資產評估實務一-資產評估師《資產評估實務（一）高頻考點2單選題（共30題，共30分）(1.)下列有關采用基準地價系數修正法的前提條件，表述錯誤的是()。A.當地政府已公布（江南博哥）基準地價B.可以取得基準地價修正體系C.土地具有收益或者具有收益性D.基準地價及其修正體系是有效的正確答案：C參考解析：采用基準地價修正法的前提條件是：（1）當地政府已公布基準地價；（2）可以取得基準地價修正體系；（3）基準地價及其修正體系是有效的，基準地價的評估基準日距本次評估基準日在3年以內。(2.)下列關于森林采伐管理的說法中，不正確的是()。A.采伐許可證由縣級以上人民政府林業主管部門核發B.采伐封山育林期、封山育林區內的林木，不得核發采伐許可證C.采伐林木的組織和個人應當按照有關規定完成更新造林，更新造林的面積不得少于采伐的面積D.任何人采伐林木都必須申請采伐許可證，按許可證的規定進行采伐正確答案：D參考解析：采伐林地上的林木應當申請采伐許可證，并按照采伐許可證的規定進行采伐；采伐自然保護區以外的竹林，不需要申請采伐許可證，但應當符合林木采伐技術規程。農村居民采伐自留地和房前屋后個人所有的零星林木，不需要申請采伐許可證。(3.)現金流償債法的基本評估程序中，自由現金流量是指()。A.債務企業現金流量表當中的現金流量凈額B.經營活動現金凈流量C.債務企業在履行了所有財務責任并滿足了企業再投資需要之后的現金流量D.債務現金流量正確答案：C參考解析：自由現金流量并不是債務企業現金流量表當中的現金流量凈額，也不是經營活動現金凈流量。自由現金流量（即增量現金流量或剩余現金流量）是指債務企業在履行了所有財務責任（如償付債務本息、支付優先股股息等）并滿足了企業再投資需要（包括資本支出需要和營運資本需要）之后的現金流量。因此，選項C是答案。(4.)在非上市債券價值評估中，對于距離評估基準日一年內到期的債券，可以根據（）確定評估值。A.債券面值B.本金與持有期間利息之和C.本利和折現值D.本金與持有期間利息之差正確答案：B參考解析：非上市交易債券不能直接采用市場法進行評估，應該采取適當的評估方法進行價值評估。對距評估基準日1年內到期的債券，可以根據本金加上持有期間的利息確定評估值；超過1年到期的債券，可以根據本利和的現值確定評估值。(5.)長期股權投資評估的關鍵因素為()。A.被投資單位的獲利能力或其戰略投資價值B.企業持續經營C.被投資企業權益的可分性D.被投資單位的費用發生額正確答案：A參考解析：被投資單位的獲利能力或其戰略投資價值是長期股權投資評估的關鍵因素。(6.)假設企業經營穩定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定水平，在這種假設下，普通股股票評估模型應該是()。A.固定紅利型B.紅利增長型C.分段型D.綜合型正確答案：A參考解析：固定紅利型是假設企業經營穩定，分配紅利固定，并且今后也能保持固定。(7.)下列各項不屬于證券投資基金的有()。A.債券基金B.混合基金C.貨幣市場基金D.另類投資基金正確答案：D參考解析：按照投資對象的不同，投資基金分為證券投資基金和另類投資基金，證券投資基金可分為債券基金、貨幣市場基金、股票基金和混合基金等。(8.)對于發生減值的長期應收款，其評估值的確定方法是()。A.長期應收款的賬面余額B.長期應收款賬面余額＋資產減值準備C.計提的資產減值準備D.長期應收款賬面余額－資產減值準備正確答案：D參考解析：長期應收款評估值＝長期應收款賬面余額－資產減值準備(9.)下列各項關于長期待攤費用的說法中正確的是()。A.屬于金融資產B.屬于長期資產C.攤銷期限在一年以內D.可以全部計入當年損益正確答案：B參考解析：長期待攤費用屬于長期資產，選項B正確，選項A不正確。長期待攤費用是企業發生的攤銷期限在1年以上的各種預付費用的集合，選項C不正確。長期待攤費用在各費用項目的受益期限內分期平均攤銷，選項D不正確。(10.)采用市場法評估花卉資產價值時，首先應考慮()。A.花卉的品種B.花卉的整體效果、花部狀況、莖葉狀況C.病蟲害或破損等情況D.花苞的形狀、大小正確答案：A參考解析：采用市場法評估花卉資產價值時，首先應考慮花卉的品種，因為品種不同，對花卉價值的影響極大。(11.)下列各項中，屬于成本法評估生產性生物資產局限性的是()。A.沒有誤差B.在采用成本法評估生物資產時，可以體現自然增殖，通常會低估生物資產的價值C.有形損耗和無形損耗的估算難以計量D.