經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務復習試題(答案在后面)一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例：城市“海港新城”正在進行城市更新工程，改造舊城區，興建高品質住宅小區、文化設施、商業中心等，吸引更多人才和產業集聚。為了保證工程順利進行，地方政府設立了專項資金支持項目，并根據建設規模、性質、便捷度等因素，對項目設定了不同的資金援助比例。數據顯示，新城建設項目自啟動以來總共融入了50億元資金，其中，政府專項資金占20%。根據政府規定，部分大型住宅小區可以獲得最高80%的資金援助比例，其他項目則為50%左右。目前，新城已經建成部分高層住宅小區，但針對其他商業中心建設和文體設施改造，進展相對緩慢。分析問題：1、海港新城建設項目資金構成中，政府專項資金占比為20%，以及政府對不同項目資金援助比例的設計，從經濟層面分析其合理性？（簡析自身觀點及支持理由）2、從城市經濟發展角度出發，海港新城應當如何優化項目資金配置，以最大程度地促進城市可持續發展？3、對于海港新城建設項目來說，如何從項目運營角度著手，提高項目資金回收效率，實現資金的可持續利用？第二題【案例背景】某市政府為促進旅游消費與經濟發展，決定在市中心綿延2公里的區域內，開發建設集旅游景觀優化、綜合商業配套、休閑娛樂設施及高檔住宅于一體的“都市旅游休閑商業綜合體”，該項目由654公頃用地組成，其中規劃擬出讓土地總面積365公頃用于商業開發，包括寫字樓、酒店、娛樂設施、零售業、餐飲、交通和導視系統集成、景觀規劃設計等。在前期可行性報告階段，項目投資企業某房地產集團公司基于對市場的分析，認為現有規劃可能不能有效促進地產和企業盈利能力的提升，因此項目規劃方案進行了調整，增加了甲諾商業區規劃和精度。同時在方案設計階段，探索采用“混合功能屈疊層停車高層建筑”模式，倡議建設層數不大于15層的混合功能高層建筑，掌握其技術特點，為以后類似項目操作積累經驗。【回答您的問題】1.由于項目設計類型特殊應從何方面探討能否對周邊環境帶來不良影響，并采取何種方法減輕或消除影響？(8分)2.從營造區域合作氛圍的角度看，項目建設單位應該如何與政府協同溝通，并考慮利用哪些不同手段達到溝通企業發展目標和政府發展目標目的？(6分)第三題案例材料：近年來，隨著城市化進程的加快，某市房地產市場蓬勃發展。張先生是一家房地產公司的高級經濟師，需要對以下情境進行分析和決策。該公司近期計劃投資一塊新地塊，并涉及幾個關鍵問題，如項目的可行性評估、建筑成本和經濟效益等。張先生需要對整個項目的流程進行全面的考量與決策。具體情境如下：該地塊位于市中心商務區附近，交通便利，周邊配套設施齊全。土地價格相對較高，但預測未來市場潛力巨大。公司計劃建設一個集住宅、商業和公共設施為一體的大型綜合體項目。項目的初步預算包括土地購置費用、建筑成本、營銷費用等。此外，公司還需考慮政府政策、市場需求變化、融資策略等因素對項目的影響。問題：1.張先生應如何評估該項目的可行性？請列舉至少三個關鍵的評估標準。（答案要簡短）2.在建筑成本方面，張先生應如何確保項目的成本控制并避免預算超支？請給出至少三項措施。3.張先生如何分析該項目的經濟效益與社會效益？并說明在決策過程中如何平衡兩者關系？二、論述題（30分）論題內容：隨著城市化進程的加快，房地產市場在國民經濟和社會發展中扮演著越來越重要的角色。請論述城市化進程中房地產市場的發展趨勢，并分析政府在房地產市場調控中的作用。答案及解析：經濟師考試建筑與房地產經濟高級經濟實務復習試題及答案指導一、案例分析題（本大題有3個案例題，第一題20分，其他每題25分，共70分）第一題案例：城市“海港新城”正在進行城市更新工程，改造舊城區，興建高品質住宅小區、文化設施、商業中心等，吸引更多人才和產業集聚。