房地產金融

（第三版）謝經容殷紅王玉玫編著房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第八章房地產保險

內容提要

房地產保險是房地產金融的重要組成部分，它對房地產業務可起到保駕護航的作用。本章將通過對與房地產有關的保險產品的研究，使大家在了解保險基本理論的基礎上，掌握房地產保險產品基本內容和運作過程，為今后從事房地產金融工作奠定基礎。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節保險基本理論一、保險的含義及其特征（一）保險與儲蓄（二）保險與救濟（三）保險與賭博（四）保險與保證

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第一節保險基本理論二、保險的性質（一）保險是一種經濟形式，從屬于一定的生產關系。（二）保險是一種合同行為。（三）保險分配的性質受生產關系制約。（四）保險是一種信用關系。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節保險基本理論三、保險的職能和作用（一）保險的職能即保險所具有的職責和功能，它是保險性質及其規律性的客觀要求和具體反映。

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第一節保險基本理論

1.保險的基本職能

保險的基本職能是指保險在一切經濟形態下所固有的職能，表現為組織經濟補償和保險金給付的職能。即通過組織分散的保險費，建立保險基金，用于補償被保險人因約定的保險事故發生所致經濟損失的職能。也稱為經濟補償職能。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節保險基本理論

2.保險的派生職能

保險的派生職能是由保險的經濟補償職能派生出來的。它包括：（1）財政性的分配職能（2）金融性的融資職能（3）防災防損職能（4）社會管理職能房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節保險基本理論（二）保險的作用保險的作用是指保險在國民經濟中執行其職能所產生的社會效應。

1.保險的地位（1）保險在國民經濟中的地位（2）保險在金融體系中的地位

2.保險的作用（1）保險在微觀經濟中的作用（2）保險在宏觀經濟中的作用保險是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的“穩定器”。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節保險基本理論四、保險基金保險基金具有下列特點：

1.保險基金是通過經濟合同方式收取保險費而實現的。

2.保險基金用于保險參加者之間的資金調節。

3.保險基金逐年積累，始終具有償付能力。總之，保險基金是保險經營的基礎，是保險公司償付能力的體現。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節保險基本原則一、最大誠信原則

1.含義

2.特點

3.內容房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節保險基本原則二、保險利益原則（一）保險利益原則的含義（二）保險利益的構成要件（1）保險利益必須是合法的利益（2）保險利益必須是一種具有經濟價值的利益（3）保險利益必須是確定的利益房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節保險基本原則（三）保險利益的存在形式

1.財產保險的保險利益形式

2.人身保險的保險利益形式（四）保險利益的存在時間

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第二節保險基本原則三、近因原則（一）近因原則的含義（二）近因的認定及保險賠償或給付責任的確定

直接認定近因的規則有以下兩種情況：

1.單一原因

2.多原因房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節保險基本原則四、損害補償原則

（一）損害補償原則的含義

（二）損害補償原則的實施

（三）損害補償原則的例外情況

1.人身保險（醫療保險除外）

2.定值保險合同

3.重置價值賠償方式

4.施救費用的賠償房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節保險基本原則（四）損害補償原則的派生原則

1.權益轉讓原則（1）權利代位（2）物上代位

2.分攤原則房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節保險合同一、保險合同的含義和特征保險合同一些獨特的特征：（一）保險合同是保障性合同（二）保險合同是諾成合同（三）保險合同是有償合同（四）保險合同是雙務合同（五）保險合同是附和合同（六）保險合同是對人合同房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節保險合同（二）保險合同的客體

保險合同的客體是保險合同當事人權利和義務所共同指向的對象，是投保人或被保險人對保險標的所具有的保險利益。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節保險合同（三）保險合同的內容保險合同條款通常包括下列內容：

1.當事人條款。2.保險標的。3.保險責任和責任免除。4.保險期間。5.保險價值。6.保險金額。7.保險費及其支付辦法。8.保險賠償和給付辦法。9.違約責任和爭議處理。10.訂立合同的時間。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節保險合同

三、保險合同的成立與生效（一）保險合同的成立

1.保險合同訂立的程序

2.保險合同成立的條件

3.保險合同成立的時間（二）保險合同的生效合同的生效時間有兩種確定方式：一是合同成立就生效；二是約定期限生效。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節保險合同

