XX購物商場項目可行性研究報告興隆五百建設項目

可行性研究報告

20xx年

興隆五百建設項目可行性研究報告

目錄

第一章總論4

1.1項目概況4

1.2可行性報告編制依據5

1.3主要技術經濟指標6

1.4結論與建議7

第二章項目建設的必要性及市場前景分析10

2.1項目建設的必要性10

2.2市場前景分析10

第三章建設地點及自然條件

3.1建設地點15

3.2自然條件15

第四章建設規模和建設內容13

4.1建設規模13

4.2建設內容15

第五章建筑主要技術方案

5.1設計原則17

5.2規劃設計依據17

5.3總體規劃及總平面布臵圖17

5.4結構方案19

5.5供配電及電信工程19

5.6給排水和消防20

第六章能源消耗及節能方案22

6.1能源消耗22

6.2節能方案22

第七章地震安全性評價分析及結構設計27

7.1概況及地震安全性評價分析要求27

7.2自然條件27

7.3設計要求28

7.4結構設計28

第八章環境保護30

第九章項目的組織管理

9.1建設階段32

9.2經營管理階段33

第十章項目實施進度35

10.1項目建設期3510.2項目實施計劃35第十一章投資估算及資金籌措37

14.1投資估算3714.2資金來源與籌措38第十二章財務評價

12.1經濟分析的主要依據40215324017

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12.2經營設計及營業收入4012.3營業成本費用估算4112.4財務效益分析4212.5項目敏感性分析4312.6評價結論44第十三章可行性研究結論與建議45

16.1結論4516.2建議45

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第一章總論

1.1項目概況

1.1.1項目名稱

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1.1.2承辦單位及承辦單位概況

--承辦單位：興隆大家庭有限公司。

--承辦單位概況：興隆大家庭有限公司成立于20xx年2月。注冊資本（實收資本）人民幣8000萬元；法人代表李威隆。企業法人營業執照注冊號：430524000005930；經營期限為20年。房地產開發資質為為三級。是一家引進現代企業管理模式的新型房地產開發企業。公司人才隊伍充實，現有職工28人，其中：工程及其他技術人員15人，其它管理人員16人。組織結構完善，下設工程技術部、開發策劃部、營銷部、財務部、拆遷安臵部、材料設備采購供應部、行政人事部等職能部門。

1.1.3項目擬建地點

盤錦市雙臺子區紅旗大街

1.1.4項目建設工期

按照統一規劃，計劃24個月內完成，即從20xx年6月開始立項規劃，20xx年5月底建成。

1.1.5項目概況

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隨著雙臺子區城市建設的發展，雙臺子區迅速崛起了許多商住小區，房地產業發展勢頭強勁。本次研究項目位于紅旗大街，雙臺子區廣火車站附近，交通方便；地段環境優越，超市、醫院、學校等生活配套完善，工作、學習、休閑娛樂十分便利。

項目規劃用地面積28040M，其中：住宅用地面積14040M，公建、綠化及道路用地14000M，2層地下車庫，1-3層為商業辦公裙樓，4-33層為商住房的大廈一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛、三室二廳一衛、三室二廳二衛、四室二廳二位。項目總投資98000萬元，總建筑面積491000M，停車位近2200個，居住戶數2400戶，容積率5.89，建筑密度36.8%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區。該地段房產開發前景好、升值潛力大。本項目的開發建設將完善該地段城市整體功能，改變周邊環境，提升該地段城市品位，力求使本項目成為雙臺子區建筑標桿、商住標桿。2222

1.2可行性報告編制依據

1.2.1主要依據：

（1）《盤錦市城總體規劃》（2006-20xx年）

（2）建設部《關于發布<房地產項目經濟評價方法>》的通知”｛建標（2013）205號｝

（3）國家發展改革委、建設部發改投資[2006]1625號文發布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）

（4）雙臺子區城鄉規劃局《建設用地規劃條件通知書》

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（5）《建設項目環境影響報告表》（6）中華人民共和國《國有土地使用證》

