風雨漫道行路難

厲兵秣馬越重山——2024年廈門房地產市場分析報告100萬㎡29884113萬㎡173萬㎡33900225萬㎡元/㎡元/㎡商住土地成交面積樓面地價同比住宅供應同比住宅成交同比住宅均價同比住宅可售存量同比同比-----1%-20%41%16%206%20%肆

伍

陸壹

貳

叁后市研判二

三級

級市

市場

場中原榜單土地市場宏觀市場2024中原地產廈門研究院壹

房企集中度進一步提升，2家進入百億陣營

軌道地鐵上蓋物業多盤聯動，蟬聯第一中原榜單

1.全市成交2024年全市住宅成交172.6萬㎡，同比下跌16%，銷售額585億元；島內外成交占比“1：3”，同安區以42.4萬㎡位居首位。2024年廈門市六區住宅銷售情況銷售面積（萬㎡）市場占有率銷售金額（億元）均價（元/㎡）區域面積同比銷售套數湖里區思明區合計36.817.4521%4%-10%-72%-34%2634593222.6848.85604906556261344島內島外44.2626%3227271.53同安區翔安區海滄區集美區合計42.3935.9828.2121.76128.3425%21%16%13%74%-19%-13%3%43973783267020231287387.4579.6284.2162.32313.59206282213129849286412443519%-8%總計172.60100%-16%16100585.1233900中原榜單2.房企排行【房企排行（操盤方）】金額TOP10房企總銷537.6億元，市占率為83%；面積TOP10房企總銷191.7萬㎡，市占率為71%，軌道島內外核心區多盤熱銷，以149.0億元、47.0萬㎡奪雙冠王。2024年房企銷售面積TOP10（操盤口徑）2024年房企銷售金額TOP10（操盤口徑）銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）排名房企市占率銷售套數排名房企市占率銷售套數1軌道47.017.5%149.05344123456軌道建發149.0118.375.645.145.035.623.0%18.2%11.6%6.9%47.039.424.611.819.49.653445814370315563056105723456建發保利國貿中海聯發39.424.619.411.811.014.6%9.2%7.2%4.4%4.1%118.375.645.045.128.658143703305615561345保利中海國貿6.9%招商蛇口5.5%7聯發28.64.4%11.013457廈門信息集團10.84.0%6.483089安居控股金茂16.812.111.42.6%1.9%1.8%10.18.11473139830689安居控股招商蛇口金茂10.19.63.8%3.6%3.0%16.835.612.1147310571398108.110大悅城控股3.1中原榜單

2.房企排行【房企排行（權益口徑）】金額TOP10房企總銷495.9億元，市占率為76%；面積TOP10房企總銷176.3萬㎡，市占率為66%，軌道以149.7億元、47.1萬㎡奪雙冠王。2024年房企銷售面積TOP10（權益口徑）2024年房企銷售金額TOP10（權益口徑）銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）排名房企市占率銷售套數排名房企市占率銷售套數1軌道47.117.5%149.75358123456軌道建發149.791.755.750.837.531.923.1%14.1%8.6%7.8%5.8%4.9%47.132.118.219.710.38.953584780266631431203118023456建發保利32.119.718.210.810.311.9%7.3%6.8%4.0%3.8%91.750.855.76.4478031432666830國貿國貿保利廈門信息集團招商蛇口招商蛇口中海37.512037聯發10.33.8%28.413467聯發28.44.4%10.3134689首開安居控股中海9.79.18.93.6%3.4%3.3%15.617.031.914211297118089中交安居控股首開17.517.015.62.7%2.6%2.4%5.29.19.7810129714211010中原榜單

3.樓盤排行【商品房排行】金額TOP10項目總銷252.7億元，市占率為39%，濕地公園TOD璞瑞以43.3億元摘取金額桂冠；面積TOP10項目總銷80.1萬㎡，市占率為30%，保利國貿沁原以成交10.7萬㎡居首。92024年廈門市商品房銷售金額TOP102024年廈門市商品房銷售面積TOP10銷售面積（萬㎡）銷售金額（億元）銷售金額（億元）銷售面積（萬㎡）排名項目市占率銷售套數排名項目市占率銷售套數1234保利國貿沁原軟件園三期10.710.28.24.0%3.8%3.1%3.0%19.16.01846800123456濕地公園TOD璞瑞建發五緣鯉43.339.633.527.720.419.16.7%6.1%5.2%4.3%3.1%2.9%8.18.0745955建發鯉悅18.743.31123745保利國貿天琴招商灣湖臻境保利天悅7.91096503濕地公園TOD璞瑞8.14.85建發五緣鯉8.03.0%39.69553.8470保利國貿沁原10.7184667保利國貿天琴金茂悅云灣7.97.72.9%2.9%33.511.7109613237建發鯉悅18.72.9%8.2112389海滄中心TOD璞盛學仕里17.316.916.22.7%2.6%2.5%5.23.67.052146683589七星灣TOD璞盛聯發嘉悅里7.06.45.92.6%2.4%2.2%16.216.214.083584991210七星灣TOD璞盛10建發縵玥長灘中原榜單

3.樓盤排行【住宅排行】金額TOP10項目總銷244.6億元，市占率為42%，濕地公園TOD璞瑞銷售金額第一；面積TOP10項目總銷60.3萬㎡，市占率為35%，保利國貿沁原銷售面積第一。2024年廈門市住宅銷售金額TOP102024年廈門市住宅銷售面積TOP10銷售金額（億元）銷售面積