四、保險合同的調整（一）保險合同的變更（二）保險合同的解除根據我國《保險法》規定，除貨物運輸保險合同和運輸工具航程保險合同，保險責任開始后，合同當事人不得解除合同外，保險合同的當事人可以按照合同約定，享有解除保險合同的權力。

1.投保人解除合同的權力。

2.保險人解除合同的權力房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節保險合同（三）保險合同的終止保險合同的終止是保險合同關系的消滅。包括以下四種情況：

1.自然終止

2.義務已履行而終止

3.協議注銷而終止

4.違約失效而終止房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品

一、房地產風險（一）房地產財產損失風險造成房地產損失的原因主要包括三方面：

1.自然原因：主要指有形的房產在建造、銷售或使用過程中因各種自然災害的發生而導致毀損的風險。包括火災、洪水、爆炸、風暴、地震等。

2.社會原因：主要指社會個人的行為反常（例如破壞、玩忽職守等）或不可預料的群體行為越軌（例如動亂、罷工等）導致有形房產毀損的風險。

3.經濟原因：主要指經濟不景氣、競爭失利或自身經營不善導致房地產價值減少的風險。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品（二）房地產責任風險

1.因房地產的所有權、使用權和占有權而引起的責任風險。

2.房屋設計、建造、銷售及服務過程中的責任風險。（三）房地產業務中的信用風險（四）房地產業務中的人身風險房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品二、房地產業務中的財產損失保險

（一）企業財產保險

1.投保人

2.企業財產保險標的的范圍

3.企業財產保險的保險責任

4.附加險

5.保險期限

6.保險金額及保險價值房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品（二）城鄉居民房屋保險、家庭財產保險

1.保險房屋范圍

2.不保房屋

3.保險責任。

4.責任免除。

5.保險期限、保險費率、保險金額。

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第四節房地產保險產品（三）建筑工程一切險

1.被保險人

2.保險項目及保險金額的確定

3.保險責任及其除外責任（物質損失部分）（1）保險責任（2）除外責任

4.保險期限

5.保險費率

6.擴展條款房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品三、房地產業務中的責任保險

（一）雇主責任保險

1.雇主責任保險的責任范圍

2.雇主責任保險的保險費率

3.雇主責任保險的賠償

4.雇主責任保險的附加險房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品（二）職業責任保險

1.職業責任風險與職業責任保險

2.職業責任保險的承保方式

3.職業責任保險的承保與理賠

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第四節房地產保險產品（三）產品責任保險

1.產品責任保險的責任范圍（1）承保責任（2）除外責任

2.產品責任保險的賠償房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品（四）建設工程設計責任保險和工程監理責任保險

1.建設工程設計責任保險

2.工程監理責任保險房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品四、房地產業務中的信用保證保險（一）房地產業務中的保證業務

1.合同保證保險

2.住宅質量保證保險

3.貸款購房保證保險房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品五、房地產業務中的人身保險

（一）建筑工程團體人身意外傷害保險

1.保險責任

2.投保人及被保險人

3.保險期限

4.保險金額及保險費

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第四節房地產保險產品（二）安居定期保險

1.投保人與被保險人

2.保險責任

3.保險期限

4.保險金額及保險費房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品（三）公積金貸款者定期壽險

1.貸款者定期壽險這是主險，需指定投保。（1）投保人與被保險人（2）保險責任（3）除外責任（4）保險期間（5）保險金額與保險費（6）受益人（7）投保人解除合同的約定房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第四節房地產保險產品

2.失業特別附約

這是公積金貸款者定期壽險的附加條款，其被保險人、投保人和保險期限與主險相同。（1）保險責任（2）除外責任（3）合同解除約定房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節房地產保險的運營一、房地產保險的投保與承保

（一）房地產保險的投保（二）房地產保險的承保

1.承保工作的程序

2.核保的內容房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節房地產保險的運營二、房地產保險的防災防損

防災防損是保險經營的重要環節，它可以預防和減少保險事故的發生，維護人民生命財產的安全，減少社會財富的損失，提高企業經濟效益和社會效益。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節房地產保險的運營