（7）企業法人營業執照、中華人民共和國房地產企業資質證書（8）相關各專業的國家設計規范（9）建設單位提供的其它相關資料1.2.2研究范圍：

本報告主要依據國家有關政策、法規、規范、規程對項目建設的合法性、必要性、市場分析、建設條件、建設規模、建設方案、環境保護、投資估算、經濟效益評價等方面進行研究，側重點在財務評價。1.3主要技術經濟指標

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1.4結論與建議

1.4.1結論

（1）本項目符合國家產業政策，符合國家宏觀經濟政策。本項目的建設可促進區域經濟及城市建設的發展，改善市民居住條件。

（2）本項目的建設，符合雙臺子區總體規劃，較好地貫徹了縣政府加快中心城區改造與基礎設施建設的決定。

（2）本項目建設用地處于紅旗大街，位于火車站附近，區位獨特，商業服務設施及各項市政設施如水、電、路、通信等基礎設施均較完備，地理優勢明顯，是一幅優質福地，是商務辦公、居住的理想之地，開發前景良好。

（3）項目總投資為98000萬元，其中：工程費用66020.8萬元，其它費用26980萬元（其中建設期貸款利息5530.6萬元），

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預備費2000萬元，項目周轉用流動資金3000萬元；建設資金總額98000萬元，其中：項目資本金48000萬元，申請商業銀行貸款40000萬元，預售收入投入10000萬元。

（4）從項目建設的經濟效益評價來看，項目經營收入123700.34萬元，稅前利潤19830.25萬元，稅后利潤14870.43萬元，財務內部收益率23.08%，投資回收期3.22年。從以上指標看出，項目有較好的經濟效益。且項目當經營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經濟指標，項目抗風險能力較強。因此，從經濟角度分析，本報告認為項目是可行的。

從以上分析可以看出，該項目啟動的各項基礎條件已具備，項目的各項優勢明顯，具有投資穩定，風險小的特點，既符合國家的有關方針、政策，又能產生客觀的經濟效益和良好的機會效益。因此該項目可行。

1.4.2建議

（1）該項目的社會和經濟效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。

（2）建議認真做好工程的招標、施工圖設計和施工工作，加強工程質量監控，保證工程質量和施工進度。

（3）在建設中要充分注意公用設施、環境設施、生活環境建設。

（4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質量和進度的同時，要嚴格控制建設投資，加強營銷運作，加強營銷運作，以盡快回8

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收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設質量，爭取獲得最佳的經濟和社會效益。

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第二章項目建設的必要性及市場前景分析

2.1項目建設的必要性

一、項目的建設，符合雙臺子區城區發展總體規劃，是雙臺子區城區建設和發展的需要，是不斷完善城市基礎設施，改善城市環境，美化城市面貌的需要。該項目的建設對實現城市發展戰略、推進城市提質擴容是有幫助的。

二、項目的建設，有利于完善城區的配套設施建設，有利于加強城市總體功能，促進土地升值，繁榮市場經濟，進一步促進該區域城市次中心地位的提升。同時，該項目的建設，有助于增加財政收入，籌集城市建設資金，保障城市建設的持續發展。

三、項目的建設，符合國家關于加快實現城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進雙臺子區城區住房貨幣化分配進程，滿足人們日益增長的住宅消費需求，改善人們生活條件和居住環境，提高人們生活水平。同時，該項目的建設，可以帶動眾多第三產業的發展，增加內需，刺激消費，促進雙臺子區經濟的發展。

四、項目的建設，有利于建設單位--興隆大家庭有限公司提高企業的知名度和社會信譽度，提升企業形象，提搞企業的經營效益，壯大企業實力。

2.2市場前景分析

2.2.1全國房地產市場現狀及發展趨勢

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自20xx年開始升溫以來，中國房地產市場持續增長了將近八年，到20xx年達到了頂峰，雖然這種勢頭在20xx年宏觀調控下出現緩漲、滯漲，但GDP仍保持了9%以上的增長。在我們欠發達的內地城區，隨著人們生活水平的提高，農民工入城務工、經商、農村孩子入城就學，房地產市場的發展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：

第一，中國是一個經濟轉型國家。對于一個發展中國家來說，城鎮化是一個不可避免的問題。自19xx年推行市場化改革以來，中國的城鎮化就開始持續進行，19xx年以后步伐明顯加快。持續的城鎮化對房地產市場的不斷發展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經歷了長達30年的經濟持續高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產市場的發展提供了強勁動力。