銷售

銷售均價（萬㎡）

套數

（元/㎡）銷售面積（萬㎡）銷售金額

銷售

銷售均價（億元）

套數

（元/㎡）排名項目市占率排名項目市占率123456濕地公園TOD璞瑞建發五緣鯉41.837.632.327.719.418.27.1%6.4%5.5%4.7%3.3%3.1%6.36.55.44.82.97.93314903835031669006606157503596725817066969230811234保利國貿沁原建發鯉悅7.96.66.66.56.35.54.6%3.8%3.8%3.8%3.7%3.2%18.218.216.037.641.811.0900615693490331616230812741524346575036606119955保利國貿天琴招商灣湖臻境保利天悅七星灣TOD璞盛建發五緣鯉5濕地公園TOD璞瑞678金茂悅云灣聯發嘉悅里保利國貿天琴保利國貿沁原7建發鯉悅18.23.1%6.6615274155.43.2%15.85142897789海滄中心TOD璞盛學仕里17.316.116.03.0%2.7%2.7%5.22.76.65212126933294860203243465.45.24.83.1%3.0%2.8%32.317.327.73835215035967232948581709海滄中心TOD璞盛10招商灣湖臻境10七星灣TOD璞盛2024中原地產廈門研究院貳

經濟：內需動力不足，GDP增速逐季放緩

樓市：止跌回穩，樓市迎來真正的政策拐點

廈府：多維度寬松政策，房票撬動市場成交宏觀市場

1.1國際形勢【國際經濟形勢】全球經濟進入中低速增長期，美聯儲降息，多國貨幣政策轉向，中國貨幣政策寬松空間加大，但外部環境的變化，2025年中國出口或面臨更大的挑戰。2025年全球經濟挑戰全球經濟處于中低速穩定增長期全球通脹回落，多國貨幣政策轉向國際貨幣基金組織（IMF）和經濟合作與發展組織（OECD）均預測2024年全球經濟增長3.2%，與疫情后幾年的表現基本一致。這意味著全球經濟或步入了中低速增長的新階段。?

全球近半數人口經歷選舉，包括美國在內多國政府換屆，使2025年的世界經濟充滿政策不確定性，“特朗普沖擊”與地緣沖突或將成為2025全球經濟面臨的主要挑戰。2024年9月，美聯儲實施4年來的首次降息操作，帶動全球多家央行貨幣政策轉向。這使世界主要經濟體經濟治理的重心可以從“抗通脹”轉向均衡施策。2024年，人民幣外匯市場運行相對平穩，對美元匯率呈現雙向波動。人民幣匯率在美聯儲降息的背景下，展現出較強的波動性和恢復力。美聯儲2024年降息100個基點（9.19下調50個基點，11.7下調25個基點，12.18下調25個基點），降至4.25%至4.5%之間。人民幣對美元匯率走勢USD/CNY外匯存款準備金7.47.27匯率震蕩上行并趨于平穩中國的貨幣政策獲得更大的寬松空間，為降準、降息提供了條件，支持實體經濟；人民幣加快恢復性升值，中美國債利差的逐步收窄將推動人民幣升值，有助力企業更好規劃生產和經營；6.86.66.42023年，1次下調外匯存款準備金率，共降準2%增加新興市場的資產吸引力，增大外資流入；經濟增長動能增強，提升投資者信心。0%宏觀市場

1.2國內經濟【經濟形勢】2024年出口保持較快增長，內需動力仍顯不足，GDP增速逐季放緩下，四季度一系列存量政策、增量政策落地顯效，接下來

“擴大內需”將是2025年經濟工作首要任務。投資：受房地產投資持續下行影響，2024年1-11月固定資產投資010203同比增長3.3%，處于低位運行期間；四季度在多重政策利好下，前三季度，我國GDP為949746億元，同比增長4.8%，增速逐季略有放緩。一、二、三季度國內生產總值（GDP）同比分別增長5.3%、4.7%、4.6%。略有回升。一季度：經濟開局良好，指標回升消費：內需動力仍顯不足，較2023年全年下降4.2個百分點，消費面臨下行壓力；二季度：國內有效需求不足現象突出四季度：增量政策落地顯效，預計全年實現5%左右目標出口：受去年同期基數較低、貿易摩擦加劇致使部分企業“搶出口”等多方因素影響下，今年我國出口保持較快增長。三季度：內需不足，市場修復放緩投資、出口、消費累計增長同比走勢國內GDP運行數據走勢63%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%-2.0%8.1%53%43%33%23%13%3%1008060402006.8%6.9%6.7%6.1%5.20%4.80%3.0%6.7%3.0%2.3%-7%

2002

2005

2008

2011

2103

2106

2109

2112

2204

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2302

2305

2308

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2403

2406

2409-17%-27%7583929910111412112695固定資產投資額累計增長（%）社會消費品零售總額累計增長(%)出口總值累計增長（%）2016201720182019202020212022202324年Q1-Q3GDP總值（萬億元）同比增速宏觀市場1.2國內經濟【金融環境】多種貨幣政策工具協同配合，年內三次降息、兩度降準，推動企業融資及個人信貸成本降低；央行表態2025年貨幣政策適度寬松，貨幣政策空間進一步打開，降息降準皆可期，更好的促消費、穩樓市。綜合運用多種貨幣政策工具保持流動性合理充裕

5年期LPR下調3次，共60個基點

2次降準1%，釋放2萬億時間1年期LPR5年期LPR3.95%2024年央行綜合運用多種貨幣政策工具，包括下調存款準備金率、降低政策利率、引導貸款市場和債券市場融資利率下行、開展公開市場國債買賣操作等，保持流動性合理充裕。2024年1年期LPR下降35個基點，5年期以上LPR下降60個基點，降幅均為歷年最大。時間降幅2月20日

3.45%（不變）7月20日3.55%3.10%3.85%1月24日存款準備金率-50bp10月20日3.60%備注：按照100萬元貸款本金、30年期等額本息方式計算，2月LPR下調之前，月供為4890元，全年LPR下降60個基點之后，月供為4546元，相當于月供減少344元左右。9月24日存款準備金率-50bp貨幣政策：金融機構存款準備金率及LPR走勢14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2023年，2次降準共0.5%，釋放1.1萬億2024年，2次降準1%，釋放2萬億2025年經濟目標2021年，2次降準共1%，釋放2.2萬億2022年，2次降準共0.5%，釋放1.03萬億LPR下降3次，共60個基點“擴大內需”“穩住樓市股市”實施更加積極有為的宏觀政策，擴大國內需求，穩住樓市股市。①

