尾收官，盼陽和啟蟄年度市場總結及展望克而瑞廣佛區域·研究部目錄C

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S全國及灣區宏觀環境區域住宅市場tionalandbayareamacrovironmentgionresidentialmarket佛山宏觀環境商服類物業市場shanmacroenvironmentommercialpropertymarket土地市場分析房企競爭格局ndmarketanalysisompetitionpatternofrealestatenterprises新房市場分析市場總結與展望sidentialmarketanalysisarketsummaryandoutlook佛山樓市年度成績單FOSHANREALESTATEMARKETTRANSCRIPT住宅市場宅地市場456397252二手市場供應面積同比萬㎡↓19%411529供應面積同比萬㎡↓19%成交面積655同比成交面積同比萬㎡↓15%萬㎡↓9%成交面積同比萬㎡↑20%成交金額同比萬元↓24%872成交54138

同比成交金額同比套數套↓7%萬元↓22%成交均價同比元/㎡↓11%16486樓面6353同比均價元/㎡↓36%注：數據來源于CRIC2020，涉宅地包含商住用地、純住宅用地、綜合用地。統計截止時間2024.12.31。2024年佛山年度樓市關鍵詞ANNYALREALESTATEMARKETKEYWORDS01020304中央救市供地重質磨底翹尾以銷定供佛山樓市調控政策已經應放盡放，地方出臺的利好新政對市場帶動有限。反觀中央層級三季度以來陸續發布定調“止跌回穩”、“四取消四降低”、2025穩樓市等，更有效修復市民入市信心。地市供地先抑后揚，與去年對比供地計劃有所改變，更注重地塊質量，使撤牌和流拍現象減少。地投國資底價成交仍為主力，下半年參拍民企量逐漸增加，11月迎來房企首入。成交總量再創十年新低，前三季度表現持續磨底，季度末利好政策扎堆出臺，加上房企促銷，年末實現翹尾收官。12月初政治局定調穩樓市，25年樓市有望保持健康回暖趨勢發展。房企根據政策環境、片區內部競爭環境等因素，確定取證加推節點及貨量。對比以往，房企更樂于按樓層或梯腿小批量加推，配合“任選”、送金返現等促銷，確保去化。05060708隱性降價區域分化去庫存為主產品迭代為保證項目流速，房企促銷手段更加多樣化，且減少噱頭營銷，釋放實際優惠刺激成交，主要通過工抵房、送金條、送家裝禮包、房價立減、“高評高貸”等方式。全年成交主要集中在禪南順主城區，主城區成交量占比超八成。在市場下行的背景下，外區關注度越發降低，僅依靠部分品牌別墅或大平層項目成交支撐。受市場下行影響，近年房企拿地減少，導致年度純新盤入市數量逐年減少，商品住宅年度供求比已連續三年下跌，市場更注重消耗庫存，降低去化壓力。新規后，高實用產品成為焦點，通過多飄窗、陽臺大進深等，配合多開間朝南等設計打造“六邊形產品”。第四代住宅也應運而生，該類產品目前已成為改善客戶的關注焦點，已入市的標桿項目有華潤澐璟。佛山宏觀市場■佛山宏觀經濟■重點規劃解讀■土地政策■近年樓市政策變化趨勢■2024年新增樓市政策■佛山最新現行政策一覽宏觀經濟城市GDP總量穩坐灣區第三，經濟穩增長壓力加大CRICResearch

2024年前三季度佛山實現地區生產總值9335.48億元，同比增長1.6%，整體總量表現良好，但增速有所放緩。在房地產業下行的背景下，佛山仍處于“弱復蘇”通道，未來經濟增長壓力加大。佛山五區中，順德區憑借成熟的制造業發展基礎，GDP總量領跑全市，高明區增速為4.5%，為五區最快；

佛山GDP總量穩居灣區第三，在灣區九城中經濟增速墊底。經濟總量雖領先東莞，但增速不敵東莞，佛莞兩城差距進一步縮小。近五年佛山全市GDP總值走勢2024年前三季度灣區九城GDP及增長率2024年前三季度佛山五區GDP及增長率GDP（億元）9335.48行政區佛山市禪城區GDP總量（億元）9335.48同比1.6%3.6%GDP增長率1.6%2024年前三季度2023年13276985.0%1766.532022年2.1%8.3%南海區順德區高明區三水區2.0%0.4%2021年121573081.60838.772020年107591.6%4.5%-1.9%2019年10751100006.9%1096.330500015000注：數據來源于克而瑞收集、廣東省各地政府統計局等公開數據整理。重點規劃灣區打造百公里黃金內灣，佛山南順臨廣板塊被納入規劃范圍CRICResearch

