房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范和稅務(wù)規(guī)劃〔中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)〕——?jiǎng)⑻煊蓝悇?wù)律師1主講人介紹北京市華稅律師事務(wù)所合伙人中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院客座教授北大財(cái)稅法研究中心特約研究員中國(guó)財(cái)稅法學(xué)教育研究會(huì)理事資深稅務(wù)律師注冊(cè)會(huì)計(jì)師注冊(cè)稅務(wù)師劉天永律師是中國(guó)最早涉足稅務(wù)行業(yè)的專業(yè)律師之一，其所任職的華稅律師事務(wù)所是國(guó)內(nèi)第一家專業(yè)化稅務(wù)律師事務(wù)所，專注于提供稅務(wù)咨詢、稅務(wù)籌劃、國(guó)際稅收、稅案代理等領(lǐng)域的法律效勞。劉天永律師屢次接受?第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)?、?中國(guó)稅務(wù)報(bào)?、?中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)?、?證券日?qǐng)?bào)?等十多家國(guó)內(nèi)主流財(cái)經(jīng)媒體采訪，就熱點(diǎn)稅務(wù)問題發(fā)表專業(yè)律師意見。劉天永專業(yè)實(shí)務(wù)著作內(nèi)容提綱房地產(chǎn)稅收制度簡(jiǎn)介主要稅種的稅收稽查要點(diǎn)企業(yè)所得稅納稅籌劃企業(yè)所得稅納稅籌劃

稅收爭(zhēng)議營(yíng)業(yè)稅納稅籌劃目錄第三局部企業(yè)所得稅納稅籌劃收入的稅務(wù)處理本錢、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理第四局部土地增值稅納稅籌劃開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃法設(shè)立房地產(chǎn)銷售公司一分為二法適度加大建造本錢法利息扣除法S1第一局部房地產(chǎn)稅收制度簡(jiǎn)介一、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)涉及稅種房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)共涉及11項(xiàng)稅費(fèi)〔10個(gè)稅種、1項(xiàng)涉稅費(fèi)用〕，分別為：營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅〔外資企業(yè)不征〕教育費(fèi)附加〔外資企業(yè)不征〕企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅〔外資企業(yè)不征〕城鎮(zhèn)土地使用稅車船使用稅印花稅契稅耕地占用稅土地增值稅二、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)各個(gè)納稅環(huán)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)大致分為三個(gè)環(huán)節(jié)，及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，各個(gè)環(huán)節(jié)涉及的稅種互有不同，具體如下。1，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅和城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中如果占用了耕地那么需要繳納耕地占用稅，房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是對(duì)建設(shè)單位按照3%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅作為營(yíng)業(yè)稅的附加義務(wù)同時(shí)產(chǎn)生。2，房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)涉及稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是對(duì)租賃房產(chǎn)而言，適用5%的稅率；土地使用稅是對(duì)在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土續(xù)地的單位和個(gè)人征收的一種稅。3，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)涉及的主要稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅主要是針對(duì)房地產(chǎn)的賣方使用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目的規(guī)定，稅率為5%；土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的稅種；印花稅是在我國(guó)境、內(nèi)書立、領(lǐng)受應(yīng)納稅憑證的單位和個(gè)人征收的稅種。續(xù)續(xù)?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知?〔國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)，注：2021年前，該文僅適用于內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〕的根底上進(jìn)行重編修訂、補(bǔ)充后而制定的。國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文充分吸收、借鑒了國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)文的主要內(nèi)容，并有機(jī)結(jié)合了國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)文的重要內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對(duì)需要標(biāo)準(zhǔn)的局部?jī)?nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整?！?〕重要變化對(duì)照國(guó)稅發(fā)[2001]142號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)兩文，國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文有以下內(nèi)容顯得較為重要，需引起各位同仁予以關(guān)注。續(xù)續(xù)續(xù)的計(jì)稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。④明確了計(jì)稅本錢對(duì)象確實(shí)定原那么這是國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成本對(duì)象時(shí)要遵循：可否銷售原那么、分類歸集原那么、功能區(qū)分原那么、定價(jià)差異原那么、本錢差異原那么、權(quán)益區(qū)分原那么。需要注意的是，本錢對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變本錢對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。這是比較嚴(yán)格的管理規(guī)定，盡管看似沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容。續(xù)⑤確定了本錢分配方法國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文對(duì)于共同本錢和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接本錢法、預(yù)算造價(jià)法。此外，國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文還明確規(guī)定：土地本錢，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨(dú)作為過渡性本錢對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)本錢，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費(fèi)用屬于不同本錢對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接本錢法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配；其他本錢工程的分配法由企業(yè)自行確定。續(xù)⑥直面“預(yù)提費(fèi)用〞多少年以來，“預(yù)提費(fèi)用〞不管是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工作的同仁而言，還是對(duì)從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的人士而言，都是一個(gè)難以解開的“結(jié)〞，是個(gè)“言之不盡、揮之不去〞的“老大難〞問題，也是稅收征納雙方分岐嚴(yán)重的地方。為此，國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)文第三十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票缺乏金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配續(xù)續(xù)S2第二局部主要稅種稽查要點(diǎn)一、主要稅收違法類型1，以房換地、以房抵債不計(jì)銷售收入。有些房地產(chǎn)公司以聯(lián)建名義建房，一方出土地，另一方出資金合作建房，而在取得土地使用權(quán)時(shí)，不需要支付任何款項(xiàng)，而是以建成的房屋為代價(jià)抵頂?shù)貎r(jià)款。也有房地產(chǎn)公司用商品房歸還貸款，抵頂工程款、抵付其他債務(wù)，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后不作銷售處理，不計(jì)收入，借以房換地、以房抵債手段，偷逃稅款。2，將售房款或預(yù)售款長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。收到預(yù)售款或售房款長(zhǎng)期掛在往來科目，或不申報(bào)納稅，或不按期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，造成賬面上只有本錢費(fèi)用，沒有收入或收入很少，從而不繳或少繳企業(yè)所得稅。