成本法適用于任何時期生物資產的價值評估正確答案：C參考解析：成本途徑的評估方法較之其他方法，相對誤差要大，尤其是有形損耗和無形損耗的估算難以計量，因此成本法在評估生產性生物資產時，很多情況下是不適用的。(12.)成本法下，生產性生物資產的評估價值為()。A.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）-有形損耗B.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）-無形損耗C.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）-有形損耗-無形損耗D.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）正確答案：C參考解析：采用成本法估算生產性生物資產價值，是指按評估基準日的人工價格水平及生產水平，重新種植或飼養與被評估生物資產相類似的資產達到評估基準日時的狀態所需的成本費用減去各種損耗后，作為被評估生物資產價值的方法。(13.)下列各項中不屬于基礎金融工具的是()。A.其他應付款B.應付債券C.客戶存款D.期權正確答案：D參考解析：基礎金融工具評估對象包括企業持有的現金、存放于金融機構的款項、普通股以及代表在未來期間收取或支付金融資產的合同權利或義務等，如其他應付款、應付債券、客戶貸款、客戶存款、債券投資和應付債券等。期權屬于衍生工具。(14.)根據減值測試準則的規定，減值測試涉及的現金流預測一般只涵蓋()。A.3年B.5年C.10年D.8年正確答案：B參考解析：根據減值測試準則的相關規定，減值測試涉及的現金流預測期一般只涵蓋5年；如果超過5年，評估人員要向管理層詢問，并取得管理層提供的證明更長期間合理性的證據。(15.)企業合并對價分攤評估中的評估對象不包括()。A.可辨認資產B.企業股東的部分權益價值C.負債D.或有負債正確答案：B參考解析：合并對價分攤事項涉及的評估業務所對應的評估對象應當是合并中取得的被購買方各項可辨認資產、負債及或有負債。(16.)某被估生產線由于市場的原因在未來5年內每年收益的損失額為3.7萬元，假定折現率為9%，所得稅稅率為15%，該生產線的經濟性貶值最接近于()萬元。A.15.73B.12.23C.18.5D.14.39正確答案：B參考解析：該生產線的經濟性貶值＝3.7×（1－15%）×（P/A，9%，5）＝3.7×（1－15%）×3.8897＝12.23（萬元）。(17.)企業以部分機器設備抵押獲得銀行貸款，因未能履約，所抵押的設備必須以拍賣的形式出售，此時機器設備的價值類型應為()。A.續用價值B.原地復用清算價值C.有序清算價值D.快速清算價值正確答案：D參考解析：在這種情況下，設備原有的安裝、可以生產的產品等因素對購買者已沒有意義，甚至在購買時要考慮拆除機器所需支付的費用，釆用的是快速清算價值。(18.)2015年1月1日，甲公司接到當地政府通知，向其提供一臺不需要安裝的機器設備，以鼓勵甲公司繼續生產環境保護產品。該設備已辦好相關手續，公允價值是50000元，假設該設備使用壽命為10年，企業所得稅稅率為25%。評估基準日為2020年1月1日，不考慮其他因素，則該遞延收益評估值為()。A.25000元B.50000元C.18750元D.6250元正確答案：A參考解析：甲公司收到的不需要安裝的機器設備屬于與資產相關的遞延收益情況，且已經完工驗收，則評估值按照資產剩余壽命期所對應的價值進行確認，所以，遞延收益評估值＝50000×5/10＝25000（元）。(19.)對A企業進行資產評估，經核查，該企業產成品的實有數量為5000件，根據分析，產成品合理材料工藝定額為30公斤/件，合理工時定額為30小時，評估時，產成品的材料價格下跌，由原來的50元/公斤下跌到40元/公斤，單位小時合理工時工資、費用不變，仍為20元/小時，根據資料確定的企業的產成品的評估值為()。A.5000000元B.9000000元C.6000000元D.3000000元正確答案：B參考解析：產成品的評估值＝產成品實有數量×（合理材料工藝定額×材料單位現行價格＋合理工時定額×單位小時合理工時工資、費用）＝5000×（30×40＋30×20）＝9000000（元）(20.)在對非實物類流動資產進行清查核實時，采用訪談這種方法的優點不包括（）。A.可以大幅度縮短評估工作時間，提高評估工作效率B.可以發現相關記錄的問題，獲取評估信息C.可以防范評估執業風險D.可以增加工作報酬正確答案：D參考解析：訪談是一種重要的評估工作方法。