基于海南自由貿易港建設背景下的海南省房地產業的發展現狀與策略研究目錄一、引言 1二、海南自貿港房地產產業的現狀分析 1（一）海南省房地產業發展的歷程 1（二）海南自貿港房地產的現狀分析 21.土地市場 22.地產的布局及產品定位現狀 32.投資供應現狀 4（三）海南自貿港房產的現狀分析 51.房地產銷售現狀分析 52.投資結構分析 53.房地產產品差異分析 6三、海南自貿港房地產業存在的問題 6（一）房價與收入脫節，居民可負擔小 6（二）企業開發經營不規范 6（三）發展趨勢兩級化 7（四）配套體系有待完善，品質仍需提高 7四、海南自貿港房地產業問題的對策 7（一）政府要發揮好宏觀調控的作用 7（二）金融機構要支持房地產發展 8（三）企業要因地制宜，注重創新 8結語 10參考文獻 11致謝 12摘要：海南自由貿易港建設為海南省房地產業帶來了廣闊的發展空間：政策的支持，基礎設施的提升，新興產業的發展都為海南省房地產業的發展提供了有了的支撐。但同時也對其發展帶來了巨大的挑戰。本文縱觀海南房地產發展歷程，針對海南自貿港房地產的現狀進行了深度分析，進而指出海南自貿港房地產業在土地供應情況、投資總量、投資結構以及產品定位等方面存在的問題。最后，本文提出了政府要發揮主導作用，金融機構要積極支持，產企業應根據當地需求、規范誠信經營以及利用新興手段進行銷售推廣等一系列對策。關鍵詞：海南自貿港；房地產業；發展現狀；問題對策引言海南省作為中國最南端的大島，自1988年被定位為經濟特區以來，其經濟和社會發展便步入了快車道。海南省房地產業在當地經濟中扮演了非常重要的角色。作為旅游和服務業的重要支柱之一，房地產業直接關聯到旅游基礎設施如酒店、度假村的建設，以及住宅和商業設施的開發，這些都是支撐海南省經濟發展和吸引外來投資的關鍵因素。隨著海南自貿港建設的推進，房地產業不僅支持了本地的城市化和現代化進程，也成為促進區域經濟增長、增加就業和推動社會綜合發展的重要驅動力。近年來，隨著2018年中國中央政府對海南全島深化改革的支持，并逐步建設自由貿易試驗區以及中國特色的自由貿易港的宏偉藍圖的揭曉，海南省迎來了前所未有的歷史發展機遇。在此背景下，海南省的房地產市場面臨著重大的轉型和升級機遇，同時也面臨諸多挑戰。如何借助自由貿易港的建設契機，推動海南省房地產的持續健康發展，成為了學術界和產業界研究的重要課題。本文試圖探討在自由貿易港建設的大背景下，海南省房地產發展的新策略和方向。首先，文章將分析海南房地產發展現狀。其次，文章根據現狀的分析發現海南房地產業面臨的問題。最后，本文將就如何建立和完善配套政策、法規體系以及房企該如何適應市場的發展，提出具有針對性的建議，以確保海南省房地產市場能夠在自由貿易港政策的指導下，實現可持續、健康發展，為海南省乃至全國的經濟發展作出貢獻。海南自貿港房地產的現狀分析（一）海南省房地產業發展的歷程海南省的房地產業可以分為六個階段，首先是初期開發階段。中國于1978年開始改革開放后，海南于1988年被設立為省，同時成為一個經濟特區。此階段以改革開放為動力，外來投資開始涌入海南，房地產市場逐漸興起。然后到1990年代初的房地產熱潮。由于特別政策的刺激，加之獨特的熱帶島嶼氣候，吸引了大量內地和外國投資者關注。海南出現了第一波房地產熱潮，價格急劇上升，但終因市場泡沫、政策調控等原因導致了1993年的房地產市場崩潰。后來經歷泡沫破滅后的調整期（1990年代中期至2000年代初），市場陷入長期低迷狀態。許多房地產項目擱淺，市場需求降低，價格水平大幅下降，海南經濟也受到了較大影響。然后到了穩健復蘇階段（2000年代初至2010年代初），隨著中國經濟的持續發展，國內外資金再次流向房地產市場。特別是2008年金融危機后，政府的經濟刺激政策和寬松的信貸環境又推動了房地產市場。這一時期海南的房地產市場規模、價格及成交量均有顯著增長，市場漸趨穩定。后來經歷調控轉型期，2010年后，由于擔憂房價過快上漲將導致市場過熱和房地產泡沫，中國政府開始實行一系列調控政策，以穩定房地產市場。