降準降息仍有空間，實施適度寬松的貨幣政策，推動經濟持續回升向好，更加積極有為的宏觀政策也有利于實現房地產止跌回穩；②

各項逆周期政策力度將進一步加大。3.60%大型金融機構中小金融機構五年期LPR宏觀市場

2.全國政策【政策導向】市場深度調整下政策不斷優化，力度不斷加強，9.26中央政治局會議定調要“促進房地產市場止跌回穩”，釋放明確的“穩地產”信號，市場迎來真正的政策拐點。2024年中央重大中會議針對房地產政策基調統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施完善相關基礎性制度，強調要優化房地產政策”滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求嚴控增量優化存量提高質量促進房地產市場止跌回穩、穩住樓市標本兼治化解房地產風險合理控制新增用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度宏觀市場

2.全國政策【需求端：政策歷史最松】大多數城市調控政策已經全面放開，涉及居民購房成本、購房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。0105??取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；當前僅北上深、海南省部分城市限購政策未全部取消?將執行

1%契稅稅率的面積段由

90㎡提升至140㎡，同時對一線城市不再區別非一線城市契稅政策變化情況調整前

調整后戶型標準

稅率

戶型標準

稅率一線城市契稅政策變化情況調整前

調整后戶型標準≤90㎡>90㎡≤90㎡>90㎡分類分類0203稅率1.0%1.5%3.0%3.0%戶型標準≤140㎡>140㎡≤140㎡>140㎡稅率1.0%1.5%1.0%2.0%≤90㎡>90㎡≤90㎡>90㎡1.0%≤140㎡

1.0%1.5%>140㎡

1.5%1.0%≤140㎡

1.0%2.0%>140㎡

2.0%首套房二套房首套房二套房?

2024年9月全國最低要求：首套及二套商貸首付不利不低于15%?除北京、上海、深圳外（首套15%，二套20-25%），其余城市多已執行0102???取消商貸房貸利率下限，部分城市首套房貸利率低于

3%，歷史最低。降低存量貸款利率：預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。下調住房公積金貸款利率至2.85%合拳”相本、購繼落地，明確促進房地產市場止跌回穩的“四個取消、四個降低、兩個增加”等多項措施。房門檻的房貸利率、交易稅費、首付比例等均已降至歷史最低水平。04?明確一線城市取消普宅標準后，與全國其他地區適用統一的增值稅政策，即購買

2年及以上的住房對外銷售的免征增值稅宏觀市場

2.全國政策【供給端：緩解房企資金壓力】降低企業稅費，加大房企合理融資支持，緩解房企資金壓力；優化規劃指標，建設好房子，產品進一步升級，利于銷售，同時滿足居民的改善性需求。1、擴大“白名單”項目信貸規模，大力支持企業合理融資需求。?

10月

17日，監管部門在發布會中表示在2024年底前，將“白名單”項目的信貸融資方面改善企業資金環境，保障項目交付，繼續修復企業和購房者市場預期。1規模增加到4萬億。?

9月24日央行在發布會上提出，將2024年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。2、降低土地增值稅預征率下限0.5個百分點稅收優惠?

土地增值稅預征率下限降低0.5個百分點。調整后，除保障性住房外，東部地區省份預征率下限為1.5%，中部和東北地區省份預征率下限為1%，西部地區省份預征率下限為0.5%（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。企業預繳的土地增值稅下降，從而降低企業資金負擔；233、改善土地規劃設計條件，松綁建筑規劃指標，支持發展第四代建筑等?

供地時不斷優化容積率和計容規則，支持高品質住房建設，支持發展低層高品質住宅、立體生態建筑（第四代建筑）等多樣化住宅形式，在建筑規劃指標方面給與松綁“好房子”建設打造更優質產品，適應當前住房需求結構變化，滿足居民改善性居住需求宏觀市場

2.全國政策【去庫存：加速庫存去化，優化供需關系】央行創設貨幣政策工具支持資本市場，增量資金到位有助于各地收儲工作推進，加速樓市庫存去化，促進市場需求釋放。央行設立

3000億元保障性住房再貸款有利于降低國企收儲成本，地方政策推進方面主要在于兩方面：01?

一是國企收儲存量商品房

設

立

保

障

性

住

房

再

貸

款

，

規

模

3000

億

元

，

利

率1.75%，期限1年，可展期4次；支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房

中央銀行資金的支持比例提高到100%。?二是推進住房“以舊換新”明確允許專項債用于回收存量閑置土地收購存量土地細則落地，改善土地供求關系，增加企業資金流動性，滿足市場新產品需求，促進房地產市場“止跌回穩”

。0203

要求各地積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閑置土地力度，同時明確運用專項債收購存量土地的收購范圍、收購價格、再供應原則等細則，為地方執行具體政策提供指導。通過貨幣化安置等方式，新增實施

100萬套城中村改造和危舊房改造多地落實房票安置政策，釋放當地購房需求，助力存量房消化，推動房地產觸底回溫；同時緩解地方政府資金壓力。宏觀市場

3.1廈門：樓市調控2024年政策調整主要2大節點：①5·22首付及利率調整：首付比下調至15-25%，利率下調至3.3-3.75%，購房成本降低；②9·30二套房降低門檻：全市取消限售，二套首付降至15%，房貸利率降至3.2%，整體政策面寬松。9月301月2月3月7月8月4月5月6月10月11-12月日首付比例下調至首套15%，二套25%二套首付降至15%島內首付比例下調至20-30%首付調整LPR下調25個基點，首套房利率3.7%降至3.45%，二套房島內外分別降至4.25%、4.15%LPR下調10個基點，首套利率降至3.2%，二套降至3.65%LPR下調25個基點，首套二套利率降至2.95%11月利率升至3.05%12月升至3.1%首套利率下調至3.3%，二套利率下調至3.75%二套利率房貸利率調整降至3.2%住房套數按擬購住房所在區轄區范圍認定港澳臺及閩籍華僑華人不再審核購房人資格限購松綁限售松綁全市取消限售公積金最高貸款額度上調至144萬公轉商公積金利率下調至2.85%多子女家庭公積金貸款額度增加20萬（在最高范圍內）公積金松綁落戶條件島內購房可落戶利率首付限購限售限價廈門當前政策24.12首套二套首套二套取消限售（除島內土地另有規定以外）3.1%3.1%15%15%取消限購取消宏觀市場