1.防災防損的含義和特點

保險防災防損，是指保險人與被保險人對所承保的保險標的采取各種技術組織措施，預防和減少災害事故的發生，及在保險事故發生后盡可能地減少事故的損失。保險防災防損是社會防災防損的一部分，具有下列特點：（1）防災的主體是保險企業。（2）防災的對象是保險標的，其覆蓋面較小。（3）防災的依據是保險合同的約定。（4）防災的手段是向投保人提出建議促使其整改，對不接受建議的被保險人只能解除合同或不予續保。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節房地產保險的運營

2.防災防損工作的內容

既然保險防災防損是社會防災防損的一部分，而且監督手段力度有限，所以，保險防災防損的首要工作是加強與社會防災防損部門的聯系和合作；進行防災防損宣傳；做好防災措施的落實和經常檢查；參與搶險救災；及時處理不安全因素和事故隱患；撥付防災防損費用等。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節房地產保險的運營三、房地產保險的索賠與理賠

索賠是指被保險人或受益人在保險事故發生、保險標的遭受損失時，按照保險合同規定，向保險人請求賠償的行為。

1.索賠（1）發出出險通知，當保險事故發生后，被保險人或受益人應立即通知保險人，這是被保險方的義務之一，通常要求知道后立即通知。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節房地產保險的運營（2）采取措施盡力救助，保險事故發生后被保險人或受益人必須盡力救助，并保護好現場，否則，保險人將對擴大的損失不負賠償責任。（3）提供索賠文件，保險事故發生后，被保險人或受益人應當向保險人提供能證明和確認保險事故性質、原因、損失程度等材料。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第五節房地產保險的運營

2.理賠（1）理賠的原則：保險理賠應遵循重合同、守信用，實事求是，主動、迅速、準確、合理三項原（2）保險理賠的程序：接受出險通知，立案編號；審核保險責任，包括保險單是否有效，損失是否由所承保的風險引起，損失的財產是否是保險財產，損失是否發生在保單載明的地點，損失是否發生在保險有效期內，求償人是否有權，索賠是否有欺詐等；進行損失調查；賠償、給付保險金；損余處理；代位追償，財產保險可以行使該權利，而人壽保險不得行使該權利。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

關鍵術語保險房地產保險保險合同房地產保險產品房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材房地產金融

（第三版）謝經容殷紅王玉玫編著房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第九章抵押貸款的二級市場

內容提要

本章共分四部分。第一部分介紹房地產抵押初級市場和二級市場的概念及其相互關系。第二部分主要講述房地產抵押二級市場的運行，如參與人、運行方式或債券（證券）類型，美國抵押二級市場發展的過程。第三部分主要討論推行住房抵押貸款二級市場的條件。第四部分主要講述在中國推行抵押貸款二級市場的可行性。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場一、房地產抵押初級市場

前面所講房地產抵押貸款就是房地產抵押的初級市場，它是由房地產抵押貸款形成的市場。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場二、房地產抵押二級市場房地產抵押二級市場是指買賣抵押房地產債權的市場。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材房地產購買者抵押貸款銀行證券投資者抵押債權抵押債務現金抵押債權抵押債務現金一級市場

二級市場房地產抵押一級市場和二級市場關系圖（圖9-1）第一節房地產抵押初級市場和二級市場

房地產證券化是將沉淀在房地產上的巨大財產變成可流動的投資方式，吸引社會投資進行開發經營活動。房地產證券化一般有兩種手段：一是房地產公司在金融市場直接融資，如發行股票、債券等；二是銀行將抵押的房屋債權轉讓給一些大的金融機構，這些金融機構將不同銀行或金融機構抵押的房地產債權打包到證券市場發行債券，用在證券市場上取得的資金支持銀行或金融機構的抵押貸款業務。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場

三、美國房地產抵押二級市場的發展

（一）萌芽階段

這一階段主要在20世紀50年代中期以前。這時涉足二級市場的籌資人主要是抵押公司和少量儲蓄機構，集中在東部地區。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場聯邦政府的具體措施：（1）政府成立兩個保險、擔保機構，即1934年成立的聯邦住宅管理局和1944年成立的聯邦退伍軍人管理局。聯邦住宅管理局和聯邦退伍軍人管理局一起承擔住宅抵押貸款的保險和擔保，促進了住宅抵押貸款的標準化。權威機構的參與、擔保，降低了違約風險，也為二級市場的運行提供了條件。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第一節房地產抵押初級市場和二級市場（2）試建二級市場的營運機構。1935年美國國會授權復興金融公司籌建一家附屬于該公司的機構，即復興金融公司抵押公司，創辦一個再抵押市場，但失敗了。1938年，由聯邦政府成立聯邦全國抵押協會（FNMA），致力于發展經政府擔保的住宅抵押二級市場。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場（二）發展階段（1954-1968）

