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ONE宏觀動態一、政策總結：全國政策全國房地產調控政策由緊到松歷經四年；2024年定調：止跌回穩多頭緊縮，強力監管，行業去杠桿銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度保障體系構建防范房企風險2023.1-6市場調控限制拿地支出2021.7市場調控打擊學區炒房2021.4供地管理土地兩集中2021.3三道紅線房企融資收緊2020.8三箭齊發支持房企融資2022.10-12保交樓、穩民生政策2022.7-92020.12政策基調不斷轉向寬松，止跌回穩支持合理住房需求，政策正式迎來轉向。“四支箭”，首付比例、金融政策期限、保障房再貸款、利率定價機制等多項金融舉措推出政治局會議重申“穩住樓市”，持續用力推動止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力因城施策調整限購政策；完善房地產稅收制度支持住房需求降低購房門檻2023.7-11城市自主調控利率大幅下調2024.1-2兩會定調，未來政策將持續寬松推動城市開展收購存量房用作保障性住房推動房地產市場高質量發展2024.32024.62024.72024.72024.92024.12優化政策、化解風險、全面放開一、政策總結：年內中央及一線城市核心政策5月17日，中央推出降首付比例、取消利率下限等史上最強"救市"引導政策。各大一線城市積極跟進中央“四箭齊發”指引，從金融+政策兩端松綁樓市“5.28”新政，優化限購及金融政策通過取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、降低首付比例等措施穩定房地產市場中央2.分區優化住房限購：非深戶在非核心區購房，社保年限3年改1年；深戶2胎增購1套房產；企業可入場持有住宅。央行：取消利率下限，因城施策優化房貸利率0102l取消首二套商貸利率下限，各省因l下調個人住房公積金貸款利率0.25套及以上住房并結清貸款的，可申請貸款等；提供6個月連續社保記錄可購買住房；多主體轉讓名央行等：降低首二套商貸首付比下住房手續時不再審核不動產權證時間；3.科學調控住宅用地供應：步完善“保障+市場”的住房供應體系。l首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%；二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；“5.28”新政，多措并舉、松綁樓市l提高貸款額度等；保交房會議：保交房、消化存量商品房2.優化住房限購：非滬戶購房，社保年限5年改3年，非核心區購房可3年改2年、2年改1年；擴大單身人士購房區域；取消離異合并計算；3.支持多子女家庭改善需求：二孩以上購房者（含非本市戶籍）均可增購一套住房，優化首套認定。0304ll扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作；繼續做好房地產企業債務風險防范處置，扎實推進“三大工程”；“6.26”新政，多措并舉、松綁樓市央行：設立3000億保障房再貸款2.支持多子女家庭改善需求：對北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中將認定為首套住房；l再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。3.支持以舊換新：優先推動舊房交易，成功出售后，相關訂金轉為購買新房的首付款；如在一定時期內未能出售的，無條件退還訂金。一、政策總結：年內中央及一線城市核心政策9月26日，中央定調房地產市場止跌回穩，通過降利率、降首付等繼續加碼，政策寬松力度空前；各一線城市迅速響應中央號召，從取消限購、優化信貸及利率、調整稅收等方面優化刺激政策“9.29”新政，多措并舉、松綁樓市定調止跌回穩，通過金融、政策支持等推動構建房地產發展新模式中央非限購區取消社保個稅要求；首付比例降為20%；9月24日，央行降存量房貸利率權登記證書后，可上市交易；存量房貸利率預計降幅約為0.5%；二下調到15%，統一首套房和二套房的“9.29”新政，力度空前，取消限購9月26日，中央政治局—房地產市場止跌回穩①對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量；不再審核購房資格，不再限制購房套數。②加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地；“9.29”新政，調整限購，降低首付③調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善士地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。2.降首付：首套首付比例降為15%，二套首付比例降為20%；3.住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。9月29日，央行降存量房貸利率，取消定價周期完善商業性個人住房貸款利率定價機制，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制，借貸雙方自主協商確定重定價周期。“9.30”調整限購，降低首付2.調整住房限購：縮短非京籍居民購買住房所需繳納社保或個稅年限，五環內3年，五環外2年；3.取消普通住房和非普通住房標準一、政策總結：金融支持今年以來5年期以上LPR調降三次，年內累計調降0.6%。目前貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%（較年初降0.35%），5年期以上LPR為3.60%（較年初降0.60%）。今年以來5年期以上LPR調降三次。貨幣政策今年以來LPR走勢把促進物價合理回升作為重要考量，更加注重發揮利率等價格型調控工具的作用4.40%3.90%3.40%2.90%4.20%?降準：9月27日，央行已下調存款準備金率0.5個百分點，預計年底前視市場流動性情況，擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。3.95%

3.95%

3.95%

3.95%

3.95%3.85%

3.85%

3.85%3.35%

3.35%

3.35%?降息：10月21號公布的貸款市場報價利率（LPR）下行0.25個百分點。3.60%

3.60%

3.60%3.10%

3.10%

3.10%3.45%

3.45%

3.45%

3.45%

3.45%

3.45%商業銀行存款利率下調存款利率不斷下調的背后是銀行業愈發凸顯的息差壓力，今年二季度商業銀行凈息差為1.54%，處于歷史低位，且偏離1.8%的警戒水平1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11月