海南房地產市場也開始尋求轉型，更多關注與熱帶島嶼旅游、養生等相結合的綜合開發項目，并從簡單的房產銷售轉向更加注重物業管理和后續服務。[1]直到2018年，海南的房地產業的發展進入新階段，中央政府宣布支持海南全島深化改革并逐步建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港，未來海南房地產市場面臨新的發展機遇，同時也會伴隨更加嚴格的市場監管。海南自貿港對房地產業的定位強調了市場的開放性和國際化方向，同時也對房地產市場提出了更高的質量和規劃要求，不僅吸引國內外投資者，促進經濟特區內的國際交流和合作，還直接增強了房地產市場的吸引力和競爭力。（二）海南自貿港地產的現狀分析土地市場海南省作為中國的經濟特區和自由貿易試驗區，其房地產市場的發展一直備受關注。近年來，隨著海南自貿港建設的加速推進，海南省的房地產市場也呈現出新的變化。表12015年-2023年海南省成交土地面積統計圖數據來源：國信房地產信息網表1顯示，在2018年實施在海南自貿港政策的前幾年，海南省土地成交面積嚴重下滑，尤其從2016到2017年，土地成交面積從1036.91萬m2下降到470.2萬m2，可見房地產市場預期很差，開發商投資積極性不高。但是隨著海南自貿港建設的推進，投資者對海南房地產市場的信心不斷增強，土地需求增加，土地成交面積呈現出飛速增長趨勢，在2020年出現新高，達到1157.11萬m2，直到20年底發生疫情，土地成交面積才稍微下降，近三年土地成交面積較為穩定，波動不大。表22015年-2023年海南省成交土均價統計圖數據來源：國信房地產信息網表2顯示，自2016年海南實行“兩個暫停”政策以來，海南調整供地規模，中部市縣不再批新建外銷房地產項目，庫存緊張，房價上漲，導致2015年到2017年土地成交價格迅速增漲，2018年，海南相繼建設了多個房地產項目，大量住宅和商業用地陸續投放市場。土地市場供應量大幅增加，這使得供需關系發生了逆轉。供過于求價格大幅下降，2019年房地產市場預期被看好，土地價格迅速反彈，2020年受新冠疫情影響，市場預期變差，成交價格下降，2021年后，海南房地產市場預期較好，海南省土地成交均價整體較為穩定增長。地產的布局及產品定位現狀跟據圖1海南省主體功能區顯示，海南省的的功能布局可概括成南北帶動，兩翼推進，中部發展，海南自貿港內部以海口、三亞、洋浦經濟開發區等地為重點發展區，這些地區集中了大量的商業地產、旅游地產和工業地產項目。政府也在這些區域推動基礎設施建設，優化商業環境，吸引國內外企業投資。海南中部地區熱帶自然資源豐富，主要以熱帶雨林為主，主要承擔的生態效益職能，已被國家劃為天然森林保護區。因此導致海南房地產中部地區發展緩慢，沿海地區房地產發展較快。[2]圖1海南省主體功能分區圖海南省東部沿海岸線一帶是我國著名的旅游勝地。因此，旅游度假地產成為海南省房地產產品定位的重要組成部分。開發旅游度假地產，不僅可以滿足國內外游客的住宿需求，還可以推動海南省旅游業的持續發展。海南省的中部氣候宜人、生態環境優良，非常適合發展養生養老地產。開發養生養老地產，可以滿足老年人對于高品質生活的需求，也可以推動海南省相關產業鏈的發展。除了旅游度假地產和養生養老地產，海南省還積極發展宜居地產，滿足廣大人民群眾對于美好生活的向往。宜居地產主要包括高品質的住宅小區、商業綜合體等，旨在為居民提供舒適、便捷的生活環境。3.投資供應現狀數據顯示，從2019年到2022年，海南自貿港房地產開發投資的金額是逐年遞增的（附表32019年-2022年海南自貿港房地產開發投資情況一覽表[3]表32019年-2022年海南自貿港房地產開發投資情況一覽表年份房地產開發投資完成額（億元）房地產開發投資完成額增長率%201910187.700202010188.670.01202110555.193.6202210666.111.04數據來源：國家統計局從表3中我們可以看到，從2019年至2022年，海南自貿區的房地產發展從2019年的10187億元到2022年的10666億元，四年間投資完成額穩定增長，這說明在此期間在舊城改造、城鎮化工作推進和新農村建設等國家政策的推動下，海南自貿區房地產開發的規模不斷擴大，吸引了更多的國內外開發商前來參與。