本次規劃基礎工作范圍涉及廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山6個地市的部分地區。公告示意圖顯示，桂城、陳村、北滘、倫教、大良、容桂和佛山新城，被納入“黃金內灣”基礎工作范圍。黃金內灣覆蓋佛山鎮街示意圖（暫定）“黃金內灣”基礎工作范圍示意圖（暫定）?

黃金內灣指的是環珠江口100公里的區域，覆蓋廣州、深圳、東莞、中山、珠海、佛山、中山、香港、澳門。根據規劃，這是未來粵港澳大灣區最核心區域，也被認為是粵港澳大灣區發展版圖的濃縮版。?

“100公里黃金內灣”的概念，于2022年5月首次出爐，廣東省第十三次黨代會報告提出：“把珠三角核心區打造成更具輻射力的改革發展主引擎，著力打造環珠江口100公里黃金內廣州、深圳、珠江口西岸三大都市圈協同發展、聚勢騰飛。”從地圖上看，“黃金內“A字型”珠江口約100公里海岸、約2100平方公里水域面積以及周邊三大都市圈部分中了大灣區最核心的龍頭城市深廣佛莞4個“萬億GDP之城”注：資料來源于廣東省政府、廣東省自然資源廳等相關網站。土地政策土拍踐行價高者得、地價分期支付等規則，鼓勵房企積極拿地CRICResearch2024年延續分期p

“513”房地產13條新政出臺，宣布優化供地管理，土地供應實行市級統籌；適度優化住宅用地配建要求，新出讓住宅用地可以不再設置其它配建要求；優化容2017年多種限制p限馬甲：多個競買人其公司控股股東均一致，積率計算規則，鼓勵支持企業開發多樣化、高品質住宅產品；土地出讓價款分期支付，受讓人簽訂出讓合同并繳納50%出讓價款后，可申請辦理開發報建手續，付清剩余50%的出讓價款后，辦理土地使用權證和商品房預售許可證。則視為同一控制主體，不得同時參與地塊競買；2022年延長分期p

設最高地價+竟配建（人才住房）+競自持/搖號：地塊突破最高限價后，進入競配建環節，突破最高配建面積后，進入競自持或搖號環節。2020年局部放開p

2月及6月，新政出臺，規定2022年1-6月成交的商住地，房企可簽訂土地出讓合同后支付50%土地出讓價，剩余50%在取得預售許可證及土地使用權等級前結清。p

放開地塊限價：年內多宗地塊取消最高限價，以價高者得方式進行拍賣。2018年產保區2021年分期付款2023年拿地及開工p

建筑方式限制：部分地塊裝配式建筑被列入出讓條件；p

《佛山市關于促進穩增長實現開門紅的若干措施》規定3月31日前對出讓合同簽訂后已繳納50%出讓價款，且已繳納相應契稅的商住用地，受讓人可憑相關憑證申請開發報建，剩余剩余50%的出讓價款在申請辦理商品房預售許可證前付清，付清后辦理土地登記；p

劃定產業發展保護區：“產保區”內不得新增開發商品住宅類經營性房地產項目，用地除因公共利益需要外，原則上不得作為其他非產業用途。p

對符合條件的優質房地產項目，由企業進行書面承諾后，推行施工許可階段告知承諾制和分階段辦理施工許可證，實現項目“拿地即開工”注：資料來源于佛山市政府官方網站公布。現行政策佛山樓市調控環境寬松，目前全域四限已基本放開CRICResearch

現行政策佛山全域不限購、不限售、不限價，僅限貸有所保留，實際可通過核減套數等方式抵消。區域分化加劇，樓市核心價值將更加聚攏，利好中心城區、廣佛兩地核心城區交界板塊，對于三水、高明等邊郊板塊有所利空。佛山政策調控板塊分區地圖解限售板塊不限購不限售不限購不限售板塊南山大塘佛山全市不限購。無論是本地戶籍人口還是非戶籍人口，在佛山購房套數不限。非本地戶口、無本地社保、不在佛山工作、沒有人才卡，均可在佛山任何區域買房取消禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道購買新建商品住房上市交易限制年限規定，商品住房自取得不動產權證之日起即可上市交易蘆苞樂平里水云東海三水新城獅山西北江新區西南獅山東南岸青岐佛山西站限貸大瀝千燈湖丹灶城北平洲白坭西江新城張槎