1954年美國國會通過一項新的法案，授權聯邦全國抵押協會從事三方面的活動：（1）加強FHA和VA擔保或保險的抵押債券在二級市場上的操作；（2）從事特殊支持項目的管理；（3）管理1954年以前發放的抵押貸款，必要時對違約的抵押財產進行清算。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場（三）成熟階段

這一階段以1968年美國國會通過《住宅和城市發展法》為標志，也使抵押二級市場法制化并趨于成熟。該法規定將聯邦全國抵押協會分為政府全國抵押貸款協會（GNMA）和聯邦全國抵押貸款協會。政府全國抵押貸款協會隸屬于聯邦住宅與城市發展部，聯邦全國抵押協會是私人公司。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場

1970年美國國會通過《緊急住宅融資法》，批準成立附屬于聯邦住宅貸款銀行系統（FHLB）的聯邦住宅貸款抵押公司（FHLMC），授權該公司購買聯邦住宅貸款銀行系統的經其他政府機構擔保的住宅抵押債權，促進了傳統二級市場的發展。1972年這種業務逐漸發展到無擔保的普通住宅抵押市場，形成了全國性的抵押二級市場。

1992年美國抵押二級市場上的債券規模已達1.4萬億美元，成為僅次于美國國債的第二大債券。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第一節房地產抵押初級市場和二級市場四、房地產抵押二級市場的功能房地產抵押二級市場的存在和發展是以社會需求為基礎的，這是由抵押貸款銀行、證券投資者以及它在整個房地產市場中的地位決定的。（一）滿足貸款銀行的需求（二）債券投資者的投資需求（三）房地產抵押二級市場在房地產市場中的作用

抵押二級市場的出現，銀行可將承做的抵押房屋的債權經政府授權機構的擔保在二級市場出售，利用換取的現金，承做新的抵押貸款。二級市場現金的不斷供應促進了一級市場的穩定發展，進而促進了市場房屋需求和房地產市場的穩定、持續發展。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材第二節房地產抵押二級市場的運行房地產抵押貸款二級市場的形成與發展是同政府強有力的支持分不開的。首先，提供具有政府權威性的保險服務和擔保服務，提高了投資者的信心。其次，通過政府成立的二級市場中介機構，加強了對市場的調節功能，促進了債權的標準化和證券化。（以美國為例）房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產抵押二級市場的運行一、政府廣泛的參與

（一）加強法制化管理如1932年的《復興金融公司法》、1934年的《國民住宅法》、1968年的《住宅和城市發展法》、1970年的《緊急住宅融資法》等。（二）市場的標準化（三）市場中介服務的政府化

1.聯邦住宅貸款銀行系統

2.房地產抵押貸款保險

3.國家抵押貸款協會（FNMA）房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產抵押二級市場的運行房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材抵押貸款債權投資者抵押貸款債權證券抵押貸款機構（銀行）抵押債權證券現金債券證券抵押貸款債權證券購房者抵押貸款現金二級市場一級市場圖9-2房利美二級市場運行圖

第二節房地產抵押二級市場的運行房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材購房人（借款）抵押貸款銀行發行住宅抵押債權證券保險機構（VA、FHA）中介或交易商政府擔保（GNMA）政府及私人中介機構（GNMA、FHLMC等）交換抵押債權FNMA、FHLMC或其他中介機構發行債券或股票證券交易商債券投資者圖9-3美國住宅抵押二級市場運作方式圖432561

第二節房地產抵押二級市場的運行由圖9-3可以看出二級市場主要按六種方式運作：

1.抵押債權直接出售給證券投資者。

2.通過中介將債權售給投資商。

3.擔保打包銷售證券。

4.銀行將抵押債權出售給政府中介機構再轉售給投資者。

5.抵押債權債券同債券的交換。

6.中介機構公司債券和股票的發行。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產抵押二級市場的運行三、住宅抵押貸款債權證券（一）傳遞證券傳遞證券又稱為帕斯魯證券。其發行機構只起中介作用，將抵押貸款借款人償還的本息直接交給投資人，因此投資人事實上是持有整個貸款組群一定比例的所有權。只有全國抵押協會、聯邦住宅貸款公司等機構擔保的抵押貸款才能發行該種證券，其風險較小，報酬率也較低。抵押貸款組群中的本息收入就是投資者的現金流入，一旦組群中出現期前還款，會造成現金流入突然增加，因此，此類證券有現金流量不穩的特性。其是二級市場中最主要的證券。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產抵押二級市場的運行（二）抵押擔保債券