就評估工作需要了解的信息，與被評估企業相關資產管理人員進行集中或一對一的訪問、交談，可以極大地幫助評估人員取得系統的信息，特別是賬項核算的內容。一方面，可以大幅度縮減評估工作時間，提高評估工作效率；另一方面，可以發現相關記錄的問題，獲取評估信息，防范評估執業風險。(21.)某房地產開發公司旗下有一個用于出租的大型超市，評估時應該選用()。A.收益法B.市場法C.假設開發法D.成本法正確答案：A參考解析：對于房地產開發企業的存貨評估中，對外出租的產成品，主要包括地下車庫、大型超市等，可以采用收益法評估。(22.)某企業擁有一張期限為6個月的商業匯票，本金100萬元，月息為0.5%。評估基準日距到期日尚有4個月，該應收票據評估值為()。A.102萬元B.103萬元C.100萬元D.101萬元正確答案：D參考解析：應收票據評估值＝本金×（1＋利息率×時間）＝100×（1＋0.5%×2）＝101（萬元）(23.)在以財務報告為目的的評估業務中，投資性房地產公允價值確定的評估對象通常是()。A.房地產開發公司開發自用的房屋B.某建筑一部分用于生產經營，另一部分用于出租，但無法合理區分用途C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權D.為后續進一步開發房地產而持有的土地使用權正確答案：C參考解析：根據《企業會計準則第3號》規定在以財務報告為目的的評估業務中，投資性房地產公允價值確定的評估對象通常是已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物。(24.)進口設備從屬費用中，國外運輸保險費的取費基數為()。A.海運費B.設備的離岸價C.設備的離岸價＋海運費D.關稅完稅價＋關稅正確答案：C參考解析：國外運輸保險費的取費基數為設備的離岸價＋海運費。(25.)某盛產期經濟林林木資產每年都有一定收益，同時每年也有一定的成本支出，且具有一定的經濟收益期。則估算該林木資產的評估值最適宜采用()。A.收益現值法B.周期收益資本化法C.年金資本化法D.林地期望價法正確答案：A參考解析：收益現值法應用的前提是林木資產每年都有一定收益，同時每年也有一定的成本支出，且具有一定的經濟收益期，選項A是答案。年金資本化法、周期收益資本化法一般均以永續經營為前提條件，選項BC不是答案。林地期望價法屬于林地資源評估方法，不是林木資源評估方法，且該方法一般以永續經營為前提條件，選項D不是答案。(26.)按照《企業會計準則第3號——投資性房地產》，投資性房地產是指()。A.企業為賺取租金或經營出租，或兩者兼有而持有的房地產B.企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產C.企業為賺取租金或作為存貨，或兩者兼有而持有的房地產D.企業為賺取租金或自己使用，或兩者兼有而持有的房地產正確答案：B參考解析：按照《企業會計準則第3號—投資性房地產》，投資性房地產是指企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。(27.)被評估對象為一臺設備，2007年12月31日購置，賬面原值為28萬元，評估基準日為2017年1月1日。已知2007年末的定基物價指數為106%，2012年末的定基物價指數為118%，從2013年開始，同類物價指數每年比上一年上升7%，若不考慮其他因素，該設備的重置成本最接近于()萬元。A.33.35B.37.90C.40.86D.43.72正確答案：C參考解析：28×[118%×（1+7%）^4]/106%=40.86（萬元）(28.)通過預測設備的獲利能力，對未來帶來的凈利潤或凈現金流量按一定的折現率折為現值，作為機器設備的評估價值的評估方法是()。A.收益法B.市場法C.成本法D.資本基礎法正確答案：A參考解析：收益法評估機器設備，是通過預測設備的獲利能力，對未來帶來的凈利潤或凈現金流量按一定的折現率折為現值，作為機器設備的評估價值。(29.)運用市場法評估機器設備是通過對市場參照物進行交易價格調整完成的，常用的調整方法有直接比較法、相似比較法和()。A.市場比較法B.間接比較法C.完全比較法D.比率估價法正確答案：D參考解析：運用市場法評估機器設備是通過對市場參照物進行交易價格調整完成的，常用的調整方法有直接比較法、相似比較法和比率估價法三種。(30.)建筑施工企業確定后，在建筑工程開工前，建設單位應當按照國家有關規定向工程所在地縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門申請領取()。