一、主要稅收違法類型3，偽造或高估開發(fā)本錢。一是利用建筑安裝業(yè)發(fā)票監(jiān)管不夠嚴(yán)密的漏洞，虛列建筑安裝工程本錢。二是進(jìn)行本錢核算時(shí)，不分工程設(shè)立本錢明細(xì)，而是將完工和未完工的多個(gè)工程本錢混在一起，導(dǎo)致賬面虧損或隱瞞巨額利潤(rùn)。三是用假票、白條或不符合規(guī)定的收據(jù)列支本錢。4，少結(jié)轉(zhuǎn)自用經(jīng)營(yíng)房本錢。當(dāng)開發(fā)工程中既有用于銷售的，也有自用的，企業(yè)將自用局部本錢縮水，企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地本錢、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)偅哟笥糜阡N售的本錢，以減少銷售局部的利潤(rùn)；

一、主要稅收違法類型5，利用關(guān)聯(lián)交易轉(zhuǎn)移利潤(rùn)?；蛞悦黠@偏低價(jià)格銷售給其關(guān)聯(lián)企業(yè)，或以高手續(xù)費(fèi)支付代理銷售公司，或利用關(guān)聯(lián)關(guān)系承包或分包工程，如建筑、裝飾、建材、綠化工程和物業(yè)等，通過虛開建筑發(fā)票加大建安本錢造價(jià)、虛加工作量等非法手段減少或轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。6，未按標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。局部房地產(chǎn)公司將與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)無關(guān)的各項(xiàng)營(yíng)業(yè)外支出在稅前列支，或者對(duì)稅前準(zhǔn)予扣除工程超標(biāo)準(zhǔn)列支，從而加大費(fèi)用支出，減少收益，少繳企業(yè)所得稅。7，通過資產(chǎn)評(píng)估虛增開發(fā)本錢。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少應(yīng)稅所得額，人為加大某些工程的本錢，先將用于銷售的商品房以自用的名義低價(jià)位轉(zhuǎn)資，隨后企業(yè)再通過資產(chǎn)評(píng)估將資產(chǎn)升值，當(dāng)用于對(duì)外銷售時(shí)，再將評(píng)估增值的商