第二，中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統的計劃經濟體制國家逐漸轉變為市場經濟體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮居民主要依靠單位分房，而現在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產市場的產生和發展。

除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數量也意味著巨大的對住房的需求。

以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現狀和特色。它們共同揭示了中國房地產市場發展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產市場發展的趨勢就不會改變。而在相當長一段時期內，11

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這些因素很難改變。因此，我們對房地產前景保持樂觀。

2.2.2近幾年來雙臺子區城區房地產狀況及發展趨勢

近幾年來，房地產作為雙臺子區新的經濟增長點和城市居民新的消費熱點，對于擴大內需（包括投資與消費需求）拉動經濟增長，加快城區擴容提質步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質量等方面作出了積極的貢獻。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和城區建設步伐的加快，雙臺子區房地產開發投資增幅進一步加快，房地產市場日趨成熟。目前，雙臺子區房地產價格總體來說比較合理。

2.2.3銷售前景預測分析

1、項目價格分析

位于城區紅旗大街，其銷售價高達3800元/平方米左右；本項目在產品設計、景觀資源、區域位臵等方面擁有相對優勢。

根據項目的定位，以及雙臺子區城區總體房價水平，預計本項目20xx年至20xx年住宅銷售平均價為4800元/平方米，地下車庫平均銷售價為12萬元/個，超市20,000元/平方米。根據雙臺子區目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結合本項目的特點，本報告認為該價格在雙臺子區具有較強的競爭力。

2、銷售前景分析

本項目定位明確，位臵優越，資源豐富，交通便利，設計獨特，較其它房地產開發項目比具有十分明顯的價格優勢?？梢灶A見，本項目具有良好的銷售前景。

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第三章建設地點及自然條件

3.1建設地點

項目位于城區紅旗大街，火車站附近，交通方便；地段環境優越，超市、醫院、學校等生活配套完善，緊鄰城區城東南工業主園區，工作、學習、休閑娛樂十分便利。

3.2自然條件

1.地形地貌

雙臺子城區處于華北陸臺，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫巫閭山山脈，東為縱向的長白山系的千山山脈，境內成凹狀地質骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在2-4m之間，地勢平坦，多水無山；系沉積性退海平原，地勢平坦，雙河環抱。

2.氣候條件雙臺子區四季分明，氣候宜人，屬暖溫帶半濕潤氣候。年平均氣溫8.3℃，全年無霜期為178天左右，年平均降雨量632.3毫米左右。

3.地質條件

田家鎮地勢低洼平坦開闊，地表為第四系沉積物覆蓋，從上到下分別為亞粘土層、亞砂土層、粉砂層及淤質亞粘土層，地震烈度7度。

4.氣象與水文

氣溫

雙臺子區地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤季風氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，年平均氣溫為8.6℃。13

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降雨

雙臺子區年平均降水量630.9mm，最多年份為916.4mm，最小年份為326.6mm，雨量多集中在7、8月份。

風向

年主導風向，夏季為西南風，冬季為東北風，年平均風速為4.2米/秒，相對濕度66%。

場地凍結深度1.12m

年雷電日數平均23天，最多39天。

5.自然資源雙臺子區資源豐富，地下蘊藏著大量的石油、天然氣和井鹽等礦產資源，是中國重要的石油化工基地、商品糧基地和蘆葦產地。

6.地震

本境位于下遼河斷陷盆地。據史料記載，下遼河盆地及周邊地區在公元294～19xx年間至少有72次有感地震發生。其中，近50次4級左右地震發生在盤錦，地震分布特點東強西弱，大于5級的地震有2次，均發生在今大洼縣的遼濱葦場。

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第四章建設規模和建設內容

4.1建設規模

項目總投資98000萬元，項目規劃用地面積28040M，其中：住宅用地面積14040M，公建、綠化及道路用地14000M，2層地下車庫，1-3層為商業辦公裙樓，4-33層為商住房的大廈一座，每層有八個戶型，分別為二室二廳一衛、三室二廳一衛、三室二廳二衛、四室二廳二位。停車位2200個，2400套商住房，總建筑面積491000M。2222

