江西華龍國際大廈營銷策劃方案

第一部分項目基本情況

一、地理位置

二、主要經濟技術指標

三、建筑設計

笫二部分南昌寫字樓市場及商業物業市場分析

一、商業物業市場分析

二、寫字樓市場競爭項目分析

三、項目SOWT分析

1、優勢

2、劣勢

3、機會點

4、威脅點

第三部分、營銷策略

一、項目市場定位

二、項目推廣主題

三、產品策略

四、價格策略

五、項目形象包裝策咯(VI)

六、項目整合營銷傳播策略

七、銷售策略

A.項目正式發售前工作安排及現場包裝建議

第四部分、房地產顧問公司可提供的服務

第一部分項目基本情況

一、地理位置

該項目地處南昌市八一大道老福山立交橋北端，東臨南昌市主干街道八一大道，南臨福山巷,

北臨工西省新華書店；交通便利、市政設施完備。風老福山一火車站商業、商務圈：走離八一廣

場、火車站均僅一千余米；北鄰江西省長途汽車站。

二、主要經濟技術指標

1、總建筑面積:39765m2

2、地上建筑面積：33420m2

3、總用地面積:4784m2

4、建筑占地面積：1399m2

5、容積率：6.98m2

6、建筑密度:29.2%m2

7、綠地率：32加12

8、地卜車庫停車數：135輛

圖為5.0米，六至三十層為3.1米，地卜室為3.6米，室內高差為。.3米。

第二部分南昌寫字樓市場及商業物業市場分析

一、商業房地產市場調研分析

1.2002年南昌市商業性及寫字辦公樓數據:

■商業性

新開工面積：14.54萬W

施工面積：24.10萬M?

竣工面積：5.72萬M：

■辦公樓

新開工面積：6.49萬M-

施工面積：16.76萬

竣工面積：1.66萬M2

2.2002年南昌市商乩房開發情況

時間施1：面積新開1:面積竣「?面積銷售面積銷售融空置房面積城區銷售面積城區銷售金額（萬樓價

（萬平米）（萬平米）（萬平米）（萬平米）（萬元）（萬平米）（萬平米）元）（7C/M2）

字

兩

其

C寫

P:21商品其中其中商品其中商品房其中W品其中商品其中商品房其中住宅商業

房

樓

中

房住宅住宅房住宅住宅房住宅房住宅住宅

住

宅

2001.12287242144127120981069814982113187314.138.74177.7104.8621152419037161778

2(X)2.1131325717()14063.5653.249.2745.0184220716749.445.6I22.IH112274224228787

2002.123412802<(<115369.3458.0453.7549.1918767819010.36.11133.29122299153249586350022004955

增長睪18.8215.738.?320.47-42.21-40.77-49.29-49.89-36.67-40.7?27.11-30.0913.2316.3941.433L129.1323.7593.36

(%)

南昌商業物業和寫字樓物業近兩年有較大增幅：

未來幾年投放市場物業面積將有大量增加，有很的的競爭。

3.西昌市各區域商業房地產的價位及租金情況

指標區域價格租金備注

中心區

中山路，八一

800-：000元/m'/

1類地段35000-40000元/W廣場核心中心

月

區

孺子路，

2類地段15000-25000元/m?200-300元/皿/月

八一大道。

登山路，象山

3非地段12000-15000元/m'80-120元/m'/月

路

朝陽區9000-12000兀/nr80-90兀/nr/月

青云譜區5600-6000元/m'30-40元/m）月

青山湖片8000-10000元/m*30-40元/桿/月

高新區5000-6000元/m'25-35元/肝/月

4.南昌市商業業態構成

■百貨商場

主要有南昌百貨大樓、新洪客隆商場、洪城大廈等，分布在市中心區，中山路及廣場周邊區域，

是南昌市民休閑購物的首選之地，這些商場、超市營業面積大多在1萬平米上，經營范圍廣，商

品豐富，多為聯營形式。

■超市

北京華聯、良友超市等多為中型零售商場，地處中心區，規模不大，商品種類多為日常消費品，

品種不齊全，尚未成為市民購物的主要場所。

■鄰街商鋪

即在住宅樓或單位用房的底層裙樓，沿街戲成的各式商鋪門面房。經營項目包括：文具店、茶店、

照相信、藥店、快餐店、診所、干洗店、電氣專賣、建材專賣等。

■商業廣場

它是商場、超市之后新興的一種物業，兼備休閑、娛樂、購物等功能。目前市昌在建的有:

