ICS13.020.10CCSZ023308DB33/T165—2024本標準按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規則》的規定起草。請注意本標準的某些內容可能涉及專利。本標準的發布機構不承擔識別專利的責任。本標準由衢州市發展和改革委員會提出并歸口。本標準起草單位：衢州市發展和改革委員會、浙江九州規劃設計咨詢有限公司、北京空間機電研究所。本標準主要起草人：劉紅飛、魏偉忠、朱師意、韋燚、呂亦澄、毛藍平、關羽、左欣、董希嘉。1DB3308/T165—2024生態開發“標準地”價值核算與評價指南本標準給出了生態開發“標準地”核算流程、未開發狀態價值核算、配套后狀態價值核算、開發后狀態價值核算、核算應用、星級評價的指導性建議。本標準適用于生態開發“標準地”項目相關的地方政府及部門、第三方機構等開展地塊流轉經營權價值評估及生態產品價值評估工作。2規范性引用文件下列文件中的內容通過文中的規范性引用而構成本標準必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅所注日期對應的版本適用于本標準；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本標準。GB/T28405農用地定級規程GB/T28406農用地估價規程GB/T28407農用地質量分等規程GB/T31118土地生態服務評估原則與要求GB/T38582森林生態系統服務功能評估規范HJ1175全國生態狀況調查技術規范——項目尺度生態影響評估DB33/T2274生態系統生產總值（GEP）核算技術規范陸域生態系統TD/T1061自然資源價格評估通則3術語和定義DB33/T2274界定的以及下列術語和定義適用于本標準。3.1流轉經營權價值valueoftransferofmanagementrights市場主體通過招標、拍賣、公開協商等方式從村集體處獲得包含林地、耕地、水域、宅基地等用地在內的生態開發“標準地”經營權價值，以及由專業評估機構對其全部或部分權屬及其附屬物價值進行估價，對應項目核算期內的用益物權價值。3.2未開發狀態undevelopedstatus地塊已納入生態開發“標準地”項目庫，但未進行配套、開發方案設計的初始狀態。3.3配套后狀態aftermatchingstatus已明確地塊的生態資源開發方向，擬完成相應配套建設的準出讓狀態。2DB3308/T165—20243.4開發后狀態postdevelopmentstatus已明確經營主體和方案后，地塊按開發方案完成建設后的擬完成狀態。3.5生態補償價值valueofecologicalrestorationcompensation為助力轄區內生態占補平衡，所需付出的生態補償工作量成本的價值。3.6收益法incomeapproach將項目未來各期正常年收益，以適當的還原率還原，從而估算待估項目價格的方法。3.7市場比較法marketcomparisonapproach依據市場上與待估項目類似的項目交易時的價格來估算被評價項目可預期收益的方法。3.8成本法costapproach根據項目建設時的投資成本（或更新重置成本、或復原重置成本）測算項目可預期收益的方法，含維持特定生態產品價值管控目標所需開展的生態補償成本。4核算流程4.1確定核算空間范圍與實施主體4.1.1界定核算單元在項目紅線范圍符合《全國生態狀況調查技術規范——項目尺度生態影響評估》（HJ1175）要求的基礎上，統籌考慮實際核算時各類型生態資源的經濟、自然、地理要素、資源開發情況等因素，適度擴大范圍。4.1.2明確實施主體生態開發“標準地”項目相關生態保護和經營開發主體為實施主體。4.2確定時間范圍核算時段建議選擇建設項目開工前、施工期重要節點、運營后等重點時段，對應下文中未開發、配套后、開發后三個狀態，包括整個項目全生命周期至生態系統恢復穩定。4.3收集數據資料4.3.1建議將實地調查數據、相關部門統計數據、已批復的可行性研究報告等作為基礎數據來源，提高數據的權威性、準確性、時效性和可獲得性。4.3.2收集和利用核算區域內已有的常規現狀數據資料，進行數據預處理以及參數本地化。3DB3308/T165—20244.4明確核算方法由市生態開發“標準地”數字化應用對開發經營方案開展綜合性項目開發評估。