--—--—、'異:其●●男一太平戴維斯從世界工廠到智造強國制造業在中國經濟發展中承擔不可或缺的角色。而工業地產作為制造的重要載體，也擔任了舉足輕重的地位。盡管中國制造業在全球維持領制造業升級帶動工業地產快速轉型，工業園區的開發、建設、運營、監退出方式都更加完善。而為滿足制造業的需求，高標準廠房項目也在市場中快速涌現。而以上海、蘇州為代表的長三角地區，由于其先進的制造能力和有利的投資環境，已成為優質工業資產的中心。雖然當前市場面臨挑戰，工業地產發展仍然具有巨大潛力。未中國工業地產2中國工業地產23男一太平戴維斯男一太平戴維斯 男一太平戴維斯男一太平戴維斯●在快速演變的全球經濟中，制造業展現出其多樣性和復雜性。中國作為全球制造業的領導者，在成功鞏固市場規模的同時，不斷通過科技創新打造中國工業地產男一太平戴維斯中國工業地產男一太平戴維斯中國以完整的產業鏈、豐富的勞動力資源，制造業作為工業地產的核心用戶，近年來在中國展現出強勁且多維的發展勢頭。2024年政府工作任務中，強調以科技創新帶動產業創新，重點產業鏈的優化升級成為重中之重。近五年來，高技術產品占出口總額的比重保持在30%上下，“新三樣”產品更是帶動出口突破萬億大關。在全球化背景下，中國制造業的地位愈發凸顯。中國制造業增加值占全球比重約30%，連續14年位居全球首位。制造業的升級也不斷夯實中國在全球工業的競爭力，全球排名僅次于德國。而在制造業高速發展的同時，也面臨來自產業產能過高的挑戰。一些產業的產能外溢和產品價格下降，迫使相關企業重新審視并調整其戰略。），12345678955全球產業鏈加速重構，中國進一步鼓勵外資在中國產業鏈外國直接投資凈流入排名前20國20232新加坡 德國波蘭印度印尼 中國工業地產24%中國工業地產24%23%24%24%全球政治經濟的波動持續塑造著國際投資的格局。自2023年以來，全球政治經濟的波動持續塑造著國際投資的格局。自2023年以來，受到地緣政治緊張和美元加息等宏觀經濟因素的推動，制造業出現了向本土化和供應鏈短鏈化轉型的趨勢。在2022年吸引外資最多的20個國家中，有超過一半的國家在2023年經歷了外資流入的減少，全球投資流向呈現更加分散化的特點。在勞動力和土地成本上升的背景下，加之地緣政治風險和供應鏈多元化的需求，一些制造企業開始實施“中國+N”的生產基地戰略，減少對中國的依賴并將產能分散到其他國家和地區，以此來增強供應鏈的韌性。然而，中國制造業在生產效率、供應鏈成熟度和基礎設施完善性方面的優勢依然顯著，吸引了包括寶馬、寶潔、歐萊雅在內的眾多跨國企業加大在華投資。根據商務部的統計，2023年外資在華新設立企業數量實現了39.7%的同比增長，中國市場仍然具有強大的吸引力。男一太平戴維斯男一太平戴維斯），6男一太平戴維斯男一太平戴維斯中國制造業的研發投入正穩步增長，涵蓋了從基礎材料到高端裝備的各個領域。為中國制造業的研發投入正穩步增長，涵蓋了從基礎材料到高端裝備的各個領域。為更好避免國際局勢的影響，各類企業不斷通過研發創新提升產品附加值，減少對價格戰的依賴。在全球2,500強企業中，中國企業的研發投入僅次于美國。其中，主要的研發投入集中于高技術制造行業，同時工業類企業的研發投入也遠高于其他國家及地區。通過加強關鍵核心技術研發，提升自主創新能力，制造業正逐步擺脫對外部技術的依賴，實現高水平科技自主化。來源：國家統計局，歐盟執委會，第一太平戴維斯研究部中國工業地產7中國工業地產中國制造業正闊步邁入以新質生產力為主導的發展新紀元中國制造業正闊步邁入以新質生產力為主導的發展新紀元，全面向數字化、智能化、綠色化方向飛躍。在2023年，高技術產業投資增長勢頭強勁，增速超過全部固定資產投資達7.3個百分點。其中，高端制造領域成為發展培育新質生產力的重要場景。此外，產業集群化的發展模式愈發顯著，長三角、大灣區等區域憑借完善的產業鏈和高效的供應鏈體系，已成為推動新質生產力發展的核心動力。