3.1廈門：樓市調控【需求端：取消限售，信貸歷史最松】取消限售、按區認定住房套數，信貸政策多輪調整至歷史最松，降低購房門檻和成本，刺激新一輪購房需求釋放。購：首付由年初230%下調至15%，利率3.4.1%下調房套數認定：按擬購住房所在區區范圍認定0102.1%廈門住宅貸款政策原文：擬購住房所在區轄區內無住房，或擬購住房所在區轄區內僅有一套住房且正在掛牌出售的，擬購住房認定為首套住房，后續再增購的一套住房認定為二套住房。9.30政策之后10.20政策之后（lpr下調）11.4起（加點調整）12.4起（加點調整）2023.12（首套、二套統一）住房套數首付貸款利率貸款利率貸款利率貸款率首付貸款利率首付首付首付首套利率3.7%（LPR-50dp）市取消限售03本市無住房無住房貸款記20%首套利率3.2%（LPR-65dp）首套利率2.95%（LPR-65dp）首套利率3.05%（LPR-55dp）首套率3.1（LPR-50dp）首套利率3.7%（LPR-50dp）市購買商品住房不再限制上市交易時間（土地出約定的商品住房項目，以及政策性住房除外）。15%錄或住房貸款記錄已結清15%15%15%本市有1套住房30%二套利率4.1%（LPR+20dp）有未結清住房貸款記錄原政策9.30新政限售島外：不限售島內：限售5年取消限售有2筆及以上住房貸款暫停發放貸款暫停發放貸款（除島內土地另有規定以外）本市有住房2套及以上宏觀市場

3.1廈門：樓市調控【需求端：公積金優化政策】放寬公積金貸款申請條件，提高最高貸款額度及多子女家庭貸款額度，降低公積金首付及利率，支剛性及改善性住房需求。04積金：貸款最高額度調整為14萬元，多子女家庭額度增加2萬元，利率、首付均下調廈門公積金最高貸款額度政策12.30公積金政策調整申請次數首次繳納類型新政前：最高貸款額度2024.2.1新政后：最高貸款額度單身/職工家庭單身/職工家庭120萬×流動性調節系數（系數1）120萬×流動性調節系數1、住房公積金貸款家庭住房套數認定標準與商業性住房貸款家庭住房套數認定標準保持一致，按擬購住房所在區轄區范圍認定。2、申請住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例由25%下調至20%（系數1.2，有效期至2024年12月31日）第二次三次及以上暫停發放（申請人貸款前12個月住房公積金繳存額×貸款年限×1.45+申請人住房公積金賬戶余額）×流動性調節系數（申請人貸款前6個月住房公積金繳存額×貸款年限×2.9+申請人住房公積金賬戶余額）×流動性調節系數住房公積金貸款額度計算公式廈門公積金貸款政策公積金貸款需連續足額繳存住房公積金申請貸款準入條件流動性調節系數公積金貸款需連續足額繳存住房公積金滿1年2024.12.31新政滿6個月住房套數首付貸款利率流動性調節系數是流動性調節系數根據全市住房公積金貸款使用率進行變化。流動性過剩（貸款使用率低于60%）時，該系數為1.2；流動性正常（貸款使用率高于60%、低于85%）時，該系數為1；流動性不足（貸款使用率高于85%、低于90%）時，該系數為0.8；流動性緊張（貸款使用率高于90%）時，該系數為0.6。擬購房區域無房(或本區域有1房已掛牌出售)15%首套利率2.85%無住房貸款記錄或住房貸款記首套利率2.85%（LPR-65dp）擬購房區域有1套住房(未掛牌出售)，或擬購房區域有2套住房(1套已掛牌出售)錄已結清住房公積金貸款利率表20%二套利率3.325%（LPR-20dp）有未結清住房貸款記錄多子女家庭在住房公積金最高貸款額度限額內，可貸額度增加20萬元（原增加10萬項目政策前2024.5.18政策后1-5年（含5年）

5年以上貸款期限

1-5年（含5年）5年以上3.10%有2筆及以上住房貸款暫停發放貸款暫停發放貸款首套二套2.60%2.35%2.85%元）擬購房區域有2套及以上住房(未掛牌出售)3.025%3.575%2.775%3.325%宏觀市場

3.1廈門：樓市調控【需求端：完善房票制度】建立政策性房源，完善房票制度，首批房票試點項目為市場注入206億元資金，撬動市場成交，帶動市升。05票：優化住房供應機制，完善房票制度原文：首批房票試點項目1、嚴控增量。新啟動的征地拆遷項目，原則上不再新建安置房；已實施的征地拆遷項目，優先使用房票盤活新建商品房及存量安置房源；2、優化存量。建立政策性房源庫。將商品房、安置型商品房、安置房等存量房源統籌用于安置房、保障性住房、人才房等政策性住房；3、放開房票購房區域。鼓勵被征收人在本轄區購房安置，允許跨行政區購房安置，增加房票使用功能。安置需求面積

房票安置評估

房票價值區域試點項目名稱涉及戶數(萬m2)價(萬/m2)(億元)思明區前埔城中村改造1,794戶477戶422戶6054.4511030湖里區

湖里社海天路安置房鐘山居住區東部安置海滄區52.2512房西亭大社片區西亭安置房集美區311戶541戶372.491、當前貨幣化安置與房票安置相結合，促進市場需求釋放，有效去化項目存量，有利于市場活躍度提升。2、廈門放開房票購房區域，建立政策性房源，隨著首批房票試點項目的落地，為市場注入206億元的房票資金（2024年廈門住宅銷售金額520億元），促進市場需求釋放，提升市場活躍度；尤其島內釋放110億元的房票金額，對于目前島內項目去化將大幅提升。解浦南、劉五店會展嘉園二期翔安區2.32.117讀同安區

