房地產(chǎn)銷售法律知識(shí)培訓(xùn)主講人：所謂房地產(chǎn)，在法律上也稱為不動(dòng)產(chǎn)，它是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言的，是指位置不能移動(dòng)或者移動(dòng)位置后引起性質(zhì)形狀改變或降低其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。在我國(guó)，房地產(chǎn)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其開(kāi)展程度已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。房地產(chǎn)的“不動(dòng)產(chǎn)特性〞決定了其在法律上具有土地使用權(quán)決定地上權(quán)的歸屬原那么。具體而言就是：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致地上附著物的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，與土地使用權(quán)相關(guān)的權(quán)利義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移。我們?cè)谶M(jìn)行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房產(chǎn)時(shí)，均是將地產(chǎn)、房產(chǎn)同時(shí)作為對(duì)象?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)當(dāng)事人主體一、出賣人二、買受人★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)出賣人★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)買受人1、購(gòu)置房屋的自然人或者法人。根據(jù)?合同法?和?民法通那么?的相關(guān)規(guī)定：自然人購(gòu)房應(yīng)當(dāng)年滿18周歲，具有完全民事行為能力，屬完全民事行為能力人。法人購(gòu)房，必須依法成立，有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)，有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)3、外國(guó)人購(gòu)房條件根據(jù)?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)?，境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)〔經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外〕和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購(gòu)置符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購(gòu)置非自用、非自住商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購(gòu)一定面積的自住商品房。符合規(guī)定的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)置自用、自住商品房必須采取實(shí)名制?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)商品房銷售過(guò)程中的意思表示★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)一、房屋的分類二、房屋銷售所涉及到的土地性質(zhì)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)房屋的分類?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單土地性質(zhì)1、商業(yè)用地：商業(yè)用地是指規(guī)劃部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃所規(guī)定該宗地塊的用地性質(zhì)是用于建設(shè)商業(yè)用房屋，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院和俱樂(lè)部等用地，出讓后用地的使用年限為40年。2、住宅用地:供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕亍灿歇?dú)立院落的包括院落〕。①城鎮(zhèn)單一住宅用地。城鎮(zhèn)居民的普通住宅、公寓、別墅用地。②城鎮(zhèn)混合住宅用地。城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地。③農(nóng)村宅基地。農(nóng)村村民居住的宅基地。④空閑宅基地。村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等。3、133工程：政府為了推進(jìn)城中村改造，規(guī)定給村集體按村民人口數(shù)每人133平米建設(shè)用地劃給村集體，其余收歸國(guó)有。人均133平方米建設(shè)用地，應(yīng)包括其安置村民住宅用地、小區(qū)級(jí)公建用地、道路用地〔道路紅線30米以下〕、小區(qū)級(jí)及以下配套公共綠地、預(yù)留的生產(chǎn)開(kāi)展用地。城市公共效勞設(shè)施用地〔公益設(shè)施〕、城市根底設(shè)施用地、城市公共綠地、城市道路〔道路紅線30米及以上〕及兩側(cè)綠化用地不計(jì)入人均133平方米建設(shè)用地中。?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。1、成立2、生效★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)合同的成立各方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成一致，即雙方當(dāng)事人的意思表示一致。合同成立的條件：〔1〕簽約主體適格。

〔2〕訂約當(dāng)事人就主要條款達(dá)成合意。〔3〕標(biāo)的合法，未違法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?〕合同的成立應(yīng)經(jīng)過(guò)要約和承諾?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)要約是一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人提出訂立合同的條件，希望對(duì)方能完全接受此條件的意思表示。發(fā)出要約的一方稱為要約人，受領(lǐng)要約的一方稱為受要約人。

★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)要約和要約邀請(qǐng)