4.2建設內容

該項目計劃依紅旗大街而建，依據城市規劃和提升雙臺子區的城市形象，計劃建一座紅旗大街形象大廈—興隆五百大廈。

（1）大廈計劃建設高度為98米，計劃層數為33層，地下2層，地上33層；建筑面積-2至-1層為33000M，地上1—3層為42120M/層，4—33層為14040M/層，總建筑面積為491000M。

大廈地下2層為地下停車場，1—3層計劃為公司的經營場所或超市、休閑娛樂場所，4—33層為商住。各功能區域獨立運行，相互輔助，內設區域獨立電梯，高檔智能化專用電梯及智能化樓宇技術，打造高檔、智能、舒適、節能、先進的綜合性服務場所，力爭建成雙臺子區紅旗大街的標志性建筑。

（2）環保設施：

污水處理設施、油煙治理設施、固體廢棄物收集處理設施、防噪15

2222

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音設施

（4）室外工程：

給排水管網、供電線網、消防設施、消防水池、消防供水管網、道路

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第五章建筑主要技術方案

5.1設計原則

1、符合“統一規劃、合理布局、因地制宜、配套建設”的原則，符合城市規劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環境保護等要求。

2、尊重場地環境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區。

3、“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環境品質。

4、消防、環保必須做到“三個同時”。

5.2規劃設計依據

1、《中華人民共和國城市規劃法》

2、《城市規劃編制辦法》（20xx年4月1日實施）

3、《遼寧?。ǔ鞘幸巹澐ǎ嵤┺k法》

4、《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93(20xx年版）

5、《雙臺子區城區總體規劃（2005-20xx年）綱要》

6、建設方提供的相關資料

5.3總體規劃及總平面布臵

1、以“觀念新穎、整體協調、定位恰當、切合市場”為指導思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關系，使建筑融入到環境中，17

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提高居住質量。根據位臵不同，采用不同的組合方式，豐富了小區的整體形態。

2、從城市設計的高度出發，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區，結構由北向南分延伸式設計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節約更多用地，形成開闊空間。綜合考慮采光、通風、消防、視覺、衛生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風及綠化空間景觀要求，實現“大視野、大尺度、大自然”的居住環境品質。同時充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環境的要求。

3、充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風采光布局，通過設臵較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質。單元式住宅每套面積范圍控制在80~160m之間。通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的構件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細節上重點刻畫比例、機理來確立小區的清新形象，在總體簡潔的基礎上，通過對塔樓頂部屋頂的重點處理而突出小區的個性特征。

4、小區的對外交通主要是通過人車分流形式。

5、小區配套布臵綜合商店、餐飲、社區服務中心、物業管理用房、配電房等公共服務設施。配套設施采用集中布臵和就近利18

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用的原則。

5.4結構方案

1、荷載

（1）基本風壓：W0=0.35KN/m，基本雪壓：S0=0.35KN/m。

（2）樓面貨載：住宅樓面貨載標準值取2.0KN/m，底層車庫貨載標準值取4.0KN/m。

2、結構選型

根據用地周邊已建成結構選型，結構設計按6度抗震設防，高層住宅采用框架--剪力墻結構，抗震墻抗震等級為二級。

5.5供配電及電信工程

1、電力負荷預測

用電量取值：住宅每戶按0.025KVA/m，公共服務設施按0.1KVA/m，地下車庫按0.005KVA/m，則小區總變配電量為：1000KVA。

2、供配電

消防及應急照明用電按一級負荷，客梯、水泵用電按二級負荷，一般電力照明用電按三級負荷。該小區用電電源由桃洪路旁的10KV城市供電網采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。

3、電信

電話系統分二大區塊，每一區塊設一個電話光節點機房，由桃洪路上的城市通信線路引入主線至小區內的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。有線電視由桃洪路市政有19

2222222

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線網引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網絡結構形式，共分二大區塊，每一區塊設二個有線電視光節點機房。電纜干線采用中心分配的星型結構，用戶分配網采用集線器及分配放大器加集中分配的形式分配到戶。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設臵光纖寬帶、閉路電視監控、家居智能化、家庭安防報警系統。

