XXXX有限公司編號：XXXX-GC-08

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設(shè)備操作與維保指引

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編制：風(fēng)之大陸

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編號：XXXX-GC-08

設(shè)備操作與維保指引版本：L0

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1.適用范圍

規(guī)范項目各設(shè)備系統(tǒng)的操作、運行與維保管理，確保其正常、安全運行。

2.目的

適用于公司各項目工程設(shè)備系統(tǒng)的R常管理。

3.術(shù)語和定義

無

4.職責(zé)權(quán)限

4.1物業(yè)服務(wù)中心工程組：負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的操作、監(jiān)控、記錄及日常維修保養(yǎng)。

5.管理規(guī)定（僅供參考）

5.1電梯系統(tǒng)運行與保養(yǎng)指引.............................................................2

5.2變配電系統(tǒng)操作與維保指引...........................................................8

5.3給排水系統(tǒng)操作與維保指引..........................................................12

5.4空調(diào)機(jī)組日常維保指引...............................................................16

5.5熱水系統(tǒng)操作與維保指引............................................................17

5.6消防系統(tǒng)日常維保指引..............................................................20

5.7門禁對講系統(tǒng)操作與維保指引.........................................................23

5.8閉路監(jiān)控系統(tǒng)維保指引..............................................................25

5.9背景音樂系統(tǒng)維保指引..............................................................26

5.10車輛道閘系統(tǒng)維保指引..............................................................27

5.11防雷接地系統(tǒng)維保指引..............................................................28

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生效1」期：

5.1電梯系統(tǒng)運行與保養(yǎng)指引

5.1.1電梯安全與機(jī)房管理

序號項目管理規(guī)定

1）電梯操作人員必須掙證上崗.無證人員禁止操作。

1安全管理烷定2）維保電悌公司按國家相關(guān)規(guī)定保”對電梯進(jìn)行四次全面檢商與保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)安全患患,立即組織整改a

3）短檢測不合格未取得《體檢合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用.

1）機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。

2）機(jī)省內(nèi)照明沒施完好，滅火器、松閘扳手、然車手輪等齊全、完好.

3）時鄰屋頂水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水、防湖工作.

2機(jī)房管理規(guī)定

4）機(jī)房內(nèi)通風(fēng)降溫設(shè)施R好、工作1E常.

5）機(jī)用門應(yīng)完好并上鎖.未經(jīng)工程主管許可.禁止外人進(jìn)入.并注拿采取措俺.防止小動物進(jìn)入.

6）各種警示牌應(yīng)清晰并掛于H眼處。

5.1.2電梯維護(hù)保養(yǎng)

序號保養(yǎng)部位保養(yǎng)項目保養(yǎng)要求演次

準(zhǔn)備工作工具池備：警小牌、電是、常規(guī)工具'油類./解電梯近期的運行情況，出通知保養(yǎng)開始.設(shè)置安全警示牌.確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客.

一、電梯廳，航廂

1.鎖梯開關(guān).消防盒開關(guān)功能正常.消防盒完好2次/月

2.門探測裝置功能正常，消沾灰塵和臟物2次/月

3.關(guān)門力限制等，強(qiáng)迫關(guān)門功能正常2次/月

基站

4.報警裝置，警傳功能正梏2次/月

5.通迅系統(tǒng)與監(jiān)控中心、機(jī)房配合進(jìn)行,功能正常2次/月

6.新制照明燈管與燈架完好2次/月

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序號保養(yǎng)部位保養(yǎng)項目保養(yǎng)要求疑次