從產業構成來看，新一代信息技術與高端裝備領域占據主導地位，超過半數的投資集中在這兩大領域。），2023年制造業工業增加值同比增速2023年制造業工業增加值同比增速男一太平戴維斯中國工業地產8中國工業地產8男一太平戴維斯男一太平戴維斯●在制造業的廣泛領域內，技術密集型和高附加值的先進制造業對高端制造中國工業地產男一太平戴維斯中國工業地產男一太平戴維斯傳統制造業的升級帶動工業廠房向高標準化升級。在第一太平戴維斯收錄的高傳統制造業的升級帶動工業廠房向高標準化升級。在第一太平戴維斯收錄的高標準廠房租賃成交中，從事高端裝備、汽車及零部件、能源化工及新材料制造三大領域的企業占比突出。僅以華東區為例，這三類企業的需求占比高達75%。其中，我們選取了新能源汽車、光伏、工業機器人三類增長突出的產業進行重點分析，同時關注低空經濟這一新興領域。旨在通過對代表制造業的趨勢分析，更好展現其對工業地產發展的影響。來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部注：租賃成交比例按照成交面積進行計算男一太平戴維斯男一太平戴維斯全球新能源汽車銷量及滲透率500中國新能源汽車產銷量連續多年穩居全球首位。中國新能源汽車產銷量連續多年穩居全球首位。據統計，2023年中國新能源汽車產銷量均突破680萬輛大關，同比增長接近100%。在政策扶持與市場需求的雙重驅動下，行業產能迅速擴張。這也引發了市場中對于產能過剩的擔憂，歐盟、美國等地區不斷實施保護關稅及反補貼調查，給中國新能源車企的國際化擴張帶來一定壓力。據預測，盡管未來全球主要市場中仍存在供需錯配的情況，但中國新能源汽車產業依然具備較強的相對競爭優勢。一方面，在市場供應的溢出效應下，具備產能優勢的地區可向有需求的市場進行出口；另一方面，激烈的競爭也將促進產業鏈升級和制造企業的創新，以滿足更廣泛的市場需求。這種動態平衡有助于中國新能源汽車產業在全球市場中保持領先地位。來源：麥肯錫，中國汽車工業協會，第一太平戴維斯研究部中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯面對日趨激烈的競爭格局，中國光伏產業在制造業規模、產業2021/52021/112022/52022/11中國在全球光伏制造市場中已展現出無可爭議的優勢。據統計，全球約80%的光伏制造業的產能集中在中國。華東地區更是積聚光伏核心產業鏈，特別是江蘇、浙江、上海等地，匯聚了眾多光伏企業和研發機構。2023年僅江蘇的光伏組件產量已占據全國市場的近三成，且產品質量和技術水平均居行業前列。然而，隨著光伏組件制造技術的日益成熟和規模化生產，近年來光伏產品的價格呈現下降趨勢。這一變化雖然有助于推動光伏行業的普及和應用，但也給制造企業帶來了利潤縮減的壓力，部分龍頭企業正調整自身的生產計劃與產能布局。出海建廠，成為中國光伏企業順應全球化競爭的一大趨勢。尤其是在2022年美國頒布《通脹削減法案》(IRA法案)后，為更好應對歐美地區針對反傾銷、反補貼設置的貿易壁壘，天合、晶澳、晶科、阿特斯、正泰等中國光伏企業陸續選擇在海外投資建廠。來源：國際能源署，標普全球，中商產業研究院，中國有色金屬工業協會，江蘇省光伏產業協會，第一太平戴維斯研究部中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯中國工業機器人銷量市場格局中國工業機器人銷量市場格局2022年中國工業機器人密度為每萬名員工392臺，高于全球制造業機器人密度平均值4.0 美國韓國德國 面臨全球勞動力成本升高的挑戰，工業機器人制造技術不斷成熟。其運用場景也從傳統的汽車制造、電子組裝等行業，延伸到新能源、醫療健康、食品加工等新興領域。自2013年起，中國便躍居為全球工業機器人生產和消費的首要國家。但由于在核心零部件技術存在“卡點”，國內制造商在價值鏈向上攀升受到阻力。政府為了進一步推動該行業的發展，繼《“十四五”機器人產業發展規劃》后，于2023年再度發布《“機器人”+應用行動實施方案》，鼓勵機器人制造業的產業升級。