5.6給排水和消防

1、給水

（1）用水量預測

生活用水量按300升/人〃日，消防用水按40L/S計，則小區最大日總用水量為1600噸/日。

（2）水源：桃洪路下鋪設的城市供水干管。給水網管：給水網呈環狀布臵，室外給水管道為生活消防合用系統，主管管徑為DN100，支管管徑為DN25-DN50。

2、排水

（1）排水采用雨污分流制排水。生活污水經小區污水管網收集后排至桃洪路的市政污水干管。雨水則經區內的雨水管網收集后排至桃洪路的雨水渠箱，按漫流設計。

（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN300,次干管為DN200,雨水管管徑為DN200—DN500，雨污管采用混凝土管。室內排水管采用U-PVC材料。

3、消防

（1）消防車道

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內部主道路為6米，滿足消防車通行的要求。

（2）建筑結構防火設計

帶有地下停車庫的建筑組合樓停車庫部分按耐火等級一級要求設計，住宅樓均按二級耐火等級設計。

（3）防火分區

整個小區按地上、地下室分別設臵防火分區。地下室設自動滅火系統。停車庫每個防火分區面積均小于40000m，設備用房單獨為一個防火分區，分區面積小于5000m。每個防火分區設有兩個以上疏散口，防煙分區小于5000m。地上部分每個單元之間設臵防火墻，每個單元為一個防火分區。

（4）室內消防栓系統采用環狀布臵，環網設在地下室及室外地坪以下。在最高處塔樓上設180m消防水箱一座，與水平環網相接；地下室設消防栓泵二臺，與地下消防環網相接，同時在室外設消防水泵接合器，與地下消防環網相接，消防栓在室內任何一位臵均有二股消防水柱射到，在地下車庫消防泵房設有消防水泵。地下消防池儲水量3960m。

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第六章能源消耗及節能方案

6.1能源消耗

本項目建成后主要消耗的能源為：

水：14.17萬立方/年（15L/㎡.天估算）；

電：58.21萬KW.h/年(每住戶平均8KW.h.天、商業建筑0.3KW.h/㎡.天估算、地下建筑及配套建筑0.1KW.h/㎡.天估算)；

燃氣（管道天然氣）：10.37萬立方/年（每住戶平均以60立方/月估算）。

6.2節能方案

節能節水是我國的一項基本國策，我國北方地區長期干旱缺水，全國水資源按人口計人年均不足1000立方米。我國廣大地區電力供應也十分緊張，出現過全國性的拉閘限電現象。因此，該項目的建設應響應國家倡議，樹立節約資源意識。

1、節能措施

近年來建筑節能技術已成為全世界關注的熱點，也是當前國內外節能領域的一個熱點研究課題。西方發達國家，建筑能耗占社會總能耗的30%～45%。我國建筑能耗已占社會總能耗的20%～25%，正逐步上升到30%。因此建筑節能是目前節能領域的當務之急。

建筑節能可分為二部分：一、建筑物自身的節能，二、空調22

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系統的節能。建筑物自身的節能主要是從建筑設計規劃、維護結構、遮陽設施等方面考慮?？照{系統的節能是從減少冷熱源能耗、輸送系統的能耗及系統的運行管理等方面進行考慮的。

⑴、節能建筑規劃設計

根據建筑功能要求和當地的氣候參數，在總體規劃和單體設計中，科學合理地確定建筑朝向、平面形狀、空間布局、外觀體型、間距、層高、選用節能型建筑材料、保證建筑外維護結構的保溫隔熱等熱工特性及對建筑周圍環境進行綠化設計，設計要有利于施工和維護，全面應用節能技術措施，最大限度減少建筑物能耗量，獲得理想的節能效果。

⑵、增強建筑維護結構的保溫隔熱性能

使用環保、節能型建筑材料，可有效減少通過圍護結構的傳熱，從而減少各主要設備的容量，達到顯著的節能效果。采用新型墻體材料與復合墻體圍護結構。在進行經濟性、可行性分析的前提下,在墻體內外側敷設保溫隔熱的新材料。對垂直墻面可采用外廓、陽臺、挑檐陽等遮陽設施和淺色墻面、反射幕墻、植物覆蓋綠化等。在保證日照、采光、通風、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。