12月2024年??活期存款利率：下調5個基點，從0.15%調整為0.1%。定期存款利率：定期存款利率均下調25個基點。調整后，一年期1.1%。二年期1.2%。三年期1.5%。五年期1.55%。一、政策總結：深圳政策5月，深圳7區松綁限購，并調整企事業單位購買商品住房政策，將存量與增量消化相結合，加大去庫存力度，解決新市民居住問題分區優化住房限購政策深圳市2024年5月信貸政策優化對比表類別調整時間調整前調整后ü

部分限購區：鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區首套

30%二套

40%首套

20%二套

30%01首付比例ü

非深戶居民限購1套住房。在部分限購區內購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明；在限購區購房仍為3年。5月28日5月18日首套

LPR-10BP（3.85%）首套

LPR-45BP（3.50%）商貸利率二套

LPR+30BP（4.25%）首套

3.1%二套

LPR-5BP（3.90%）首套

2.85%ü

有兩個及以上未成年子女的深戶家庭，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在部分限購區范圍內再購買1套住房。公積金貸款利率（5年以上）二套

3.575%二套

3.325%調整企事業單位購買商品住房政策深圳5月分區限購地圖0203ü

同時滿足設立年限滿1年、在本市累計繳納稅款金額達100萬元人民幣、員工人數10名及以上條件的企事業單位，可在部分限購區內購買商品住房，用于解決員工住房等需求。提升存量房交易便利化寶安區(新安、西鄉街道)ü

支持在本市有開發項目的房企以及房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。ü

對于實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受本市關于企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。限購區部分限購區不限購區一、政策總結：深圳政策8月，深安居出臺的收儲商品房用作保障房通告，開啟“以購代建”模式，積極構建“保障+市場”住房供應體系u

房源征集范圍：?

深圳市（不含深汕特別合作區）范圍內商品房性質的住宅、公寓、宿舍等，優先選取整棟或深圳開啟保障房“以購代建”?

位置合適。處于交通便利、配套設施較為齊全的區位，貼近區域發展核心片區，具備產業基8月7日，深圳市安居集團發布《關礎、發展優勢；于收購商品房用作保障性住房的征集通告》，宣布擬開展收購商品房用作保障性住房工作，現向深圳市域征集商品房用作保障性住房項目。?

戶型面積合適。原則上項目（房源）主力戶型面積應滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求；?

生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎設施、生活配套相對完善等宜居條件；?

手續齊全。擬收購項目須四證齊全，保證項目的合法合規性，滿足金融機構的貸款要求。一、政策總結：深圳政策9月，深圳房地產優化政策u

2、為何取消商品住房和商務公寓轉讓限制？原有政策：商品住房拿證3年后、商務公寓拿證5年后調整后：商品住房、商務公寓拿不動產權登記證書后，即可上市交易促進商品住房和商務公寓流通轉讓，活躍房地產市場u

1、優化分區住房限購政策進行了哪些調整？u

3、對商品住房和商務公寓價格備案流程做了哪些優化？原有政策：開發商申報價格明顯高于周邊同類在售或二手項目價格的，不予備案調整后：開發商自主合理確定銷售價格戶籍深戶家庭情況單身全市

非核心區

購房上限調節市場的作用，也是鼓勵房企“優質優價”單身+2孩家庭原有政策（5月6日）年限？家庭+2孩單身非深戶（核心區3年社保，非核心區1年社保）足居民合理住房需求家庭戶籍家庭情況單身全市

非核心區

購房上限u

5、對個人住房貸款政策進行了哪些優化？①首付比例，首套15%，二套20%121212+1231212深戶家庭+1②有住房無貸款或有1套貸款，新購住房適用二套政策③有二孩及以上的購買二套房，適用首套政策④深汕首套二套統一首付15%，取消利率下限降低居民購房資金門檻，有利于釋放剛性和改善性住房需求調整后（9月29日）單身////非深戶（核心區1年社保，非核心區不用社保）單身+2孩家庭家庭+2孩u

6、如何加快構建房地產發展新模式？在保留限購套數的前提下，增加了深戶在非核心區的購房套數，增加了非深戶多孩家庭購房套數。明確推進現房銷售、充分發揮城市房地產融資協調機制作用、完善“市場+保障”住房供應體系等內容，進一步穩定市場預期一、政策總結：深圳購房政策深圳市限購限貸表深圳限購地圖可購買套區域戶籍家庭情況深圳住房套數最低首付比例