洪塘頭美峰花園二期838戶1228合計3,774戶90206宏觀市場

3.1廈門：樓市調控【供應端：建筑規劃指標松綁】提高建筑層高，陽臺計容進深尺寸上調，增加產品贈送面積；多次下調第四代住宅戶型面積限制，由原先的不得少于200㎡調至島內160㎡，島外120㎡，降低購房門檻。原政策新政策建筑指標松綁四代住宅關鍵詞建筑層高不得小于2.8米且不得大于3.2米不得小于2.8米且不得大于3.6米建筑陽臺進深不超過1.8米的部分，按水平投影面積的一半計算容積率；進深超過1.8米的部分，全部按水平投影面積計算容積率不超過2.4米的部分，按水平投影面積的一半計算容積率；進深超過2.4米的部分，全部按水平投影面積計算容積率。陽臺容積率計算廈門市立體生態住宅項目規劃管控要求第一條（適用范圍）

本管控要求適用于在招拍掛條款中允許設置立體生態住宅的地塊。第二條（一般要求）

立體生態住宅套型建筑面積（含公攤）島內不得少于160平方米，島外不得少于120㎡

（原先為不得少于200㎡），每戶擁有戶屬空中花園，原則上應臨湖、臨海、臨景建設。戶型不得帶有敞開式連廊，可設置底層公共休閑架空空間及樓層共享公共休閑綠化平臺。第三條（建筑控制）

地塊內立體生態住宅建筑之間的間距及建筑面寬按照公共休閑綠化平臺和戶屬空中花園外挑尺寸的二分之一范圍線進行計算。第四條（日照管理）

建筑之間的日照間距應符合現行日照技術規定，并按照以下原則進行計算：島內面積不少于160㎡島外面積不少于120㎡（一）當立體生態住宅作為遮擋物時，日照計算的遮擋面應為公共休閑綠化平臺和戶屬空中花園的最外邊緣；（二）當立體生態住宅作為被遮擋物或自遮擋時，日照計算的被遮擋面應為建筑物主體外邊緣。戶戶空中花園第五條（容量控制）

底層公共休閑架空空間、公共休閑綠化平臺及住宅間風雨連廊不計容積率和產權面積。戶屬空中花園外挑尺寸小于2.4米的部分，按其結構底板水平投影面積的1/2計入容積率和產權面積；大于2.4米的部分不計入容積率和產權面積。項目建筑密度按首層建筑基底面積標準進行計算。第六條（底層公共休閑架空空間）

建筑底層（除底層設置商業外）可設置層高不低于3.30米、不高于4.50米的底層公共休閑架空空間，應通透設計或局部采用透明玻璃材質。第七條（戶屬空中花園）

戶屬空中花園應為懸挑結構，其空間高度應不小于兩個自然層高度，且相鄰上下層設置空中花園在水平投影范圍內不應重疊。戶屬空中花園水平投影面積不得大于該套住宅套型建筑面積的30%，且戶屬空中花園綠化面積不小于其水平投影的30%，綠化覆土深度不低于0.6米。戶屬空中花園不封閉、不可設置為凹陽臺形式，至少應有相連兩條外側邊無實體圍護結構，其臨空處應設置欄桿、欄板等安全防護構件。第八條（公共休閑綠化平臺）

設置公共休閑綠化平臺的水平投影面積不得大于所在自然層計容建筑面積的30%，并應與不少于四戶立體生態住宅戶型共享，其空間高度應不小于兩個自然層高度。平臺綠化面積不小于其水平投影的30%，綠化覆土深度不低于0.6米。平臺至少一個長邊臨空，平臺不封閉、不分隔、不可侵占。臨空面無實體圍護結構，應設置欄桿、欄板等安全防護構件?？罩谢▓@上下層不重疊公共綠化平臺面積不大于單層30%公共休閑綠化平臺應設置于建筑公共區域，不得與戶屬空中花園相鄰設置。除客廳外，戶內其它空間不得與公共休閑綠化平臺開門聯通。第九條（出挑控制）

套型在建筑主體結構外同一方向上僅允許設置一處外挑功能空間，即陽臺出挑方向不得設置戶屬空中花園、設備板等，或戶屬空中花園內及上空不得設置陽臺、設備板等。景觀綠化精裝交付戶屬空中花園及公共休閑綠化平臺的景觀綠化應與建筑主體同步設計、同步施工、同步驗收，精裝交付。宏觀市場

4.廈門規劃【城市規劃】島內構建“一心兩廊三核多組團”的國土空間總體格局，打造現代化產業體系，全面建成高素質高顏值現代化國際化城區?！耙恍膬衫热硕嘟M團”的國土空間總體格局萬石山生態綠心一心兩廊自本島東北部向西、南的兩條生態廊道，包括“五緣灣—

園山—仙岳山—狐尾山”和“五緣灣—湖邊水庫—萬石山”西部綜合服務中心、東部國際商務中心、北部高崎創新中心三核思明：環筼筜湖、觀音山—前埔、廈港、曾厝垵、黃厝等多個功能組團湖里：由山海生態廊道切分形成的多個建設組團，包括東渡、老湖里、機場、湖里創新園和兩岸金融中心等分片區。多組團2024中原地產廈門研究院叁

供地“縮量提質”，出讓量創歷史新低

國企主導，建發撐起廈門地市

地價走低，同片區降2000-3000元/㎡土地市場

1.全市土地【經營性用地】全年共成交43宗土地，總建308萬㎡，總成交金額320億元；其中商辦用地成交14宗，總建89.5萬㎡，商住用地成交總建100萬㎡，占比33%。?

2024年，廈門市共成功出讓43宗土地，成交總建308萬㎡，成交金額320億元；?