?合同法?第14條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：〔一〕內(nèi)容具體確定；〔二〕說(shuō)明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。〞?合同法?第15條規(guī)定：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、投股說(shuō)明書(shū)、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。〞根據(jù)上述的規(guī)定，要約邀請(qǐng)，是指一方邀請(qǐng)對(duì)方向自己發(fā)出要約。與要約不同，要約邀請(qǐng)僅僅是預(yù)備訂立合同的行為，對(duì)發(fā)出人而言沒(méi)有法律拘束力，即使相對(duì)人作出承諾，也不能成立合同。要約和要約邀請(qǐng)最大的區(qū)別在于對(duì)發(fā)出人的法律約束力。在實(shí)踐中，要判斷是要約還是要約邀請(qǐng)往往不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過(guò)程。我們可以簡(jiǎn)單地這樣理解，要約邀請(qǐng)對(duì)發(fā)出人沒(méi)有約束力，要約對(duì)發(fā)出人有約束力。★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)什么樣的商品房銷售廣告或宣傳資料屬于要約呢？★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)合同的生效

已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的法律拘束力。多數(shù)情況下，合同成立時(shí)即具備了生效的要件，其成立和生效時(shí)間是一致的,但是合同成立并不等于合同生效。如附生效條件的合同，合同約定一方當(dāng)事人支付預(yù)付款或定金后生效；附期限的合同，合同簽訂的時(shí)間不是合同生效的時(shí)間等。

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如果商品房開(kāi)發(fā)商A在所出售商品房尚未取得商品房預(yù)售許可證明的情況下，將商品房預(yù)售給房屋買售人B，會(huì)怎么樣呢？

如果商品房開(kāi)發(fā)商A出售商品房給B，但未在法律規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)商品房銷售合同進(jìn)行預(yù)售登記，此時(shí)B要求解除商品房銷售合同，可以嗎？

?城市商品房預(yù)售管理方法?第10條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。〞★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)未進(jìn)行預(yù)售登記備案是否會(huì)影響商品房預(yù)售合同的效力★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)和定金的效力問(wèn)題★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)格式條款問(wèn)題格式條款又稱格式合同，是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定、并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。我國(guó)?合同法?從維護(hù)公平、保護(hù)弱者出發(fā)，對(duì)格式條款從三個(gè)方面予以限制：★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)房產(chǎn)交付、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)辦理★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)商品房從什么時(shí)候開(kāi)始就算交付？?解釋?第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。〞?解釋?第11條的規(guī)定，也就是人們常說(shuō)的“交鑰匙〞。只要出賣人在合同約定的期限內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，就視為出賣人履行了“房屋交付使用〞的義務(wù)，但這并不表示房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)義務(wù)的履行。根據(jù)?物權(quán)法?的規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，雙方如果沒(méi)有特別約定的，“交鑰匙〞就意味著商品房的交付，但出賣人還負(fù)有履行辦理商品房產(chǎn)權(quán)登記的義務(wù)?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)房屋的交付后的風(fēng)險(xiǎn)該由誰(shuí)承擔(dān)？★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)情形一：因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的而引起的法定解除。情形二：在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說(shuō)明不履行主要債務(wù)而引起的法定解除。情形三：當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)的法定解除〔條件之一：遲延履行的是主要債務(wù)；條件之二：經(jīng)合理催告，即要求債權(quán)人向債務(wù)人發(fā)出請(qǐng)求其在一定期限內(nèi)履行的通知。滿足上述兩個(gè)條件，債權(quán)人可解除合同〕。情形四：當(dāng)事人一方根本違約。情形五：法律規(guī)定的其他情形。從?合同法?規(guī)定的以上幾種情形看，合同解除最根本的條件之一就是合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，再履行合同將會(huì)給一方或雙方造成更多的損失?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)商品房交易稅費(fèi)繳納購(gòu)房者在購(gòu)置一手商品房的過(guò)程中，主要應(yīng)繳納印花稅、契稅、登記費(fèi)等稅費(fèi)。?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單1、住宅交易手續(xù)費(fèi)〔1〕新建商品房3元/㎡按建筑面積計(jì)算，收取轉(zhuǎn)讓方費(fèi)用〔2〕經(jīng)濟(jì)適用房1.5元/㎡按建筑面積計(jì)算，收取轉(zhuǎn)讓方費(fèi)用〔3〕存量住房6元/㎡按建筑面積測(cè)量，雙方各承擔(dān)50%費(fèi)用?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單2、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