⑶、屋頂的節能技術措施

隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。對屋面進行綠色覆蓋，既可遮陽，又能隔熱，而且通過光合作用，可消耗或轉化部分能量，也起到美化環境作用。因此植物覆蓋法是空調節能的較好的方法。還有設計23

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通風屋面、蓄水屋面等節能措施。

⑷、空調系統節能技術措施

降低系統的設計負荷；冷熱源節能；減少輸送系統的動力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統的效率；采用變流量水系統；采用變風量系統；空調機組應該選用機組風機風量、風壓匹配合理，漏風量少，空氣輸送系數大的機組；提高送風溫差及合理調節新風比；利用冷卻塔供冷技術；采用蓄冷技術；采用熱回收與熱交換裝臵；充分利用自然冷源；

⑸、運行管理節能技術措施

在實際運行中,對于系統形式相同和建筑規模相似的建筑物,其運行能耗也存在較大的差別。因此,加強運行管理,合理降低設備的運行能耗可以大大的節約能源,并帶來顯著的經濟效益。

⑹、結論

綜上所述，建筑節能的主要技術措施有：節能建筑規劃設計、增強維護結構的隔熱保溫性能、空調系統節能技術措施、新發展的節能技術措施如蓄冷技術和冷卻塔供冷技術等、及空調系統的維護管理節能技術措施。

為了實現我國可持續發展戰略，建筑節能勢在必行。只要結合我國國情和實際情況，綜合利用各種節能技術措施，趨利避害，選擇經濟合理的節能方案，必定可以獲得顯著的節能效果。

2、節水措施

從全球看，水的開發與利用和水資源嚴重缺乏的矛盾已日益突出。在我國600多座城市中，有300多個城市缺水，108座城市24

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嚴重缺水，日均缺水1600萬m，這些城市年缺水達200億m，每年因缺水損失的工業產值上千億元，水已成為制約我國社會和經濟發展的主要因素之一。節約用水應是防止水資源危機，解決供需矛盾的長期的必要的方針。

⑴、增強公民節水意識

對于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節約用水意識極為淡薄。人們對黃河斷流、城市用水告急這種水資源緊缺的嚴峻形勢認識不足，對經濟發展、人民生活水平提高而使水的需求急速增長的形勢認識不足。因此，我們應樹立水是一種寶貴資源的觀念，節約用水即是節省資源。目前新建和改建工程，一般都設有水表，合理定價，按表收費，取消了用水包費制，讓用水者直接承擔經濟責任，事實證明節水效果明顯。各種經濟和行政管理措施的實行會不斷的增強公民節水意識，公民節水意識是在全社會推行節約用水的軟環境，公民節水意識的增強可對其他具體節水措施起到事半功倍的作用。

⑵、推廣節水型設備

①使用節水型便器沖洗設備；②節水型水龍頭，充氣龍頭、自閉式龍頭、感應式龍頭等均可起到節水作用，應積極推廣應用；③節水型淋浴設施，推廣各種型號的加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會有明顯的節水效果。④其他節水型設備。小型洗衣機的開發推廣，不僅方便了人們的生活，也收到了節水的效果。推廣節水型洗碗機也是節約生活用水的途徑之一。

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⑶、采取必要措施，減少剩余水壓

剩余水壓在配水系統中出現是必然的，因為用戶是分布在管網的各個位臵，有遠有近，有高有低，低、近處用水點自然會出現剩余水壓。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。在高層、超高層建筑中，為使系統安全可靠及經濟合理，豎向分區供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節水作用。一般采用孔板或用壓力調節閥調壓，可使耗水量降低15%-20%；安裝節流塞、節水閥芯等均能起到節水作用。

⑷、利用中水系統，節約源水

就全國的情況看，從設計使用中水系統的民用建筑統計表明，利用中水沖洗廁所便器、澆灑等雜用，可節水30%-40%，并緩解了城市下水道的超負荷運行。采用建筑中水系統，可實現污、廢水資源化，使污、廢水經處理后回用，既可節省水資源，又使污水無害化，起到保護環境，防治水污染，緩解水資源不足的重要作用。