其中商辦用地成交14宗，總建89.5萬㎡，占比29%；商住用地成交13宗，總建100萬㎡，占比為33%。2017-2024年廈門土地成交類型分布廈門經營性用地供銷價（2017-2024年)萬㎡億元9006005004003002001000814100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%8%10%37%800700600500400300200100012%43%23%6%25%51%31%21%16%34%22%38%29%62963047142442637632076%71%36130754%48%44%44%4423862021年成交面積40735855133%3203202018年5365102020年供應面積23%3612017年3072019年5352023年3083082017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2022年2024年成交金額商住商辦其他租賃用地土地市場

2.商住土地【成交量價】全年供應13宗商住用地，成交13宗，總建100萬㎡，土地出讓量低位，平均樓面價為29884元/㎡，除將軍祠地塊溢價成交外，其他地塊均由國企兜底成交。100萬㎡同比

↓20%同比

↓20%同比

↓1%?

2024年全市供應13宗地塊，成交13宗商住用地，總建100.4萬㎡，同比下跌51%，成交總金額291.8元，同比下跌20%，成交樓面價29884元/㎡，同比下跌1%。商住土地成交量292元?

2024年除將軍祠地塊溢價40.8%成交外，其他地塊均由國企兜底，且多數位于島內外核心區，以建發、國貿為拿地商住土地銷售額29884元/㎡主力。商住地價廈門商住用地供銷走勢（2015-2024年）元/㎡廈門商住用地地價走勢（2017-2024年）萬㎡400億元90080070060050040030020010006000050000400003000020000100000200%160%120%80%40%0%79435030025020015010050612590476451407純住宅221萬㎡364346292純住宅242萬㎡2017年2018年24895384912195310%2019年27619438082305918%2020年26811528312163920%2021年30584495682331118%2022年2673449338164552%2023年3030149375194836%2024年純住宅116萬㎡179純住宅214萬㎡純住宅95萬㎡全市地價

25658島內地價2988444558174233%174166159142165245296256126100島外地價

2712802015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年供應面積

成交面積

成交金額備注：純住宅體量已扣除無償配建部分；2023年同安西湖地塊供應2次，僅計算1次溢價率31%土地市場

2.商住土地【特征1：供地“縮量提質”】供應計劃規模、成交觸及歷史低位，供地少質量優，具備強地段、或強學區、或強景觀資源，且項目產品差異化打造或規劃第四代住宅，提高項目競爭力。廈門2024年各板塊地價情況?

2024年廈門計劃出讓總建107萬㎡

，實際成功出讓13宗商住地塊，完成年度地塊幅數總建（萬㎡）平均樓面價區域板塊溢價率供應計劃的94%，土地計劃供應量、出讓量均創下歷史新低。湖濱-鷺江道五緣灣112115.6413.0221.906.04626714424041904400002321040.8%0%?

地塊分布情況：以島內、島外核心區為供應主力，地塊總體區位相對較好。島內（5宗）湖邊水庫0%湖里物流園海滄中心區0%廈門市商住土地實際出讓及計劃供應對比9.200%海滄（3宗）馬鑾灣核心區集美東部新城116.054.0520000170000%0%400140%120%100%80%60%40%20%0%集美（4宗）集美新城南部新城1315.8118.699.911800015497150000%0%0%3002001000翔安（2宗）新會展板塊集美新城1.8萬/㎡集美東部新城1.7萬/㎡2018年1422019年1652020年2452021年2782022年2562023年1262024年100新會展1.5萬/㎡南部新城1.55萬/㎡實際出讓總建計劃供應總建實際供地比例馬鑾灣2.0萬/㎡五緣灣4.4萬/㎡263305268225246322107湖里物流園4.0萬/㎡地價4萬+54%54%91%124%104%39%94%湖邊水庫4.2萬/㎡地價1.7-2.5萬/㎡地價1.5-1.7萬/㎡海滄中心2.3萬/㎡湖濱鷺江道6.3萬/㎡備注：2021年實際出讓總建，島內三批次土拍五緣灣兩宗地塊由于非住宅體量大，因此完成率地塊僅計算住宅部分。土地市場

2.商住土地【特征2：同片區地價水平走低】市場下行，房企資金緊缺，拿地熱情降低，同片區地價水平降價集中于2000-3000元/㎡。同片區2023年與2024年樓面地價對比（單位：元/㎡）50000450004000035000300002500020000150001000050000平穩2023.11

2024.6

2024.6

2024.12

2023.12

2024.11

2023.12

2024.12

2023.12

2024.12

2024.6

2024.12

2023.5

2024.11

2023.12

2024.12五緣灣地價

45000

44240湖邊水庫44192

41000集美新城20000

18000集美東部新城20000

17000海滄中心20000

20000南部新城核心17998

17000南部新城-彭厝15000

12000翔安新會展18000

15000土地市場

2.商住土地【特征3：國企主導，建發撐起廈門地市】建發189億元獨攬6宗地塊，拿地金額占比65%，撐起廈門土地市場半壁江山。?

2024年廈門土拍共成交商住土地13宗，市場下行階段均由本土國企兜底；?

建發深耕廈門，拿地區域重點以島內、集美東部新城、馬鑾灣為三大片區主力；國貿主要以翔安地塊為主，集中南部新城及翔安新會展板塊。廈門歷年出讓商住地塊房企占比（按地塊數量）建發近兩百億拿地撐起廈門地市半壁江山建發188.億2024年2023年2022年2021年2020年2019年2018年2017年13110030240210161140222024年房企拿地情況10073總建（萬㎡）拿地總金額（億元）房企宗數總建占比金額占比103735建發國貿軌道象嶼聯發合計6451.1528.419.2050.9%28.3%9.2%188.664.018.364.6%21.9%6.3%775111113115.835.8%10.53.6%051015外來國企2025本土民企3015.815.8%10.43.6%本地國企（含國/央企聯合）央企外來民企13100.39100.0%291.8100.0%備注：國貿&象嶼&翔發競得翔安東體地塊，數據納入國貿土地市場

3.地房量價對比【地房量價比】2024年地房量比0.55，受供地結構性影響，地價保持3萬元/㎡，新房市場以價換量，此消彼穩，地房價上漲至88%。?

成交量：2024年廈門宅地成交總體量成交95萬㎡(僅含住宅部分)，二級市場住宅成交173萬㎡，地房量價比為0.55，供小于求。?