但此時，由于海南省還采取了一系列限價、限購的政策，導致了住房供應過剩，尤其是在2022年出現了住房需求收縮的情況。這一點可以從海南自貿區的商品房銷售面積在2022年的下表中得到體現（表4）[4]（二）海南自貿港房產的現狀分析1．房地產銷售現狀分析表42019年-2022年海南自貿港商品房銷售情況一覽表年份商品房銷售面積（萬平方米）同比商品房銷售金額（億元）同比商品房銷售均價（元/平方米）同比20181432.2502083.2901454502019829.34?42.1%1275.76?38.8%15482+6.44%2020751.54?9.38%1232.08?3.42%16394+5.89%2021888.92+18.2%1559.24+26.55%17540+7%2022643.99?27.56%1098.02?29.6%17050?2.8%數據來源：海南統計年鑒

表4顯示，海南自貿港自2018年實行限購以來，商品房交易成交開始下降，尤其在2019年度，下降將近一半，但是整體商品房成交價格仍呈上漲態勢。但是，在2022年，商品房成交量及銷售價格都有所下降，這讓讓公眾失去了購買房產的信心，他們選擇了觀望，希望價格能夠不斷地下降，最后，房地產市場將會繼續低迷下去。2．投資結構分析截至2022年，相關資料顯示，海南一共有1211家房地產企業，包括海亮等國內50強的外資企業，還有綠寶等地方企業，都是當地發展起來的，但也有很多地方公司。總的來說，海南的房地產供應市場已經逐漸完善，有很多公司，他們所供應的住宅，有多層，高層，洋房，別墅，商鋪，都能很好的適應各種類型的消費者。但是，從目前的市場上所能供應的質量來看，仍有少數幾家地產公司，因為他們的規模不大，資金也不多，所進行的項目規劃不夠合理，套型比較單一，配套設施不夠完備，產品質量也需要進一步提升。3．房地產產品差異分析房地產產品是具有多樣化的，例如按用途可分為安居房、公寓房、商住房等，按交易次數可分為新房和二手房。受政府政策政策、消費能力、市場價格影響，不同類型的房地產產品在房地產市場交易中的份額占比也是有很大差距的。以海口市為例，2023年9月份海口市房地產市場交易新房2721套、二手房1493套，市場交易主要以新房為主，主要是因為新房的限售放寬、限購松綁、首付利率下降。而近些年自貿港建設的深入，政府為了吸引才人，大量在市場上投放安居房數量，據國家統計局數據統計，2021年海南全省以3.9萬套安居房開工超額完成原定3.5萬套安居房的年度目標。2022年2月15日，在海口召開的全省住房和城鄉建設工作會議提要：今年，將全力加快推進安居房和保障性安居工程項目建設，全年計劃開工建設安居房逾5萬套，提供保障性租賃住房和公共租賃住房1.4萬套，確保8月底前實現逾5萬套安居房按時開工，9月底前保障性安居工程項目100%開工。安居房大量流入房地產市場，未來可能會造成商住房和公寓房的價格下降。三、海南自貿港房地產業存在的問題（一）房價與收入脫節，居民購房負擔重雖然海南已經實施了嚴格的房產限購政策，但自貿港政策宣布后，預期的經濟增長和國際影響力提升依然吸引了大量投資者和投機性購買。這種行為導致房價波動，增加當地居民的購房負擔。以海口市為例，2023年海口市的人均可支配收入為4.1萬元，而海口市平均樓盤的價格為15600元每平方米，收入和房價的嚴重脫節，導致本地居民買不起房，從而影響社會穩定和居民生活質量。[10]（二）企業開發經營不規范截止2022年底，海南自貿區已擁有18個符合條件的建設企業，不僅包括了國內50強中的著名企業，還有很多是海南自貿港本地企業。這幾年，由于政府對房地產行業的監督力度不斷加大，大多數企業都能按規定守法，但是也有一些不法企業不顧法律，或是利用國家的政策漏洞，進行了一些不正規的發展和運營。