商貸利率數10210210102102132132110210無房1套家庭無房家庭1套1.5成首套利率單身（無未成年子女）禁止購買1.5成2成禁止購買1.5成1.5成禁止購買1.5成禁止購買1.5成1.5成禁止購買1.5成2成1.5成2成2成1.5成1.5成2成首套利率二套利率已婚無未成年子女、已婚/單身有1位未成年子女深戶（無需個稅/社保證明）家庭2套及以上家庭無房家庭1套家庭2套及以上家庭無房家庭1套家庭無房家庭1套家庭2套及以上無房深汕光明區福田、南山、羅湖、寶安（新安街道、西鄉街道）首套利率首套利率已婚/單身有2個及以上未成年子女龍華區龍崗區首套利率寶安區坪山區已婚/單身無未成年子女非深戶（提供購房之日前在深圳連續繳納12個月的個稅或社保證明）大鵬新區首套利率首套利率寶安區已婚/單身有2位及以上未新安、西鄉鹽田區羅湖區南山區成年子女福田區首套利率二套利率首套利率二套利率二套利率首套利率首套利率二套利率首套利率單身（無未成年子女）1套家庭無房家庭1套家庭2套家庭無房家庭1套已婚無未成年子女、已婚/單身有1位未成年子女深戶（無需個稅/社保證明）鹽田、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬、寶安（不含新安街道、西鄉街道）已婚/單身有2個及以上未深戶家庭可買2套，深戶單身可買1套;非深戶1年社保可買1套，有2個及以上未成年子女的，可再多買1套深戶家庭可買3套，深戶單身可買2套;成年子女家庭2套家庭無房家庭1套及以上家庭無房家庭1套1.5成非深戶可買1套，有2個及以上未成年子女的，可再多買1套已婚/單身無未成年子女禁止購買1.5成1.5成非深戶（無需個稅/社保首套利率首套利率證明）已婚/單身有2位及以上未成年子女家庭2套及以上禁止購買企事業單位(需同時滿足:設立滿1年;本市累計繳納稅款100萬元;10名及以上員工)不限制一、政策總結：深圳購房政策深圳最新首付及房貸利率表深圳市房貸利率歷史走勢時間5年以上LPR/利率下限水平基準利率0.7倍基準利率0.9倍基準利率0.95倍LPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR+30BPLPR-10BPLPR-10BPLPR-45BPLPR-45BPLPR-45BP3.25%首套利率/類型首套最低首付

首套利率

二套最低首付

二套利率

存量首套利率

存量二套利率2016.07.13之前2016.07.132017.05.262019.10.082019.11.202020.02.202020.04.202022.01.202022.05.202022.08.222023.06.202023.09.292024.02.202024.05.292024.07.222024.10.21LPR-45bp(3.15%)LPR-LPR-LPR-//商業貸款公積金貸款15%20%20%30%5bp(3.55%)

30bp(3.3%)

5bp(3.55%)//4.85%4.80%4.75%4.65%4.60%4.45%4.30%4.20%4.20%3.95%3.95%3.85%3.60%5.15%5.10%5.05%4.95%4.90%4.75%4.60%4.50%4.10%3.85%3.50%3.40%3.15%3.75%3.50%3.25%3.10%2.85%2.85%3.33%//深圳公積金首套貸款額度商業貸款申請人住房類型家庭人口最高可貸額度

公積金余額要求1個或無未成年子女60萬65萬4.3萬首套住房生育二孩及以上，且至少1個未成年4.65萬子女個人名義（單身、離異、喪偶）首套住房+綠色建筑二星級以上65萬4.65萬首套住房+綠色建筑二星級以上1生育二孩及以上，且至少

個未成年70萬108萬117萬5萬子女1個或無未成年子女7.72萬8.36萬首套住房生育二孩及以上，且至少1個未成年2015.05.11子女家庭名義（已婚家庭）2015.06.282015.08.262022.10.012024.05.183.00%公積金貸款（首套）首套住房+綠色建筑二星級以上117萬126萬8.36萬9萬2.75%首套住房+綠色建筑二2.60%星級以上1生育二孩及以上，且至少

個未成年子女2.35%2

TWO土地市場二、土地市場2024年，深圳市土地成交49宗，規劃建筑面積635萬㎡，出讓金額415億元。土地出讓建面在2022年達到高點后下降，在嚴控增量的導向下，今年2024年土地的出讓建筑面積相較于去年2023年大幅減少，土地幾近減半。盡管出讓減少，但量少質優，2024年12月由華潤和中海聯合拿下南山區粵海街道T107-0107地塊，建面26.3萬㎡，出讓金額185.12億元，單塊地塊的出讓金額占到了全年土地出讓總金額的45%。深圳市近年土地出讓走勢成交建筑面積（萬㎡）出讓金額（億元）180011061200900600300010451500120090060030009787331497422123641563512279987062019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月二、土地市場土地成交建筑面積前三名區域為深汕、寶安、南山，前三區域出讓建面占全市55%。2024年深圳各區土地成交情況2024年成交情況區域成交宗數較20年全年深汕合作區寶安區121051%成交宗數47宗較去年

↓19宗9%南山區23%龍華區5-4-11-7-4-8164.7164.0252.4842.6430.7713.475.68-13%-83%-58%-45%-83%--53.635.7066%龍崗區3-87%-97%-89%-92%--成交建面634.67萬㎡較去年