成交價：2024年土地供應以島內及島外核心區為主，結構性影響平均地價保持3萬元/㎡，二級市場方面2024年多盤多輪降價，此消彼穩，地房價比上漲至88%。宅地成交量VS住宅成交地價VS房價萬㎡元/㎡4003002001000184%200%

50000140%120%100%80%60%40%20%0%117%180%160%

40000140%88%121%80%110%77%120%

30000100%102%72%71%66%65%91%62%57%68%80%60%40%20%0%2000010000056%55%53%26%2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年宅地成交

住宅成交

宅地/住宅2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年樓面地價

房價

地價/房價備注：宅地成交量僅計算住宅體量部分（含配建），剔除地塊的非住宅業態土地市場

4.土地存量【住宅待開發存量】全市住宅待開發存量約293萬㎡，去化周期1.6年。同安庫存重災區，待開發存量大；思明區受限于部分老盤項目影響，去化周期長。?截止2024年12月底，廈門住宅用地開發存量約293萬㎡，去化周期1.6年；島內湖里區新盤逐步入市，待開發存量減少，整體去化周期較短，思明區主要是前期老盤項目去化緩慢，導致整體去化周期較長；島外同安區以89.7萬㎡存量居首，區域競爭較為激烈，翔安區存量為42.8萬㎡，近2年供地減緩，去化周期僅1.1年；集美區供地加快，存量上升至30.8萬㎡，去化周期為1.4年。2013-2024年廈門市宅地開發存量趨勢廈門市各區住宅開發存量萬㎡1200100080060040020005.04.03.02.01.00.0年10090807060504030201007.06.05.04.03.02.01.00.03.93.42.72.62.32.01.61.62.51.61.41.31.21.91.51.41.31.1102082656850759956046738831736130329344.944.830.840.289.742.82013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年開發存量（萬㎡）

去化周期（年）思明區湖里區集美區海滄區同安區翔安區備注：去化周期按照近3年流速計算土地市場

2.商住土地2024中原地產廈門研究院肆全年量價齊跌，顯著分化：

樓市熱度前后“溫差”顯著

房價降勢

“前陡后穩，穩中微升”二級市場1.商品房【供銷價】樓市低位運行，量價齊跌，全市商品房銷售額649億元，同比下跌37%。649億元同比↓37%?

2024年商品房新增供應191.3萬㎡，同比下跌39.5%，成交面積268.7萬㎡，同比上下跌24.0%，整體供銷比為0.7，供小于求；商品房銷售額?

2024年商品房成交總金額649.1億元，同比下跌37.3%，成交均價24156元/㎡，同比下跌17.6%。廈門市商品房供銷面積（2016-2024年）萬㎡廈門市商品房銷售額及價格走勢（2016-2024年）億元元/㎡1.97002.01.618001600140012001000800350001.8299762931428887600500400300200100030000250002000015000100005000026736269521.5241562371622618214951.21.00.91.10.92022-2024年均成交316萬㎡0.80.70.80.460040020010127374646671086155387610366494713112052503625383253532690.002016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年供應面積

成交面積

供銷比成交金額成交均價二級市場1.商品房【物業成交】住宅主導，占64%；車位次之，占24%。?

2024年各物業成交方面，住宅成交172.6萬㎡，占比64%；非住宅成交96.0萬㎡，占比36%。?

非住宅方面，車位成交65.6萬㎡，占比24%，火車站南中心、五緣YOHO貢獻為主；辦公成交24.2萬㎡，占比9%，軟件園三期為主力；商業成交6.2萬㎡，占比2%，中糧云璽壹號成交為主。2024年各業態成交情況元/㎡各物業成交面積占比（2016-2024年）萬㎡20040000100%80%60%40%20%0%339001801601401201008017%4%20%19%3500030000250002000015000100005000021%23%24%26%29%29%4%7%3%10%4%2%9%17%6%12%4%10%10%26%16%15%2013623%65%66%64%62%60925758%56%58%45%4035%441865.6車位20172.624.26.202016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年住宅

辦公

商業

車位住宅辦公商業成交面積成交均價二級市場

2.住宅市場【年度供銷價】2024年市場顯著分化，成交先抑后揚，前3季度項目降價+高傭促進去化，但成交仍低位運行；市場低迷之下多重利好政策再次出臺，疊加廈門房票促進需求釋放，四季度廈門成交量顯著回升，樓市止跌回穩。2024年全市住宅供銷價54%46%前3季度成交94萬㎡第4季度成交79萬㎡供：113萬㎡銷：173萬㎡同比

↓41%同比

↓16%多盤降價達10-20%，個盤價格微漲2-5%分銷降傭多維度、全方位重磅利好政策出臺房票刺激需求釋放政策持續松綁松綁力度相對有限個盤超20%分銷高傭促進去化價：33900元/㎡

同比

↓20%政策效果有限，成交筑底運行政策效果顯著，樓市止跌回穩。金：585億元同比

↓33%備注：軌道競配建3項目上半年入市于四季度集中備案，將4季度備案計算至前3季度廈門市住宅年度供銷面積（2010-2024年）供應面積成交面積成交價格萬㎡穩中微松收緊放松放松收緊放松收緊收緊7006005004003002001000重啟限購限貸50,000限購加碼禁止補稅二套首付70%全面放開限購限貸限購限貸加碼二套首付60-70%42,546廈門限購上半年：二套首付60%限購放開限貸放寬40,923限售40,488限價二套50%2011年底：降息降準、38,55138,207二套首付降至40%利率打折40,00030,00020,00010,000033,9005月限購、落戶松綁

取消限購首付/利率下調

首付利率下調島外限購變相松綁島內限售2改5年12月島外限購松綁39,988人才引進9月法拍房限購26,719取消限受首付利率多次下調35,30119,74220,48015,8042022-2024年均成交187萬㎡11,60013,80813,429269217434249476454374453331317337354151289122140133722501442782353133541781831912071131732010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年二級市場

2.住宅市場【年度供銷價：島內外】島內外量價雙雙下調，價格平均跌幅均在15%左右；成交量方面，島內下跌超3成，島外核心區首改產品入市助力成交。?