目前看來，ABB、發那科、庫卡、安川電機四大工業機器人外資龍頭仍占據市場主導地位。但近年來國產企業逐步發力，2023年國產工業機器人份額首次突破50%來源：國家統計局，國際機器人聯合會，摩根士丹利，第一太平戴維斯研究部中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯全球頭部的航空、飛行器和汽車制造巨頭紛紛開全球低空經濟市場低空經濟，這一新興的綜合性經濟形態，正在全球范圍內以驚人的速度嶄露頭角，而相關產業的發展也帶動從研發、材料制造、到總裝及應用的一系列產業發展。0截至2023年底，全球約有300個在研的eVTOL項目。據預測，低空經濟的潛在市場規模將在2040年突破萬億美金，而中國將占到全球份額的20-25%。0隨著低空經濟被列入國家級戰略性新興產業，未來有望在物流配送、空中游覽、醫療救援、農林植保等應用領域實現快速增長。截至2024年8月，中國低空經濟產業基金總規模也高達近800億元。其中蘇州、北京、廣州以超百億元的產業基金領跑全國，旨在培育相應企業成長項目。低空經濟價值鏈來源：摩根士丹利，保時捷管理咨詢，第一太平戴維斯研究部中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯●工業地產作為制造業發展的重要載體，在全球經濟結構調整和產背景下，不斷完善開發建設、運營監督、退出等重要環節，現已形中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯工業地產開發模式不斷創新，近年來涌現出以工業園區為主體，與物流、產少少??以定向產業獲取一手工業用地，項目建設前可保證部分稅收，降低拿地難度。?此方式在工業用地資源稀缺的地區較為常見，以確保重點產業的發展。??地方政府/國資平臺主導，與PE/VC機構合作開發，實現產業與資本招商的融合。?基金運營注重企業成長潛力，對投資回報及風險有更加精準的把控。將資本運作融入園區運營，可在高質量培育企業的同時，實現園區的市場化運作。?為更好順應產業發展需求，一些大型物流開發商逐漸涉足工業地產領域，通過“工業+物流”的形式，開發混合用地項目，提供更多元的產業載體。?此類項目仍聚焦于工業制造領域，以工業生產為主，物流為輔。工業土地資源日趨緊缺下，全國各地持續推行工業用地集約化。不僅對于存量中低效的工業用地加速改造，更是提升了對新增項目的容積率要求。各地政府為進一步提效增值制定了相應規定，例如：?上海市：工業倉儲用地容積率需達2.0，研發用低容積率需達3.0；?蘇州市：針對不同區域工業項目作出容積率規劃，設定蘇南、蘇中、蘇北的新上工業項目容積率底限為1.5、1.2、1.0；高標準廠房容積率一般不低于2.0，按工業用地管理的研發項目用地容積率一般不低于2.5。整體看來，未來建設的單層廠房將越來越少。而在多層廠房中，有著“摩天工廠”之稱的工業上樓也成為提升土地利用率的創新趨勢。4321沈陽合肥沈陽合肥武漢常熟南通常州北京揚州天津無錫張家港南京肇慶珠海寧波上海太倉昆山蘇州杭州深圳成都東莞廣州佛山中山嘉興男一太平戴維斯男一太平戴維斯中國工業地產中國工業地產中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯優憂優憂部分地區需求較弱：工業用地較為充裕的區域，對“摩天工廠”的需求偏弱產業限制：可“上樓”的多為輕生產、低噪音、環保型產業。成本較高：單方造價及后續維護成本高。效率受限：高層廠房的運貨效率有限，如電梯噸位數、轎廂寬度、裝卸貨等設置及協調相對復雜。可探索發展方向：?可從土地供應緊張、產業基礎較好的地區優先發展。?可基于地方優勢產業，發展具有當地特色的模式：如深圳就提出將低空經濟發展與“上樓”優勢相融合，在工業上樓項目設置低空飛行起降空間。?可探索“堆疊式廠房”：利用環形貨運盤道擺脫對“上樓”貨重的限制。