49%光明區32.90前海319.871.88坪山區3鹽田區11.53福田區20-1%4.54574%--成交金額415.90億較去年

1%大鵬新區羅湖區102.05--0.10101.93-70%-49%0.87-26%-1%深圳市總計49-19634.67415.90備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2024年1月至2024年12月二、土地市場深圳土地出讓結構調整，住宅用地出讓占比減少，產業用地出讓占比擴大2024年，深圳住宅用地出讓6宗，出讓建面88.81萬㎡，占比14%；商業用地出讓6宗，建面31.01萬㎡，占比5%；產業用地出讓土地37宗，出讓建面514.85萬㎡，占比81%.深圳市近年各類用地出讓占比（建筑面積）住宅用地

商業用地

產業用地100%32%14%80%60%40%20%0%48%58%15%64%81%88%6%4%54%46%32%5%27%2%10%14%2019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月二、土地市場住宅用地出讓面積2021年達到高峰后連降3年，近兩年推出住宅用地量少質優，樓面地價上升。2024年，深圳住宅用地出讓6宗，建面88.81萬㎡，樓面地價38988元/㎡；土地商業用地出讓6宗，建面31.01萬㎡，樓面地價11841元/㎡；產業用地出讓37宗，出讓建面514.85萬㎡，樓面地價618元/㎡

。深圳市近年各類用地出讓建筑面積及樓面地價1200100080060040020004500040000350003000025000200001500010000500002019年189.75106.43409.47240381313933502020年537.13138.57321.814926155138862021年565.3773.16588.9417371106567882022年472.560.89963.28155821202117512023年129.0420.722024年88.8131.01514.853898811841618住宅用地出讓面積商業用地出讓面積產業用地出讓面積住宅用地樓面地價商業用地樓面地價產業用地樓面地價1085.792421514536728備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月二、住宅用地市場住宅用地出讓量在2023年斷崖式下降，近兩年由于推出的地塊質量較高，樓面地價上升。2024年，深圳住宅用地出讓6宗，規劃建面88.81萬㎡，同比減少31.18%。2024年由于南山區的T107-0107地塊溢價46.32%的結構性拉升影響，2024年住宅用地整體溢價率為24.50%。2024年，深圳住宅用地出讓樓面地價為38988元/㎡，住宅用地樓面地價由于近兩年推出的住宅用地數量有限且地理位置較為優越，出讓樓面地價較高，造成一手住宅的售價與樓面地價之間的差額正在縮小的表象。深圳市近年住宅用地出讓情況深圳市近年住宅用地出讓情況住宅用地樓面地價一手住宅成交均價600500400300200100030.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%800007000060000500004000030000200001000006751659529613195293854593240385445038988242151558217371149260.00%2019年出讓建面（萬㎡）

189.75溢價率

28.43%2020年537.1322.48%2021年565.3711.06%2022年472.52023年129.0410.23%2024年88.812019年2020年2021年2022年2023年2024年9.14%24.50%備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月二、住宅用地市場2024年，深圳住宅用地出讓6宗，其中位于南山區粵海街道T107-0107地塊，歷經近一個半小時、近300輪激烈競價，由華潤和中海集團聯合以185.12億元競得，溢價率46.32%，地塊成交價刷新深圳宅地成交總價新高，該地塊以“價高者得”原則確定競得人和成交價，不限制建成后的商品房銷售價格，亦不受“90/70”政策限制。2024年深圳市住宅用地出讓明細宗地編號A808-0025A001-0219A219-0080K104-0049T107-0107E2024-0002區域龍華區寶安區寶安區前海競得人占地面積4.681容積率4.635.4建筑面積21.665.4公告時間土地總價5179002820006665001435001851200970樓面地價2391452222229943761070388367溢價率0.1935.580備注中建三局,湖北最高限制地價：594400萬元。2024-01-252024-08-282024-09-042024-10-142024-11-022024-11-25文旅建發保利置業深圳地鐵天健????18.161.373.860.751.628.993.822.796.823.516.4846.320南山區深汕合作區中海,華潤深汕財政局26.3宿舍型保障性租賃住房2.643