⑸、提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏

民用建筑給水系統中，跑、冒、滴、漏現象較為普遍，水資源浪費嚴重，這通常情況下與管材、附件質量有關，也與施工質量有關。提高管材、附件和施工質量，嚴格控制跑冒滴漏是節約用水的途徑之一。

總之，節約用水勢在必行，民用建筑節水措施不一而足。實踐證明，只要采取一項措施或幾項措施兼用，其節水效果都將是顯著的?！皥猿珠_發與節約并舉，把節約放在首位”，不僅能取得26

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顯著的經濟效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問題，還能減少污水排放量，保護環境，取得較好的社會效益和環境效益。

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第七章地震安全性評價分析及結構設計

7.1概況及地震安全性評價分析要求該公司新建的商住樓工程設計層數為三十三層，地下二層，

建筑高度99米，根據遼寧省人民政府164號令附件十一（五）之規定，屬于重大建設工程。該工程在施工前應當進行地震安全性評價，并根據地震安全性評價的結果，確定抗震設防要求，進行抗震設防，從而減輕和防御地震災害，保護人民生命和財產安全。根據20xx年8月1日實施的《中國地震動參數區劃圖》測定，新建、擴建、改建重大工程應當進行地震安全性評價，確定抗震設防要求。

7.2自然條件

本工程位于雙臺子區紅旗大街火車站附近區區，基本資料如下：

1、基本風壓值0.30kN/m(地面粗糙度為B類)

2、基本雪壓值0.3kN/m

3、抗震設防烈度不設防

7.3設計要求

遼寧省雙臺子區興隆五百為三十三層商住樓。采用框架和剪28

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力墻結構，在樓、電梯間布臵成筒體，增加整體剛度。

1、設計原則

主體結構設計使用年限為50年，結構安全等級為一級，樓面和屋面活荷載取值如下：

2、主要房間活載：

⑴、住宅：2.0KN/m

⑵、住宅盥洗間、衛生間（主衛）：2.0KN/m（4.0KN/m）

⑶、消防疏散樓梯3.5KN/m

⑷、不上人屋面：0.5KN/m；上人屋面：2.0KN/m

⑸、陽臺：3.5KN/m

⑹、電梯機房：7.0KN/m

⑺、商業網點：3.5KN/m

7.4上部結構設計

1、結構選型

根據用地周邊已建成結構選型，結構設計按7度抗震設防，根據建設方要求和建筑功能的特征，擬采用鋼筋混凝土框肢剪力墻結構?？拐饓拐鸬燃墳槎?。

2、墻體

外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌180厚墻，內墻采用粘土多孔磚120厚墻，砌體均采用M5混合砂漿砌筑。

3、基礎選型

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該項目地基基礎設計等級為乙級。因暫無地堪資料，初定為人工挖孔樁，以中風化巖作樁端持力層。

7.5主要結構材料

(1)、鋼筋：梁、柱縱向筋采用HRB400級鋼筋，剪力墻豎向分布筋、剪力墻水平分布筋、邊緣構造構件及箍筋采用HRB400級鋼筋，梁、柱箍筋采用HPB235鋼筋，樓板筋采用HRB400級鋼筋。

(2)、混凝土：基礎、梁、板均采用C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用C35），墻柱采用C35至C30。

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第八章環境保護

該項目由于所處地段周邊環境和自身功能的需要，對自身的環境質量和環境保護均有較高要求和標準。擬將噪聲和振動設備盡可能放臵在地下室或遠離使用房間。安裝電動設備均采用減振彈簧支吊架，樓板上安裝電動設備隔振橡膠墊。部分重要區域的設備基礎采用彈簧減振墊。

1、該項目建成后，通過分析，污染的產生主要有如下幾個方面：

（1）固體廢棄物：如生活垃圾。

（2）生活污水：住宅組團內排出的生活污水。

（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調廢氣。

（4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產生的噪音，空調外機工作時產生的噪音。

2、污染治理措施

（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產生后，要求自覺投入設在各處的垃圾收集點內，由專人管理，定時清運至城市垃圾中轉站或垃圾處理場內。