輕型生產、中試、實驗承重：>0.75噸輕型生產、中試、實驗承重：>0.75噸層高：5.4-6.0m層高：6.0-8.0m?輕型、環保、低耗能、低振動的企業集約用地：實現節約集約用地，并提升畝產稅收。產業鏈協同：多元化產業發展有助于產業鏈上下游企業協同，實現“上下游，上下樓”。配套設施：除基礎的生產需求外，還設有原材料儲存、成品存儲區、辦公區等。珠三角、長三角一帶已有較成熟的工業上樓案例：?深圳：深圳作為首批推行“工業上樓”的城市之一，其全至科技創新園已成為該領域的標桿項目。光明區更是率先發布了《“工業上樓”建筑設計指南》，為此類項目的規范化發展提供了重要指導。?上海：2023年宣布，計劃建設3,000萬平方米的“智造空間”。稅收強度及投資強度要求近年來政府對用地效率的審核監督趨于嚴格，相應監管也不斷向規范化、全面化推進：1.最低繳稅及投資門檻要求：該舉措在增加稅收的同時迫使一些低附加值產業遷出，為產值更高的企業讓出空間。2.全周期監管：對土地情況進行周期性監管，并結合彈性出讓制度（彈性年期出讓、先租后讓、租讓結合、長期租賃等將土地出讓時長與用地效率掛鉤，提升監管的靈活性：?上海嚴打工業用地炒作，嚴格監管工業用地股權變更問題，并加快處置低效存量用地，實現產業用地盤活。?蘇州、廣州等地均設立3-5年監管周期，針對不達預期的土地政府則有權提前回收。3.綠色低碳要求：為滿足產業轉型升級要求，部分地區也將環評、碳排放等指標悉數納入土地監管指標。中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯*績效評估包含：項目竣工后的投入評估、項目達產后的產出評估、項目正常運營后的過程評估（包括項目業態、稅收等）以及項目使用年期到期前的續期評估。中國工業地產中國工業地產男一太平戴維斯男一太平戴維斯社區共享保障住房生活休閑保障住房保障住房人員餐飲研發試驗人員餐飲研發試驗辦公↑展廳保障住房人員餐飲研發試驗人員餐飲研發試驗辦公↑展廳辦公人員培訓新型的產業社區不僅在單一廠房的建設上更注重新型的產業社區不僅在單一廠房的建設上更注重智慧、低碳等功能，同時也設立研發、長租公寓、餐廳、人員培訓等配套設施，滿足產業孵化及人員生活需求中國工業地產男一太平戴維斯中國工業地產男一太平戴維斯隨著國家全面推動基礎設施領域REITs常態化發行，公募REITs已經逐漸與股權轉讓和分割銷售并列成為工業投資的三大退出方式。此外，基于公募REITs在分散投資風險、增強資產流動性以及穩定收益方面的顯著優勢，近年來愈發受到投資者的青睞。盡管目前市場上的工業園區類REITs產品數量仍較有限，但從2024年開始，已有多只公募REITs獲得監管機構的受理。不僅有中金聯東科技創新產業園REIT、博時津開科工產業園REIT正式獲批，更有作為首個廠房舊改的華夏金隅REITs在上交所受理。這些進展標志著REITs市場的快速擴容，并有助于各類投資者參與到工業資產的交易中。注：圖表中為截至2024年8月數據，其中黃色條形為工男一太平戴維斯男一太平戴維斯●工業地產項目種類多樣，本報告重點關注的高標準廠房，即由工我們聚焦國內重點市場，通過追蹤各區域核心城市的數據，洞察當前工業中國工業地產中國工業地產1.存量及供應趨勢：?市場整體存量較高，且短期內供應持續：以上海市為例，截至2024上半年高標準工業園區存量高達1,470萬平方米；依據政策規劃，未來短期內供應量也將維持在較高水平2.廠房特點：?物流開發商入局，“首層工業+高層物流”的項目數量增多?容積率要求下，新建項目中以多層廠房為主3.開發主體現狀：?國資開發商為主，其他類型開發商份額下滑1.主要需求來自先進制造業?高端裝備、汽車及零部件、能源化工及新材料占據需求主力?生物醫藥需求縮水2.外資企業需求調整?外資租戶在國際因素變動影響下，對供應鏈靈活度需求提升?部分外企在華重資產投入下降，并減少了大面積租賃3.廠房同質化競爭明顯?去化壓力下，大量園區產業定位高度重合，較難實現差異化發展男一太平戴維斯男一太平戴維斯?