7.所有轎內(nèi)操縱箱開關(guān)開關(guān)功能正常2次/月

8.超滿載測試功能正常1次/月

9.應(yīng)急照明電梯斷電檢查,功能正常2次/月

10.斯廂外觀整潔無損傷，檢查并記錄2次/月

11.轎門嵌條完整,小拖地2次/月

12.廳外層顯和方向指示燈幡層與方向顯示正常.無缺筆畫,清潔灰塵臟物2次/月

13.廳外日喚功能正常.靈被.面板無松動2次/月

14.到站鐘功能正常2次”J

15.轎隔層和方向指示燈樓層與方向顯示正常.無流箝曲，清潔及塵臟物2次/月

16.逐層檢查橋內(nèi)指令按鈿功能正常,靈敏2次/月

17.平層格確度新加地坎不低或高于廳門地塊,高度芨￡±7?皿2次/月

18.廳.轎門垂門度垂直《8差WI/1OOO門縫上下一致2次/月

19.開關(guān)門運行無撞擊聲和其它界聲2次/月

20.廳門外觀整潔無投傷,檢查并記錄2次/月

二、機(jī)房

動作靈活,制動時附近均勻緊密貼合汴制動輪工作面上.松同時向他同也同步2次/年

1.抱同檢查離開：池閘各項尺寸符合技術(shù)規(guī)范.檢老閘瓦辟指情況.確定是否必要更換及

時更換

2.機(jī)組電機(jī)軸承和軸承架軸承口杳軸承潤滑狀況,清理溢出的油污2次/月

3.電機(jī)軸承和軸承架軸承添加或更換潤滑油脂2次/月

4.電動機(jī),齒輪箱澗滑悔查衿杳油位和激漏情況2次/月

5.電動機(jī),齒輪箱潤滑油定期更換潤潸油1次/年

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序號保養(yǎng)部位保養(yǎng)項目保養(yǎng)要求疑次

6.澗滑抱閘樞軸清理油污，闌油潤滑2次/月

7.發(fā)引輪,導(dǎo)向輪檢杳輪槽磨損情況2次/月

8.機(jī)組接線檢查和索固接線端f2次/月

9.松時板手和盤車裝置應(yīng)放置在規(guī)定的位短2次/月

10.戔引鋼絲繩物日鈉泣繩鍥人咀引輪槽的情況,觀察地面鐵屑.反饋異常情況2次/月

II.蟲引鋼紋純清潔滔潔綱紋繩油污2次/月

12.曳引銅紋繩少引用的繩繩頭無松股.斷股，井相牢固.有開口蝌及環(huán)型連接炳修典2次/月

冷臺井道段哎引鋼絲繩的龍面磨報,慚般，飾蝕情況,必要時用專用澗滑劑澗2次/月

13.戔用鋼絲繩用道段

滑

運轉(zhuǎn)平程,檢改鋼絲繩懊入限速器輪槽的情況,觀察地面粉網(wǎng).反饋異常情況.2次/月

14.限速涔

開關(guān)動作可靠

15.限速器限逑器輪軸演潸澗清艷釉2次/月

16.檢有鉛封完好2次/月

17.限速器鋼絲繩口語嵬速器鋼絲繩的表面型損情況2次/月

18.相序維電器檢直錯郴，斷相2次/月

19.機(jī)房檢修盒動作正常2次/月

20.保除統(tǒng)保險稅容盤符合持術(shù)要求，邊接無松動2次/月

21.控制柜三角形/星影迨接端f隨機(jī)檢杳3-5個螺絲的緊固，如疔松動的全部緊國?2次/月

22.電搐運行次數(shù)讀取運行次數(shù)計效器并記錄電梯運行次數(shù)2次/月

23.接觸器.緋電賽網(wǎng)機(jī)臨杳5-10個螺”的紫同.如行愴動的全部紫固一遍2次/月

24.卬板清潔拆卸卬板井$肯潔,注意人體不要接觸余屬2次/月

25.清潔清潔機(jī)組湎潔機(jī)組2次/月

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序號保養(yǎng)部位保養(yǎng)項目保養(yǎng)要求疑次