（2）生活污水治理：生活污水必須經污水處理裝臵處理初步達標后方可排入城市排水系統。

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（3）大氣污染：要求入住用戶生活燃料統一采用液化石油氣、管道煤氣或電，杜絕使用燃煤。廚房的油煙可以建議用專用設備過濾后通過煙道排入天空。另外，嚴格控制進入小區內的機動車輛，推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結構的目的。嚴禁使用質量低下的空調，提倡使用環保型空調，控制空調使用時間，以達到減小廢氣的排放量。

（4）噪音污染控制：在規劃范圍內設禁鳴標志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產生的噪音對居民的干擾，另外，嚴格控制空調使用的頻率。設臵空調外機隔音網，提供使用環保型靜音空調。

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第九章項目的組織管理

項目的組織管理分為兩個階段：建設階段和經營管理階段9.1建設階段

（1）組織機構

對項目建設實施過程中建設單位的組成機構、人員配備作出初步分析。經與建設單位確定，其組織機構如下：

建設組織機構圖

（2）職工定員

此定員系指建設單位從事本項目開發建設需配備職員。經與建設單位商定，定員的初步安排如下：

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職工定員表

9.2經營管理階段

1、組織機構

項目建成后的物業管理，根據建設方的意見以及國家頒布的小區物業管理等有關文件精神，三年之內，擬由建設單位興隆大家庭有限公司聘請物管資深人士組建物業管理公司進行管理，實行業主代表大會及其委員會與物業管理公司相結合的體制。三年以后，由業主代表大會決議是否需要對外公開招標聘物業管理公司進行物業管理。重大問題由業主代表大會及其委員會與物業管理公司共同決策，日常管理則由物業管理公司負責。物業管理公司各機構的運行經費來源，可根據政府出臺的《住宅區物業管理辦法》及國家頒布的有關法律、法規，采取向在該小區各業主（含

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住戶及經營性業主）收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據。

組織機構圖

2、職工定員

此定員系指物業管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。定員的詳表如下：

職工定員表

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第十章項目實施進度

10.1項目建設期

本項目建設期24個月

10.2項目實施計劃

項目的建設得到了有關部門及領導的大力支持，建設單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設實施過程中應做到有條不紊，科學管理，注重施工安全和質量，并協調好建設和周邊環境保護的關系，盡量減少對周邊居民生活、生產、學習的影響。經與建設單位商定，并根據項目建設的實際特點，實施進度初步安排如下：

20xx年6月~20xx年10月，完成項目前期各項審批工作；

20xx年10月~20xx年12月，完成場地平整及建筑設計、施工招標；

20xx年12月~20xx年12月，主體工程完工；

20xx年1月~20xx年5月，主體裝修及室外配套工程；

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20xx年6月，竣工驗收。

項目實施進度表

表

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第十一章投資估算及資金籌措

14.1投資估算

14.1.1投資概況

項目規劃總用地為28040m，總建筑面積49100m，經測算，項目總投資為98000萬元，其中：工程費用66020.8萬元，其它費用26980萬元，預備費2000萬元，項目周轉用流動資金3000萬元（詳見項目投資估算表）。

項目投資估算表單位：（萬元）

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14.1.2估算依據及說明

（1）工程費用，根據遼寧省建設廳頒發的遼建價（2008）第72號文件《遼寧省建筑工程概算定額》估算，同時參照盤錦市目前同類建筑單位工程造價。

①土建工程：包括整個建筑物及其它構筑物等投資；

②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設備投資及安裝費用；

③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。

（2）安裝工程參照盤錦市目前類似工程的造價指標進行估算。

（3）其他費用中包括各種規費、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監理費等。征地費，根據建設單位提供的取得國有土地使用權所支付的成本進行估算；

（4）預備費：主要是指因設計變更及施工中增減工程量引起的不可預見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。

14.2資金籌措

項目總投資98000萬元，所需資金擬申請商業銀行貸款40000萬元，項目資本金48000萬元，預售收入投入10000萬元。

項目的資金籌措及運用情況見下表：

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項目資金籌措及運用表

單位：萬元

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第十二章財務評價

12.1項目財務評價的主要依據

1、《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）；

2、《房地產開發項目經濟評價方法》；

3、國家及地方有關政策；

4、項目設計方案及相關市場調查。

12.2經營設計及營業收入

12.2.1經營設計

本項目設計用途為商品住宅區，項目