THREE商品房市場三、商品房市場整體情況2024年除商品住宅成交同比上漲外，其余物業成交量皆有不同程度減少2024年，商品房供降銷增，均價下跌：商品房新增供應478.76萬㎡，同比下降33.02%；商品房成交面積為418.01萬㎡，同比上升商品房商品住宅庫存0.39%；商品房成交均價53237元/㎡，同比減少4.90%。2024年，商品住宅供降銷增，均價下跌：商品住宅新增供應422.19萬㎡,同比下降32.17%；成交面積為387.51萬㎡，同比上升21.55%；商品住宅成交均價為54450元/㎡，同比下降8.53%。2024年，商品房庫量增加、去化速度放緩：商品房庫存面積1071.12萬㎡，同比增加7.25%，按近12個月平均成交量計算，去化周期33.56個月，較去年末增加4.6個月。商品住宅庫存631.41萬㎡，同比增加7.83%，去化周期縮22.0個月，與去年末一致。深圳市2024年商品房供銷量價及庫存情況供應成交庫存類型供應面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）庫存面積（萬㎡）去化周期（月）同比同比同比同比變化趨勢商品房商品住宅公寓478.76422.1914.898.50-33.02%-32.17%-37.15%-75.14%-4.05%418.01387.5113.699.110.39%21.55%-60.02%-56.42%-82.06%5323754450424762775541405-4.90%-8.53%-22.35%-14.61%-1.18%1071.12631.41124.57144.50170.647.25%7.83%6.21%-0.28%17.56%33.5622.0↑4.6個月持平103.1186.4141.3↑67.0個月↑109.3個月↑96.5個月商業辦公33.097.61備注：此報告內商品房數據來源房譜科技；銷售量為預售數據，未含現房；商品房物業類型為商品住宅、公寓、商業、辦公，未包含廠房、公建、保障及其他。下同。三、商品房市場年度情況2024年商品房市場供應量減少、銷售量微升、均價下跌2024年，商品房新增供應45275套，面積為478.76萬㎡，較2023年減少33.02%；商品房商品房成交42013套，面積為418.01萬㎡，同比增加0.39%；商品房成交均價53237元/㎡，較去年下跌4.90%。深圳市近年商品房供銷量價情況供應面積（萬㎡）61006網簽面積（萬㎡）64095成交均價（元/㎡）1000.00800.00600.00400.00200.000.0070000600005000040000300002000010000056477559785475353237845.80570.94807.15645.91725.34506.58714.79416.38624.47430.71478.76418.012019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月三、商品房市場月度情況2024年前三季商品房市場成交低位運行，年末在政策刺激下低位反彈深圳在9月底降低首付、降利率、放開非核心區非深戶購房限制等優化政策，以及止跌回穩對購房信心提振下，第四季度商品房成商品房交量有明顯增長，其中11月銷售82.03萬㎡，為近4年來月度最高。深圳市商品房月度供銷量及均價走勢圖備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、商品房市場庫存情況近年來深圳商品房庫存逐漸增加，去化周期延長商品房截至2024年12月，深圳商品房庫存10.09萬套，面積為1071.12萬㎡，去化周期33.56個月深圳市近年商品房庫存及去化周期情況1200.00900.00600.00300.000.00庫存面積（萬㎡）去化周期（月）40.0030.0020.0010.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、商品住宅市場年度情況深圳商品住宅成交量較去年回升，價格較2022年高點下降2成2024年，深圳商品住宅新增供應40464套，面積為422.19萬㎡，同比減少32.17%；商品住宅2024年，深圳商品住宅成交37733套，面積為387.51萬㎡

，同比增加21.55%；2024年，深圳商品住宅成交均價54450元/㎡，相較2023年下跌8.53%，與2022年的67516元/㎡高位相比下跌19.35%。深圳市近年商品住宅供銷量價情況供應面積（萬㎡）網簽面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）800.00600.00400.00200.000.00800006000040000200000675166131959529545935445052938622.41591.61534.03518.17464.28444.56445.96422.19387.51368.78336.09318.812019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月三、商品住宅月度情況前九個月成交量低迷，年末成交量上升商品住宅2023年開年至今，深圳商品住宅成交量較低，月成交量不超40萬㎡，但9月后在政策利好下，成交量好轉，在11月商品住宅成交量達到高點，成交8077套，面積79.54萬㎡。深圳市近年商品住宅月度供銷情況2月套備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、商品住宅庫存近年來深圳商品住宅庫存逐漸增加，年末銷量提升下，去化周期大幅回落商品住宅截至2024年12月，深圳商品住宅庫存7.53萬套，面積為631.41萬㎡，去化周期22.0個月。深圳市近年商品住宅庫存及去化周期情況800.00600.00400.00200.000.00庫存面積（萬㎡）去化周期（月）35.030.025.020.015.010.05.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、深圳各區商品住宅成交概覽銷勢分向線2024年，深圳全市商品住宅成交3.77萬套，成交面積387.51萬㎡，較去年同期增加21.55%，成交均價54450元/㎡，同比下跌8.53%。銷量>5000套銷量<2000套深汕成交：433套均價：11282元/㎡光明區成交：6148套

同比：45%同比：-61%-1%均價：36904元/㎡

-18%深圳商品住宅成交量呈現西北高，東南低的情況。并且和去年比較，坪山區成交：1977套

同比：-21%龍華區成交：7645套

同比：32%寶安區銷售量同比增加的也是西北部區域，

成交：7115套均價：53032元/㎡其中南山區同比增幅最高，同比增同比：6%龍崗區均價：30320元/㎡-17%均價：56487元/㎡

-15%-6%成交：7526套

同比：51%均價：34092元/㎡-21%加155%。大鵬新區前海區鹽田區成交：100套均價：24174元/㎡同比：-50%-22%除南山區價格同比上漲2%外，其余各區商品住宅成交均價同比皆有所下跌，跌幅最高為鹽田區，下跌27%，緊接著是大鵬新區，同比下跌22%。成交：2367套同比：9%羅湖區成交：285套均價：37305元/㎡同比：-18%-27%均價：85800元/㎡-11%成交：940套同比：-9%均價：62608元/㎡