祖廟城南三山綠島湖不分首二套，首付為15%，主要貸款利率為3%。本市2套以上均未結清拒貸（可通過“租一買一”、“賣一買一”核減套數認定）自2024年8月1日起，按區核定套數、將名下房產掛牌出售、出租，或者本區沒有房、房子在網簽中，再買一套均按首套執行不限價奇槎東平河陳村南莊佛山新城西樵樂從北滘倫教自2022年7月1日起，市場監督管理部門不再對商品房銷售價格進行監制，但要求開發商做好明碼標價荷城龍江勒流明城鎮九江大良容桂楊和鎮杏壇更合鎮均安注：資料來源于佛山市政府官方網站公布。宏觀小結宏觀經濟穩增長壓力大，救市政策雙管齊下強化刺激需求CRICResearch經濟仍處弱復蘇通道，受房地產政策延續寬松基調，中央救市態度堅決，佛山供需兩端雙管齊下，政策全面放開減少單一城市內部重大規劃，聚焦積極融入粵港澳大灣區與廣佛同城一體化業下行的影響，經濟穩增長壓力加大2024年前三季度佛山實現地區生產總值9335.48億元，同比增長1.6%，維持增長勢頭，但增速有所放緩；2024年，樓市政策持續保持邊際寬松，從取消房貸利率下限、公積金調低利率及提高貸款額度、“13條新規”等，側重供應端和需求端的政策紓困。而房貸利率也創新低，首套房3.0%，最低首付比例15%，未來或將更低；大灣區規劃打造100公里黃金內灣，佛山南順兩區大部分被納入范圍，加速佛山融入粵港澳大灣區，尋求灣區9城共發展；佛山GDP總量穩居灣區第三，在灣區九城中經濟增速墊底；軌道交通發展迎來爆發期，軌道交通規劃重塑城市出行方式、拓寬城市邊界，促進城市多中心、組團式發展目前佛山全域“四限”均已取消，樓市核心價值將更加聚攏順德憑借成熟的制造業發展基礎，GDP總量領跑全市。經濟環境政策環境規劃環境土地市場■

年度地市特征■

區域宅地分析■

拿地房企類型分析■

熱點地塊分析■

土地市場小結■

供地計劃完成情況■

經營性用地分析■

涉宅地市場分析地市特征佛山地市調整供地節奏，成交率提升，涉宅地均以底價成交CRICResearch

市場熱度：2024年佛山地市為提高有效供應，調整策略，放緩供地節奏，減少大面積地塊、外圍區域或周邊配套不成熟地塊掛牌量，成交率提升，年度撤牌（流拍）量下跌至16宗，僅順德區撤牌現象依舊嚴重，達9宗；房企融資難度仍存，成交以本地企業競得為主，涉宅地塊均以底價拿下，商辦成交建筑面積占比漲幅明顯，漲至33%，較去年同期增加15個百分點，受市場涉宅供地減少、房企謹慎拿地影響，佛山經營性整體樓面價跌至4字頭。近兩年佛山涉住用地指標同比變化指標2023年2024年同比經營性成交91宗，商辦宗數57宗成交總建面594.61萬㎡，商辦占比33%成交金額：277.20億元供應宗數供應面積（萬㎡）成交宗數505612651456342%-19%31%21%-23%-36%——成交面積（萬㎡）成交金額（億元）樓板價（元/㎡）溢價率3293972.4263530%99118%年度總金額冠軍：30.67億元撤牌/流拍宗數撤牌/流拍率競拍方式2516-36%-17pp不變經營性樓板價：4662元/㎡49%32%涉宅地樓板價冠軍：12658元/㎡價高者得價高者得注：數據來源于CRIC2020，統計時間2023-2024.12.31，統計口徑招拍掛經營性用地，涉宅用地=純住宅+商住+綜合用地，23年涉宅地成交量統計剔除私人成交宅基地，建筑面積。土地市場地市供應量低位徘徊，成交量環漲，商辦地成交占比上升CRICResearch