集中供應下租金承壓普降：以上海為例，?集中供應下租金承壓普降：以上海為例，23年起全市整體租金下降約10-15%?受市場新增中多層廠房為主的影響，整體去化速度減緩萬畝萬元/畝中國工業地產41.41.21.00.8萬畝萬元/畝中國工業地產41.41.21.00.80.60.40.20.038060740200620182019202120172014201520162020201321?上海市工業土地供應緊張，對用地效率的監管不斷增強，20182019202120172014201520162020201321?上海市工業土地供應緊張，對用地效率的監管不斷增強，2024年計劃處置低效產業用地不低于45平方公里；?松江、閔行、浦東新區產業集聚度高，去化表現較好；臨港、外高橋于近幾年持續引進外資項目，去化加快。12345678來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部，中指數據租金口徑為含稅不含物業管理費用地面積——成交每畝均價1萬畝3.53.02.52.01.51.00.50.0萬畝20132014201520162017201820192020202120222023萬元/畝萬元/畝6559209442387?蘇州工業土地供應緊張，已逐漸2387?蘇州工業土地供應緊張，已逐漸從“增量開發”轉入“存量更新”的發展階段；?蘇州工業產值常年居于全國前列，2023年規上工業總產值超4.4萬億元。其中，蘇州工業園區、高新區、相城、昆山、太倉產業基礎較強，市場成熟且去化較快。123456789來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部，中指數據中國工業地產中國工業地產用地面積成交每畝均價萬畝萬元/畝38456712?萬畝萬元/畝38456712?工業用地稀缺，2024年起明確以先租后讓的方式供應工業用地，在產業類型、投資及稅收強度、產出效率、創新能力、節能環保等多方面對土地進行考核，全面提升用地效率；?北京市政府設立高精尖產業發展資金推進新型工業化，在加強電子信息、新能源及智能網聯汽車重點制造領域優勢的同時，更進一步支持人形機器人、工業軟件、生物醫藥、智能裝備等高端制造業的升級。0.72000.60.50.40.00201320142015201620172018201920202021202220231234/5/6/7/8來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部，中指數據租金口徑為含稅不含物業管理費中國工業地產中國工業地產大異大異一-….a..萬畝萬元/畝用地面積成交每畝均價5.060402004.03.0萬畝萬元/畝用地面積成交每畝均價5.060402004.03.02.05890.0201320152016201720182014202120222023623147?201320152016201720182014202120222023623147?天津工業供地較為緊張；?2023年首個成規模M0新型產業用地在濱海區啟動，可實現更加靈活的廠房分割及更加多樣的園區載體建設12345/67/89//來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部，中指數據租金口徑為含稅不含物業管理費中國工業地產中國工業地產saill3--—、saill3--—、'異:其萬畝1.21.00.80.60.40.20.0萬畝萬元/畝8060402042萬元/畝8060402042660751?廣州市工業用地供應近年來呈上升趨勢；?2024年起廣州市鼓勵建設高標準廠房、工業綜合體；對特色標桿工業園及低效工業園改造項目進行獎勵，提倡打造“工業綜合體”。20132014201520162017751?