太平洋購物廣場、大連萬達投資興疾的萬達購物廣場。

5.南昌市大型商場的經營狀況

排名名稱主營范圍

1南昌百貨大樓股份有限公司百貨

2南昌洪城大廈股份有限公司百貨

3江西新洪客隆工貿發展總公司百貨

4北京華聯（江西）綜合超市有限公司百貨

5南昌市黃慶仁棧藥店藥品

6江西省新華書店圖甘音像批銷中心圖書、音像

7南昌享得利鐘表眼鏡公司鐘表、眼鏡

8江西省南昌市新華并店圖書

9江西良友超級市場有限責任公司百貨

10江西人馬電器空調有限公司電器

11濘西金陽光時尚購物有限公司時尚商品

6.商業房地產開發經營方式

(1).零星開發

有不少單位或市民在住所或辦公場地周邊自行搭建商業門面，出租經營不成規模，檔次低，

管理差，影響了市容和破壞了商業房產的規范，現在這種私自建設商業房產，在市區內正逐步消

失，主要存在郊區或城市周邊地區。

(2).合作開發

這種方式主要是房地產開發商與零官商或其他商業公司共同合件，開發商建設商業場所，合作的零唐

商或專業商業經營公司經營物業，要么自己經營，要么由專業公司進行招商管理，從而在不同公司之間實現

職能分工，各自干自己易專長的事，可以有效的提高商業物業的商業價值，同時分擔和降低風險，實現對風

險的均衡控制。如南昌萬達商業廣場就采取這種模式，大連萬達開發物業，而引進沃爾馬超市，實現共贏。

(3).聯營方式

開發公司提供場地，各地商家提供進場商品，開發公司收取進場費和提取商家銷售額或利潤

一定的百分比。如：南昌新洪客隆商場，百貨大樓商場均采用這種模式。

總之，通過對南昌市商業房地產的分析可以為我們項目卜5層的商業運營和推廣提供清晰準確

的參考定位。

二.南昌寫字樓市場重點競爭項目調查分析

為了知幾知彼，更準確的更有效的完成項目的營銷推廣，順利實現項目銷售，我們投入了相

當的時間、人力、物力調研了南昌寫字樓市場的重點競爭項目。

1.項目名稱：華財大廈

項目地址：沿江中路

物業類型：商業服務和寫字辦公綜合型習字樓

總建筑面積：

戶型面枳：56,70,100,140m2

樓層布局和功能：1-20層為寫字辦公，21-25為賓館、客房

配套設施：停車場面枳小，車位不足

價格：

租金30元/m?/月（含：水、電，物業費）；

32元///月（含：水、電、空調、物業）

售價不賣

物業管理費（含在租金里）

付款方式：租金：一個季度一交壓一個月押金（壓一付三）

客戶對象及特征：各行各業，其中食品，副食品居多。

入駐公司包括：太太樂、金龍魚、LG、理光等

2.項目名稱：江西國際信托大廈

項目地址：北京西路

物業類型：純寫字樓

物業檔次：高檔智能化寫字樓

戶型：三種

50M-100M-150M-（138-158M:）

樓層布局和功能：1-25層為寫字辦公

26-27層為各類會儀場所

特色：入口大堂氣派豪華，全大理石。

配套設施：現代化配套設施齊全（寬帶網）；

中央空調；

美國進口OTIS電梯；

CCTV電視監控；

24小時保安

價格：

租金：68元/平米（水電空調物業管理費）

售價：不售

付款方式：壓三付一（交三個月押金，一個月租金）

優惠措施：時間優惠；租一年按UTL5個月算。

客戶對象及特征：知名公司，專業性金融、證券公司。

如：聯想，北大方正，清華同方，城志股份，海虹控股,

KODAK等。

榮譽：建設部頒發的江西省寫字樓優秀物業管理示范單位

出租率：80%以上

3.項目名稱；國貿廣場

項目地址：洪城大道

物業類型：商務公寓、寫字兩用。

物業檔次：中高檔智能化寫字樓，28層

總面積：1400M、28=38000

戶型：三種

50M：140-150M-,180-2001

樓層布局和功能：1-3層北京華聯超市

4-28層為公寓寫字樓

配套設施：高級電梯

高級名牌發電機

消防系統（煙感、溫感自動噴淋系統，消防廣播系統）

CCTV閉路電視監控系統

智能化車輛管理系統

紅外線監控系統

價格：

租金：發展商暫不提供出租，租戶要和每個業主聯系

售價：3500-4000元/M'