一、主要稅收違法類型二、企業(yè)所得稅的稅收稽查要點(diǎn)〔一〕企業(yè)所得稅的稽查要點(diǎn)〔1〕檢查企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、預(yù)售收入、視同銷售行為的收入、代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)以及本錢和費(fèi)用的扣除，是否符合〔2〕各項(xiàng)應(yīng)稅收入是否真實(shí)、完整。重點(diǎn)是各種經(jīng)營(yíng)收入、附營(yíng)業(yè)務(wù)收入是否全部?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?〔國(guó)稅發(fā)〔2021〕31號(hào)〕的有關(guān)規(guī)定?！?〕按規(guī)定入賬，有無已實(shí)現(xiàn)的收入不確認(rèn)，長(zhǎng)期掛往來賬或存在賬外收入的情況。有無成心壓低售價(jià)轉(zhuǎn)移收入的行為。

〔續(xù)〕〔3〕稅前扣除工程是否真實(shí)、合法。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)重點(diǎn)檢查各項(xiàng)準(zhǔn)備金、風(fēng)險(xiǎn)金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、租賃費(fèi)、工資及相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、捐贈(zèng)支出、改擴(kuò)建及裝修工程支出、管理費(fèi)等工程，以及支付的土地出讓金是否按規(guī)定合理分?jǐn)偙惧X。〔4〕房地產(chǎn)工程中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所〞是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。〔5〕構(gòu)成房地產(chǎn)本錢的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。三、土地增值稅的稅收稽查要點(diǎn)〔1〕是否按規(guī)定申報(bào)土地增值稅，其會(huì)計(jì)處理是否正確?！?〕增值額的計(jì)算是否正確。〔3〕對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。四、營(yíng)業(yè)稅的稅收稽查要點(diǎn)〔續(xù)〕〔5〕通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“企業(yè)利潤(rùn)分配〞及“營(yíng)業(yè)外支出〞等會(huì)計(jì)科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈(zèng)與行為?！?〕是否存在低價(jià)銷售的行為。檢查企業(yè)在銷售商品房時(shí)，是否存在價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由。假設(shè)存在這種情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新核定其營(yíng)業(yè)收入額?！?〕各種房產(chǎn)出租收入是否按規(guī)定申報(bào)納稅?！?〕動(dòng)、拆遷補(bǔ)償?shù)刃袨槭欠癜匆?guī)定申報(bào)納稅。〔9〕建筑施工企業(yè)稅收專項(xiàng)稽查要點(diǎn)：〔續(xù)〕①甲方提供材料、動(dòng)力等的價(jià)款是否并入應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額。②納稅人以各種名義從甲方取得的與建筑安裝工程作業(yè)相關(guān)的收入是否進(jìn)行納稅申報(bào)。③納稅人在異地取得的收入是否在勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)足額申報(bào)并繳納入庫。④對(duì)已開工建設(shè)的建筑安裝工程，納稅人是否存在長(zhǎng)期零申報(bào)的異常情況。⑤有自建行為的納稅人，在轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)的時(shí)候，是否申報(bào)繳納自建環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。⑥納稅人和扣繳分包人的營(yíng)業(yè)稅是否及時(shí)申報(bào)并繳納入庫。S3第三局部企業(yè)所得稅納稅籌劃一、收入的稅務(wù)處理〔續(xù)〕〔續(xù)〕6，未完工產(chǎn)品的銷售：銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率，由各省、自治、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局進(jìn)行確定。假設(shè)開發(fā)工程位于省、自治區(qū)、直轄市和方案單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。位于其他地區(qū)的，不得低于5％。假設(shè)開放工程屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。二、本錢和費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理〔一〕準(zhǔn)予扣除工程準(zhǔn)予扣除工程是納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應(yīng)納收入有關(guān)的所有必要和正常的本錢、費(fèi)用、稅金和損失。準(zhǔn)予扣除工程金額=本錢+費(fèi)用+稅金+損失企業(yè)在進(jìn)行本錢、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢。稅法對(duì)扣除工程的要求：真實(shí)合法稅前扣除應(yīng)遵循的原那么：①權(quán)責(zé)發(fā)生制原那么②配比原那么③相關(guān)性原那么④確定性原那么⑤合理性原那么〔續(xù)〕〔二〕稅前扣除工程的內(nèi)容和稅務(wù)處理1,開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅本錢支出的內(nèi)容：(1)土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。(2)前期工程費(fèi)。指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。(3)建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費(fèi)和開發(fā)工程安裝工程費(fèi)等。〔續(xù)〕〔4〕根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)根底設(shè)施支出，主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。〔5〕公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)工程內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出?！?〕開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定本錢對(duì)象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等.〔續(xù)〕2、開發(fā)產(chǎn)品的建造本錢工程的稅務(wù)處理〔1〕借款費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理：為建造開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的配比計(jì)入本錢對(duì)象完工后發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用稅前扣除〔2〕配套設(shè)施費(fèi)的處理：公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，是否有償轉(zhuǎn)讓分為：應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品本錢負(fù)擔(dān)的不得計(jì)入本錢的大型配套工程〔單獨(dú)核算本錢〕〔續(xù)〕?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?〔國(guó)稅發(fā)〔2021〕31號(hào)〕規(guī)定:公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件?！?〕本錢對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理?！怖m(xù)〕