-7%南山區福田區成交：2116套

同比：155%均價：102288元/㎡

2%成交：1081套

同比：-26%均價：97754元/㎡-2%備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2024年1月至2024年12月三、深圳各區商品住宅成交排行2024年，商品住宅成交面積前三區域為龍華區（75.54萬㎡，占比19.49%）、寶安區（71.17萬㎡，占比18.37%）、龍崗區（71.64萬商品住宅㎡

，占比18.49%），前三成交合計218.34萬㎡，前三成交量占全市的56.35%。面積同比增幅最大為南山區，同比增加154%，降幅最大為深汕合作區，同比減少58%。除南山區外其余區域均價皆有下跌，均價跌幅最大為鹽田區，同比下跌27%。2024年深圳各區商品住宅成交面積排行成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）排名區域成交套數面積同比均價同比寶安18%龍華寶安龍崗光明南山前海坪山福田羅湖深汕鹽田大鵬13龍華寶安龍崗光明南山前海坪山福田羅湖深汕鹽田大鵬7645752671156148236721161977108194075.5471.1771.6458.5828.8732.7016.9313.2210.094.9326%53%564873409253032369048580010228830320977546260811282373052417454450-15%-21%-6%龍華20%213%龍崗19%445%-18%-11%2%69%大鵬鹽田5154%-27%-26%-10%-58%-15%-52%22%深0%汕1%7-17%-2%1%羅湖83%福田3%9-7%101112433-1%光明15%坪山4%前海8%2852.94-27%-22%-9%南山8%1000.92深圳市總計37733387.51備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2024年1月至2024年12月三、深圳各區商品住宅歷史價格深圳各區商品住宅成交均價在2021年普遍達到高點，從最高點下跌最多是鹽田區、羅湖區、光明區。從最高點下跌排名第一的是鹽田區，2024年成交均價37305元/㎡，較2021年下跌34.80%；隨后是羅湖區較2021年最高點下跌29.84%；商品住宅其后是光明區，較2020年最高點下跌28.97%。跌幅較少的是南山區，2024年成交均價102288元/㎡，較2022年最高點下跌14.02%；隨后是龍華區較2023年最高點下跌14.79%；其后是福田區，較2021年最高點下跌15.23%。深圳各區商品住宅近年成交均價走勢備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月三、商品住宅開盤去化情況商品住宅開盤2024年有60個新項目對外公布首日開盤去化率，今年以來深圳整體開盤去化率為39%。進入10月后，深圳開盤去化率有較大提升，10-12月整體開盤去化率達到73%。低價，得房率高，光明深圳今年住宅開盤去化率走勢倒掛，龍華區深業上城學府改善定位，四海名邸深鐵閱云境倒掛，地段稀缺，全大戶型。

名校。福田區海南山區深超總

德園A區，116套中海深灣玖序，

87-450平3-5房，香蜜湖地段，雙區中建觀玥名邸鵬宸云筑區位優，倒掛，寶安區鴻榮源胤璇，限價8.55萬/㎡，價格倒掛，寶中核心區位優，倒掛，寶安區鴻榮源胤璇，限價8.55萬/㎡，價格倒掛，寶中核心景觀好，教育資源好，光明區振業天境云庭量少，寶中中鐵閱臻府，才加推14套低價。龍崗區信義金御山居，3.3萬/㎡區位優，價格倒掛，南山區卓越九瓏，折后7.9萬/㎡，700萬上車南山中心3房灣啟紫荊府196-328㎡3-4房，加裝修14.3萬/㎡12.9萬/㎡蓄客半年，寶安區鴻榮源珈譽玖璽2024年1-9月整體開盤去化率約39%10-12月整體開盤去化率約73%備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2024年1月至2024年12月三、一線城市商品住宅市場成交增長率對比2019-2023年

2019-2021年，四大一線城市商品住宅成交量逐年上漲，增長率保持正值；2022年開始成交量均下跌，廣州成商品住宅交量同比下降33.8%；2023年，雖疫情解封和政策放松但成交量仍下行，僅廣州成交量同比上漲8.8%。2024年商品住宅北、上、廣、深商品住宅成交同比僅有深圳上漲，深圳上漲幅度為16%。北上廣深近年商品住宅成交增長率北京上海廣州深圳40%30%20%10%0%16%-2%2019年2020年2021年2022年2023年2024年-10%-20%-30%-40%-12%-17%備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月三、公寓市場年度情況2024年公寓市場供、銷、價均下行2024年，公寓新增供應2371套，面積為14.89萬㎡，較2023年減少37.15%；公寓公寓成交2385套，面積為13.69萬㎡，同比減少60.02%；公寓成交均價42476元/㎡，較去年下跌22.35%。深圳市近年公寓供銷量價情況供應面積（萬㎡）61858網簽面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.007000060000500004000030000200001000006264561160567665469942476147.05114.6394.2871.9471.4269.0156.8735.9334.2423.6914.89

13.692019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月三、公寓市場月度情況公寓2024年，深圳市公寓月度上成交在1萬㎡左右，深圳公寓供應減少，成交量收縮。深圳市近年公寓月度供銷情況供應面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）16.0012.008.008000060000400002000004.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月20232024年年供應面積（萬㎡）

