓間距◆智能家居◆得房率高，為85%

產品戶型沒有顯著優勢

展示區豪氣不足，調性欠缺中洋公園首府項目位于章江新區章貢區政府西側，興國路與贛康路交匯處，南臨城市中央公園和新贛南大道。項目占地面積21萬方，由12幢經典ArtDeco風格的高層建筑圍合而成，2012年開始動工，展示中心位于黃金廣場南中航城主入口旁，展示中心于3月18日正式開放。123456789101112樓盤名稱中洋·公園首府開發商名稱：江西中洋房地產開發區有限公司物業地址：章貢區政府西側，贛康路與興國路交匯處建筑形態：多層、高層推出戶型：2R-4R面積范圍：81㎡-141㎡裝修情況：毛坯容積率：4.0總戶數：1254戶總建筑面積：21萬㎡綠化率：35%社區規模：大型社區均價：待定物業管理：待定物業管理費待定車位數1490項目特色：歐式皇家園林入住時間待定主要交通：交通：28路公交車，輕軌站(規劃中)，緊鄰新世紀大橋生活配套：人民醫院、贛州中學、豪德小學、城市中央公元、區政府、自然博物館、華潤萬象城等產品分布：戶型配比均勻，主力戶型優勢不明顯項目采用圍合式布局，車行入口和人行入口完全做到人車分離。小區采用兩層全地下室結構，地下停位數量與住戶數量比例超過1：1，這樣做的目的是為了確保園林的整體性和連慣性。小區園林東西257米，南北最寬達到87米，氣勢恢弘。ArtDeco建筑群巧妙的與歐式皇家園林景觀相結合，南北最小樓間距也達到81米，最大達到93米。近25000平米歐式皇家園林與建筑首層架空層景觀、南面中央生態公園南北呼應，保證戶戶有景，步步有景。119㎡三房108㎡三房陽臺部分可打通，連通客廳，增加室內面積入戶花園設置12華潤憑借其品牌優勢，在贛州市場已積累到了一定人氣和美譽度，快速的開發節奏的也為其爭取到了大量片區內的客戶，1#開盤一周銷售50%項目地址：登峰大道（城市中央公園對面）開發公司：華潤置地總占地面積：19萬㎡總建筑面積：85萬㎡總戶數：約4000套容積率：整體4.5住宅5.01銷售進度：目前已推1#樓共計240套房源銷售均價：實收均價7800元/㎡華潤·幸福里核心賣點：開發商品牌+中央生態公園+大型商業配套；產品特點：產品線豐富，針對不同層次客戶能滿足其需求。13戶型面積區間（m2）套數（套）套數比例兩房兩廳一衛8618021%三房兩廳一衛9812014%三房兩廳兩衛11224029%三房兩廳兩衛125304%四房兩廳兩衛14221025%四房兩廳兩衛154607%合計840100%中航?公元戶型配比（K25地塊）產品線豐富，大面積的四房和小三房占據大的比例。14南向景觀大陽臺設計，臨一線湖景，增加產品附加值主臥帶衣帽間設置，為小戶型的亮點設計產品分析142㎡四房112㎡三房15無明顯亮點，面積控制合理含贈送面積，可改三房，面積控制合理產品分析98㎡三房86㎡兩房17戶型面積區間（㎡）套數（套）套數比例一房4935032%兩房（可變三房）8924823%三房11924823%127303%13012011%132302.5%143605.5%合計1086100%尚江尊品戶型配比該項目以三房為主打產品，其中119平米的中等面積的3房占了23％的比重。18臥室帶落地凸窗，偷面積陽臺偷面積，可并入增加房間面積陽臺偷面積陽臺偷面積，增加附加值主臥室轉角大飄窗入戶花園＋花池設計，偷面積的合理做法產品分析89㎡兩房143㎡三房陽臺＋花池設計，偷面積的合理做法臥室帶落地凸窗，偷面積193#4#項目地址：章江南大道與贛江源大道交匯開發公司：澳門路福總戶數：677套容積率：3.4銷售均價：折后均價8200元/㎡公寓樓4.8層高，贈送面積大

推盤情況：1＃，3＃，4＃樓盤核心賣點：高端綠色科技人居概念、江景資源。戶型特點：以陽光花房、入戶花園、大陽臺的形式贈送面積較多，戶型的可變性較強。章江新區：路福.江韻華府1#20戶型面積區間（m2）套數（套）套數比例一房兩廳40-6728561%兩房兩廳95-1089420%三房兩廳126-1418618%復式229-23241%合計469100%江韻華府戶型配比（已推樓棟）該項目以40-67平米的一房為主打產品。贈送面積大，戶型方正實用，設計合理128平米：4房2廳2衛109平米：3房2廳2衛產品分析客廳帶超大轉角陽臺臥室全飄窗設計，贈送空間大陽光花房獨特贈送贈送入戶花園項目地址：贛江源大道與瑞金路交匯處開發公司：廣州云星地產集團全資公司江

西云星房地產開發有限公司占地面積：8.33萬㎡總建筑面積：33萬㎡總戶數：1674套容積率：3.2銷售均價：折后均價約6600元/㎡目前在售：2＃，8＃，9＃核心賣點：開發商品牌+章江新區大盤+完善的高檔配套；配套：1000㎡的高尚中央會所、近900㎡的幼兒園、30000㎡集中商業、大型游泳池、1：0.9的停車位