〔4〕關(guān)于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除：①、根據(jù)稅前扣除真實(shí)性的要求，拆遷補(bǔ)償費(fèi)的稅前扣除必須有真實(shí)合法的憑證——發(fā)票。②、國(guó)稅函[1997]87號(hào)文：土地承包人被征用的建筑物、構(gòu)筑物、土地青苗補(bǔ)償費(fèi)，征收5%的營(yíng)業(yè)稅，不征個(gè)人所得稅。補(bǔ)交的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)未完工已完工計(jì)入開發(fā)本錢未出售已出售計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)本錢〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕③關(guān)于辦公通訊費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確實(shí)定：國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)文件規(guī)定：企業(yè)發(fā)給職工與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由省一級(jí)國(guó)稅局、地稅局協(xié)商確定。京國(guó)稅發(fā)[2003]255號(hào)文規(guī)定，“納稅人支付給職工的與取得應(yīng)納稅收入有關(guān)的辦公通訊費(fèi)用，稅前扣除的最高限額為每人每月300元〞。從2003年1月1日起執(zhí)行。④住房補(bǔ)貼：國(guó)稅發(fā)[2003]45號(hào)規(guī)定：企業(yè)發(fā)給停止實(shí)物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無房老職工一次性住房補(bǔ)貼資金，省級(jí)人民政府未規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由省一級(jí)國(guó)稅局、地稅局協(xié)商確定。國(guó)稅發(fā)[2001]39號(hào):企業(yè)按省級(jí)人民政府規(guī)定發(fā)給停止實(shí)物分房以前參加工作的未享受福利分房待遇的無〔續(xù)〕房老職工的一次性住房補(bǔ)貼資金,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后可在不少于3年的期間內(nèi)均勻扣除。財(cái)會(huì)[2001]5號(hào)：企業(yè)按規(guī)定發(fā)給1998年12月31日以前參加工作的無房老職工一次性住房補(bǔ)貼和房屋未達(dá)標(biāo)老職工補(bǔ)差的一次性住房補(bǔ)貼,按實(shí)際發(fā)放金額,借記：“利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)〞,貸記：“其他應(yīng)交款〞科目。按規(guī)定專戶存儲(chǔ)時(shí),借記：“其他應(yīng)交款〞,貸記:“銀行存款〞科目。借：盈余公積—法定公益金法定盈余公積資本公積—其他資本公積貸：利潤(rùn)分配—未分配利潤(rùn)〔續(xù)〕建議方法：第一種方法是把住房補(bǔ)貼通過帳務(wù)處理進(jìn)行稅前抵扣①提取并專戶存儲(chǔ)時(shí)借：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用貸：其他應(yīng)交款借：其他應(yīng)交款貸：銀行存款