年度走勢：佛山地市持續下行，近2年供應量處于低位；21年金融端調控政策升級，房企債務逾期頻現，資金流動性壓力加大；22年房企融資受阻，拿地趨于理性；23年佛山市各部門釋放積極信號，房企融資政策邊際放松，推出多宗核心區域涉宅地塊吸引房企競拍；24年地市調整供地策略，增加高價值地塊，提高企業接受度，減少無效供地，商辦地掛牌量增加，成交占比較去年上漲明顯，部分核心區域地塊吸引企業競爭溢價成交。

成交結構：2024年大型涉宅地減少，南海熱門板塊大瀝成交唯一建面突破60萬㎡以上地塊，商辦類用地成交占比升至34%，帶動整體樓板價結構性下跌至4662元/㎡，導致成交均價同比下跌44%，為近五年最低位。注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，招拍掛經營性用地，23年涉宅地成交量統計剔除私人成交宅基地，建筑面積。宅地市場供應規模逐年縮小，成交量穩價跌，房企注重利潤均以底價拿地CRICResearch

年度供求走勢：2020年起涉宅地年度走勢呈明顯下降趨勢，23年地市推多幅核心區域優質地塊吸引多家房企高溢價成交，撤牌地塊量增加明顯，帶動樓板價上漲，2024年佛山全市涉宅用地為減少地塊撤牌現象，推出地塊注重區域價值，低容積率和高規格設計地塊增多，提高企業接受度，年度供應51宗，成交34宗，供應宗數環比基本持平，成交率提升，房企謹慎拿地，注重地塊盈利性，成交均以底價成交。

季度供求走勢：24年第一季度多幅前期掛牌的優質地塊到期拍賣，成交樓板價達11188元/㎡，為24年季度樓板價最高位，第二季度起，地市復蘇，供地增量，后三季度每季供應量均在120萬㎡以上，其中第四季度掛牌節奏加快，供應量環比增加40%，多幅地塊拍賣日期集中于第四季度，疊加利好政策頻密出臺，房企觀望情緒有所放緩，成交宗數和總建面漲幅明顯。注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑招拍掛，涉宅用地=純住宅+商住+綜合用地，23年涉宅地成交量統計剔除私人成交宅基地，建筑面積。區域宅地佛山區域分化加劇，南海為全市成交主力，順德撤牌率近四成CRICResearch

各區涉宅用地：2024年佛山涉宅用地除三水，其他區域成交建面同比均上漲，南海單區供應面積突破200萬㎡，成交量達160萬㎡，占全市總量四成，地塊撤牌流拍超三成，成交總價較去年同期下降41%，核心區域禪城成交宗數、建面和總價較去年同期均有明顯增長。高明總價漲幅最多，達2184%，順德宅地成交與撤牌宗數最多，撤牌（流拍）率達39%。2024年佛山各區涉宅地建筑面積占比三水區5%宗數：2宗↓1宗建面：19萬㎡↓58%總價：6.1億元↓59%撤牌（流拍）率：0%41%南海區20%禪城區宗數：7宗↑5宗宗數：9宗↓3宗建面：161萬㎡↑13%總價：109.7億元↓41%撤牌（流拍）率：31%建面：80萬㎡↑178%總價：52.0億元↑47%撤牌（流拍）率：30%31%高明區3%順德區宗數：2宗↑1宗宗數：14宗↑6宗建面：125萬㎡↑11%總價：78.0億元↓14%撤牌（流拍）率：39%建面：13萬㎡↑433%總價：6.6億元↑2184%撤牌（流拍）率：0%注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑招拍掛，涉宅用地=純住宅+商住+綜合用地，23年涉宅地成交量統計剔除私人成交宅基地，建筑面積。拿地房企本土國資拿地占比六成，民企參拍增加，成交聚焦禪桂核心CRICResearch

成交房企類型：2024年成交地塊多集中于佛山核心區域千燈湖、臨廣板塊，傳統民企和順德控股、南海控股等本土國資背景企業拿地宗數增加，其中本土國資處于絕對主力地位，宗數占全年68%，本土國資拿地集中選擇南海、禪城核心區域，龍湖集團、中梁控股等傳統民企時隔多年再入市拿地，廣東正升首入佛山選擇符合自身預期地塊，非主流房企（如富華機械集團、銀豪泰富等）為外圍區域和順德近郊板塊托底。2024年涉宅地拿地房企板塊分布2022-2024年各區涉宅地成交房企類型(宗數占比）2022-2024年佛山涉宅地成交房企類型(宗數占比）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%南山大塘100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%6%11%傳統國央企傳統民企外圍區