付款方式：壓三付一（交三個月押金，一個月租金）

優惠措施：時間優惠；租一年按UT1.5不月算。

客戶對象及特征：知名公司，專業性金融、證券公司。

如：聯想，北大方正，清華同方.誠志股份，海虹控股,

KODAK等。

榮譽：建設部頒發的江西省寫字樓優秀物業管理示范單位

出租率：80%以上

4.項目名稱；太平洋購物廣場商務大廈

項目地址：中山路與象山路交匯處

物業類型：商務公寓、寫字兩用。

物業檔次：中高檔，27層

總面雙：25000-3000M2

戶型：全框架結構，

可自由組合成80M-,300M-,500不同面積的辦公區。

樓層布局和功能：1-4層北京華聯超市

5-27層為公寓、寫字樓，

配套設施：高級電梯

智能消防系統

閉路電視監控系統

紅外線監控系統

售價：4800-5000元/（5-27層）

付款方式：現款；

按揭（8成30年）

客戶對象及特征：各類公司，商務人士，投資者。

營銷缺陷：L寫字樓宣傳定位普通,無個性。

2.宣傳推廣力度不夠。

5.項目名稱：地王廣場

項目地址：中山路

占地面枳：7826M2

發展商：江西福泰房地產置業有限公司

建筑設計：泛華（廣東）工程有限公司

物業類型：商場,休閑，酒店式公寓，寫字辦公。

物業檔次；中高檔，地下兩層.地上29層。

戶型；全框架結構，可自由組合成60M；'330M?不同面積的辦公區。

樓層布局和功能：廠7層商場整體招租做商業。

8-29層為公寓、寫字樓。

售價：45000-46000元/M2（卜5層）

4950X/M?（均價）（8-29層）

付款方式：現軟；

按揭（8成30年）

客戶對象及特征：各類公司，商務人士，投資者。

6.項目名稱：財富廣場

項目地址：八一廣場

占地面枳：1.1萬V

總建筑面積：10萬W

開發商：江西華特實業有限公司

物業類型：商場，休閑，商務公寓，寫字辦公，會議中心。

物業檔次：高檔,建筑物高度128M,三十層。

戶型：全框架結構，可自由組合成不同面積的辦公區。

樓層布局和功能：】層是產權式商鋪.