26.清潔控制柜控制柜，電留行等表面清潔2次/月

27.清潔限速器清潔限速器2次/月

28.清潔所有風(fēng)扇浦潔所有機(jī)粗,控制柜風(fēng)扇2次/月

29.機(jī)房清潔機(jī)房環(huán)境清潔2次/月

30.其它機(jī)房溫度祖度適宜.空闊開啟

三、井道

1.井道上限位和下極位依臺井道限位開關(guān)和限收開關(guān)的位冏.測試開關(guān)的動作和功能2次/月

2.橋原項安全開關(guān)測試所有轎頂安金開關(guān)的動作和功能，包括：檢修念急停開關(guān)，“機(jī)急停開關(guān)2次”J

3.井道頂部安全推開關(guān)開關(guān)動作可賽1次/月

4.轎頂護(hù)攔轎頂護(hù)欄穩(wěn)固,無摞栓松動,無焊^松脫1次/月

5.轎項檢修照明布照明.照明插頭，插些完好1次/月

6.轎頂,對幣:％引鋼絲繩繩頭無松股,斷股，并相牢固.有開口精及環(huán)型連接鋼絲繩2次/月

7.轎廂,對中繩頭彈簧梅杳新頂曳引繩繩頭彈黃是樂死2次/月

檢表甜動導(dǎo)靴或滾槍導(dǎo)靴的腳損.檢套津陀導(dǎo)網(wǎng)軸承探雷.必襄時更換導(dǎo)靴的2次/月

8.轎廂，對用的滑動/滾輪導(dǎo)靴

鞫村，粕承和濯輪

9.井道中部轎頂，對用反繩輪椅由輪柏用損情況，帶杳檔純裝置2次/月

10.嬌頂.對由反繩輪澗滑清理油污.泠加潤滑油脫2次/月

11.油杯馀查油杯內(nèi)的油61,加油或換油2次/月

12.銅紋繩松緊歐檢查鋼紋繩松緊一致2次/月

13.白梁夾板螺絲無松動2次/月

14.井道下限位和下極限檢查井道限位開關(guān)和極限開關(guān)的位置,惻試開關(guān)的動作和功能2次/月

井道底部

15.轎頂，轎頂接線盒，風(fēng)機(jī)清潔1次/月

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序號保養(yǎng)部位保養(yǎng)項目保養(yǎng)要求疑次

清沾照應(yīng)去面,松公井道內(nèi)光?電根放裝置,做性開關(guān)的安裝位置尺寸,接線2次/月

16.井道光噌感應(yīng)裝置.旅開關(guān)

可靠.

檢修運行

17.隨行電境無波浪扭曲2次/月

18.井道照明、線路完好,戌路無松動、無地域損傷2次/月

在井道頂部，中部，底部分別防機(jī)檢查24個支架螺栓是否緊固.如有松動要2次/月

19.導(dǎo)軌支架

全部策因一遑.

特殊項目

20.安全鉗清潔.檢笆安全用.鉗封完好2次/月

21.安全鉗溺試動作可就系同，如有松動要全部緊固一遍1次/手

22.廳輯門懸掛裝置檢傳門柱槍和上域，清潔和澗滑，必要時更換淞陀2次/月

23.門觸點清沽門觸點2次/月

24.門機(jī)裝置清潔調(diào)整門機(jī)裝置2次/月

25.轎門微動開關(guān)檢查轎門做動開關(guān)的安裝位置和動作2次/JJ

26.門機(jī)磁鼓校春門機(jī)磁瑟的調(diào)格2次/月

27.門機(jī)餅條或皮帽帶杳門機(jī)皮帶張緊度和磨報情況，必斐時調(diào)圣或更換,以符合技術(shù)規(guī)冠2次/月

28.廳門的螺蛙螺母檢查所有廳門轎門螺絲端母的緊固2次/月

29.門系統(tǒng)轎門的螺沱螺時檢杳所有廳門轎門摞紇幗母的緊冏2次/月

M.(1JJ門球的配合檢查門力門球的配合尺寸2次/月

31.廳門的自復(fù)裝燈馀有猛傕橫皮或關(guān)門彈超磨損帶況，必要時更換2次/月

32.廳門門楨所有門鎮(zhèn)動作可攀,符合技術(shù)現(xiàn)能，2次/月

33.廳門門板檢衣廳門門板是否變形2次/月

清潔廳轎門地段,檢杳磨損和變形情況,必W時清理地政.檢杏和史換門滑1次/月

廳轎門地歡

塊

35.廳轎門違懺機(jī)構(gòu)清沽洞滑油所行行轎門連桿機(jī)構(gòu)1次/月

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序號保養(yǎng)部位保養(yǎng)項目保養(yǎng)要求疑次