為了保證工程順利進行，地方政府設立了專項資金支持項目，并根據建設規模、性質、便捷度等因素，對項目設定了不同的資金援助比例。數據顯示，新城建設項目自啟動以來總共融入了50億元資金，其中，政府專項資金占20%。根據政府規定，部分大型住宅小區可以獲得最高80%的資金援助比例，其他項目則為50%左右。目前，新城已經建成部分高層住宅小區，但針對其他商業中心建設和文體設施改造，進展相對緩慢。分析問題：1、海港新城建設項目資金構成中，政府專項資金占比為20%，以及政府對不同項目資金援助比例的設計，從經濟層面分析其合理性？（簡析自身觀點及支持理由）答案：政府專項資金占比20%在一定程度上可以有效推動海港新城的建設，但需要進一步評估政府預算的可持續性以及資金投入的回報率。政府對不同項目資金援助比例的設計合理性取決于項目的社會效益和經濟效益。大型住宅小區能帶動就業、增加稅收、改善住房條件，其高額資金援助可以促進產業發展和居住環境改善。然而，商業中心建設和文體設施改造的經濟效益相對降低，政府的資金投入需要謹慎評估，并考慮可行性方案，例如吸引更多社會資本參與投資，或善用PPP模式，以最大化資金效益。2、從城市經濟發展角度出發，海港新城應當如何優化項目資金配置，以最大程度地促進城市可持續發展？答案：海港新城在優化項目資金配置時，應遵循以下原則：平衡多元發展:既要關注住宅建設，也要重視商業中心、文體設施等其他項目的建設，形成多元化的經濟發展格局。市場導向:綜合考慮市場供求、經濟效益等因素，合理分配資金，避免盲目投入和浪費。注重科技創新:加大對科技創新、產業升級項目的資金支持，促進海港新城經濟的轉型升級。加強公共服務配套:確保資金投入能夠滿足居民的基本公共服務需求，提升居民生活品質，促進社會和諧發展。3、對于海港新城建設項目來說，如何從項目運營角度著手，提高項目資金回收效率，實現資金的可持續利用？答案：海港新城建設項目想要提高資金回收效率并實現可持續利用，可以從以下幾個方面著手：市場化運營:建立健全項目運營機制，引入社會資本參與運營，發揮市場機制的積極作用，提升項目管理效率和經濟效益。租金管理：根據市場供求狀況和項目性質，合理制定租金方案，確保可持續運營。資源共享:加強項目間資源共享，避免重復建設，提高資源利用效率。服務創新:針對不同客戶群體，提供多元化服務，增加項目附加值，提高客戶滿意度和續租率，從而提升資金回收效率。第二題【案例背景】某市政府為促進旅游消費與經濟發展，決定在市中心綿延2公里的區域內，開發建設集旅游景觀優化、綜合商業配套、休閑娛樂設施及高檔住宅于一體的“都市旅游休閑商業綜合體”，該項目由654公頃用地組成，其中規劃擬出讓土地總面積365公頃用于商業開發，包括寫字樓、酒店、娛樂設施、零售業、餐飲、交通和導視系統集成、景觀規劃設計等。在前期可行性報告階段，項目投資企業某房地產集團公司基于對市場的分析，認為現有規劃可能不能有效促進地產和企業盈利能力的提升，因此項目規劃方案進行了調整，增加了甲諾商業區規劃和精度。同時在方案設計階段，探索采用“混合功能屈疊層停車高層建筑”模式，倡議建設層數不大于15層的混合功能高層建筑，掌握其技術特點，為以后類似項目操作積累經驗。【回答您的問題】1.由于項目設計類型特殊應從何方面探討能否對周邊環境帶來不良影響，并采取何種方法減輕或消除影響？(8分)2.從營造區域合作氛圍的角度看，項目建設單位應該如何與政府協同溝通，并考慮利用哪些不同手段達到溝通企業發展目標和政府發展目標目的？(6分)【答案】1.主要從噪聲、光、震動、固體廢棄物等污染方面探討影響，減輕或消除影響的方法包括條件滿足的情況下盡可能遠離影響區域，采用降噪、隔音、減震等墻體方式，以及在施工過程中產生的廢棄物必須進行分類收集、集中處理等。2.