廣州市工業用地供應近年來呈上升趨勢；?2024年起廣州市鼓勵建設高標準廠房、工業綜合體；對特色標桿工業園及低效工業園改造項目進行獎勵，提倡打造“工業綜合體”。1234567來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部，中指數據租金口徑為含稅不含物業管理費中國工業地產中國工業地產allall萬畝萬元/畝用地面積成交每畝均價2520503.02.52.08730.50.0941201320212014201820172016萬畝萬元/畝用地面積成交每畝均價2520503.02.52.08730.50.094120132021201420182017201620152023202220192020265?成都土地供需較為均衡；2023年起，園區全面推行新增工業用地“標準地”供應，提高土地利用效率及縮短項目落地時間；?成都光伏及電池制造業基礎較強，多晶硅及鋰電池產量占全國前列，相應制造廠商已形成較為成熟的生產線。123456789來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部，中指數據租金口徑為含稅不含物業管理費中國工業地產中國工業地產萬畝萬元/畝用地面積成交每畝均價6.05.02520504.03.0萬畝萬元/畝用地面積成交每畝均價6.05.02520504.03.02.00.0中國工業地產201320142017201820192021202020232022237561849?重慶市工業用地整體供應下降，并明確了工業用地出讓底價、新型供地方式地價，普通工中國工業地產201320142017201820192021202020232022237561849?重慶市工業用地整體供應下降，并明確了工業用地出讓底價、新型供地方式地價，普通工業用地改建標準廠房補繳地價款等地價支持政策，減輕企業用地負擔；?作為全國重要的汽車制造基地，重慶錨定打造智能網聯新能源汽車產業集群，制造業不斷向價值鏈高端攀升。12345564789來源：第一太平戴維斯產業及物流地產部，第一太平戴維斯研究部，中指數據租金口徑為含稅不含物業管理費男一太平戴維斯男一太平戴維斯●隨著工業地產標準化的不斷深化，未來廠房設計將更續發展，以更好地滿足高效、環保的生產需求。同時，伴隨“中國制造”全球影響力的增強，工業地產的地域范疇和業務邊界也將持續擴展。男一太平戴維斯男一太平戴維斯燈塔工廠是世界經濟論壇和麥肯錫共同提出的概念，代表將自動化、數字化、智能化有機結合，實現制造類廠房效率提升、環保生產的最高水平。截至2023年底，全球153家燈塔工廠中，有40%位于中國。中國工業地產中國工業地產自《自《“十四五”工業綠色發展規劃》頒布以來，中國國家層面建設的綠色工業園區已超過250家。這些園區已陸續普及對綠電、光伏儲能等性能的運用，實現對資源的合理配置并降低工廠碳排放。這些節能特性在提升入駐率的同時，可進一步提升租金溢價。2024年七部門聯合印發《關于加快推動制造業綠色化發展的指導意見》，再一次強調制造業綠色低碳發展的重要性，并鼓勵綠色工廠進一步深挖節能降碳潛力，打造“零碳”工廠。制造業的智能化迭代也將逐漸對工業廠房的智慧化升級提出要求。據預測，2026年全球智能工廠市場規模有望增至1,349億長遠看來，基于智能工廠對物聯網、云計算、人工智能等技術的廣泛運用，其將在企業控制成本、加快決策速度、提升生產效率等方面起到關鍵性作用。據測算，2020年中國智能工廠市場規模達8,560億元，多集中在中東部和沿海地區。江蘇、山東、浙江、廣東這四大工業強省，是全國標桿智能工廠分布最為集中的地區，未來幾年中國智慧工廠行業仍將保持10%以上的年均增速，2025年市場規模有望超1.4萬億。男一太平戴維斯男一太平戴維斯企業出海建廠不僅取決于單一訴求，而是基于成本、產業上下游、國際局勢、市場開拓等多家新加坡墨西哥馬來西亞柬埔寨亞洲——歐洲——拉美——北美——非洲大洋洲家新加坡墨西哥馬來西亞柬埔寨亞洲——歐洲——拉美