四、底坑

1.底城急停開關(guān)動作可靠1次/月

2.底坑照明完好1次/月

3.補(bǔ)償繩張索裝置衿杳開關(guān)和擋桿間的尺寸,檢查開關(guān)動作是否靈技有效1次/月

4.限速器鋼統(tǒng)繩張紫裝置船行限速器鋼絲繩ii仲.開關(guān)動作尺寸符合技術(shù)要求1次/月

5.補(bǔ)償繩張家度松緊一致1次/月

檢杳轎底,對?《底將儲貨的保險鋼絲繩是否連接車間.補(bǔ)供鏈距地加人于1001次/月

6.補(bǔ)償犍

空米.9向裝置完好

7.曳引鋼絲繩延伸對幣:與雁沖的間距符合耍求230—lOOni1次/月

8.液壓緩沖器開關(guān)檢荏開關(guān)動作是否靈故有效1次/月

9.液壓援沖器油廿帶吉仃無法油、缺油.缺油應(yīng)補(bǔ)充1次/月

10.轎底平衡塊物育螺絲是否聯(lián)四1次/月

11.隨行電纜轎底懸掛裝置可靠捌定1次/月

12.底坑安全門開關(guān)動作可靠1次/月

13.清潔安全門柏候塊清潔安全門鉗鍬塊1次/月

M.清潔底坑底坑清潔干掾1次/月

五、收尾工作

1.檢視「?具抹布等濟(jì)沽工具,確傀沒方遺失在機(jī)房或井道某處.造成他患及時完成

2.恢復(fù)正常運行恢復(fù)電梯的正常運行及時完成

3.移走警示牌移走警示牌及時完成

4.填寫機(jī)房記事非和保養(yǎng)記錄單按照規(guī)范填寫保養(yǎng)記錄單及時完成

5.溝通通報保林已完成，告知管理方應(yīng)該注意戌采取搭施的十項

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5.2變配電系統(tǒng)操作與維保指引

5.2.1變配電系統(tǒng)安全運行與機(jī)房管理

序號項目管理規(guī)定

1）出各操作人員必須掙國家勞動部門或供電部門頒發(fā)的特殊工種操作許可證,熟悉本供配電系統(tǒng)設(shè)備的性能、操作及椎護(hù)管理.

2）設(shè)法臃作人員對供配電房的安全運行、監(jiān)視、維護(hù)和消防等安全措能負(fù)有貢任,嚴(yán)格按有關(guān)安全規(guī)定作業(yè)，

3）在IE電室的電氣設(shè)品上的作業(yè)必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行操作.

4）在供配電房全部停電的電氣設(shè)備及其他用電回路上的工作，必須先完成停電、險電、裝設(shè)接地線、懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮世等

安全技術(shù)推威,執(zhí)行時應(yīng)有監(jiān)護(hù)人在場監(jiān)護(hù).

5）在任何電氣設(shè)備上的作業(yè),除特殊許可外，禁止帶電作業(yè).

1安全管理規(guī)定

6）供配電房的電氣設(shè)得熔斷器容兄耍與設(shè)備和線路容量相適應(yīng),不得授自加大熔斯器的容SL

7）電氣設(shè)備的金屬外殼,防火門等必須有可轍的接地或接軍.不得拆除接地線.

8）所有供配電設(shè)備的防護(hù)遮攔.通行過道必須有明顯的標(biāo)示睥.

9）供泥電店的專用安全防護(hù)用品.不得另作他用,并定期檢測其安全性能

10）供出電房必須配有專用下式火火器材，并保持長期性有效.

11）供配電房消防設(shè)施進(jìn)行定位,定點管理、定期檢查.不捋地急亂拿亂放.保持整齊、I!生.

1）非工作人員，未好許可禁止進(jìn)入供配電房。

2）1：作人員進(jìn)入供配電房應(yīng)保持頭腦消A￥,眼裝整齊.如扣扣'跳，嚴(yán)談穿拖鞋.

3）供陽電房內(nèi)嚴(yán)禁堆放媯?cè)弧⒁妆锲芳半s物，保持整潔、干燥，嚴(yán)禁吸煙。

1）供足電店內(nèi)無異常聲響,門窗完整，照明、通風(fēng)良好，溫濕慢正常,配電設(shè)備電壓電波表指示正常.雨天無漏雨,枳水現(xiàn)余.