就拿2022年來說，海南的海南自貿港，曾經發生過一系列的建筑工程，導致工程停工，無法交付，甚至連開發商都跑了，這對民眾的買房信心造成了很大的影響。當前，我國房地產市場存在著一些不規范的現象：開發商以追求利潤為目的，搶時間，在沒有審批的情況下，就擅自開工、銷售。做不實的廣告以促進銷量。他們為了自己的利益，擅自更改規劃，擅自更改建筑面積。[5]海南，現在的房產公司大多都是以期房為主，這種模式可以讓開發商們節省自己的資金，降低自己的投資成本，緩解自己的發展壓力，但也給買家帶來了更大的風險。并且，如果開發商未取得預售許可就進行預售，則會形成一種虛假的情況，即“賣出的房屋數量多于實際建筑的數量，從而導致供應不足”。最大的違法行為，就是那些沒有資格從事房地產項目的公司，在項目失敗之后，就會爛尾，給社會帶來了非常惡劣的影響。[6]（三）發展趨勢兩級化從收集到的數據來看，自貿港海南的房產開發總體上是不均衡的，各地區發展差異很大，其中以縣城與縣城發展兩極分化最為明顯。根據統計，今年海南自貿區港城區商品房共售出1863戶，總面積182199.63平米，總價78733.288萬，均價4321.26元；而全鎮的商品房只有51間，共售出5523.66平米，總價1612.21,200，均價2918.74元/平米。地域上的差異造成了房地產市場的差異性，也決定了房地產公司發展的熱情與傾向。現在有資格、有能力、有牌子的地產公司，基本上都把發展的重點放在了市區，導致海南自貿港的房產發展不均衡。[7]（四）配套體系有待完善，市場評價不高當前，進入海南自貿港發展的地產企業，其資質等級和大小各不相同，其中不乏一些小的地產公司，因其規模不大，資本不足，所進行的項目規劃不合理，戶型單一，配套設施不夠完備，產品質量還需進一步提升。還有一些樓盤在水電、綠化和商業網點尚未建成前就交付，嚴重干擾了人們的日常生活。[8]配的物業公司的綜合素質較低，服務觀念較差，無法得到客戶的認可，從而出現了大量的不及時或不合作的現象，從而造成了物業公司難以存活的局面。這樣的惡性循環，很難改善人民的生活質量。四、海南自貿港房地產業問題的對策（一）政府要發揮好宏觀調控的作用政府要加強房地產市場的監管。嚴格執行限購、限貸、限售等措施，遏制投機性購房，維護房地產市場的穩定。[9]加大對違規行為的打擊力度，確保市場公平。政府要合理安排土地供應計劃，避免短期內大量土地投放市場引起的房價波動。重點發展租賃市場，增加公共租賃住房和共有產權房等保障性住房的供應，滿足不同收入水平人群的住房需求。[10]政府要加大公共服務設施建設力度，包括教育、醫療、交通等基礎設施，提高居民的生活質量。在新開發區域提前規劃和建設配套設施，保障居民的基本生活需求，加強對中低收入群體的住房支持，擴大經濟適用房、限價房的供應，提升公租房和廉租房的覆蓋面，確保每個家庭都有適宜的居住環境。[11]政府要通過優化產業結構，減少對房地產業的過度依賴。鼓勵發展高新技術產業、現代服務業、海洋經濟等新興產業，吸引更多高端人才和企業落戶，促進經濟可持續發展。堅持綠色發展理念，加強生態環境保護，嚴格控制房地產項目的環境影響評估，避免過度開發給自然環境造成損害。通過生態修復和環境保護，促進房地產業與自然環境和諧發展。通過政策引導和資金支持，鼓勵房地產投資向人口較少、經濟相對落后的地區傾斜，減少區域發展差異，促進全島均衡發展。（二）金融機構要支持房地產發展金融機構要提供定制化金融產品。針對不同類型房地產項目（如旅游度假區、商業地產、住宅開發等）的貸款產品，滿足開發商的具體需要。針對購房者，提供各種貸款選項，如長期按揭貸款、低首付貸款等，以降低購房門檻。金融機構要促進房地產投資信托基金（REITs）的發展。通過設立或支持房地產投資信托基金，吸引更多的個人和機構投資者投資海南的房地產市場。幫助開發商通過REITs進行資金募集，加快項目的開發進度和質量提升。[12]金融機構要支持房地產相關企業的股權和債權融資。對表現良好且具備發展潛力的房地產企業提供股權投資或債權融資支持。