這種債券的發行者先建立一個抵押貸款組群，然后向投資者發行債券，到期日以前按期支付利息，到期時償還本金。（三）抵押擔保傳遞債券

它在性質上介于傳遞證券和抵押擔保債券之間。它同抵押擔保債券一樣也沒有轉移抵押債權的所有權；它同傳遞證券類似，擔保的抵押債權組群回收的本息及其期前還款的本金都直接傳遞給投資人。同傳遞證券一樣，此類債券的現金流也具有不穩定性。

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第二節房地產抵押二級市場的運行（四）抵押擔保證券抵押擔保證券將抵押貸款按期限分成短期、中期和長期三種不同的組群，同傳遞證券一樣將借款人償還的本息傳遞給投資者。與抵押擔保債券相同的是，該證券發行后列入金融機構的負債，由其承擔相應風險。由于按貸款期限劃分為不同組群，使投資人可根據自己的需求選擇不同期限的證券進行投資。當出現期前還款情形時，發行人可以將本金先行付給期限較短的類別，然后依序償還至期限較長的證券，這種安排可以大大消除傳遞型債券現金流量不穩定的風險。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產抵押二級市場的運行四、美國次貸危機（一）美國抵押貸款評級

根據對借款人信用條件評級的高低，可以把抵押貸款分成優級（Primeloan）、近優級（Nearprime或AlternativeA）和次級（Subprime）抵押貸款。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第二節房地產抵押二級市場的運行（二）美國次級危機的發生過程

美國的次貸危機應該是美國房地產金融系統全面危機造成的，次貸和次債都出現了問題（如下圖9-4：美國次級貸款市場和次級債市場運作圖）。

房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材購房人次貸公司投資銀行基金、保險公司或其他銀行資產評估或承銷商信用評級機構抵押貸款提供資金提供資金提供資金房產評估出售次級債權購房人信用評級債券評級促銷擔保債務憑證次級貸款市場次級債市場

第二節房地產抵押二級市場的運行（三）美國次貸危機產生的原因分析美國次貸危機的產生是由內外因綜合作用形成的結果。就內因而言，可以分為次級貸款運行標準和參與機構的行為，外因主要是宏觀經濟形勢的變化。

1.次級抵押貸款的運行。

2.次級抵押貸款參與人的行為。

3.利率周期促使危機爆發。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節抵押貸款證券化的條件抵押貸款的二級市場也可以稱為抵押貸款證券化，是房地產證券化的重要形式之一。抵押貸款證券化的推行可能對整個房地產市場和國民經濟產生影響，所以抵押貸款證券化的推行需要產權、市場、法律和技術等方面的條件。房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節抵押貸款證券化的條件一、抵押貸款證券化對社會經濟的影響住房抵押貸款證券化是銀行將其持有的抵押貸款債權，出售給機構投資者（或專業證券化機構），再由該機構在資本市場上向投資者發行住房抵押證券（mortgagebackedsecurities.MBS）的融資過程。由于房地產的價值量較大，房地產的證券化會對整個金融、房地產市場和居民的投資行為產生巨大的影響。（一）證券化對金融市場的影響（二）證券化對房地產市場的影響（三）證券化對國民經濟的影響房地產金融（第三版）21世紀房地產系列教材

第三節抵押貸款證券化的條件二、抵押貸款證券化需要的社會經濟條件抵押貸款證券化的發展歷史是漫長的，要建立住宅抵押貸款證券市場應具備以下社會條件：（一）成熟的房地產市場成熟的房地產市場是保證交易標的合法性的關鍵。（二）成熟的證券市場只有成熟的證券市場，才能保證股票、證券價格同資產或生產發展相聯系，才能保證生產交易規范，也才能保證抵押擔保人的利益和放款人的資金安全。

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第三節抵押貸款證券化的條件（三）