08二月20251第一章緒論

208二月2025第一節物業管理的基本概念一、

物業（一）物業的含義:物業是指人工形成、有使用價值和價值、有業主的建筑物與場地，包括為發揮其功能而配置的設施設備等。（二）物業的特征：◆物業的構成主體是建筑物與相關場地；◆因為建筑物是人工形成，所以，應具有使用價值和價值。◆物業作為不動產，應有明確的產權所有人。308二月2025（三）物業的分類物業的分類可以從幾種角度劃分：1.按物業功能劃分,一般可以劃分為十大類物業;2.按主輔劃分,可以劃分為主體物業和輔助物業;3.按空間高度劃分,可分為單層、雙層、多層、中高層、高層、超高層等。4、按所有權性質劃分，可劃分為如下幾種：1）、國有產權;2）、集體產權；3）、私有產權。408二月2025二、物業管理（一）管理的概念“管理”的含義是“管之理”，即管束的道理。（二）物業管理的定義物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。508二月2025（三）物業管理權的由來首先，物業管理企業的管理權來源于“業主承諾”。其次，物業管理企業的物業管理權來源于“政府授予”。

608二月2025（四）物業管理的內容物業管理服務的內容一般包括物的管理和人的管理兩個方面，用圖表示如下：建筑物物的管理相關場地附屬設施設備物業管理內容妨礙公共秩序行為

人的管理對建筑物不當使用行為對建筑物不當損毀行為

708二月2025三、物業管理服務的特征（一）專業性（二）持續性（三）可靠性808二月2025第二節物業管理的產生與發展一、現代物業管理的產生一般認為，現代物業管理起源于19世紀60年代的英國。但是，也有人認為，真正意義上現代物業管理的產生，應該形成于美國。908二月2025二、我國物業管理的產生與發展我國物業管理是在住房制度改革帶來的房屋產權格局變化、房地產綜合開發帶來的大規模住宅小區建設，從而推動房屋管理體制變革的背景下產生和發展起來的。(一)公有住宅及其管理模式

(二)新型物業管理模式的產生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房產管理的專業公司——深圳市物業管理公司掛牌成立。1008二月2025（三）我國物業管理的發展1994年，建設部頒布了第33號部長令，即《城市新建住宅小區管理辦法》，確立了物業管理新體制;1995年，建設部在青島召開了全國第一次物業管理工作會議;1997年，建設部在大連召開了第二次全國物業管理工作會議;1999年，建設部在深圳召開了全國第三次物業管理工作會議;從1995年開始，建設部還在全國開展城市物業管理優秀示范小區和優秀市長的表彰活動;2000年，中國物業管理協會成立。經過二十年的努力和發展，物業管理在我國逐漸得到廣大居民的認同，并已成為人們購房時考慮的重要因素。1108二月2025三、我國物業管理在社會經濟中的地位與作用 (一)良好的物業管理服務，可以提升物業的價值(二)良好的物業管理服務，有利于促進經濟增長（三）良好的物業管理服務，有利于提高人民群眾的居住生活質量。（四）物業管理的發展擴大了城市勞動力就業的范圍（五）良好的物業管理有利于維護社區穩定1208二月2025第三節物業管理市場

一、物業管理市場的含義（一）“市場”的含義所謂“市場”，是指“商品交易的場所”或“商品行銷的區域”。1308二月2025（二）物業管理市場的定義所謂物業管理市場，是指“物業管理服務”作為一種“商品”進行交換的市場。1408二月2025

(三)物業管理市場的架構在房地產市場交易中，主要存在兩種交易形式：出售或出租。因此，物業管理市場的架構依據出售和出租的物業不同而有所差異。1508二月2025二、物業管理“委托－代理”關系(一)物業管理“委托－代理”的含義所謂“委托”，是指受托人以委托人的名義和費用為委托人辦理委托事務，委托人支付約定報酬（或不付報酬）的活動。所謂“代理”，是代表他人從事某項活動。在物業管理實踐中，“權在業主”的原則是不能動搖的，所以在物業管理的委托—代理關系中，是通過合約關系來體現的。1608二月2025（二）物業管理“委托－代理”鏈以現代物業管理體制中最具代表性的住宅小區為例，可以勾畫出以下代理鏈圖示。眾多小業主物業公司/專業公司操作層員工

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服務提供

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業主大會物業公司/專業公司管理層員工

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業主委員會物業公司/專業公司聘請

1708二月2025(三)左右物業服務效果的因素在物業管理“委托－代理”鏈中，左右其服務效果的至少有四個關鍵點:1、產權利益;2、監督距離;3、激勵手段;4、行為能力。1808二月2025三、物業管理市場“需求－供給”關系(一)需求表與需求曲線(二)供給表與供給曲線（三）供給與需求的均衡在競爭的市場上，這個均衡價格必然位于供給曲線和需求曲線的交點上。當供給曲線或需求曲線移動時，均衡價格也會變動，。1908二月2025(四)物業管理的供需狀況。1、物業管理需求的數量擴張與質量提高，應該與房屋商品化程度、國民收入增長水平呈正相關關系；2、從趨勢看，這種擴張與提高具有不可逆轉性，即房屋商品化程度越高、人民的生活水平越高，對物業管理的需求越多，服務質量要求越高；3、因低價位需求引致的低檔次供給，往往會形成一種幻覺，認為物業管理是可有可無的；4、因低檔次供給能容納低素質員工，往往會形成一種誤解，認為物業管理無需多少知識和技能；5、發展中國家的低素質勞動力過剩，規定了低檔次供給過剩，卻使高檔次物業管理變成了一種稀缺物品。2008二月2025四、物業管理服務的