住宅房80元/套向產(chǎn)權(quán)人收取?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單4、契稅〔1〕對(duì)個(gè)人購(gòu)置90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅?！?〕對(duì)個(gè)人購(gòu)置普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅，即1.5%?！?〕購(gòu)置非普通住房按3%征收契稅。本市界定普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)符合以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在143平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單5、非住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)

按建筑面積計(jì)算，收取轉(zhuǎn)讓方費(fèi)用，6元/㎡

?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單房屋銷售常見(jiàn)問(wèn)題1

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“五證〞是指?國(guó)有土地使用證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?、?建設(shè)工程施工許可證?、?建設(shè)工程開(kāi)工證?、?商品房銷售〔預(yù)售〕許可證?；“二書(shū)〞是指?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?。其中“五證〞屬于行政許可的范圍和性質(zhì)，“兩書(shū)〞是開(kāi)發(fā)商根據(jù)法律規(guī)定自行制作并提供給業(yè)主的書(shū)面材料。

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作為房屋的附屬設(shè)施，燃?xì)夤艿缿?yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)安裝，業(yè)主支付的購(gòu)房款應(yīng)該包含了房屋以及附屬設(shè)施的相關(guān)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商收取燃?xì)獬跹b費(fèi)沒(méi)有任何法律依據(jù)，購(gòu)房人有權(quán)拒絕繳納。開(kāi)發(fā)商以此拒絕交房的，購(gòu)房人可以通過(guò)司法渠道追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任。

★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)11、開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)，對(duì)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)號(hào)空格不作填寫(xiě)，也不拿出資質(zhì)證書(shū)給我看，有無(wú)問(wèn)題？我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入實(shí)行雙重管理制度，即必須同時(shí)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。但正如第一個(gè)問(wèn)題所述，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為工程公司，由于其以前沒(méi)有開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，因而一般不對(duì)其評(píng)定資質(zhì)，自然就沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)了，但允許其從事該工程的開(kāi)發(fā)。★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)13、辦理商品房產(chǎn)權(quán)證需經(jīng)過(guò)哪些程序？(1)鑒證。購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后15天內(nèi)，將合同送房地產(chǎn)交易所辦理交易鑒證備案手續(xù)；

(2)登記。購(gòu)房者在使用所購(gòu)商品房后3個(gè)月內(nèi)，到房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。登記時(shí)，須提交以下材料：購(gòu)房者的身份證和私章，鑒證過(guò)的購(gòu)房合同以及由開(kāi)發(fā)商出具的購(gòu)置商品房辦理產(chǎn)權(quán)證明書(shū)、購(gòu)房發(fā)票、紅線圖、位置圖(藍(lán)圖)、平面圖(藍(lán)圖)。登記完畢領(lǐng)取收件收據(jù)。

(3)交費(fèi)。受理登記15個(gè)工作日后，到房屋產(chǎn)權(quán)所交齊登記費(fèi)、鑒證費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；

(4)領(lǐng)證。房屋所有人憑身份證、私章、收件收據(jù)和收款票據(jù)領(lǐng)取?房屋所有權(quán)證?。

★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)16、不能上市交易的二手房是什么？未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋；只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房；鑒定為危房的房屋；以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)置，尚未按本錢(qián)價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過(guò)渡的房屋；在農(nóng)村集體土地上興建的房屋；已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋；所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；所有權(quán)有糾紛的房屋；已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的房屋；依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋；房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)置權(quán)等權(quán)益的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)19、開(kāi)發(fā)商擅自修改合同怎么辦？

案例：2000年1月11日，張女士與北京市XX房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了?北京市外銷商品房預(yù)售契約?。在雙方簽訂的合同文本當(dāng)中，有許多內(nèi)容空白沒(méi)有填寫(xiě)。合同簽訂后，張女士要求留存一份合同原件，被開(kāi)發(fā)商以張女士因申請(qǐng)銀行按揭為由拒絕了。張女士要求留存一份合同復(fù)印件，也被拒絕。無(wú)奈之下，張女士通過(guò)法院得到了一份沒(méi)有進(jìn)行預(yù)售登記的合同正本復(fù)印件。不久，開(kāi)發(fā)商又提供了一份經(jīng)過(guò)預(yù)售登記的合同副本復(fù)印件，該復(fù)印件與正本復(fù)印件有多處不一致。雙方就合同效力問(wèn)題不能達(dá)成一致。