〔續(xù)〕②按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定每年稅前抵扣額借：管理費(fèi)用—住房補(bǔ)貼貸：長(zhǎng)期待攤費(fèi)用第二種方法是把經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的住房補(bǔ)貼每年稅前扣除額，填入?企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表?第62行“其他納稅調(diào)整減少工程〞，直接抵減應(yīng)納稅所得額。

〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕本性支出占用資金的比例，合理計(jì)算應(yīng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)本錢的借款費(fèi)用和可直接扣除的借款費(fèi)用?！?〕從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于本錢對(duì)象完工之前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的本錢對(duì)象中；如屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除?！矅?guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)〕。〔5〕納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊(cè)資本50%的，超過局部的利息支出，不得在稅前扣除。集團(tuán)公司統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，所屬企業(yè)申請(qǐng)使用，管理方式的變化，不影響所屬企業(yè)使用的銀行信貸資金〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔7〕企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除?！怖m(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕3、證券公司電子類設(shè)備。4、集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備。5、外購的到達(dá)固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無形資產(chǎn)的軟件?！?〕固定資產(chǎn)加速折舊方法：1、固定資產(chǎn)加速折舊方法不允許采用縮短折舊年限法，對(duì)符合上述加速折舊條件的固定資產(chǎn)，應(yīng)采用余額遞減法或年數(shù)總和法。2、以下資產(chǎn)折舊或攤銷年限最短為2年。A、證券公司電子類設(shè)備B、外購的到達(dá)固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)成無形資產(chǎn)的軟件?！怖m(xù)〕S4第四局部土地增值稅稅收籌劃一、開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)籌劃〔一〕普通標(biāo)準(zhǔn)住宅避稅臨界點(diǎn)籌劃法：1,案例介紹某房地產(chǎn)公司從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)，2003年11月15日，出售一棟普通住宅樓，總面積12000平方米，平均單位售價(jià)2000元，銷售總額2400萬元，該樓支付土地出讓金324萬元，房屋開發(fā)本錢1100萬元，利息支出100萬元，但不能提供金融機(jī)構(gòu)借款費(fèi)用證明，城建稅率7%，教育費(fèi)附加3%，印花稅率0.5‰，當(dāng)?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用允許扣除比例10%。下面就房地產(chǎn)公司不同的定價(jià)方案對(duì)增值稅稅負(fù)進(jìn)行分析，已選擇最有的節(jié)稅方案?！怖m(xù)〕收入總額2400萬；扣除工程金額：〔1〕取得土地使用權(quán)金額324萬〔2〕房地產(chǎn)開發(fā)本錢1100萬〔3〕房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用〔324+1100〕X10%=142.4萬〔4〕加計(jì)20%扣除數(shù)〔324+1100〕X20%=284.8萬〔5〕扣除營(yíng)業(yè)稅及附加2400X5%X〔1+7%+3%〕=132萬允許扣除工程合計(jì)：324+1100+142.4+284.8+132=1983.2萬〔續(xù)〕增值額：2400—1983.2=416.8萬增值率：416.8/1983.2=21.02%應(yīng)交土地增值稅：416.8X30%—0=125萬獲利金額：收入—本錢—費(fèi)用—利息—稅金=2400—324—1100—100—132—125=619萬