2-5層為大型精品百貨

6-30層為公寓、寫字樓等。

售價：】層：產權式鋪面，售價25000-45030元/哈

2-5層：整體招租主力商業店；

6-30層:5000元/H（均價）

付款方式：現款；銀行按揭。

客戶對象及特征：各類品牌公司，高級商務人士，投資者。

得房率；70%

物業管理：香港樓宇管理集團

營銷推廣：I。提出3s就念。

2.項目包裝較好。

3.推廣力度大。

營銷弱勢：現場無營銷中心，為推廣帶來弊端。

7.芽合分析

(1)南昌目前寫字樓市場供應相對不足，有較大的市場空間和需求；

(2)南昌目前寫字樓參差不齊，標準規范的中高檔寫字樓市場供應不足；

(3)目前，南昌在建的寫字樓項目有明顯增加，未來2-3年的供應量有大幅度上升，未來兩年

寫字樓的增量應持續密切關注；

(4)目前，南昌寫字樓市場市場上競爭項目多以公寓式寫字樓為主，

這也是有開發形式和投資回收策略決定的；

(5)目前各競爭寫字樓項目硬件條件都有很高提升，但軟件條件各不相同，我們的項目除了在

硬件上做好外，更應和專業的咨詢顧問加強在軟件上的建設：如客戶服務，商業文化建設

等；

三.項目SWOT分析

1、優勢分析

1）、優越的地理位置

本項目位于市中心區一級強烈輻射地帶，型享城市的繁華，使項目莖藏著巨大的升值。

2）、便利的交通

東臨城市主干道八一大道，南接市中心區交通樞紐老福山立交橋，并有多路公交汽車經過，交通

十分便利。

3）、商業用地的絕版性

作為由中心區一級強烈輻射炮帶，同葉擁有便利的交通、優良的市政、艮好的市場氛圍、最

佳的人氣指數在南昌恐怕再也不能找出第二個這樣的地區。其商業用地的絕版性，決定了其商業

物業市場的發展前景將非常樂觀。

。、巨大的升值空間

地塊內外環境的唯一性和地塊區位的絕版性決定了項目具有巨大的升值空間。

6）發展商的品牌和實力

江西華龍物業有限公司具有豐富的人力、物力資源和生產經營管理經驗。

2、劣勢分析

雖然項目優勢明顯，但是也有一些不利因素困擾項目的順利推廣，我們必須高度重視并采取

有效規避措施。其不利因素體現在：

1）目前南昌類似較多，投放市場時間相近。

項目的競爭壓力較大，如何解決好現有市場的競爭和供求關系。

2）項目周邊建筑略顯雜亂，對物業形象有一定影響。

3）項目地塊較小，操作空間有限，操作難度較高。

3.項目機會

甫昌是江西省經濟、文化、交通、信息、商貿.金融等中心.此處商賈云集，商業財富

空間無限，市場的日差繁榮和經濟的茸續增長，吸引了大量的客商與企業在此進行投資來網

歲和發展自己的業務空間。優質的商業物業將成為其所愛和首選，此類客戶群體比較關心的

是除地理位置以外是完善的服務系統，和良好的管理體系。

演著南昌市社會和經濟的發展，市區面積不斷擴大，人口逐步增加，市容市貌有了較大

改善。商業物業的投資將成為一部分猗明商人的新興投資手段，此類人群較關注物業自身的

品質、地段，及整個物業區域的發展前景，商業抄做，外囹氣氛的泡染也是其關注的重要因

素之一。

4.項目威脅

第四部分.項目營銷策略

一.項目市場定位

1.目標客戶定位

以本地客商辦公自用及商業物業投克為主，相應地我們把本項目的目標客戶群定位于：具

有現代商業意識的商務人士、廠家企業所設立的辦事機構、和投資型人二。

2.目標客戶細分及特征描述

?個體經商人士；

客戶特征：有一定的資金實力，現在經商或有過經商經歷，正處于事業發展的黃金

時期，欲購房自用。

客戶關注：地段、環境、良好的物業管理。

?廠家所設立的辦事機構；

客戶特征：企業中管理階層，購房的主要目的是為了開展空間市場。

客戶關注：地段、樓盤品質、戶型、配套設施、物業管理和車位是他們關注的重點。

?投資型人士

客戶特征：個體投資者買房主要為了進行商業投資。對市場有敏銳的洞察力，有商業頭腦和把握

時機的自信。對房地產市場也有一定的了解。購房的目的主要為了投資。

客戶關注：地段、環境、車位、物業的升值潛力。

二.項目形象定位及推廣主題

1、形象定位：

商品質、高性價比、成熟理想的公寓寫字樓

高品質：產品設計的超前、合理性；產品旅工質量的優質性；產品新材料、新技術運用的科學性:

人性化物業管理的親和性。

成熟：便利的交通；共享中心繁華商業區；與老城區歷史人文共溶。

商性飾比：合理的租售價。

2、推廣主題:

“商務新空間，事業新境界。”

主題含義:

商務新空間一是對項目各項優勢的概括和提煉。表示項目是這個城市現代商業不可或缺的一

部分，既可方便高效的從事商務活動；又可享受城市現代商業的繁榮和發展。

事業新境界一是對項目各項優勢的概括、描繪和提升。表達項目擁有至尊的城市區位和跟更

商、更尊榮的商務生活新品質，給人以豐富和自豪的想象空閏。同時還暗示祝

愿人們在此開啟全新美好的事業前景。

三.產品策略

1.品質定位

根據為區域市場的分析，并結合項目地塊本身的區位優勢，以及軟硬件等多方面因素琮合

考慮，我們將本項目定位為：公寓寫字樓商業市場高品質產品。

2.功能定位

本項目物業功能定位為：

以高品質公寓式寫字樓為主，兼備現代商業和服務。

四.價格策略

1.原則：分層定價，一戶一價，兼顧通風、朝向、采光、景觀差異:

實行底開高走的價格策略；

高檔寫字樓中略低于頂級寫字樓的價格；

主力總價40萬左右。

2、價格：（1）.商業部分：1樓：30000-35000元/平米

2樓：20000-25000元/平米

3樓：10000-15000元/平米

4樓：8000-10000元/平米

（2）.寫字樓部分：

A.起價:3500元/平米，

均價:4250元/平米；

B.樓層差價：6T3層，每高一層單價加40元/平米

14-25層，每高一層單價加50元/平米

26-30層，每高一層單價加100元/平米

C.特價樓（均價）：

8樓：3688元/平米

18樓：4188元/平米

28樓：4E88元/平米

30樓：4988元/平米

D.朝向及景觀差價：

每層分四個等次，在均價的基礎上做出適當調整。

3.付款方式：實施靈活付款方式，切實減輕業主的資金壓力。

下面提到的付款方式為目前業內普遍采用的方式，為保持同等的競爭和顯示發展商實力，“華龍

國際大廈”具體采用如下付款方式：

A.一次性付款

U）.一次性付款I（95折）

a）每單位交定金1萬元，簽訂委托書：

b）簽訂委托后十天內，付總樓款的30%（含定金）簽訂認購書；

c）簽訂認購書后二十天內付清余款，并簽訂正式買賣合同。

②.一次性付款II（96折）

a）每單位交定金1萬元，簽訂委托書：

b）簽訂委托后十天內，付總樓款的30%（含定金）簽訂認購書；

c）簽訂認購書后二十天內付總樓款的30%,余款40%六個月內分兩次付清（每三個月一

次）。

d）付清總樓款后，簽訂正式買賣合同。

B.分期付款（97折）

a）每單位交定金1萬元，簽訂委托書；

b）簽訂委托后十天內，付總樓款的30%（含定金）簽訂認購書；

c）簽訂認購書后二十天內付總樓款的30%,簽訂正式買賣合同，余款40%一年內分四次付

清（每3個月一次）。

C.銀行按揭（七成十五年銀行按揭）

⑴.首期30$（98折）

a）每單位交定金1萬元，簽訂委托書；

b）簽訂委托書后二十天內付總樓款的30%（含定金），簽訂正式買賣合同書，同時辦理銀

行按揭手續。

②.首期10%（99圻）

a）每單位交定金1萬元，簽訂委托書；

b）簽訂委托后十天內，付總樓款的10M（含定金）簽訂正式買賣合同，同時辦理銀行按揭手

續;