主城區15%蘆苞30%29%24%31%樂平鎮50%非主流房企本土國資23%44%33%%里水68%云東海獅山西區北江新區1115%19%11

水新城西南25%獅山東南岸青岐1佛山西站1

大瀝1丹灶1

祖廟3%17%0%城119%31%1燈白坭1張槎2

1湖平洲三山綠島城南2湖東1

河16%西江新城陳村南莊佛山新城56%11

150%12西樵1

從44%北滘41%37%33%荷城116%1倫教龍江勒流明城鎮九江21大良10%楊和鎮杏壇均安23容桂20222023非主流房企南海區禪城區順德區三水區高明區更合鎮傳統國央企傳統民企非主流房企本土國資傳統國央企傳統民企注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑招拍掛，涉宅用地=純住宅+商住+綜合用地，地圖打點為各類型房企分布及數量，涉宅地成交量統計剔除私人成交宅基地，建土地小結供地節奏調整，宅地底價成交、流拍率下降，國資為拿地主力CRICResearch經營性用地新增供應量再創新低，成交量同比小幅回升，但商辦用地成交占比上升拉低經營性用地樓面價至4664元/㎡供地計劃佛山2024年經營性用地計劃供應301萬㎡，供應合計完成83%，同比上升；涉住用地供應完成率64%，商辦用地供應完成率216%涉宅用地宅地供應規模持續下降，得益于供地節奏調整，底價成交、流拍率下降，區域分化加劇，南海為全市成交主力，順德地塊撤牌流達四成以上。拿地企業傳統民企和順德控股、南海控股等本地國資背景企業拿地宗數增加，其中本地國資處于絕對主力地位，非主流房企托底外圍板塊地塊。住宅市場■

年度走勢■

項目排行榜單■

線下訪購數據表現■

開盤去化■

月度走勢■

庫存去化分析■

產品結構分析■

標桿項目■

二手房市場年度走勢房企謹慎供貨，政策效能持續性有限，供求同步縮量CRICResearch

受近年市場下行影響，房企謹慎拿地影響一手新房供應。二級市場房企主力去庫存，以銷定供為確保去化，改為小批量加推為主，加上佛山目前已處于政策底，利好新政持久帶動效能有限，導致2024年佛山商品住宅供求繼續縮量，成交量跌至近13年低位，僅高于2011年限購元年。房企去貨壓力較大，為快速回款頻頻以價換量，樓價同比連續兩年下調。供應411面積同比萬㎡↓19%成交529面積同比萬㎡↓15%成交16486同比元/㎡↓11%成交872金額同比億元↓24%均價松

緊

松

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松●廣佛同城次年，廣佛線通車●限購元年●松綁限購●解除限購●分區限購●降低入戶門檻●二手限購●取消購房落戶●放開限價●邊際放松●三道杠●限雙外●滿五不限購●認房不認貸●中央定調大事記●疫情爆發●邊際放松●全市解限●帶押過戶●佛九條、13條注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。圖表上的“松平緊”為政策環境描述。月度走勢年初低開后波動走高，中央定調修復市場信心，年末高位維穩CRICResearch

年初市場低位磨底，月度成交量跌至近三年低位，小陽春表現失色。直至紅五月及年中節點，佛13條及中央517利好政策出臺，市場轉為弱回暖態勢。但政策利好持續性有限，三季度成交回落。四季度在中央多次定調穩樓市及佛9條政策帶動下，國慶月成交刷新近20個月高位，市場成交回暖并維穩。2023年

2024年四季度回暖維穩三季度成交乏力磨底注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。庫存去化全市存量下降，但去化壓力仍存，禪順兩區市場較健康CRICResearch

一二級市場聯動影響，房企推新節奏放緩，加上持續以價換量，市場保持去庫存態勢，全市商品住宅庫存同比減少17%。前三季度市場成交乏力，去化周期走勢反復波動，自年初持續延長，3-9月維持在24-25.6個月之間。四季度中央定調后市場信心明顯修復，去化周期同步回落，為20.1個月，同比縮短0.6個月；