2,假設(shè)：降價(jià)為1975/平方米后：增值額：2370—1981.6=388.4萬；增值率：388.4/1981.6=19.6%小于20%，免繳土地增值稅。獲利額：2370—324—1100—100—130.4=715.6萬,比上一方案多獲利96.6萬?！怖m(xù)〕3，總結(jié)：〔1〕設(shè)銷售總額為X，設(shè)取得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)本錢合計(jì)〔建造本錢〕為Y。增值率=20%時(shí)，售價(jià)為建造本錢的1.6702倍;當(dāng)X＜1.6702Y時(shí),增值率＜20%,根據(jù)稅法規(guī)定,免交土地增值稅.所以,我們把1.6702稱為“免稅臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)〞.〔2〕土地增值稅的最低稅率為30%,同理,計(jì)算增值率為30%時(shí),X:Y等于1.82021，所以我們把1.82021稱為“低稅率臨界點(diǎn)定價(jià)系數(shù)〞。二、設(shè)立房產(chǎn)銷售公司，一分為二法(二)一分為二法：設(shè)立房產(chǎn)銷售公司。首先，領(lǐng)取“房屋銷售許可證〞，然后，辦理稅務(wù)登記，領(lǐng)取發(fā)票。設(shè)立銷售公司可將房屋增值額一分為二，降低增值率，從而適用較低的土地增值稅稅率，降低土地增值稅稅負(fù)可以降低所得稅稅負(fù)：由于稅法對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)都規(guī)定了稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)，通過設(shè)立銷售公司增加了一道銷售收入，就增加了稅前扣除金額降低了所得稅可以防止預(yù)交所得稅：國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售房款要按不低于15%的利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額預(yù)繳所得稅，但沒要求房屋銷售公司預(yù)繳所得稅，設(shè)立房屋銷售公司可以遞延繳納所得稅。三、適度加大建造本錢法〔續(xù)〕〔2〕土地增值稅根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，A公司應(yīng)繳土地增值稅，其中土地增值稅扣除工程金額為4000+200=4200萬元，土地增值額為8000－4200=3800萬元，增值率為3800÷4200=90.48%，因此應(yīng)繳土地增值稅3800×40%－4200×5%=1310萬元。2，假設(shè)適當(dāng)開發(fā)土地。例如：A公司將M地塊進(jìn)行開發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬元?！?〕營(yíng)業(yè)稅額為〔8000－4000〕×5%=200萬元?！怖m(xù)〕〔2〕土地增值稅土地增值稅暫行條例第六條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除工程：〔一〕取得土地使用權(quán)所支付的金額；〔二〕開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用；〔三〕新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；〔四〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；〔五〕財(cái)政部規(guī)定的其他扣除工程。實(shí)施細(xì)那么第七條規(guī)定，

“根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一),(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和,加計(jì)20%的扣除〞.〔續(xù)〕A公司投入建設(shè)費(fèi)用10萬元，可以得到開發(fā)本錢加計(jì)20%扣除的優(yōu)惠。即土地增值稅扣除工程金額為〔4000+10〕×1.2+200=5012萬元，增值額為8000－5012=2988萬元，土地增值率為2988÷5012=59.62%，A公司需要繳納土地增值稅：2988×40%-5012×5%=944.6萬元，比上述第一方案節(jié)省了365萬元。3，總結(jié)：由于只有土地開發(fā)的納稅人才享有土地增值稅加計(jì)扣除的權(quán)利，因此企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地的時(shí)候，可以適度對(duì)土地進(jìn)行一定程度的開發(fā)，使得經(jīng)營(yíng)活動(dòng)從單純的土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)化為土地開發(fā)，以期獲得土地開發(fā)納稅人的稅收優(yōu)惠。四、利息扣除法〔四〕利息扣除法①完工前，計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品本錢：國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于本錢對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入本錢對(duì)象中；如屬于本錢對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。②完工后，采用比較法：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按建造本錢的5%比例計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按建造本錢的10%比例計(jì)算扣除。這里隱含著利息實(shí)際支出如果大于5%,并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除.所以,利息支出＞5%，據(jù)實(shí)扣除利息支出＜5%，比例扣除S5第五局部營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃一、營(yíng)業(yè)額的計(jì)量〔續(xù)〕〔三〕銷售折讓:銷售折讓是指商品銷售后，由于其品種、質(zhì)量等原因購貨方提出異議，商品雖未退回，但銷貨方需給予購貨方一種價(jià)格折讓，其實(shí)質(zhì)是原銷售額的減少。國(guó)稅發(fā)[1993]150號(hào)：?銷售退出與索取折讓證明單?〔四〕銷售退回：稅法規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購貨方提供退貨的適當(dāng)證明，可沖銷退貨當(dāng)期的銷售收入〞?！参濉尺`約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。〔財(cái)稅[2003]16號(hào)〕“因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。〞這條規(guī)定包含著兩層含義，一是賠償