生態產品實物量和價值量需通過核算獲得，核算方法參照《全國生態狀況調查技術規范——項目尺度生態影響評估》（HJ1175）、《生態系統生產總值（GEP）核4.5核算價值總量生態開發“標準地”地塊總價值由生態產品價值和流轉經營權價值兩部分組成，按式（1）計算。V=Vp+Vl（1）式中：V——生態開發“標準地”地塊總價值；Vp——生態開發“標準地”生態產品價值；Vl——生態開發“標準地”流轉經營權價值。5未開發狀態價值核算5.1未開發狀態價值核算范圍生態開發“標準地”未開發狀態價值核算的范圍為流轉經營權及收益、地下地上附屬物及其他固定附屬設施等，不包含移動性附屬設施、機械設備等。5.2未開發狀態價值核算公式5.2.1未開發狀態價值總量計算公式未開發狀態生態開發“標準地”地塊總價值由生態產品價值和流轉經營權價值兩部分組成，按式（2）計算。V1=Vp1+Vl1（2）式中：V1——未開發狀態生態開發“標準地”地塊總價值；Vp1——未開發狀態生態開發“標準地”生態產品價值；Vl1——未開發狀態生態開發“標準地”流轉經營權價值。5.2.2未開發狀態生態產品價值量未開發狀態的生態開發“標準地”內生態產品維持原狀不變，生態產品價值Vp1按照《生態系統生產總值（GEP）核算技術規范陸域生態系統》來計算。5.2.3未開發狀態流轉經營權價值量未開發狀態生態開發“標準地”流轉經營權價值，按式（3）計算。Vl1=pa×N×A+L（3）式中：Vl1——未開發狀態生態開發“標準地”流轉經營權價值；pa——土地年均價值；N——出讓期限；A——土地面積；4DB3308/T165—2024L——土地附屬物價值，包含種植、養殖附屬物和建構附屬物。5.2.3.1土地年均價值生態開發“標準地”流轉經營權價值中的土地年均價值核算參照《土地生態服務評估原則與要求》（GB/T31118）、《森林生態系統服務功能評估規范》（GB/T38582）。宜采用市場比較法，優先選用市場環境下的實際交易案例，各比較案例的修正幅度不宜超過30%。5.2.3.2土地附屬物價值主要包括以下兩類：a）種植、養殖附屬物價值對于種植作物、養殖產物等收益，根據作物生產的正常定植標準、作物長勢、管理水平、市場行情等因素，評估作價。b）建構附屬物價值對于溫室大棚、水庫、設施用房等附屬物，根據建造價和折舊情況，評估作價。6配套后狀態價值核算6.1明確配套標準根據不同資源品類開發方向，明確地塊配套標準，并統計配套投資情況。6.2配套后狀態價值核算范圍配套后狀態生態開發“標準地”價值核算的范圍為配套建設完成后的生態開發“標準地”流轉經營權價值，包含地下地上附屬物及其他固定附屬設施等。6.3配套后狀態價值核算計算公式配套后狀態生態開發“標準地”地塊總價值，按式（4）計算。V2=（V1+I×F）×C式中：V2——配套后狀態生態開發“標準地”地塊總價值；V1——未開發狀態生態開發“標準地”地塊總價值；I——配套總投資額；F——配套建設價值系數；C——地塊分級定價系數。注：考慮配套建設對生態開發“標準地”項目開發起到積極作用，建議F的價值系數范圍為1~1.5。6.3.1地塊分級定價閑置耕地、胡柚林、油茶林、清水魚塘、中小水庫參照《農用地定級規程》（GB/T28405）、《農用地定級參照《農村集體土地價格評估技術指引》（中估協發〔2020〕16號）。6.3.1.1評價因子5DB3308/T165—2024選取自然因素、社會經濟兩大主要因素，結合各資源品類特點細化評判因素，詳見附錄B。6.3.1.2評估打分由生態開發“標準地”數字化應用自動對地塊進行打分。7開發后狀態價值核算7.1選定最優開發模式根據生態資源合理開發項目落地決策咨詢機制，對生態開發“標準地”項目方案在建設前開展項目評審，選定最優開發模式。7.2開發后狀態價值核算公式開發后狀態生態開發“標準地”地塊總價值由生態產品價值和流轉經營權價值兩部分組成，按式（5）計算。V3=Vp3+Vl3（5）式中：V3——開發后狀態生態開發“標準地”地塊總價值；Vp3——開發后狀態生態開發“標準地”生態產品價值；Vl3——開發后狀態生態開發“標準地”流轉經營權價值。7.2.1開發后狀態流轉經營權價值核算開發后狀態生態開發“標準地”流轉經營權價值，按式（6）計算。Vl3=式中：Vl3——開發后狀態生態開發“標準地”流轉經營權價值；Ai——生態開發“標準地”未來第i年的土地價值，第一年的土地價值等于當年配套后價值；r——生態開發“標準地”的年均土地價值增長率（來自市場調研數據n——生態開發“標準地”的經營期。