4.定價說明

依據我們長期營銷的經臉和目前的市場狀況，就如何吸引中高端階層購房一族，就成為“江

西華龍國際大房”價格定位的核心。

另外，從如何提高自身市場競爭力的角度考慮，其價格定位又必須充分考慮周邊物業的價格

水平為品牌效應，因此，建議發展商在項目價格定位上走低開高走的戰略，實收平均價定位在與

競爭項目相近的區間，不能有太大偏離。

關于項目價格，我們將在今后項目營銷策劃體系中對項目價格出具詳細的項目價格體系報

告。

五.項目形象包裝策略

1.項目標志（形象LOGO）

定位應該現代，賦有時代氣息和個性；能映射出新經濟時代，信息時代的特征；同時也映射出

加入仃0后經濟、商業和社會文化的開放、進取和包容性。

2.色彩選定

主題色：以能埃托出現代商務意識和風貌，現代商務飛速增長的顏色為

io為冷暖搭配的色系。

輔助色：選用鮮明，個性，易于表現新鮮、高品質的色系。

3.表達元素

選用一些賦有特別表達含義的人物和事物。塑造出項目新和高的品質內涵。

4.表達手段

商業形象廣告，商業廣告，新聞宣傳報道、炒作。

5.包裝載體

賦有特色的樓書：

宣傳彩頁；

現場形象：

手提袋等。

注：具體方案見《項目VI包裝，宣傳，推廣方案》。

六.項目整合營銷傳播策略

見《項目營銷推廣方案》

1、項目營銷理念及營銷方式

(1),以“個性化營銷”為前提的營銷理念

前期大量的分析已說明，華龍國際大廈有著其獨特的地域地塊優勢，這些優勢將通過物業的開發

而突現出來，并表現出項目的獨特個性。因此，“華龍國際大廈”的個性化必須在營銷主題、營銷

方式、現場包裝和廣告宣傳等具體的營銷展略和戰術得到充分體現。

(2).時尚生杰的商務空間與新商務理念高度融合的營銷主題

這一營銷主題是“華龍國際大廈”個性化營銷的靈魂，我們的營銷方式、廣告宣傳、現場包

裝、環境景觀和樣板房裝修都必須堅定地圍繞這個主題進行。

這里所講的“新商務理念”是指“華龍國際大廈”目標市場所追求的商務與事業的完美結合，

既然如此就需要在物業形式和內容上同時具備極強的感召力和向心力來引導目標市場消費趨向。

從前面對目標消費群的分析中發現，他們希望充分展示自我和實現自我，崇尚獨立奮斗，極

度渴曳成功和勝利，在成就感中尋找解脫、擺脫壓力，而我們要做的就是滿足他們的成就感，讓

他們真正擁有他們想要擁有的一片天地。怎樣才能滿足他們的成就感呢？只有通過極具新穎時尚

的室內建筑語言和室外景觀設計、個性張揚而內斂的廣告宣傳、蘊含品質和文化前圍的現場包裝、

人性化的營銷方式來滿足目標市場的消費心理。

另一方面，不論是目標市場的消費心理需求，還是從營銷本身來看，一種缺乏文化氣息和精

神氛用的建筑物必定缺乏活力和激情，個性化塑造也離不開有特色的高品質的商務內涵。因此，

營造出“現代商務新空間”的形式后，還擊要針對目標市場進行引導，這種引導就需要依靠目標

市場熟悉的可以接受的文化和載體來實現。

(3).滲透利益點和人性化的營銷方式

有什么理由讓目標市場在有眾多選擇為前提下選擇“華龍國際大廈”呢？是中心區周邊物業

的升值潛力？還是靠近中心區的優勢地理位置？或者是物業自身的高品質？發展商實力或誠信度

所反映的品牌效應？這些我們都可以作肯定的回答。顯然，上述的項目優勢，是我們紿子客戶最

實在的利益。當然，在考慮目標市場獲取利益點的同時，也要考慮發展商的利益。從營銷方式方

面，我們應追求綜合效益的最大化。

2、項目營銷推廣建議

(1)項目推廣計劃

從目前的項目進程來看，項目從設計到施工到項目可以正式發售還需要一定的時間，也就是

說，項目最早能滿足預售條件可能也要到在中，針對這種狀況，建議將項目的正式發售期定在7

月，爭取在項目開盤葉一炮打響。當然，這個時間還要受一些工程條件的影響，如樣板房、工程

進度等。

整個項目的推廣周期暫定22個月，從2003年3月―2004年12月，但在公開發售之前可爭

取時間，提前安排形象展示和內部登記。

在整個項目的推廣過程中，所有單位將會分階段分步驟的推出，同時項目的均價也將采取逐

步提升的策略，以進行銷售節奏的控制；同時，積極進行樓盤和發展商品牌的梃立和推廣，在市

場上令同行業中增強樓盤和發展商的知名度和美舍度。