。章江新區：中央星城24產品分析3房1廳2衛：約122㎡臥室均帶凸窗設計廚房帶生活陽臺，增加戶型實用性此處與隔壁戶型還有一個共有陽臺電梯井3房2廳2衛：約140㎡L型陽臺設計，增加可變空間。臥室均帶凸窗設計252房2廳1衛：約87㎡2.35米超大進深陽臺3房2廳2衛：約135㎡270°轉角低臺凸窗產品分析臥室均帶凸窗設計廚房帶生活陽臺設計廚房帶生活陽臺設計臥室均帶凸窗設計27戶型配比該項目以150-168平米的三房為主打產品。戶型面積區間（m2）套數（套）套數比例二房二廳二衛1376222%三房二廳二衛150--16822077.7%復式40010.3%合計283100%28產品分析121兩梯兩戶，獨立電梯間25陽臺設計2梯2戶，4陽臺設計3落地飄窗設計330章江新區：森林公館占地面積：64.85畝建筑面積：13萬㎡容積率：2.15綠化率：41%規劃套數：672銷售進度：10月30日推出2期185套房源銷售價格：均價8960元/平米（含精裝修）核心賣點：地段+戶型＋豪華裝修+規劃中的公園該項目地段優勢明顯，但社區規劃較為傳統，且社區內自身景觀優勢不足。323232139.23平：4房2廳2衛森林公館產品分析117平：3房2廳2衛主臥帶轉角大飄窗陽臺帶花架設計，偷面積的合理做法南北雙陽臺設計，戶型通透南北雙陽臺設計，戶型通透主臥均帶飄窗設計入戶花園帶花架設計，預留超大的贈送空間。33#11項目地址：章江新區興國路市政府西側開發公司：江西德潤置業投資發展有限公司總占地面積：24564㎡總建筑面積：64641㎡總戶數：270套容積率：1.948住宅均價：8500元/㎡章江新區：富地中心核心賣點：開發商品牌+市政配套；配套：7500㎡的中央園林、周邊章江新區市政核心配套、高級建筑材料、廈門交房標準#8#634戶型面積區間（㎡）套數（套）套數比例二房二廳二衛80-9517264%三房二廳二衛130-1479836%合計270100%富地中心戶型配比該項目以80-95平米的兩房為主打產品。35次臥帶生活陽臺，與客廳景觀大陽臺相連通。客廳帶景觀陽臺

141平：3房2廳2衛84平：2房2廳1衛產品分析廚房帶生活陽臺設計臥室均為凸窗設計臥室帶一步陽臺設計36362011年章江新區推售產品特點

公寓兩房三房四房復式合計

面積區間（㎡）33-6775-13987-170139-160158-240推售套數（套）50810912156169473971累積銷售套數（套）2205561120125312052去化率43%51%52%74%66%52%由上表可看出：章江新區2011年商品房市場產品推售以三房戶型為主。兩房、三房產品面積區間跨度較大，主要是因為部分項目產品規劃較早，有很大的贈送空間，得房率較高，但從2011起，偷面積行為已不再被允許。新區四房和復式單位由于推售量較小，去化率較高，成為熱銷產品。新區產品整體去化率不高，只達到52%。3737章江新區三房產品特點對比戶型中航公元麗江豪庭狀元府邸尚江尊品中央星城建面125133135139137149131131127130132135141戶型三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳三房兩廳使用面積101109111119117117106104100102105107109公攤率19%18%18%14%15%21%19%21%約21%約22%約22%21%23%剩余套數313129521899813301203012330單價78307620868080908210849066007000---76508000總價978750864600917000---朝向南向南北東南南北南北南北西北東南南北南北南北南向南北景觀贛州中學小區園林、贛州中學小區園林小區園林/江景江景小區園林、江景小區園林小區園林江景、小區園林江景、小區園林江景、小區園林小區園林小區園林通透性較好良佳良良佳良佳佳佳佳良佳空間布局動靜分區、干濕分離動靜分區沒有浪費空間人性化設計，衛生間布局合理衛生間對著主臥的床，有一定的空間浪費空間利用率高空間利用率高分區不夠明顯動靜分區、主臥通透，只有一個衛生間動靜分區、主臥通透動靜分區、主臥通透浪費餐廳部分空間通透主臥、功能區分明顯附加值架空結構、可拆卸飄窗架空結構、可拆卸飄窗架空結構、可拆卸飄窗超大入戶花園、小陽臺超大入戶花園4個陽臺儲藏間、花池儲藏間、花池轉角飄窗、架空空間轉角飄窗、架空空間轉角飄窗、架空空間無超大面積陽臺功能區間尺寸廚房面積5.87.87.46.47.37.57.677.37.47.46.97.3客廳開間44.84.2554.74.54.54.24.34.34.54.6餐廳開間434.23.9332.93.233.43.43.52.9陽臺開間6.96.88554.74.54.54.24.34.34.54.6衛生間開間2.2、2.61.8、1.92、2.11.82.22.21.51.62.42.22.21.81.6次臥開間2.9、3.13.12.9、3.43.63.33.63.233.33.33.33.42.9、3.3主臥開間3.73.74.13.63.64.63.83.653.63.63.63.63.7總結：三房客廳開間在4-5米，陽臺開間普遍在4.2-8米，衛生間開間在1.6-2.4米，主臥開間在3.6-4.6米。主力三房兩廳戶型面積約在125-149㎡，平均公攤率約為19%。3838戶型中航公元麗江豪庭尚江尊品建面160163177186186170143戶型四房兩廳四房兩廳四房兩廳四房兩廳四房兩廳三房兩廳四房兩廳使用面積130133146153151134112公攤率19%18%18%18%19%21%22%剩余套數58295831294818單價9100920093009400870084008900總價朝向西北西北西北東南西北南北南北景觀中央公園、小區園林中央公園、小區園林中央公園、小區園林贛州中學、小區園林中央公園、小區園林江景、小區園林江景、小區園林通透性佳佳佳良