2配電房管再規(guī)定

熱天冷卻裝置和通風(fēng)改備運行正常.

5）注直堵甯洞孔，防止小動物串入室內(nèi),造成設(shè)缶短路，影響供電.

6）禁止帶電檢修.如在特殊情況下需帶電r住時.應(yīng)做好防觸電、防短路等安全措施,并設(shè)專人監(jiān)護(hù).

7）除緊急情況外,未紂上線批準(zhǔn)不得隨意粒閘停電.

3日常運行管理1）設(shè)備憚作人員產(chǎn)格掖解濕電房運行操作婉程進(jìn)行抬荏操作.按照維護(hù)保養(yǎng)蝗程的要求,做好定期冷查保養(yǎng)工作。觀察分析運

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規(guī)定行中的各項數(shù)據(jù).發(fā)現(xiàn)的患及時井除.重大異常情況如仃危害人身安全或造成產(chǎn)眼及符事故應(yīng)緊急拉閘并及時報告主管.檢

簧維修工具、絕緣工具是否拓仿.能否達(dá)到安全使用要求.定期保養(yǎng)，安全標(biāo)志牌是否齊金.

2）工程主首按照供配電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程的要求，對低壓用電設(shè)備進(jìn)行鱗護(hù)保養(yǎng)，再中修、大修計劃.上報JL程部審批.對接

近使用壽命的設(shè)品進(jìn)行報廢申報處理及設(shè)備臺帳的整理,仃目的'"計劃地對配電房所需材料進(jìn)行中購、聆收.對運行人員

提供技術(shù)指導(dǎo)及檢任監(jiān)慵。

3）I：程部分管領(lǐng)導(dǎo)審核申購、中修、大修、報廢及舲收方案，監(jiān)督上述1：作的執(zhí)行情況.

5.2.2變配電系統(tǒng)操作規(guī)程

序號項目掇作步驟操作說明

1拉下低壓交母排后出線空氣開關(guān)拉下所有低壓用線排篇所有空氣開關(guān),拉下時動作迅速.一手打到底.同時面制他問一邊..

2關(guān)閉變壓器的冷卻風(fēng)扇控制器為防止突然來時電流無擊.關(guān)閉冷卻風(fēng)扇微電腦控制器.

3關(guān)用電容補(bǔ)償器為防止在接觸到母措時電容放電造成觸電，干動退H1已投電容，關(guān)閉電容補(bǔ)停器總刖。

關(guān)閉“智能型力能式斷路器”井在斷路器正上方找到紅色”分間”按鈕.按下，斷路器失壓跳閘，低壓部分失電，為了保障在低壓部

4將其退出分罐工安全.在斷路窗中抽出手柄.放到插口,逆時針搖動,“斷路送”將慢慢退出，脫禺與變壓戕

高壓停低氏便連接，

電按下鬲壓“分閘”按忸,斷開高1）住商樂帶電狀態(tài)時.找到紅色“分闡-按鈕，按下按鈕.鬲質(zhì)柜內(nèi)真空開關(guān)（VS）失質(zhì)跳閘.實

5壓進(jìn)線柜現(xiàn)停高壓操作.

2）在鬲壓無電狀態(tài)時.或是電動機(jī)構(gòu)已失效時.攆作人員帶上高樂絕綠手套?用特制的高長操作桿

6手動向卜扳A空開關(guān)CIS）,使A空開關(guān)到初底分?jǐn)酄顟B(tài),實現(xiàn)停高壓操作.

分開“隔隔”開關(guān)為防止在進(jìn)行變壓器維修工作時,直空電動或機(jī)M開關(guān)＜vs）誤動作突然來高壓電,掾作人心帶上面

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樂絕緣手套,用特制的高氏畏作桿手動向下扳隔離開美（IS）,使隔離開關(guān)到徹底分?jǐn)酄顟B(tài).

高壓送確認(rèn)變壓器低壓部分分剛在礴認(rèn)低位末端所有空氣開關(guān)全部斷開，（因峽電.低壓配電屏里的“智能型方能式斷路ar失位已

1

電分倒。

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