溝通手段至少要包括信函、電話和現場會議等，同時可以配合調查研究、跟蹤檢查、專題匯報和專家評審等復合型溝通手段，以詳細了解政府對于整個項目實施的關切點和關注點，并有效進行溝通和回應，總理政府關切。3.施工階段利潤是項目的最終控制目的，管理的主要目標是通過控制成本的成本、進度和質量，以此獲得相應的利潤。第三題案例材料：近年來，隨著城市化進程的加快，某市房地產市場蓬勃發展。張先生是一家房地產公司的高級經濟師，需要對以下情境進行分析和決策。該公司近期計劃投資一塊新地塊，并涉及幾個關鍵問題，如項目的可行性評估、建筑成本和經濟效益等。張先生需要對整個項目的流程進行全面的考量與決策。具體情境如下：該地塊位于市中心商務區附近，交通便利，周邊配套設施齊全。土地價格相對較高，但預測未來市場潛力巨大。公司計劃建設一個集住宅、商業和公共設施為一體的大型綜合體項目。項目的初步預算包括土地購置費用、建筑成本、營銷費用等。此外，公司還需考慮政府政策、市場需求變化、融資策略等因素對項目的影響。問題：1.張先生應如何評估該項目的可行性？請列舉至少三個關鍵的評估標準。（答案要簡短）答案：項目可行性評估的三個關鍵標準包括：市場需求評估（包括目標市場的定位及需求量預測），財務分析（投資成本、預期收益及回報周期），以及風險評估（政策變化、市場波動等潛在風險）。2.在建筑成本方面，張先生應如何確保項目的成本控制并避免預算超支？請給出至少三項措施。答案：為確保項目成本控制并避免預算超支，張先生應采取以下三項措施：對建筑成本進行詳細預算和估算；引入成本控制管理體系，實施實時監控和調整；采用高效供應鏈管理，確保材料采購的成本效益。3.張先生如何分析該項目的經濟效益與社會效益？并說明在決策過程中如何平衡兩者關系？答案：分析該項目的經濟效益時，張先生應考慮項目對公司利潤的貢獻、市場占有率的提升以及資金的回流等方面。社會效益方面則重點分析項目對周邊社區生活質量提升、就業創造和公共設施完善等方面的積極影響。在決策過程中，張先生需要平衡經濟效益與社會效益的關系，確保項目的盈利性同時兼顧社會公共利益，如通過合理的定價策略、社區參與和合作等方式來平衡兩者關系。二、論述題（30分）論題內容：隨著城市化進程的加快，房地產市場在國民經濟和社會發展中扮演著越來越重要的角色。請論述城市化進程中房地產市場的發展趨勢，并分析政府在房地產市場調控中的作用。答案及解析：答案：一、城市化進程中房地產市場的發展趨勢1.市場需求持續增長：隨著城市人口的不斷增加，對住房、商業設施、交通基礎設施等房地產的需求也在持續增長。2.住房供應多元化：為滿足不同收入層次、不同文化背景和不同居住需求的人群，住房供應將從單一的產權模式向多元化轉變，包括商品房、共有產權房、長租公寓、保障性住房等。3.智能化與綠色化發展：未來的房地產市場將更加注重智能化和綠色化，通過引入智能技術提高居住便利性和能源利用效率，同時推動綠色建筑和可持續發展。4.區域一體化與城鄉融合：隨著區域一體化的推進，如京津冀協同發展、長三角一體化等，房地產市場將在區域協調發展中發揮更大作用。同時，城鄉融合也將促進房地產市場的發展，特別是在鄉村振興戰略的推動下。5.政策調控的常態化：為了保持房地產市場的穩定健康發展，政府將繼續加強對房地產市場的調控，包括土地供應、金融支持、稅收優惠、市場監管等方面。二、政府在房地產市場調控中的作用1.制定合理的土地利用規劃：政府應通過科學合理的土地利用規劃，確保土地資源的有效供給，避免房地產市場供需失衡。2.加強金融監管與支持：政府應加強對房地產市場的金融監管，防范金融風險，同時提供必要的金融支持，如降低房貸利率、增加住房抵押貸款額度等，以支持居民合理購房需求。3.實施差別化的稅收政策：政府可以通過差別化的稅收政策，如對購買首套房和多套房的稅收優惠，對出售房屋的稅收調節等，來引導市場理性消費，抑制投機行為。4.加強市場監管與執法：政府應加強對房地產市場的日常監管，嚴厲打擊違法違規行為，如虛假宣傳