各區庫存普降，南順兩區庫存回落至300萬方以下；禪城及南海去化周期同比縮短，禪城順德兩區去化周期在18個月及以內，去化壓力較小。一手帶押過戶佛13中央定調佛9條條注：數據來源于CRIC2020，庫存統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅，去化周期12’=目前證載存量/近12個月月均成交量，右表去化周期旁圖標代表同比走勢。二手市場成交規模同比微跌，各項利好支撐市場仍具韌性，年末沖高收官CRICResearch

全市二手成交走勢：2024年佛山全市二手房市場成交54138套，合計約655萬㎡，成交套數及面積分別同比減少7%和減少9%，成交情況不及去年。但多因素支撐二手成交韌性較好，持續分流新房客戶。從走勢上看，2024年開年佛山取消房貸利率下限，疊加年內發布的兩次新規，有效刺激二手房市場交易買賣，鼓勵更多剛性需求入市，12月契稅新政實施140㎡以下契稅降至1%，利好改善型二手房流通交易，年末形成翹尾行情，創年內新高。2024年全年除10月單月成交表現不及新房外，其余11個月均優于新房。

各區全年二手成交：區域型置業傾向依舊明顯，產業人口聚集的順德區二手總網簽量仍以256萬方居首，其次為南海區，兩區合計成交占比超6成；高明三水二區因上半年放寬入戶政策利好帶動成交情況保持穩健上漲。2024年佛山各區二手住宅成交面積及套數情況注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。區域及板塊市場■

五區住宅市場占位■

各區住宅市場分析■

住宅市場小結禪城市場供求量價回落，但市場份額上升，高端改善項目熱銷CRICResearch

供求走勢：年度供求量環比下降，成交量回落至100萬方左右，但由于市場需求向中心城區聚集，禪城區年度市場份額達20%，同比去年上升10%，然而區域各項目以價換量的現象明顯，月度網簽均價自1月開始大部分月份環比均下跌，截止12月末，全區均價跌破1.9萬/㎡，創下近五年新低；

2024年禪城五個新盤入市，四個為大面積改善項目，其中華僑城半月純水岸、龍湖御湖境首開去化即排名全區前三，區域內改善需求旺盛。華僑城半月島純水岸單日去化率TOP3項目20%11.6%同比↑10%同比↓23%城發悅城峯境龍湖御湖境區域成交全市占比區域開盤加推去化率注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。開盤數據截止2024年12月28日。南海市場市場供不應求，保利多個改善項目入市支撐下均價小幅回落CRICResearch

供求走勢：近三年南海區供應斷崖式下跌，2024年新增供應不足百萬方，但市場表現供不應求，2024年區域成交量全市占比保持在27%，同比持平；均價方面，除保利天悅、招商華璽等高端改善盤價格企穩之外，其他大部分項目均有所回調，但在平洲及千燈湖北部多個改善項目入市支撐下，全區均價同比僅下降6.8%左右，整體價格抗跌能力較強。

2024年區域開盤加推采用少量多次策略，以銷定供，去化率同比下跌；全年9盤首開，其中保利天瓚、保利和著、保利湖光里等改善項目首開去化超33%。保利湖光里濱江金茂悅保利廣佛灣堂悅單日去化率TOP3項目27%13.2%同比持平同比↓21%區域成交全市占比區域開盤加推去化率注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。開盤數據截止2024年12月28日。順德市場全市供求主力，多板塊降價促銷，全區均價環比大幅下滑CRICResearch

供求走勢：2024年順德區域供求量仍然隨大市持續回落，但成交仍然是全市五區主力，全市的市場份額同比上升；隨著整體市場降溫，順德區承接外溢的北部板塊-陳村、北滘等，庫存高企，去化壓力巨大，為加快去化速度，以陳村北滘為代表的板塊大部分項目開啟大幅降價促銷，導致全區均價跌破1.5萬/㎡。

2024年區域大部分加推以順推為主，蓄客時間短，開盤加推去化率僅12%，同比下跌4%左右，其中6個首開項目主要來自大良、倫教片區，片區內生需求強烈，改善項目順控瓏悅灣、順德澐澋入市熱銷，其中順德澐澋為第四代住宅產品，首推別墅產品當日去化即達38%。順控瓏悅灣順德澐澋中建壹品東湖學府單日去化率TOP3項目35%12%同比↑2%同比↓4%區域成交全市占比區域開盤加推去化率注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。開盤數據截止2024年12月28日。三水市場供求筑底，價格小幅回落，保利單盤支撐去化率同比上升CRICResearch