0.00

0.00

0.00

2.17

0.00

0.00

0.00

2.68

13.45

4.13

1.28

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

5.99

0.00

3.51

0.00

1.55

3.85

0.00

0.00銷售面積（萬㎡）

1.27

1.90

13.90

2.18

1.99

1.89

1.88

1.34

1.01

2.04

1.70

3.14

1.70

0.56

1.59

1.36

1.33

0.91

0.66

0.79

0.99

0.93

1.53

1.35成交均價（元/㎡）

65754

58864

48360

56760

63644

76381

72378

57740

66515

46968

49931

47533

44916

47250

37649

37767

37113

40888

42552

37588

41437

38313

47218

55300備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、公寓庫存近年來深圳公寓庫存平穩，由于銷售低迷，去化周期大幅延長公寓截至2024年12月，深圳公寓庫存2.03萬套，面積為124.57萬㎡，去化周期103.1個月。深圳市近年公寓庫存及去化周期情況庫存面積（萬㎡）去化周期（月）150.00100.0050.000.00120.0100.080.060.040.020.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、商業市場年度情況2024年商業市場供、銷、價均下行2024年，商業新增供應950套，面積為8.50萬㎡，較2023年減少75.14%；商業商業成交1161套，面積為9.11萬㎡，同比減少56.42%；商業成交均價27755元/㎡，較去年下跌14.61%。深圳市近年商業供銷量價情況供應面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）7702249.9560.0050.0040.0030.0020.0010.000.008000060000400002000007097352.7453.015353335.7234.203659022.133250220.9222.802775513.799.118.507.862019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月三、商業市場月度情況商業進入2024年，商業多數月份供銷量皆較低，當前消費環境不佳，商業市場面臨較大經營壓力，市場需求不足，商業市場面臨壓力。深圳市近年商業月度供銷情況140000120000100000800006000040000200000供應面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）9.006.003.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2023年2024年供應面積（萬㎡）

8.78

0.66

3.61

3.12

2.37

2.13

3.26

2.40

2.47

2.60

0.47

2.33

1.03

0.49

0.56

0.67

1.05

1.26

0.72

0.16

1.22

0.67

0.39

0.27銷售面積（萬㎡）

9.24

0.56

0.55

0.19

0.72

4.89

1.84

0.47

0.63

0.64

0.36

0.83

1.88

0.29

0.81

0.46

0.31

0.24

0.47

0.53

2.69

0.30

0.49

0.64成交均價（元/㎡）

30947

131180

46766

21692

30880

20038

28186

31323

41381

53705

42771

33961

38285

40311

21213

32729

28568

38570

50637

28179

13739

24029

32698

31330備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、商業庫存近年來深圳商業庫存平穩，銷量減少下，去化周期大幅上升截至2024年12月，深圳商業庫存0.93萬套，面積為144.50萬㎡，存量不大。由于今年缺少集體經濟組織以及國有企業大規模購置商業商業物業，去化周期由1月份的82.6個月大幅提升至12月份的186.4個月。深圳市近年商業庫存及去化周期情況庫存面積（萬㎡）去化周期（月）300.0250.0200.0150.0100.050.0150.00100.0050.000.000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、辦公市場年度情況2024年辦公市場供、銷、價均下行2024年，辦公新增供應1483套，面積為33.09萬㎡，較2023年減少4.05%；辦公辦公成交725套，面積為7.61萬㎡，同比減少82.06%；辦公成交均價41405元/㎡，較去年下跌1.18%。深圳市近年辦公供銷量價情況供應面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00800006000040000200000594675961156499558594190141405111.9996.4985.9168.2552.0747.1142.4235.9336.5534.4933.097.612019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2019年1月至2024年12月三、辦公市場月度情況2024年全年辦公成交量皆低迷，盡管在2024年2月，市政府發展研究中心對商業辦公物業去庫存提出相關對策建議（內參237期），包括用地功能調整、調整審批管理程序、拓寬流轉渠道、試點及長效機制等方案建議，但從成交情況來看，辦公去化仍有提升空間。辦公深圳市近年辦公月度供銷情況160000供應面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）16.0012.008.00120000800004000004.000.001月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月2023年

2024年供應面積（萬㎡）

7.05

3.15

6.11

6.68

0.00

0.00

4.47

0.79

1.63

2.44

0.00

2.19

1.08

0.00

6.96

1.55

1.58

13.47

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

8.45銷售面積（萬㎡）

1.05

0.92

15.33

1.92

1.69

5.76

1.60

1.49

1.02

1.37

2.89

7.39

1.40

0.14

0.67

0.71

0.53

0.93

0.72

0.27

0.60

0.67

0.47

0.51成交均價（元/㎡）

10459

9240

153300

19216

16854

57584

15997

14868

10153

13673

28931

73944

14013

1394

6670

7052

5273

9304

7244

2650

5997

6675

4745

5074備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、辦公庫存近年來深圳辦公庫存平穩，但銷量減少，去化周期大幅延長截至2024年12月，深圳辦公庫存0.99萬套，面積為170.64萬㎡，存量不大。今年缺少大規模購買去化辦公物業，去化周期由1月份的辦公41.0個月提升至年末的141.3個月。深圳市近年辦公庫存及去化周期情況庫存面積（萬㎡）去化周期（月）150.0100.050.00.0200.00150.00100.0050.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年12月三、一線城市辦公空置率對比一線城市辦公空置率自2022年走高，進入2024年短期內辦公空置率保持穩定。截至2024年，辦公空置率深圳最高為26.10%，空置率低于北上廣的目標未能達成。備注：數據來自房譜科技4

