《住宅分戶驗收交付標準》編制說明青島市建筑工程管理服務中心 （一）任務來源 1（二）起草單位 1（三）主要起草人及分工信息 1（四）起草過程 1 5 5（一）編制目的 5（二）編制意義 5 5 9 1一、工作簡況（一）任務來源根據山東省住房和城鄉建設廳、山東省市場監督管理局下發的《關于印發2023年山東省工程建設標準制修訂計劃的通知》（魯建標字〔2023〕11號《住宅分戶驗收與交付標準》列入2023年度山東工程建設標準制定計劃。（二）起草單位本標準起草單位為青島市建筑工程管理服務中心、山東省建設工程質量安全中心、臨沂市建設安全工程質量服務中心、中國建筑科學研究院有限公司、青島理工大學、保利發展（山東）有限公司、青建集團股份公司、中青建安建設集團有限公司、山東天齊置業集團股份有限公司、深圳瑞生工程研究院有限公司。（三）主要起草人及分工信息本標準的主要起草人為：孫雷、葛宏翔、王同兵、萬相梅、王克儉、李恒、嵇飆、王鵬、黃雪峰、趙彥革、臺道松、于海濤、王文華、陳德剛、李兆龍、王冠瓔、王韋航、肖華鋒、李曉冬、林合飛、徐杰、孫曉莉、黃浩、耿友、杜兵、孫海生、肖超、郭宏山、張林、王俊。起草人對應分工信息如下表所示：12234567嵇飆893（四）起草過程2023年7月，山東省住房和城鄉建設廳、山東省市場監督管理局聯合下發“《關于印發2023年山東省工程建設標準制修訂計劃的通知》（魯建標字〔2023〕11號）”，將《住宅分戶驗收與交付標準》列入2023年度山東工程建設標準制定計劃。2023年8月，青島市建筑工程管理服務中心、山東省建設工程質量安全中心兩家單位開展標準編制的前期工作，成立了標準編制工作小組，進一步明確了標準編制的必要性。在前期工作的基礎上，按照山東省《工程建設地方標準編制指南》等文件要求，經進一步補充、修改、完善，完成了標準草案和標準編制說明。2023年9月，標準編制組組織召開了第一次工作會議，確定了編制工作方案及進度安排，明確了人員分工、各階段具體任務、時間節點等。2023年10月-2024年1月，多次組織召開編制研討會議，標準編制組完成了標準征求意見稿初稿編制工作，并組織各參編單位對標準中的內容條款逐條進行研討，并根據意見進行了4修改完善，形成了《住宅分戶驗收與交付標準》（征求意見稿）和《住宅分戶驗收與交付標準》編制說明。2024年2月—2024年4月,山東省住房和城鄉建設廳發布通知并在官方網站進行公開征求意見，編制組點對點定向征求省內15個地市質監機構及30個專家意見和建議，回函專家45個，回函并有意見或建議的專家41個，其他專家無意見。共收到有效意見219條，經起草組仔細研究，采納意見97條，未采納意見122條。征求意見結束后，編制組對征求意見稿進行了修改完善形成《住宅分戶驗收與交付標準》(技術審查稿)。2024年8月8日，《住宅分戶驗收與交付標準》（技術審查稿）的技術審查會在青島召開，山東省工程建設標準造價中心對審查會議進行監督指導，來自高校、建設、施工、監理、質監等單位的9名專家組成了審查委員會，提出審查意見212條，采納意見136條，未采納意見76條。審查委員會聽取了標準編制情況匯報，對標準文本、標準編制說明等進行了逐章、逐條審查，認為《住宅分戶驗收與交付標準》名稱改為《住宅分戶驗收交付標準》較合適。最后，審查專家一致同意該標準通過審查。2024年9月24日，編制組根據審查專家意見進行修改，形成《住宅分戶驗收交付標準》（報批稿）。2024年11月29日，標準專家審定會在濟南召開，專家提出意見32條，采納意見30條，未采納意見2條。專家一致同意該標準通過審定。2024年12月6日，編制組根據專家意見進行了修改，形5成《住宅分戶驗收交付標準》（最終稿）。二、編制背景隨著住宅工程建設量逐年遞增，由之而來的住宅工程品質日漸成為人民群眾關注焦點。為充分保障人民群眾的“參與權”“知情權”和“監督權”，打破住宅工程“交付即維權”困局，進而維護人民群眾的合法權益，改變以往住宅工程業主先繳費才能看房、業主維修難等不平等局面，在全國率先在新建住宅工程全面實施分戶驗收、業主開放等一系列創新舉措，取得較好效果。三、編制目的和意義（一）編制目的省住房和城鄉建設廳于2022年3月14日印發《山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法的通知》，2022年8月27日又發文全省全面推行“先驗房后收房”制度推動，提升住宅工程交付質量，亟待出臺一部山東省地方標準，規范項目責任主體實施行為，進而提升住宅工程施工質量。