供求走勢：大環境下行背景下，外圍市場降溫更加明顯，三水區供求量再次筑底，截止12月末，供應僅36萬方，成交僅53萬方，成交量同比下滑29%，全市成交占比僅10%，同比下降17%；而均價方面，由于區域潛在需求銳減，以價換量策略無法刺激市場熱度回升，因此區域整體均價降幅相對較小。

開盤加推方面，全區全年新推貨量較少，不足千套，其中僅保利映湖瑯悅一盤首開入市，項目以改善大平層為主，多次加推去化率均在20%，使得全區開盤去化率同比上升74%，達12%。保利雲上保利映湖瑯悅軒隆雅園單日去化率TOP3項目10%12%同比↓17%同比↑74%區域成交全市占比區域開盤加推去化率注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。開盤數據截止2024年12月28日。高明市場市場急凍，份額縮減，個盤大幅降價拉低全區均價CRICResearch

供求走勢：近年來高明因其區位偏遠，市場高熱期后，品牌房企紛紛撤出，新增供應大幅減少，在售項目以本土房企項目為主，而本土房企品牌影響力一般，成交受個盤影響加劇；外圍板塊個盤降價清庫存，以2024年度假大盤美的鷺湖為例，均價跌幅僅5成，助力項目全年成交超6萬方，區域市場份額達15%，結構性拉低全區均價至7字頭。

而開盤加推方面，高明區全年無新盤入市，僅三盤加推，主要來自城發高明壹號，單盤單次加推成交不足10套，使得全區開盤加推去化率同比下跌64%。城發高明壹號單日去化率TOP3項目8%5.2%同比↓4%同比↓64%九峯臺凱景半島區域成交全市占比區域開盤加推去化率注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。開盤數據截止2024年12月28日。板塊格局臨廣仍為市場熱點，但高容量高單價板塊數量同比下降CRICResearch積熱力圖2024年板塊網簽單價熱力圖面積20萬㎡以上板塊數量：6個，同比減少4個單價2萬/㎡以上板塊數量：9個，同比減少3個3萬/㎡以上2.5-3萬/㎡2-2.5萬/㎡1.5-2萬/㎡1-1.5萬/㎡1萬/㎡以下30-50萬㎡20-30萬㎡15-20萬㎡10-15萬㎡5-10萬㎡5萬㎡以下注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品住宅=普通住宅+別墅。住宅小結成交規模持續萎縮，各區數據普跌，熱度聚攏核心CRICResearch細分市場產品結構五區量價齊跌，禪南順成交市占率擴大；近郊剛需產品仍為主力，改善型產加，客戶更加聚焦項位、品牌力等表現。市場熱點，高塊同比減少。訪購&開盤市場走勢傳統節點脈沖式沖高，供求同步縮量，新房成交跌至近13年低位，年內低開高走，中央定調支撐四季度沖高；二手成交同比雖減，但市場仍具韌性。但熱度延續差，供求雙方入市謹慎，年度訪購數據及推售量同比減少。商服類物業市場■

公寓市場分析■

商鋪市場分析■

辦公市場分析公寓市場容量持續萎縮，項目以銷定供，市場供求關系平衡CRICResearch

供求量價：2024年佛山公寓市場表現平靜，全年僅13盤取證入市，共補貨40萬㎡，同比增加15%；成交量方面，成交持續萎縮，全年僅網簽39萬㎡，同比減少超3成；項目以銷定供，市場供求關系較為平衡。受到成交流速變慢影響，去化周期延長至88.6個月，市場供過于求，去化壓力巨大；年度榜單方面，宏宇宏裕公館憑借渠道高傭及工抵走量，以5.83億元成為年度銷冠，核心區類住宅項目保利維塔位居第二。2024年佛山公寓項目銷售金額榜單序號項目名區域成交金額（億）成交套數12宏宇宏裕公館保利維塔順德區南海區順德區禪城區5.834.962.472.371.421.341.311.221.191.161382169638210451264483美的悅然廣場星星廣場4供應面積40萬㎡↑15%成交面積39萬㎡↓31%成交套數7616套↓25%成交均價11031元/㎡↓4%5敏捷·金谷國際萬科廣場6禪城區南海區禪城區禪城區順德區7保利天悅8招商岸芷汀蘭盈天廣場326233549同比上升同比下降同比下降同比下降10容桂碧桂園注：數據來源于CRIC2020，庫存去化周期=月末可售存量÷近12個月成交均值，統計口徑為公寓產品，統計截止時間為2024.12.31。商鋪市場資產配置信心不足觀望情緒濃厚，商業市場去化嚴重承壓CRICResearch