FOUR二手房市場四、政策調控二手房市場表現2019年至21年政策調控不斷收緊，21年7月至22年市場的見底，23年至24年政策調整涉及限購放松，多次調整房貸利率。2024年10月后深圳存量房市場顯示出恢復的跡象，特別是在政策刺激下市場需求有所增加。2019-2024年深圳市二手房成交套數1

1

.

1

3新政：1

4

4

平內契稅1

%

,

首套

1

4

4平以上（數據更新至12月26日）住建部、央行明確"五年期35.06限購放松、非核心區社保1年、7月27日央行降準0.25%;深圳公LPR下調至月底中央及部委喊貸款利率LPR下4月2929深圳發布“帶抵押過戶"深圳單身宿舍/公寓不限新政：15000140001300012000110001000090003.6%,7000011月11日普宅標準調7月15日限購升級(深戶3+3)、普通標準調整(750萬內)、增值稅2改51.非核心取消1

.

5

%

,深戶最多3套、首套利率3.1502月8日二手住宅小區參考價發布；家庭購房只能登記在有資格一方二套日起二手房指導價取消(和貸款脫鉤)。1

4

4

平認房不公司可

五年以買房；

期二手房

LPR指導價

下調至整，限購，以上60000%,二套3.55%;25號存量房8月份貸

144平核心區1年社保；2.首套2%(12.1執行)。15號前5月份款市場報價利內普宅、144平率(LPR)

上非普施行；話，

25日

22日首套房貸款利率執行LPR+45BP(相當于調，認貸款2.07限購放松，1.落戶可買房，2.非戶籍3年社保；首套利率3.85%住起銀

深圳行自

二套取消,央行、銀保監會宣首套房貸利率可減20個基點；LPR下調至深圳首套房利率4.5%(4.2%+30建部提“認房不認貸”;深圳雙證合一存量房50000利率重新定價，降息，五年期以上中介展

3.85示業主

%,首報價；

套利5.28首套20%

3.4%利率-45BP,二套30%利

P),二率-5BP增值稅的附加稅減半，房貸利公積金利",

動下

房首8

調存

付將《深圳建設先行示范區的意方購，積利率7月15日央行降準0.5%;深圳住房計劃供應6萬套12月15日降準率五

案；15%、二套

調整20%;增值可選4月15日降準0.25%,釋放長期資金約5300億傳聞指導價取金貸款最高提月量首至率LPR下調4.3%,深圳五年期以上首套房貸利率4.6%年期由3.25%降至住建部提“降首3

套房

40%,1

貸利

普宅3/6/9/4100002

個

月為一個5.10%)LPR8000

率回落至1.057000

倍；0.5%,預下調至(LPR-45B見》計釋放長期資日率；

標準稅免征5改2周期29日

調整4.60%深《大灣區規劃綱要》金1.2萬30000圳深圳

(取消執首套

75060005000400030002000100004.45%億3.1消?到套3.85%%,利率

萬豪4.1%

宅)126萬行認房不認貸二手

付、降二手房5000套榮枯20000100000房交易個稅1年內可退利率”。線BP)2019年2020年2021年2022年二手住宅網簽均價2023年2024年二手房網簽套數二手住宅網簽套數備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年11月四、政策前后市場走勢511存量房計稅參考價格對市場影響不大；929新政前一二手住宅成交套數分別月均成交2108套和3662套，929新政后一二手住宅成交套數分別月均成交6115套和6621套，成交均價持續回穩。住宅深圳新政前后一、二手住宅成交情況929新政前929新政后一手房月均成交2108套二手房月均成交3662套一手房月均成交6115套二手房月均成交6621套511存量房二手住宅談價率-8%-8%-8%-9%-10%-9%-10%-11%-10%-7%-6%備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年11月四、深圳各區二手住宅價格走勢住宅市場929新政前二手房成交均價波動較大，新政后各區成交均價表現逐步回穩。2024年深圳市各區二手住宅成交均價走勢（元/㎡）929新政新政后漲幅59869備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年11月四、二手房市場——二手住宅成交周期二手住宅2024年成交周期超過200天的占比超35%2401-241136.11%35.79%35.96%36.41%37.59%37.44%37.09%36.59%36.77%35.70%34.74%80%2401-24102401-24092401-24082401-24072401-24062401-24052401-24042401-24032401-2402202401<10(含)10-30（含）30-50（含）50-100（含）100-200（含）>2000%10%20%30%40%50%60%70%90%100%備注：數據來自房譜科技，統計范圍覆蓋深圳全市，統計時間2023年1月至2024年11月四、二手房市場——二手住宅成