目前申請(qǐng)銀行按揭的購(gòu)房人不能獲得購(gòu)房合同正本是一個(gè)普遍存在的問(wèn)題，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至拒絕提供合同復(fù)印件，致使購(gòu)房人在簽訂完合同、交付完房款后無(wú)任何購(gòu)房憑據(jù)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商擅自修改的合同內(nèi)容，只要有證據(jù)證明與購(gòu)房人最初簽署的合同文本不一致，且購(gòu)房人不予追認(rèn)的，即說(shuō)明

修改后的合同文本不是購(gòu)房人的真實(shí)意思表示，應(yīng)當(dāng)不具備法律效力。但為防止糾紛，建議購(gòu)房人要求留存合同副本原件或合同正本復(fù)印件。

★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)20、業(yè)主收房?jī)蓵?shū)一表是否必要。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兩書(shū)一表會(huì)造成什么后果。

首先業(yè)主收房?jī)蓵?shū)一表是必須有的，如果開(kāi)發(fā)商不提供業(yè)主可以拒絕收房。兩書(shū)作為購(gòu)房合同的附件規(guī)定了購(gòu)房人的一些權(quán)利，一表是有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)房屋質(zhì)量的認(rèn)定?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)21、如何理解“房地一體〞在我國(guó)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的關(guān)系是“房地一體原那么〞，通俗的說(shuō)就是“房隨地走、地隨房走〞，從常理上看，房地一體原那么源于房屋和土地的天然的不可別離性。具體說(shuō)就是1、轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地范圍內(nèi)的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓；房地產(chǎn)抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。比方說(shuō)甲取得了一塊地的使用權(quán)，在這塊地上建了一棟高樓，甲把高樓以20萬(wàn)的價(jià)格賣給乙，又把這塊地的使用權(quán)以100萬(wàn)的價(jià)格賣給丙，那這樣乙和丙都無(wú)法完整的行使權(quán)利?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)24、是否可以以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的名義預(yù)售商品房？根據(jù)法律規(guī)定，商品房預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得?商品房預(yù)售許可證?后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商逃避主管部門(mén)的管理，在取得?商品房預(yù)售許可證?前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無(wú)效的。因此不能以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的名義預(yù)售商品房。

★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)25、商品房現(xiàn)售需要具備哪些條件？(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；(二)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套根底設(shè)施具備交付使用條件，其他配套根底設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)26、在什么情況下，開(kāi)發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？凡有以下情況之一的房地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣揭發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：〔一〕未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；〔二〕在未依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋；〔三〕違章建設(shè)的房屋；〔四〕司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；〔五〕權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)27、開(kāi)發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交哪些材料？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位提交以下材料的復(fù)印件，并出示原件：〔一〕營(yíng)業(yè)執(zhí)照；〔二〕?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)?；〔三〕預(yù)售商品房的，應(yīng)提交?商品房預(yù)售許可證??，F(xiàn)售的，應(yīng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)或現(xiàn)房銷售備案證明?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)28、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：〔一〕樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；〔二〕預(yù)售商品房的，應(yīng)有?商品房預(yù)售許可證?證號(hào)；〔三〕現(xiàn)售商品房的，應(yīng)有?房地產(chǎn)權(quán)證?證號(hào)或現(xiàn)房銷售登記備案號(hào)。

廣告經(jīng)營(yíng)與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。

★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)29、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？★返回上一層菜單?返回上一頁(yè)30、對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？預(yù)售商品房廣告中以參照物表示工程位置的，應(yīng)以從該工程到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來(lái)表示距離。工程坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚?！锓祷厣弦粚硬藛?返回上一頁(yè)31、對(duì)未取得?商品房預(yù)售許可證?而刊登商品房預(yù)售廣告的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)〞、“內(nèi)部認(rèn)定〞、“內(nèi)部登記〞等方法刊登商品房預(yù)售廣告的，建設(shè)、房管和工商部門(mén)要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及