島內：2024年住宅新增供應36.5萬㎡，同比下跌50%；成交面積44.3萬㎡，同比下跌34%；商品住宅成交均價61344元/㎡，同比下跌14%；?

島外：2024年住宅新增供應76.1萬㎡，同比下跌35%；成交面積128.3萬㎡，同比下跌8%；商品住宅成交均價24435元/㎡，同比下跌15%；廈門島外住宅年度供銷價廈門島內住宅年度供銷價走勢350.0300.0250.0200.0150.0100.050.08000070000600005000040000300002000010000070969701496924865266629976134433449326803280731758288244352022-2024年均成交136萬㎡2022-2024年均成交52萬㎡31.927.860.151.949.652.946.043.873.667.436.544.3218.0115.9217.8182.6263.2301.7131.9139.5117.5139.376.1128.30.02019年2020年2021年2022年2023年2024年2019年2020年2021年2022年2023年2024年島內島外供應量成交量年均成交成交均價二級市場

2.住宅市場【開盤：去化率下行】據不完全統計，2024年住宅項目共計推盤13次，總推量2687套，去化1104套，平均去化率41%，多數項目開盤去化率低，僅少數個別島外核心區紅盤開盤去化較佳。?2024年前3季度市場熱度低位運行，項目多以順推為主，集中開盤項目較少，多數項目開盤去化率僅2-4成，僅少數個別島外核心區紅盤開盤去化較佳，如海滄中心TOD璞盛5月首推入市，以價取勝；建發鯉悅9月底入市，價格讓利且產品高贈送，

開盤去化較好。2015-2024年廈門樓市開盤去化走勢廈門樓市2024年月度開盤去化走勢18000160001400012000100008000600040002000090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%800700600500400300200100080%70%60%50%40%30%20%10%0%69%49%45%36%28%8016%550%0%0%000033760150272100802015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年202401202402202403202404202405202406202407202408202409202410202411202412開盤套數

1554710662124505869170329%6844370154%10118145317613318942%5749316955%2687113442%供應量（套）去化量（套）去化率0000003355568333749%287802896025615059%39327269%22410045%0022080去化套數

10195去化率

66%834378%763761%443244%748351%0%0%0%16%28%21%0%36%二級市場

2.住宅市場【成交結構】60-90㎡&200萬以下為主，80-90㎡/100-120㎡&200-300萬產品為輔。??面積段方面：80-90㎡剛需產品為主，占比26.0%，金茂悅云灣、保利國貿沁原為成交主力，其次120-144㎡占比20.8%，建發鯉悅、建發五緣鯉貢獻最大；總價段方面：200萬以下總價段占比31.6%，金茂悅云灣、保利國貿沁原為成交主力，其次為200-300萬，占比31.6%，保利國貿沁原、七星灣TOD璞盛貢獻大。2024年住宅成交面積&總價段交叉分析總價段200萬及以下0.6%200-300萬300-400萬400-500萬500-600萬600-800萬800-1000萬

1000-1200萬1200萬以上合計0.6%面積段60㎡以下60-80㎡80-90㎡11.6%13.0%3.9%1.8%9.8%6.0%9.1%4.5%0.2%0.1%1.4%0.2%0.6%2.2%0.1%0.1%0.9%1.8%0.3%1.4%0.1%13.6%26.0%13.6%17.0%20.8%2.8%0.9%1.5%3.8%4.1%1.0%90-100㎡100-120㎡120-144㎡144-160㎡160-180㎡180㎡以上總計0.3%1.3%4.6%0.3%0.2%0.4%7.1%1.9%0.1%0.6%3.3%0.8%0.5%0.4%5.0%0.1%0.3%1.2%1.8%1.1%0.1%0.2%5.0%0.1%4.6%2.0%2.2%4.4%31.6%31.6%11.3%100.0%二級市場

2.住宅市場【存量分析】2024年住宅可售存量224.6萬㎡，庫存量雖走低，但市場流速下行，去化周期16個月；全市總庫存517.8萬㎡，去化周期2.8年。?

截止2024年12月，商品住宅可售存量面積為224.6萬㎡，根據2024年月均銷售14.4萬㎡

計算，庫存量需16個月可去化完畢；?

全市總存量517.8萬㎡，按近三年年均187.5萬㎡去化速度計算，去化周期約2.8年，六區中同安區總存量達163.3萬㎡，居六區第一，存量高企；島內總體存量143.7萬㎡，若剔除帝景苑、云頂至尊約51.9萬㎡，總庫存為91.8萬㎡，去化周期1.8年。廈門住宅存銷走勢（2015-2024年）萬㎡月市場存量與去化周期

全市合計島內集美區海滄區同安區翔安區40033353503002502001501005030252015105在售存量待推存量地塊存量合計224.6178.6114.6517.854.046.418.510.520.349.339.631.39.073.689.70.038.90.824市場存量19(萬㎡)43.342.081.7171616143.779.8163.312101015在售存量（月）16（剔除滯銷項目9個月）101721136去化周期2.8（剔除滯銷項目1.8年）總存量（年）2.82.32.93.52.1293154136196291339298295281225002015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年

2021年

2022年

2023年

2024年可售存量

去化周期備注：在售存量去化周期=在售存量/近1年住宅月均成交量總存量去化周期=總存量/近3年住宅年均成交量島內庫存若剔除帝景苑、云頂至尊（可售存量21.9萬㎡

，總庫存51.9萬㎡），則可售存量32.1萬㎡，去化周期9個月，總庫存為91.8萬㎡，去化周期1.8年2024中原地產廈門研究院伍

二手成交維穩，價格走低

一二手維持”5:5”，樓市處于均衡時代三級市場

1.二手住宅【年度成交量】2024年二手成交維穩，先抑后揚，前3季度樓市總體熱度處于低位，第4季度政策大幅松綁，成交逐月上漲，尤其12月契稅下調，成交翹尾創1年來新高。?

2024年，廈門市二手住宅成交218.1萬㎡，同比下跌1%；成交套數21260套，同比下跌1%，二手價格方面亦有呈下滑趨勢；?

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