A.建設用地規劃許可證B.建設工程規劃許可證C.施工許可證D.安全生產許可證正確答案：C參考解析：房屋建筑開工前，建設單位應當向工程所在地縣級以上人民政府住房城鄉建設主管部門申請領取建筑工程施工許可證。多選題（共15題，共15分）(31.)運用重置成本法評估房屋建筑物時，房屋建筑物建安綜合造價包括()。A.土建工程造價B.安裝工程造價C.設計圖紙造價D.前期費用E.合理利潤正確答案：A、B參考解析：房屋建筑物的建安綜合造價包括土建工程造價和安裝工程造價。(32.)下列各項中，屬于商品房現售應當符合的條件的有()。A.現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照B.現售商品房有潛在購買者C.取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件D.已通過竣工驗收E.物業管理方案已經落實正確答案：A、C、D、E參考解析：商品房現售應當符合以下條件：①現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。②取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件。③持有建設工程規劃許可證和施工許可證。④已通過竣工驗收。⑤拆遷安置已經落實。⑥供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。⑦物業管理方案已經落實。(33.)對債權資產進行清查核實時，與債權或其他抵押資產相關的義務主體包括()。A.債權人B.保證人C.借款人D.承租人E.抵押人正確答案：B、C、D、E參考解析：與債權或其他抵押資產相關的義務主體包括：借款人、保證人、抵押人、質押人、貸款發放銀行、承租人、優先權人、債務人的股東等。選項A債權人屬于權利主體，不是義務主體。(34.)下列各項中屬于長期待攤費用清查核實方法的有()。A.抽查原始憑證B.抽查記賬憑證C.抽查付款憑證D.抽查受益期的有關文件，了解攤銷政策E.根據稅法攤銷政策，對攤銷數據進行復核正確答案：A、D參考解析：長期待攤費用的清查核實方法：（1）抽查原始憑證；（2）抽查受益期的有關文件，了解攤銷政策；（3）對該攤銷數據進行復核計算，根據會計攤銷政策，對攤銷數據進行復核。(35.)下列各項中屬于資產減值跡象的有()。A.企業內部報告的證據表明資產的經濟績效已經低于或者將低于預期B.有證據表明資產已經陳舊過時或者其實體已經損壞C.資產的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時間的推移或者正常使用而預計的下跌D.資產已經或者將被閑置、終止使用E.資產將被處置正確答案：A、B、C、D參考解析：資產減值跡象主要包括：（1）資產的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時間的推移或者正常使用而預計的下跌；（2）企業經營所處的經濟、技術或者法律等環境以及資產所處的市場在當期或者將在近期發生重大變化，從而對企業產生不利影響；（3）市場利率或者其他市場投資報酬率在當期已經提高，從而影響企業計算資產預計未來現金流量現值的折現率，導致資產可收回金額大幅度降低；（4）有證據表明資產已經陳舊過時或者其實體已經損壞；（5）資產已經或者將被閑置、終止使用或者其實體已經損壞；（6）企業內部報告的證據表明資產的經濟績效已經低于或者將低于預期，如資產所創造的凈現金流量或者實現的營業利潤（或者虧損）遠遠低于（或者高于）預期金額等；（7）其他表明資產可能發生減值的跡象。(36.)下列關于金融工具的分類的說法中正確的有()。A.金融工具分為現金類、投資類和衍生類B.存款屬于現金類金融工具C.證券屬于衍生類金融工具D.衍生類可分為交易所交易的金融衍生品和柜臺金融衍生品E.貸款屬于現金類金融工具正確答案：B、D、E參考解析：金融工具分為兩大類：現金類和衍生類。現金類分為證券類和其他現金類（如貸款、存款）。衍生類分為交易所交易的金融衍生品和柜臺（OTC）金融衍生品。(37.)在企業合并對價分攤評估時，用增量收益法評估無形資產，無形資產所帶來的增量現金流可能體現在()。A.效率的提高B.品質的提高C.價格的溢價D.市場的拓展E.成本的節省正確答案：C、E參考解析：增量現金流體現在兩個方面：一是價格的溢價，即一個產品采用所評估無形資產與不采用這個無形資產之間價格的差異額；二是成本的節省，就是采用這項無形資產所能節省的成本所導致的差異額。