〔續(xù)〕〔續(xù)〕三、合作建房的納稅籌劃〔一〕合作建房的概念合作建房:是指由一方〔簡(jiǎn)稱甲方〕提供土地，另一方〔簡(jiǎn)稱乙方〕提供資金的合作建房?！捕澈献鹘ǚ康姆绞?，第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。這是純粹的以物易物，即雙方以各自擁有的局部土地使用權(quán)和局部房屋所有權(quán)相互交換。①實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換甲方以地?fù)Q房轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)乙方以房換地銷售局部不動(dòng)產(chǎn)

〔續(xù)〕例1甲企業(yè)提供5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供2000萬元資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對(duì)半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價(jià)800萬，其余自用。乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬“自建建筑物后銷售〞，應(yīng)按“建筑業(yè)〞、“銷售不動(dòng)產(chǎn)〞各交一道營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)本錢利潤(rùn)率分別為8%、10%：建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格=2000*50%*〔1+8%〕÷〔1-3%〕=1113.4萬元建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅=1113.4*3%=33.4萬元銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格=1113.4*〔1+10%〕÷〔1-5%〕=1289.2萬元銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅=1289.2*5%=64.5萬元甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅1289.2*5%+800*5%=104.46萬元〔續(xù)〕②甲方出土地,乙方出資金,房屋建成先由乙方使用假設(shè)干年,然后,把房屋土地一起歸還甲方實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)甲方出租土地?fù)Q取建筑物乙方以建筑物換得土地使用權(quán)例2、甲方將土地所有權(quán)出租給乙方10年，乙方出資1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方乙方按銷售不動(dòng)產(chǎn)交稅：1000×〔1+10%〕÷〔1-5%〕×5%=57.89萬元甲方按效勞業(yè)---租賃業(yè)交稅：1000×〔1+10%〕÷〔1-5%〕×5%=57.89萬元〔續(xù)〕2，第二種方式甲方以土地使用權(quán),乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房①雙方按一定比例分配住房甲方：按向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅合營(yíng)企業(yè)：按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅②甲方采取按銷售收入的比例提成的方式參與分配甲方：按收入一定比例分成將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)提取固定利潤(rùn)，就甲方提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)〞征稅。合營(yíng)企業(yè)：按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕〔續(xù)〕S6稅務(wù)爭(zhēng)議的應(yīng)對(duì)之策一、稅務(wù)爭(zhēng)議的概述〔一〕稅務(wù)爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因1，法律法規(guī)的不完整性我國(guó)的稅法還沒有像其它法律一樣到達(dá)相對(duì)完整的地步，這就意味著在出現(xiàn)稅務(wù)爭(zhēng)議或稅務(wù)危機(jī)時(shí)，稅企雙方可以談判的空間還是有的。2，企業(yè)和稅務(wù)執(zhí)法機(jī)關(guān)之間缺少有效的溝通由于稅法本省的專業(yè)性和復(fù)雜性，稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法過程中不免可能存在瑕疵，而企業(yè)財(cái)務(wù)人員由于對(duì)稅務(wù)稽查、稅務(wù)爭(zhēng)議解決程序缺乏專業(yè)性的了解，與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的溝通存在障礙?！怖m(xù)〕續(xù)提醒一點(diǎn)的是，行政訴訟手段要作為最后的救濟(jì)手段來選擇。另一方面，我們的經(jīng)驗(yàn)說明，企業(yè)可以借助專業(yè)人員在稅務(wù)聽證、復(fù)議、訴訟等稅務(wù)爭(zhēng)議救濟(jì)程序中提供專業(yè)的意見和幫助將會(huì)起到明顯的效益。