7.2.2開發后狀態生態產品價值核算開發后生態開發“標準地”價值核算參照《土地生態服務評估原則與要求》（GB/T31118）、《森林生態系統服務功能評估規范》（GB/T38582）、《全國生態狀況調查技術規范——項目尺度生態影響評估》（HJ1175宜選用收益法、成本法、市場比較法等核算方法，根據項目實際情況對不同類別生態產品的市場交換價格進行綜合核算。開發后狀態生態開發“標準地”生態產品價值由物質供給價值、文化服務價值、調節服務價值三部分組成，按式（7）計算。Vp3=Vm+Vc+Vr（7）式中：Vp3——開發后狀態生態開發“標準地”生態產品價值；Vm——生態開發“標準地”物質供給價值；Vc——生態開發“標準地”文化服務價值；Vr——生態開發“標準地”調節服務價值。7.2.2.1物質供給價值重點聚焦農林牧漁產品（工業化除外）等的增加值核算，建議選用收益法、市6DB3308/T165—2024場比較法、成本法。7.2.2.2文化服務價值重點聚焦自然景觀服務、旅游服務核算，建議選用收益法、成本法。7.2.2.3調節服務價值重點聚焦固定二氧化碳、水源涵養、洪水調蓄核算，建議選用收益法、成本法。7.3可得數據篩選按照《生態系統生產總值（GEP）核算技術規范陸域生態系統》（DB33/T2274）文件中對生態產品價值核算的規定，依據數據可得性，結合衢州生態開發“標準地”的8大資源品類開發方向，推薦其中可得的生態產品價值數據，具體見下表。表1生態開發“標準地”生態產品價值核算可得數據表√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√8核算應用8.1生態占補平衡8.1.1生態平衡指標庫各縣（市、區）宜建立生態平衡指標庫，包含所有生態開發“標準地”的生態產品價值情況，統計全縣（市、區）生態產品價值總量。8.1.2生態積分換算8.1.2.1生態積分為建立健全生態占補平衡機制，形成保護優先與合理開發良性互動局面，以生態積分的形式記錄生態開發“標準地”價值變化。8.1.2.2換算系數7DB3308/T165—2024生態積分換算系數利用上年度全市生態開發“標準地”項目的生態積分交易總量和生態總價值，按式（8）計算。pe=p/Va（8）式中：pe——生態積分換算系數；P——上年度全市生態開發“標準地”項目的生態積分交易總量；Va——上年度全市生態開發“標準地”項目的生態總價值。8.1.3開展生態占補平衡生態價值為負數的生態開發“標準地”項目將開展占補平衡，可由項目責任主體或屬地政府部門通過購買或配建相應價值量項目，以抵消原生態開發“標準地”擬造成的生態產品價值減損影響，生態補償價值總量需滿足式（9大于生態價值總損害量。Vd'?Vd≥0（9）式中：Vd'——生態開發“標準地”項目所需的生態補償價值總量，可由多個補償疊加；Vd——生態開發“標準地”項目擬開發將會造成的生態價值總損害量。8.1.4配套后階段生態占補平衡8.1.4.1配套后階段生態占補平衡價值量計算核算項目配套后狀態與未開發狀態生態價值，按式（10）計算配套后平衡變量差值。?V1=V2?V1（10）式中：?V1——配套后平衡變量差值；V2——配套后狀態核算價值；V1——未開發狀態核算價值。8.1.4.2配套后階段生態占補平衡生態積分換算配套后階段生態占補平衡生態積分利用配套后平衡變量差值和生態積分換算系數，按式（11）計算。N1=?V1/pe（11）式中：N1——配套后階段生態占補平衡所需購買積分；?V1——配套后平衡變量差值；pe——生態積分換算系數。8.1.5開發后階段生態占補平衡8.1.5.1開發后階段生態占補平衡價值量計算核算項目開發后狀態與配套后狀態生態價值，按式（12）計算開發后平衡變量差值。?V2=V3?V2（12）式中：?V2——開發后平衡變量差值；V3——開發后狀態核算價值；V2——配套后狀態核算價值。8DB3308/T165—20248.1.5.2開發后階段生態占補平衡生態積分換算開發后階段生態占補平衡生態積分利用開發后平衡變量差值和生態積分換算系數，按式（13）計算。N2=ΔV2/pe（13）式中：N2——開發后階段生態占補平衡所需購買積分；ΔV2——開發后平衡變量差值；pe——生態積分換算系數。8.2金融服務探索綜合評價生態開發“標準地”所處階段并出具生態產品價值評估報告，鼓勵金融機構創新綠色金融產品，開展抵押貸款、信用貸款等相關服務。9星級評價9.1明確評價標準9.1.1建設