（2）項目推廣階段劃分

根據項目建設和投放市場的時間匡算，以及競爭項目的施工、上市時間和競爭狀況研究，我們得

出項目營銷推廣的階段安排用已安排項目不同階段的工作和計劃：

內部登記期（2003年3月-2003年6月）

公開發售熱銷期（2003年7月-2003年12月）

持銷期（2004年1月-2004年6月）

二次熱銷期（2004年6月-2004年9月）

尾盤銷售期（2004年9月-2004年12月）

（3）營銷推廣耕用預算

依據上面項目中各個項目的價格測算.預計項目的總體均價應在4000元/M2,按可信叁筑面

積為39765平方米來計算，總銷售額為L59億人民幣。項目整體的營銷推廣費用約為總銷售額的

2-3%,即318-477萬元。

3.項目目前及今后的宣傳推廣

目前，“華龍國際大廈”的前期各項工作已在有條不紊地進行，我們認為現階段全面展開

宣傳推廣工作已刻不容緩，首先距內部認購的時間已越來越近，不久后將加入公開發售行列，

如見在此之前公眾對此樓世不能有一個感性認識，就沒有市場知名度，從而影響今后的競爭力

和銷售進度，因此，通過精心包裝，樹立該樓盤良好的公眾形象，積極開展一系列提高市場影

響力的宣傳工作。就宣傳促銷工作而言，霜做好以下幾項準備工作

（1）、圍墻'大門及工地形象包裝

（2）公交車的流動性廣告與宣傳

選擇路線長，途經高人流量她段的大巴二至三輛制作色彩鮮明的車身廣告，打出項目如

名度。

（3）海報、POP廣告（各種靈活小型廣告的統稱）

大型海報選擇一至二處市內人氣旺盛窗貿中心區（如市中心廣場）的大型廣告牌進行樓盤的

廣告，POP廣告靈活機動、形式多樣，如個旗、氣球、條幅等，為銷售活動營造聲勢和氣氛，并

彌補報紙廣告中直觀印象不足的弱點。

（4）新聞媒體宣傳

依據工程進度，銷售進度以及物業特點，利用電視報刊、廣播等新聞媒體，進行報導激發消

費熱情和擴大市場影響。

（5）售樓書、樓盤模型的制作

售樓書和模型是售樓過程中，特別是便售中必不可少的宣傳品，是消費者首先接觸和認識物

業的開始，因此，售樓書要簡潔、具體、明快地介紹建筑的功能、外觀、結構以及交通配套設施

等周邊環境。

（6）售樓處的設置

由于樓盤地處商業鬧市，人流量大，設置現場售樓處，可隨時對有興趣的買家進行售樓引導，

擴大消費客源。

（7）報刊、電視廣告

這類廣告是樓盤銷售中最重要的環節，也是耗資最高、效果最好的廣告形式，因此，必須精

心設計，認真策劃，突出引導和剌激消費的廣告主題

（8）其他推廣活動

促進項目銷售的其他活動推廣見《項目活動推廣方案》

七.銷售策略

現在，房地產發展日趨理性，競爭日點激烈。各房地產發展商都征相完善自己的實力，加強

營銷隊伍的建設，提高營銷隊伍的戰斗能力。

而在房地產的競爭中，所有工作，努力，建設和營銷策劃的結果都要最后在市場中兌現，都

要通過銷售人員的工作轉化為經濟效拄。銷售隊伍是房地產營銷過程中最重要的專業隊伍之一，

他們蛤終站在市場的最前線促成交易，為項目實現銷售和利潤。銷售人員的素質和要求非常高。

通過對南昌幾乎所有的樓盤調研之后，我們發現：絕大多數，八成以上的項目銷售人員結構，

組成，能力和素質不過關，專業技能不達標。這與內地房地產市場成熟晚，缺少高質量專業技能

培訓有關，這造成了客戶的流失，滯緩了項目的銷售速度，滯緩了資金的回收，非常可惜。

這是我們的項目的機會，通過系統，高要求，高強度的培訓；打造出一支專業能干的銷售隊

伍，在其他條件相近的條件下領先與競爭對手，順利實現項目目標，同時為企業的發展積累優秀

的人力資源。

進入項目的營銷和顧問角色以后，我們將以超前的眼光領先一步協助業主做好項目營銷隊伍

特別是銷售隊伍的建設工作。

內容包括：

1.營銷銷售隊伍的構建

以科學的人力資源標準和程序選定合格人員；

協助設計科學合理的工作目標,職蚤.薪硼計劃：

2.專業系統的營銷隊伍培訓

其中包括：銷售隊伍的角色培訓

銷售人員的基本素質培訓

銷售人員儀容儀表和行為培訓

銷售服務規范培訓

銷售流程培訓

銷售技巧培訓

房地產交易業務知識培訓

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