供求量價：2024年佛山商鋪市場表現平淡，供求量價同比回落，成交量同比減少35%。宏觀經濟基本面不佳，客戶資產配置信心不足，區域市場階梯式分化，項目來訪未能有效轉化；庫存方面，存量維穩，流速變慢導致去化周期達133個月，商業市場嚴重承壓；主城區核心板塊商業項目是登榜主力，偉業華譽豪庭借助大宗交易登頂。2024年佛山商鋪項目銷售金額榜單序號項目名區域成交金額（億）成交套數12偉業華譽豪庭保利中環廣場容桂碧桂園萬科廣場南海區順德區順德區禪城區7.163.682.962.742.501.951.691.561.291.0890236254834供應面積43萬㎡↓23%成交面積45萬㎡↓35%成交套數3427套↓45%成交均價14472元/㎡↓10%5天御6悅瓏水岸花園海灣城南海區禪城區順德區南海區禪城區606770963078藏瓏華府9金地瓏悅花園星星廣場同比下降同比下降同比下降同比下降10注：數據來源于CRIC2020，庫存去化周期=月末可售存量÷近12個月成交均值，統計口徑為公寓產品，統計截止時間為2024.12.31。辦公市場市場供過于求，局部大宗交易難以帶動大市，年度成交逐年縮減CRICResearch

供求量價：2024年全市辦公供應量同比減少14%，成交量同比下降13%，成交規模繼續創新低。延續供過于求態勢，主因目前產業結構中第二產業較強，第三產業仍處于發展階段，導致佛山辦公需求難以保證持續穩定釋放。辦公物業存量持續增加，去化周期達131個月，后市去化承壓。年度榜單方面，禪城綠地中心憑借地標優勢及企業定制服務，全年網簽9.18億元登頂榜首。2024年佛山辦公項目銷售金額榜單序號項目名區域成交金額（億）成交套數12綠地中心ICC碧桂園三龍匯張槎商會大廈南莊商會大廈萬科廣場禪城區順德區禪城區禪城區9.182.911.160.880.630.620.560.520.470.453441571022434供應面積31萬㎡↓16%成交面積21萬㎡↓14%成交套數1256套↓36%成交均價10535元/㎡↓9%5406依云置地中心瓏門廣場南海區南海區南海區禪城區南海區497268九龍國際潮領家居廣場綠地未來城104349同比下降同比下降同比下降同比下降10嘉邦國金中心23注：數據來源于CRIC2020，庫存去化周期=月末可售存量÷近12個月成交均值，統計口徑為公寓產品，統計截止時間為2024.12.31。房企競爭格局■

權益金額榜單■

房企全口徑及流量金額排行■

企業新增土儲布局新增土儲新增土儲高度集中于國資平臺，重點分布南海順德臨廣板塊CRICResearch

2024年民營房企拿地積極性有所回升，宏宇、龍湖、中梁、正升等均有所斬獲，但從土儲面積及金額看，區域國資平臺仍為主力，其中南海國資以73.74億及121.84萬㎡奪得土儲金額及面積榜首；全年房企新增土儲主要分布在南海順德臨廣板塊以及禪城。2024年佛山房企新增土儲金額及面積2024年佛山房企新增土儲板塊分布＞40萬㎡20-40萬㎡10-20萬㎡5-10萬㎡0-5萬㎡未成交注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑涉宅用地=純住宅+商住+綜合用地。金額榜保利華南一騎絕塵，以超百億領先；各檔次入榜門檻均下降CRICResearch

2024年在佛山的商品房權益金額業績排名中，保利華南以遠超第二名120億的優勢奪得桂冠，全市市場份額高達14.8%，其他房企權益金額不足50億，業績差異懸殊；受整體市場縮量影響，各檔次入榜門檻隨之下降，其中TOP3降幅最大，同比下滑44%。2024年房企權益金額TOP10排行注：數據來源于CRIC2020，統計截止時間為2024.12.31，統計口徑商品房=住宅+別墅+公寓+商鋪+寫字樓+車位。面積榜TOP10入榜門檻持平，業績分化加劇，佛山本土多房