二、稅務(wù)爭(zhēng)議解決的具體方法〔續(xù)〕從而防止納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間關(guān)系的惡化。這是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)做出行政處分決定后，該決定具有效力先定性，企業(yè)必須現(xiàn)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的處分決定，履行相應(yīng)義務(wù)。即便企業(yè)確有證據(jù)和理由說明自己沒有偷逃稅，仍必須先依照稅務(wù)機(jī)關(guān)的納稅決定繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，然后才能采取權(quán)利救濟(jì)的手段。此時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金已經(jīng)被占用，企業(yè)已經(jīng)遭遇損失。2，什么是稅務(wù)聽證？稅務(wù)聽證是指，在稅務(wù)機(jī)關(guān)作出處分決定之前，在稅務(wù)機(jī)關(guān)派出的專門人員或者機(jī)構(gòu)的主持下，由直接參與案件調(diào)查取證的稅務(wù)人員或部門為一方，被認(rèn)為違〔續(xù)〕〔續(xù)〕并告知有要求舉行聽證的權(quán)利。4，法律聽證程序有何期限、程序規(guī)定？〔1〕當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)在行政機(jī)關(guān)告知后三日內(nèi)提出；〔2〕行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在聽證的七日前，通知當(dāng)事人舉行聽證的時(shí)間、地點(diǎn)；〔3〕除涉及國(guó)家秘密、商業(yè)秘密或者個(gè)人隱私外，聽證公開舉行；〔4〕聽證由行政機(jī)關(guān)指定的非本案調(diào)查人員主持；當(dāng)事人認(rèn)為主持人與本案有直接利害關(guān)系的，有權(quán)申請(qǐng)回避；

〔續(xù)〕

〔5〕當(dāng)事人可以親自參加聽證，也可以委托一至二人代理；

〔6〕舉行聽證時(shí)，調(diào)查人員提出當(dāng)事人違法的事實(shí)、證據(jù)和行政處分建議；當(dāng)事人進(jìn)行申辯和質(zhì)證；〔7〕聽證應(yīng)當(dāng)制作筆錄；筆錄應(yīng)當(dāng)交當(dāng)事人審核無誤后簽字或者蓋章?！雎犠C結(jié)束后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)不同情況，分別作出如下決定：〔1〕對(duì)確有應(yīng)受行政處分的違法行為的，根據(jù)情節(jié)輕重及具體情況，作出行政處分決定；

〔續(xù)〕〔續(xù)〕6,舉行聽證收費(fèi)嗎？

稅務(wù)機(jī)關(guān)舉行聽證，聽證費(fèi)用由組織聽證的稅務(wù)機(jī)關(guān)支付，不得由要求聽證的當(dāng)事人承擔(dān)或者變相承擔(dān)。7，要求聽證須提交哪些材料？當(dāng)事人提出聽證要求，應(yīng)向行政機(jī)關(guān)提交?聽證要求書?，提出要求聽證的事實(shí)與理由，如果有相關(guān)證據(jù)的，應(yīng)同時(shí)向行政機(jī)關(guān)提交。8，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證的案件不組織聽證有什么法律后果？

對(duì)依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證的案件，稅務(wù)機(jī)關(guān)不組織聽證，行政處分決定不能成立；但當(dāng)事人放棄聽證權(quán)利或者被正當(dāng)取消聽證權(quán)利的除外。

〔續(xù)〕(三〕稅務(wù)行政復(fù)議1，稅務(wù)行政復(fù)議的特點(diǎn)稅務(wù)行政復(fù)議相對(duì)于稅務(wù)聽證，是一種