(38.)下列各項關于機器設備本體的重置成本的計算方法，不正確的有()。A.市場途徑詢價法是確定設備購置成本最簡單、有效并且可信的途徑B.物價指數法可作為衡量復原重置成本和更新重置成本差異的手段C.用物價指數法計算進口設備的重置成本，應使用進口國的分類物價指數D.類比法適用于材料單一、制造簡單、技術含量低的設備本體E.重置核算法一般用于確定非標準的、自制的設備本體重置成本正確答案：B、D參考解析：一般來說物價指數并不能反映技術先進性，因此，物價指數法不能運用于確定更新重置成本，也不能作為衡量復原重置成本和更新重置成本差異的手段，選項B不正確；重量估價法適用于材料單一、制造簡單、技術含量低的設備本體重置成本，選項D不正確。(39.)下列各項中不屬于設備本體的重置成本構成的有()。A.運雜費B.制造費用C.安裝費D.材料費E.直接人工費正確答案：A、C參考解析：機器設備的重置成本分為直接成本、間接成本和資金成本，其中直接成本分為設備本體重置成本、設備運雜費、設備安裝費、設備基礎費和其他合理成本。所以設備運雜費、設備安裝費是獨立于本體重置成本之外的。因此選項AC是答案。(40.)在用收益法評估不動產時，求取折現率和資本化率的方法包括()。A.市場提取法B.安全利率加風險調整值法C.各種投資收益率排序插入法D.上市公司比較法E.可比交易案例法正確答案：A、B、C參考解析：在用收益法評估不動產時，折現率和資本化率的求取方法有三種：①市場提取法；②安全利率加風險調整值法；③各種投資收益率排序插入法。(41.)釆用成本法評估生產性生物資產應該具備的前提條件有()。A.被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性B.應當具備可利用的歷史資料C.形成資產價值的各種耗費是必需的D.被評估資產必須是可以再生的或者說是可以復制的E.被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產完全一致正確答案：A、B、C、D參考解析：被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性即可，不必強求完全一致。(42.)在森林資源資產評估中，需要收集的資料有()。A.林權證書B.當地及周邊地區的林業生產投資收益率C.森林培育的賬面歷史成本資料D.評估基準日木材、林副產品市場價格E.權屬單位的組織形式，機構設置正確答案：A、B、C、D參考解析：森林資源資產評估收集的資料通常包括：（1）林權證書；（2）評估范圍內的森林資源圖面資料；（3）森林資源資產清單；（4）有特殊經濟價值的林木種類、數量和質量資料；（5）營林生產技術標準及有關成本費用資料；（6）木材生產、銷售等有關成本費用資料；（7）當地森林培育、森林采伐和基本建設等方面的技術經濟指標；（8）森林培育的賬面歷史成本資料；（9）評估基準日各種規格的木材、林副產品市場價格，及其銷售過程中的稅、費征收標準；（10）當地及周邊地區的林地使用權出讓、轉讓和出租的價格資料；（11）當地及周邊地區的林業生產投資收益率；（12）各樹種的生長過程表、生長模型、收獲預測等資料；（13）使用的立木材積表、原木材積表、材種出材率表、立地指數表等測樹經營數表資料；（14）其他與評估有關的資料。(43.)以下區域的林地和林地上的森林，應當劃定為公益林的有()。*A.飲用水水源地保護區B.沿海防護林基干林帶C.內陸河湖水系周邊區域D.重要濕地和重要水庫周圍E.城市公園區域正確答案：A、B、D參考解析：下列區域的林地和林地上的森林，應當劃定為公益林：重要江河源頭匯水區域；重要江河干流及支流兩岸、飲用水水源地保護區；重要濕地和重要水庫周圍；森林和陸生野生動物類型的自然保護區；荒漠化和水土流失嚴重地區的防風固沙林基干林帶；沿海防護林基干林帶；未開發利用的原始林地區；需要劃定的其他地區。(44.)截止到評估基準日，某基金持有的兩種股票的數量分別為100萬股和30萬股，每股的收盤價分別為20元和15元，銀行存款為1100萬元，對托管人或管理人應付未付的報酬為1000萬元，應付稅費為600萬元，已售出的基金份額為2000萬份。則下列計算正確的有()。A.基金資產凈值為1950萬元B.基金份額凈值1950萬元C.基金資產3550萬元D.基金負債1600萬元E.