通過資本市場提供資金支持，幫助企業擴大規模或改善財務狀況。金融機構要和政府合作推行優惠政策。與地方政府合作，開發針對特定區域或項目的財政補貼和稅收優惠政策。支持政府在特定開發區內的基礎設施建設，提高區域的吸引力。提高金融服務的可達性與便利性：（三）企業要因地制宜，注重創新企業要研究當地需求，有方向性開發產品。在一個城市發展的過程中，因其自身條件的特殊性，不能完全照搬中、大型城市的發展模式。例如，海南的房產向外輻射較弱，主要的消費人群是農村和城鎮，以住房需求占主導地位。所以，像海南自貿港這種地方的房地產開發，必須要根據本地的發展狀況，對本地的經濟發展狀況有一個準確的認識，對本地的居民移動方向有一個準確的認識，對本地的城鎮建設計劃做一個詳盡的研究，將本地的消費者群體的需要牢牢的抓在手中，在這個基礎上開展地產開發，要對地產開發的規模進行嚴格的管理，同時還要對開發產品的檔次和類型進行細化。只有在有針對性的情況下，房地產開發才能避免盲目發展，無序競爭，獲得較好的經濟效益。企業要規范誠信經營，樹立品牌形象。海南自貿區內的地產開發中，最主要的原因就是物業公司質量參差不齊，管理混亂，質量參差不齊，能夠在海南自貿區內建立起良好的品牌和口碑的物業公司并不多。所以，為了讓海南自貿港的房地產行業健康發展，公司應該提高自己的自我約束能力，遵守相關的法律和規章，把目光投向更遠的地方，成為一個有良知、有道德、有能力、不怕競爭的公司。與此同時，在發展物業的過程中，要注意提高質量，按照顧客的需要，為顧客供應各種種類的商品，完善各種配套設備，建立品牌。只有這樣，他們才能長期發展下去。[13]企業要利用新興手段，組合式銷售推廣在中國，當前大多數的居民，在房地產方面的支出都是很大的。在買房的過程中，人們也是相當謹慎的，不但要進行多次的對比，還要從買房的打算到買房的過程中，跨度要大得多。所以，與一般的商品房相比，房地產的買賣也有著自己獨特的規律。傳統的“坐商”模式，就是開發商在一個特定的地點廣發傳單，在一個特定的地點，設置一個銷售部門，擺放著沙盤和戶型圖，等待購房者的到來。這種營銷方法的優點是信譽好，專業性強，但由于樓市的冷卻，這種營銷方式的缺點也暴露了，那就是客戶群有限。因此，在時代發展的今天，地產公司也要跟上潮流，運用各種新的方式，將產品進行組合營銷：比如在圈子里進行營銷，讓合作伙伴和公司的人去賣房子，這是非常有效的。我所在的安天康城從明年起就會在這個圈子里進行宣傳，這一年，527戶房子中，有126戶是圈子里的人帶著新客戶來的，這個比例高達24%，這對安天康城在2023年的銷量起到了巨大的推動作用。以微信宣傳為例：在2022年，“互聯網+”的市場營銷方式在各行各業都很受歡迎，而地產也開始步入了微域。通過微信推廣，可以將房產資料發送到顧客的手中，省去了很多的中介，節約了大量的廣告開支，時刻與顧客進行交流，增加了顧客對房產的注意。作者所在的安天康城項目也于2023年開始了微信營銷，借助微信的宣傳，擴大了知名度，同時還能在微信上對顧客提出的問題進行實時的回答，提高了他們的服務水平。結語通過分析海南自貿港房地產的現狀，我們發現了海南房地產市場出現的問題，并研究提出了一系列對策：首先政府要發揮主導作用，加強市場監管、優化土地供給、完善配套設施、注重可持續發展：其次金融機構要給予房地產企業資金上的支持，最后建議開發商在開發產品時需充分調研當地需求，有針對性地進行產品開發，避免盲目跟，要規范誠信經營，企業應提升自身管理水平，塑造更加誠信可靠的品牌形象，還要利用新興手段進行銷售推廣，包括數字營銷、多元化銷售渠道等，以適應當下消費趨勢并做好品牌推廣。總體而言，房地產業在海南自貿港建設中面臨諸多挑戰，但也充滿了無限的商機。對策的提出并非一勞永逸的解決方案，而是一個持續調整與優化的過程，需要各方共同努力。相信在政府政策的支持下，企業的努力下，以及學術界對行業發展的關注下，海南自貿港房地產業將迎來更加穩健的發展，為當地經濟的繁榮做出積極貢獻。

參考文獻蔣欣芮.海南省房地產產業政策發展探究(2