（二）編制意義本標準發布實施后將進一步提升住宅工程質量，壓實參建各方主體責任，督促參建各方責任主體履職盡責，降低質量問題投訴率，提高住宅工程觀感質量和使用功能，維護人民群眾合法權益，提升人民群眾的滿意度，不斷增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。四、主要技術內容及來源依據本標準涉及的主要技術指標內容包括分戶驗收、業主開放、61、分戶驗收本標準確定的分戶驗收內容較多，同時，分戶驗收也是檢查問題、解決問題的過程，對于規模較大的項目，通常還需要建設、監理、施工單位從本公司調派人員參加，住宅工程開工前編制分戶驗收工作計劃，有利于建設、監理、施工單位統籌安排，保障項目順利推進。本標準確定的程序和組織，當分戶驗收過程中發現不滿足要求時，應進行返修或返工后重新組織驗收，直至全部符合要求；明確了住宅分戶驗收組人員，強調相關責任單位、責任人必須參加驗收。本標準確定的驗收內容及驗收標準，明確戶內、公共部位分戶驗收應驗收內容。主體結構以普通混凝土結構為主，不包括鋼結構，各數據具體要求來源、確定依據如下：表2驗收內容及標準情況表1驗收（2）混凝土、水泥砂漿（1）《建筑與市政工程施工（2）《民用建筑設計統一標（3）《砌體結構工程施工質（4）《混凝土結構工程施工7（5）《建筑地面工程施工質（6）《建筑裝飾裝修工程質（7）《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規范》GB（8）《通風與空調工程施工（9）《建筑電氣工程施工質2驗收（5）機房、設備房、地（1）《建筑與市政工程施工（2）《消防設施通用規范》（3）《民用建筑設計統一標8（4）《屋面工程質量驗收規（5）《建筑地面工程施工質（6）《建筑裝飾裝修工程質本標準的分戶驗收檔案規定分戶驗收時應形成驗收資料，內容應真實齊全，同時對資料的整理、存檔提出要求。本標準的分戶驗收對比性復核指工程質量監督機構或由其委托的第三方輔助檢查機構對分戶驗收結果數據進行抽樣比對核查的活動，比對性復核應分為主體結構驗收前階段、竣工驗收前階段進行。2、業主開放（1）本標準提出的業主開放一般規定如下：1）業主開放活動應依據國家、山東省現行有關規定組織實2）業主開放活動前，建設單位應組織施工、監理單位完善業主開放工作計劃，編制實施方案。業主開放工作計劃應含開放展示內容、開放準備、查驗人員配置、檢查工具、問題記錄、整改反饋、爭議解決辦法等內容。3）建設單位應負責業主開放活動的方案制定、組織實施及4）施工階段業主開放和交付前業主開放應具備的條件。95）業主開放活動開展7個工作日前，建設單位應將業主開放權益告知全部業主。6）住宅工程實施的業主開放活動不免除各方參建責任主體應承擔的質量責任和保修義務。（2）本標準提出的業主開放組織及開展程序，建設單位按照業主開放實施方案組織業主到場，現場查驗結束后，業主和建設、監理及施工單位等陪同查驗人員應共同簽字確認；施工階段的業主開放活動，施工單位應對業主活動范圍、路線等進行危險源的識別和巡查，確保活動期間業主的人身安全。（3）本標準提出的業主開放質量問題處理，是業主開放活動結束后，建設單位應對業主提出的問題形成書面記錄，并逐條分解對應整改措施，形成閉合資料。3、標準應用/驗證情況說明開放等多種措施，為進一步壓實住宅工程各責任主體質量責任，尤其是建設單位首要責任，提供了新路徑、新方案。據統計，分戶驗收、業主開放的住宅項目，交付后的報修率均明顯下降。2021年9月以來，山東省住房和城鄉建設廳先后對此進行了調研推廣，目前國家和山東省尚未發布住宅工程分戶驗收及業主開放的專項標準，但是制定頒布了相關指導及實施意見。綜上，以上山東省住宅分戶驗收交付標準的地區實踐驗證了本標準內容和要求具有指導性，能為相關地區、單位開展分戶驗收交付工作提供重要依據。五、與現行相關法律、行政法規和其他標準的關系該標準制定以《山東省住宅工程質量分戶驗收管理辦法》《青島市住宅工程質量分戶驗收作業指導書》《青島市住宅工程質量分戶驗收作業指導書》為主要依據，結合國家、行業、地方相關標準，立足于住宅工程分戶驗收、業主開放的設計、施工、使用及管理，結合山東省的建設工程發展水平，提出適宜山東省住宅工程分戶驗收、業主開放特點的標準。經查證，目前國內外未見有與本標準內容相同的標準等相關文獻，山東省內未見有關于住宅驗收交付環節分戶質量管理的工程建設標準。依據現有法律法規，參照現有相關規范，編制適應于山東省住宅工程分戶驗收交付標準是十分必要的。本標準遵循法律、行政法規，符合國家有關現行法律、行政法規和強制性國家標準的規定，與相關法律、行政法規及國家標準、