基金份額凈值0.975元正確答案：A、C、D、E參考解析：基金資產＝100×20＋30×15＋1100＝3550（萬元）；基金負債＝1000＋600＝1600（萬元）；基金資產凈值＝3550－1600＝1950（萬元）；基金份額凈值＝1950/2000=0.975（元）(45.)以下關于非實物類流動資產常用的清查核實方法的說法中，正確的有()。A.盤點一般用于庫存現金的清查核實B.通過訪談，可以提高效率，縮短評估時間C.程序合規，記錄無誤，結論明確的函證，可以認定“無回收風險”D.現金盤點時，盡量要求現金出納在場E.會計科目或資產類型不同，憑證抽查所關注的內容不一樣正確答案：A、B、E參考解析：記錄無誤的“函證”不能得出“無回收風險”的結論沒選項C錯誤；現金盤點時，必須要求現金出納人員始終在場，選項D錯誤。問答題（共3題，共3分）(46.)某商場的土地使用期限和建筑物使用期限，均為40年，自2013年8月起計算。該商場共有兩層，每層面積均為2000m2。一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，出租率為90%，月租金為180元/m2，且每年不變；二層現暫空置，打算進行出租，預計出租率與一層相同，均為90%。附近類似商場一、二層出租的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2。該商場年運營費用約占年租賃有效毛收入的25%。采用報酬資本化法，報酬率為10%。（假設不存在違約情況）要求：請使用收益法計算該商場2016年8月帶租約出售時的正常價格。（計算結果以萬元表示）正確答案：參考解析：（1）商場一層價格的測算：租賃期限內年凈收益＝2000×180×12×90%×（1－25%）＝291.6（萬元）租賃期限外預測年凈收益＝2000×200×12×90%×（1－25%）＝324（萬元）V＝291.6/10%×[1－1/（1＋10%）3]＋324/10%×[1－1/（1＋10%）34]/（1＋10%）3＝3064.1（萬元）（2）商場二層價格的測算：預測年凈收益＝2000×120×12×90%×（1－25%）＝194.4（萬元）V＝194.4/10%×[1－1/（1＋10%）37]＝1886.8（萬元）該商店的正常價格＝商店一層的價格＋商店二層的價格＝3064.1＋1886.8＝4950.9（萬元）(47.)某評估項目背景如下，評估對象是一套舊住宅，該住宅位于一幢二十世紀八九十年代建造、磚混結構、無電梯、總層數為6層的住宅樓的4層。為評估該住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為2900元/m2；乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為3100元/m2；丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為2700元/m2。并假設通過對估價對象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價格進行大量調查及統計分析，得到以一層為基準的不同樓層住宅市場價格差異系數見下表，并得到6層住宅樓的一層住宅市場價格為5層住宅樓的一層住宅市場價格的98%。5層、6層普通住宅樓不同樓層的市場價格差異系數表（1）請計算三個可比實例的比準價值。正確答案：參考解析：（1）V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；V丙＝2700×110%/95%×98%/100%＝3063.79（元/m2）。基本思路：比準價值＝可比實例價格×修正系數本題的基本思路就是進行樓層調整。樓層屬于區位因素。根據題目條件可知，評估對象與可比案例相關情況如下：1.甲可比實例：V甲＝2900×110%/100%＝3190.00（元/m2）；計算思路：（1）待估對象位于6層中的第4層，可比實例甲，位于6層中第5層；總樓層都是6層，因此直接計算所在樓層價格差異即可。（2）評估對象位于6層樓的4樓，市場價格差異系數為110%；甲位于6層樓的5樓，市場價格差異系數為100%；因此修正系數＝待估對象區位因素指數/可比實例區位因素指數＝110%/100%。2.V乙＝3100×110%/105%×98%/100%＝3182.67（元/m2）；計算思路：（1）待估對象位于6層中的第4層，可比實例乙，位于5層中第4層，所在樓層價格差異需要修正，總樓層價格差異需要修正（2）被評估對象是在6層住宅樓的4層（110%），可比實例乙在5層住宅樓的4層（